Mitä asuntokaupan virheellä tarkoitetaan?

Asuntokaupan virhe tarkoittaa tiivistetysti sitä, että asuntokaupan jälkeen asunnosta tai kiinteistöstä löytyy yllättävä asia, josta ei oltu sovittu tai siitä ei tiedetty kauppaa tehdessä taikka myyjä ei ollut siitä kertonut.

Jos asunnosta paljastuneet seikat, eivät vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun, on asunnossa virhe. Asunnossa on virhe myös, jos myyjä on antanut virheellistä tietoa asunnosta tai jättänyt tietämiään asunnon ominaisuuksia kertomatta ja virhe on vaikuttanut kauppaan. Virhe voi myös olla salainen, jolloin myyjä ei ole tiennyt asunnon vioista tai vaurioista.

Asuntokaupan virheet jakautuvat seuraaviin kategorioihin:

• laatuvirhe
• salainen eli piilevä virhe
• tiedonantovirhe
• taloudellinen virhe
• oikeudellinen virhe
• vallintavirhe

Kiinteistön tai asunnon laatuvirhe voi olla aistein havaittava tai täysin salainen. Aistein havaittavasta virheestä ostaja ei voi vaatia korvausta myyjältä, jos ostajan olisi pitänyt virhe havaita tarkastuksessa ennen kauppaa. Salainen virhe on kyseessä silloin, kun myyjä ei ole tiennyt asuntokaupan virheestä eikä hänen olisi siitä pitänytkään tietää. Tiedonantovirhe tarkoittaa sitä, että myyjä ei kerro asunnosta kaikkia olennaisia tietoja tai jättää merkityksellisiä tietoja kertomatta. Taloudellisessa virheessä myyjä on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taloudellisista vastuista tai velvoitteista, ja siitä syystä ostajalle on syntynyt vahinkoa. Oikeudellinen virhe ja vallintavirhe liittyvät muun muassa tapauksiin, joissa myyjällä ei olisi ollut kelpoisuutta lainkaan tehdä kauppaa tai rakentamiseen ei ole ollut tarvittavia lupia.

Asuntokaupan laatuvirheeltä edellytetään vaikutusta kauppahintaan

Laatuvirhe voi olla näkyvä tai salainen. Näkyvä virhe on sellainen, mikä on ostajan silmin havaittavissa, esimerkiksi vesijäljet sisäkatossa tai kupruileva maali kellarin seinässä. Näkyvä virhe ei lähtökohtaisesti oikeuta hinnanalennukseen tai kaupan purkuun.

Jos jälki katossa tai seinässä on näkyvä, ostajalla on velvollisuus selvittää vaurion juurisyitä tarkemmin. Jos ostaja ei näin tee, häneltä voidaan evätä oikeus korvaukseen rakenteesta paljastuvan laajemman vaurion osalta.

Toisin sanoen ostajalta oletetaan laajempaa selonottovelvollisuutta havaitun asuntokaupan virheen todellisesta merkityksestä.

Virhe on salainen silloin, kun myyjä ei ole virheestä tiennyt eikä hänen olisi siitä pitänytkään tietää. Ostajalla on oikeus vaatia asuntokaupan hinnanalennusta tai purkua myös salaisen virheen johdosta. Edellytyksenä on, että virhe on tarpeeksi merkittävä ja korjauskustannuksiltaan olennainen.

Asunto- ja kiinteistökaupassa huolelliselta ostajalta edellytetään, että hän tarkastaa huolella kaupan kohteen, kiinnittää huomiota vaurioepäilyihin sekä vaatii havaittavissa olevien vaurioepäilyjen osalta tarkempaa selvitystä vaurioiden laajuudesta ja merkityksestä.

Tällainen tilanne voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun seinämaalin irtoamisen syyksi myöhemmin todetaan puutteet rakennuksen salaojissa ja seinä osoittautuu märäksi. Virheen korjaaminen voi edellyttää salaojajärjestelmän uusimista, josta myyjä ei ollut vastuussa ostajan selonottovelvollisuuden laiminlyönnin johdosta. Ostaja ei voi menestyksekkäästi vedota virheeseen, joka olisi tarkastuksessa selvinnyt.

