Liikekiinteistöjen transaktioprosessi

Useimmat liikekiinteistökaupat Suomessa tapahtuvat nykyään välillisesti, yrityskauppoina. Tätä kutsutaan myös kohteiden pakkaukseksi. Tämä tarkoittaa sitä, että osakkeet vaihtavat omistajaa itse kiinteistön sijasta. Tähän on useita syitä, muun muassa verotuksellisia, mutta myös käytännön syitä. Näin ollen voidaan todeta, että kyseessä ei ole kiinteistökauppa vaan yrityskauppa, vaikka lopputuloksena onkin, että kiinteistö tosiasiassa vaihtaa omistajaa. Kaupan neuvonantajan on […]

Useimmat liikekiinteistökaupat Suomessa tapahtuvat nykyään välillisesti, yrityskauppoina. Tätä kutsutaan myös kohteiden pakkaukseksi. Tämä tarkoittaa sitä, että osakkeet vaihtavat omistajaa itse kiinteistön sijasta. Tähän on useita syitä, muun muassa verotuksellisia, mutta myös käytännön syitä. Näin ollen voidaan todeta, että kyseessä ei ole kiinteistökauppa vaan yrityskauppa, vaikka lopputuloksena onkin, että kiinteistö tosiasiassa vaihtaa omistajaa.

Kaupan neuvonantajan on neuvottava ja valvottava asiakkaansa etua, ei sekä osto- että myyntipuolta. Tästä syystä on tärkeää, että neuvonantaja valitaan huolella, ja että tällä on kokemusta kiinteistötransaktioista.

Kiinteistökauppa etenee seuraavasti:

Kun myyjä on päättänyt luopua kiinteistöstä, sitä on markkinoitava. Tämä voidaan tehdä monella tavalla. Riippumatta siitä, mitä menetelmää käytetään, osapuolet allekirjoittavat yleensä salassapitosopimuksen. Myyjä voi lähteä toimimaan laajasti strukturoidussa prosessissa tai ”markkinoilta”.

Laajasti strukturoidussa prosessissa kiinteistöä tai kiinteistösalkkua markkinoidaan suurelle määrälle potentiaalisia ostajia. Yleensä myyntineuvoja laatii sitten yhteistyössä myyjän kanssa niin sanotun tarjousmuistion, eli myyntiesitteen, jossa on tietoja myytävästä kiinteistöstä tai myytävistä kiinteistöistä. Tähän liittyy usein myös luottamuksellisuussopimus eli niin sanottu NDA-sopimus (Non Disclosure Agreement). Tämän lisäksi myynti tapahtuu ennalta ilmoitetun aikataulun mukaisesti, johon sisältyy yleensä kiinteät tarjousten jättöajat, tarjousohjeet ja selkeät ehdot, jotka ovat samat kaikille tarjoajille. Tämä ilmoitetaan yleensä integroitujen tietojen yhteydessä. Aiesopimuksia allekirjoitetaan myös laajasti strukturoiduissa prosesseissa, mutta yleensä tämä ei ole tarpeen, koska myyntiprosessin rakenne esitetään tarjousesitteessä ja ohjeellisissa tarjouksissa, jos ne on laadittu tarjousohjeiden mukaisesti. Tarjouspyyntöohjeessa voi olla muun muassa aika, johon mennessä tarjous on jätettävä, onko kyseessä kiinteistön omistavan yrityksen tekemä siirto, niin sanottu pakettikauppa, vai siirretäänkö kiinteistö kiinteistökauppana, mitä ostaja haluaa ottaa vastatakseen mahdollisesta laskennallisesta verosta, onko kiinteistössä henkilökuntaa ja onko ostajan tarjottava työpaikka, mahdolliset takuut jne. Tämän lähestymistavan etuna on, että tavoitetaan useita mahdollisia tarjoajia, mikä voi johtaa kovaan kilpailuun mikä taasen nosta paketista saatavaa kauppasummaa.

