Kauppakirjan tarkastuslista ja kauppakirjamalli – näin teet hyvän kiinteistön tai asunnon kauppakirjan

Ohessa ohjeellinen kauppakirjamalli ja tarkastuslista kiinteistö- ja asuntokaupassa tarkastettavista asioista, jotka kauppakirjan laatijan tulee ainakin huomioida asunnon tai kiinteistön kauppakirjaa tai luovutussopimusta tai vuokraoikeuden kauppakirjaa laatiessaan. Lue myös vinkit onnistuneeseen asunto- ja kiinteistökauppaan. Kauppakirjassa tulee ottaa huomioon myös ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa havaitut kiinteistön vauriot tai virheet, joista myyjä voi välttää vastuun oikeamuotoisin vastuunrajoituslausekkein.  Jos olet […]

Ohessa ohjeellinen kauppakirjamalli ja tarkastuslista kiinteistö- ja asuntokaupassa tarkastettavista asioista, jotka kauppakirjan laatijan tulee ainakin huomioida asunnon tai kiinteistön kauppakirjaa tai luovutussopimusta tai vuokraoikeuden kauppakirjaa laatiessaan. Lue myös vinkit onnistuneeseen asunto- ja kiinteistökauppaan.

Kauppakirjassa tulee ottaa huomioon myös ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa havaitut kiinteistön vauriot tai virheet, joista myyjä voi välttää vastuun oikeamuotoisin vastuunrajoituslausekkein. 

Jos olet tekemässä asunto- tai kiinteistökauppaa, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen, niin laadimme Sinulle taatusti laadukkaan kauppakirjan, joka huomioi kaupan vastuut ja muut kaupassa tarkastettavat seikat. 

Kauppakirjan laatiminen tulee aina jättää ammattilaisen laadittavaksi, joten oheista tarkastuslistaa ei pidä sellaisenaan käyttää kauppakirjan pohjana.

Myyjä

– Tarkastetaan lainhuuto- kiinteistörekisteriin merkityt tiedot, osakekaupassa osakasrekisteritiedot

– Puolison suostumus kauppakirjaan, kun myydään yhteisesti käytetty asunto

– Kuolinpesien osalta tarkastetaan osakastiedot, perukirja tarvitaan liitteeksi lainhuutoa varten

Ostaja

– Kauppakirjassa huomioidaan, myydäänkö osakkeet, kiinteistö, vuokraoikeus, määräosa vai määräala 

Kohteen tiedot

– Kiinteistö- tai laitostunnus tai myytävät osakkeet yksilöidään

– Tarkastetaan todellinen pinta-ala yhtiöjärjestyksestä tai kiinteistötiedoista. Pinta-alana ilmoitetaan yleensä kohteen huoneistoala. 

– Kauppahinta ei yleensä määräydy pinta-alan perusteella

– Asemakaava

– Huomioidaan tarvittaessa puutteelliset tiedot rakennuksesta ja pinta-alasta ja merkitään epävarmuudet kauppakirjaan

Kohteen käyttötarkoitus

– Tarkistetaan yhtiöjärjestyksestä tai rakennusluvasta

Kauppahinnan maksaminen ja omistusoikeuden siirtyminen

– Kauppahinnan maksu kytketään omistusoikeuden siirtymiseen 

– Jos kauppahinta maksetaan myöhemmin, omistusoikeuden siirtyminen yleensä loppukauppahintaa vastaan.

– Hallintaoikeuden siirtyminen

– Myyjä pitää vakuutukset voimassa hallintaoikeuden siirtymiseen saakka

– Otetaan vakuus maksamattomalle kauppahinnalle (tavallisimmin panttikirja tai rahavakuus) 

– Ostajan luottotietojen tarkastus luottokaupassa

– Myytävä irtain omaisuus eritellään (varainsiirtoverosta vapaa)