Asuntoa tai kiinteistöä ostettaessa ostajan tulee tutustua kaupan kohteeseen huolellisen henkilön tavoin. Tämä tarkoittaa, että ostajan on tehtävä aistinvarainen tarkastus kaupan kohteeseen. Rakenteiden sisälle meneviä tutkimuksia ei edellytetä, ellei asunnosta tehtävät havainnot anna siihen perusteltua syytä. Apuna tarkastuksessa ostaja voi käyttää kuntotarkastaja tai muuta asiantuntijaa.

Laatuvirheeltä edellytetään aina, että virheellä on ollut merkitystä maksettuun kauppahintaan. Toisin sanoen olisi maksettu vähemmän kauppahintaa tai kauppa olisi jäänyt kokonaan tekemättä, jos asuntokaupan virheestä olisi saatu selkoa ennen kaupantekopäivää.

Tiedonantovirheessä myyjä jättää olennaisia tietoja asunnosta huolimattomuuttaan tai tahallaan kertomatta

Myyjä syyllistyy asuntokaupassa tiedonantovirheeseen, jos hän ei kerro kaupan kohteesta kaikkia olennaisia tietoja tai jättää tietoja kertomatta. Annetun tai antamatta jätetyn tiedon tulee olla vaikutuksellista. Toisin sanoen tiedon antamisella tai sen antamisen jättämisellä pitää siten olla vaikutusta kauppaan. Tämä tarkoittaa, että kauppa olisi joko tehty pienemmällä hinnalla tai jäänyt kokonaan tekemättä, jos ostaja olisi saanut tiedon asuntokaupan virheestä ennen kauppaa.

Annetun tai antamatta jätetyn tiedon merkityksellisyys on edellytys sille, että virheen johdosta voidaan tehdä vaatimuksia ostajalle. Myös kiinteistönvälittäjä voi joutua virhevastuuseen, mikäli ei kerro tietämiään seikkoja ostajalle tai jättää tietoa virheestä kertomatta.

Välitysliikkeen ja kiinteistönvälittäjän vastuu rinnastetaan myyjän tiedonantovastuuseen. Myyjä vastaa virheestä silloinkin, kun kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuden. Mikäli myyjä on antanut kaikki kaupan kannalta olennaiset tiedot välittäjälle, mutta välittäjä on laiminlyönyt kertoa saamistaan tiedoista ostajalle, sekä myyjä että ostaja voivat vaatia vahingonkorvausta kiinteistönvälittäjältä välityslain mukaisesti.  

Kiinteistövälittäjän virhe rajoittuu seikkoihin, jotka välittäjän olisi pitänyt välityslain tai hyvän välitystavan mukaan kertoa ostajalle. Välittäjällä on velvollisuus selvittää asunnon tai kiinteistön omistukseen käyttöön liittyvät tiedot, kuten suunnitelmat lähialueen kaavoituksesta. Välittäjän suorituksessa on todennäköisesti virhe, jos kaupanteon jälkeen myydyn kiinteistön viereen aletaan rakentaa moottoritietä eikä siitä ole ostajalle kerrottu.

Välittäjän pitää selvittää myös myytävän kohteen omistussuhteet. Esimerkiksi kuolinpesän toimiessa myyjänä, pesän osakkaat pitää todentaa perukirjasta.

Salainen virhe on tyypillisin hinnanalennukseen tai kaupanpurkuun johtava virhemuoto

Kiinteistössä on salainen virhe, kun kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä, mitä siltä voidaan edellyttää. Salaisen virheen edellytyksenä on, että myyjä ei tiennyt virheestä. Salaista virhettä kutsutaan myös piileväksi virheeksi.

Pääsääntöisesti omakotitalon rakentaja ei voi vedota salaiseen virheeseen, jos talo on rakennettu rakennusluvan tai rakentamismääräysten vastaisesti. Myyjä-rakentaja ei voi yleensä menestyksekkäästi vedota siihen, ettei hän ole tiennyt virheestä, jos hän on itse ollut rakentamassa taloa.

Asuntokaupan salaisen virheen johdosta ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, eli käytännössä niihin korjauskustannuksiin, jotka aiheutuvat virheen korjaamisesta myyntihetken tasoon. Virheen tai siihen johtaneiden syiden on pitänyt olla olemassa kaupantekohetkellä. Mikäli rakennuksen vaurio on heikentynyt ostajan omien toimien johdosta, tästä myyjä ei vastaa.

Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä aihetta tehdä teknisiä tarkastuksia tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä kaupan kohteessa.

Usein kaupan kohteessa tehdään kuntotarkastus ennen kauppaa. Ostajan tulee tutustua kuntotarkastukseen ja siinä tehtyihin havaintoihin. Tarvittaessa on tehtävä lisätarkastuksia asunnon kunnon selvittämiseksi. Kuitenkin osa vahingoista voi jäädä salaiseksi, jolloin myyjä voi joutua niistä vastuuseen asuntokaupan salaisena virheenä.

Jos asuntokaupassa on salainen virhe, josta myyjän ei voida olettaa tienneen, voi ostaja vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua. Hinnanalennus kattaa virheellisen ja virheettömän asunnon arvon erotuksen vähennettynä mahdollisella tasonparannuksella.

Asuntokaupan salaisen virheen takia ostaja ei voi saada korvausta muista vahingoistaan, kuten sijaisasunnon käytöstä, vahingon selvittelykuluista, korjaamiseksi otetun pankkilainan korkokuluista tai siivouskuluistaan, sillä vahingonkorvaus edellyttää aina vastapuolelta huolimattomuutta.  

Tapausesimerkki: Ostajan velvollisuus ottaa selvää havaitsemansa vaurion laajuudesta ja merkityksestä

Turun hovioikeuden tuomiossa 5.4.2022, Nro 212 (S 20/1640) oli kysymys kiinteistökaupan purkamisesta havaittujen massiivisten alapohjan kosteusvaurioiden vuoksi. Tapauksessa käräjäoikeus oli purkanut kaupan sekä määrännyt myyjien palauttamaan kauppahinnan. Kysymys oli tiivistetysti siitä, oliko laatuvirhe näkyvä vai salainen ja olivatko ostajat laiminlyöneet heille kuuluvan selonottovelvollisuutensa sen vuoksi, etteivät he olleet tehneet lisätutkimuksia kuntotarkastuksessa tehdyn kosteushavainnon vuoksi.

Valituksessaan myyjät olivat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja vastapuolten vaatimus kiinteistökaupan purkamisesta hylätään ja että myyjät vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta. Lisäksi myyjät olivat vaatineet, että ostajat velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa asiassa viivästyskorkoineen.

Perusteinaan myyjät olivat lausuneet, että kuntotarkastusraporttiin kirjattu kosteushavainto puuhellan alimmassa tiilirivissä ja kuntotarkastusraportin suositus havainnon tarkemmasta selvittämisestä olivat ostajan vastuulla. Kosteus oli havaittu pintakosteusmittarilla, mutta vaurioepäilyä kuntotarkastaja ei ollut raporttiin kirjannut.

Myyjät olivat luovuttaneet ostajille talon avaimet ja väittäneet oikeudessa, että ostajilla olisi ollut mahdollisuus tutkia tarkemmin asiaa. Laiminlyömällä tarkastuksen tekemisen ostajat olivat myyjien mukaan menettäneet oikeutensa vedota myöhemmin paljastuneisiin laajoihin alapohjarakenteiden kosteusvaurioihin, jotka olisivat tällaisessa tarkemmassa tutkimuksessa paljastuneet.

Hovioikeuden mukaan ostajilla ei yksittäisestä kosteushavainnosta ja sen merkityksestä ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perusteella ollut aihetta epäillä rakennuksen alapohjan kosteusvaurioituneen. Ostajien ei ole myöskään näytetty ilmoittaneen myyjille, että rakenneavauksista lattiaan ennen kaupantekoa olisi myyjien ja ostajien kesken sovittu.

Näin ollen ostajilla ei ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettua erityistä syytä ryhtyä kiinteistön tarkastuksessa rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin eivätkä he olleet menettäneet oikeuttaan vedota laatuvirheenä rakennuksen alapohjan kosteusvaurioihin.

Henri Alinen
toimitusjohtaja, Kiinteistölakimies Group Oy

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Asuntokaupan virhe: vallintavirhe ja oikeudellinen virhe
Lue seuraavaksi: Välitysliike vastaa antamistaan ja antamatta jättämistään tiedoista asunnon tai kiinteistön ostajalle