Kiinnitykset ja rasitteet

– Rasitteet ja panttioikeudet mainittava

– Osakekirjan luovutus

– Sähköisten panttikirjojen siirto vs. paperiset panttikirjat 

– Kytketään omistusoikeuden siirtymiseen

Vuokratun asunnon tai kiinteistön myynti

– Sovitaan hallinnasta ja vuokrasopimuksen siirrosta

– Vuokrasopimuksen tarkistus

– Vakuuden siirto

– Vuokralaisen luottotiedot

Kulujen ja tuoton siirtyminen myyjältä ostajalle

– Sovitaan siirtymisajankohta ja sovitaan kulujen tai tuoton jakamisesta  

Annetut tiedot

– Käsitellään erikseen asiakirjojen lisäksi

– Kohdekohtainen

– Kiinteistöön tutustuminen pakollista

– Vastuu kunnosta Maakaaren tai Asuntokauppalain mukainen

Annetut asiakirjat

– Vakiintunut hyvässä välitystavassa ja oikeuskäytännössä, tulee mainita kauppakirjassa

– Kuntotarkastuksen tai -selvityksen huomioiminen kaupan ehdoissa

– Mahdolliset vastuunrajoitukset

– Rakennuslupa- ym. viralliset asiakirjat

– Huomioidaan kiinteistön ja asunto-osakkeen väliset eroavaisuudet 

– Kiinteistörekisteriotteet kaupantekopäivälle (kiinteistökaupat)

– Isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys (osakekaupat)

– Myyntiesite

Vaaranvastuun siirtyminen

– Kytketään tavallisesti hallinnan luovutukseen

Liittymien siirrot

– Vesi- ja sähköliittymät siirretään ilman erillistä maksua

Osassa kohteista pakollista mainita

– Energiatodistus

– Mahdollisia ympäristövahinkoja koskevat asiat

Verot ja muut maksut

– Varainsiirtovero

– Arvonlisävero

– Myyntivoittoverotus

– Kiinteistövero

Etuostolain mukaiset aikaisemmat kiinteistökaupat

– Mainitaan jos on tehty

Allekirjoitukset

– Sähköinen allekirjoittaminen

– Harmaan rahan pesua koskevat säännöt

Kaupanvahvistaja

– Milloin tarvitaan

– Mistä saadaan

– Kaupanvahvistajan palkkion maksaminen

Osakekirjojen ja kauppahinnan kuittaamismerkinnät

Vinkkejä onnistuneeseen kiinteistökauppaan

Perehdy kuntotarkastuksen varaumiin. Jos tarkastaja on suositellut lisätutkimuksia, niitä kannattaa vaatia myyjältä ennen kaupantekoa.

Tee ostotarjouksesta ehdollinen. Vaadi että saat maksamasi käsirahan takaisin, mikäli ennen loppukauppaa kaupan kohteesta löytyy virheitä.

Lue kauppakirja huolella lävitse ennen allekirjoittamista, vaikka käyttäisit kiinteistönvälittäjää. Kauppakirjaan saattaa joskus ilmestyä muutoksia, joista et ole saanut myyjältä tai välittäjältä tietoa.

Tarkista lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote sekä talon lupatilanne ja rakennuslupa-asiakirjat piirustuksineen. Varmista myös, että lopputarkastus on tehty.

Vinkkejä onnistuneeseen ASUNTOkauppaan

Perehdy yhtiöjärjestykseen ja isännöitsijäntodistukseen sekä yhtiön kunnossapitosuunnitelmaan tai korjaussuunnitelmaan. Kysy isännöitsijältä kirjallisesti yhtiön tulevista korjaustarpeista.

Tee ostotarjouksesta ehdollinen, jos asunnossa tehdään kuntotarkastus ennen kauppaa. Vaadi että saat maksamasi käsirahan takaisin, mikäli ennen loppukauppaa kaupan kohteesta löytyy virheitä. Tämä on tarpeen etenkin rivitalohuoneistoa ostettaessa.

Lue kauppakirja huolella lävitse ennen allekirjoittamista, vaikka käyttäisit kiinteistönvälittäjää. Kauppakirjaan saattaa joskus ilmestyä muutoksia, joista et ole saanut myyjältä tai välittäjältä tietoa.