Laajasti strukturoituun prosessiin liittyy kuitenkin useita haittoja. Se on resurssi-intensiivistä, kestää usein suhteellisen kauan ja sitä on vaikea pitää salassa. Sitä käytetään yleensä silloin, kun myytävä kiinteistö tai salkku on vähemmän monimutkainen, kun potentiaalisia ostajia on enemmän ja kun markkinakysyntä on suuri.

Markkinoiden ulkopuolisessa kaupassa myyjä tarjoaa mahdolliselle ostajalle mahdollisuuden ostaa kiinteistön. Tämän tyyppinen kauppa tehdään yleensä siten, että ostaja tekee alustavan tarjouksen kiinnostuksenilmaisulla, ja jos myyjä osoittaa kiinnostusta myydä, seuraavassa vaiheessa allekirjoitetaan aiesopimus. Aiesopimus tehtävänä on ensisijaisesti antaa ostajalle yksinoikeus meneillään olevassa prosessissa.

Aiesopimus ei kuitenkaan yleensä sido ostajaa eikä myyjää oikeudellisesti. Aiesopimuksia allekirjoitetaan myös laajasti strukturoiduissa prosesseissa, mutta yleensä tämä ei ole tarpeen, koska myyntiprosessin rakenne esitetään tarjousesitteissä ja alustavissa tarjouksissa, jos ne on laadittu tarjousohjeiden mukaisesti.

Markkinoiden ulkopuolisen kaupan etuna on, että se on yleensä nopeampi ja se voidaan pitää helpommin luottamuksellisena. Näin myyjän on helpompi keskeyttää kauppa ilman suurempaa vahinkoa, jos oikeaa hintaa ja/tai oikeita ehtoja ei saavuteta. Prosessin peruuttaminen on usein vaikeampaa, jos on yleisesti tiedossa, että myyjä aikoo myydä kiinteistön. Se voi vaikuttaa myös suhteisiin kiinteistön vuokralaisiin. Näiden kahden prosessin yhdistelmä on esimerkiksi ”ohjattu prosessi”. Tällaisessa prosessissa myyjä voi käydä syvällisempiä keskusteluja useampien ostajien kanssa kuin laajassa prosessissa, samalla kun kilpailua voidaan saavuttaa enemmän kuin suppeammassa prosessissa, ja mahdollinen kauppa voidaan edelleen pitää luottamuksellisena.

Asianmukainen huolellisuus ja tarkastusprosessi

Riippumatta siitä, onko kyse laajasta strukturoidusta prosessista vai markkinoiden ulkopuolisesta kaupasta, prosessi jatkuu tarkistusvaiheessa, ”Due Dilligence” eli niin sanotussa DD-vaiheessa. Myyjä on valinnut mahdollisen myyntineuvojan kanssa neuvoteltuaan ne sidosryhmät, joiden kanssa prosessia jatketaan. Tässä vaiheessa kiinteistö tai kiinteistösalkku ja mahdolliset kiinteistöt omistavat yritykset (mikä on tavallinen tapaus) tutkitaan perusteellisesti. Tämä tehdään useista eri näkökohdista, kuten taloudellisista, rahoituksellisista, oikeudellisista, teknisistä ja ympäristönäkökohdista. Jos kauppaan osallistuu henkilöstöä, myös tämä näkökohta tutkitaan. Prosessin tässä vaiheessa suoritetaan kiinteistön katselmukset ja tarkastukset. Sidosryhmien saamat aineistot ja tiedot tallennetaan ”datahuoneeseen”. Viime aikoihin asti tämä tietohuone, DD-huone, koostui fyysisestä huoneesta, jossa oli hyllyillä kansioita, jotka sisälsivät esimerkiksi kiinteistöjen teknisiä tietoja. Nykyään nämä toteutetaan usein virtuaalisesti.

DD-prosessin tarkoituksena on, että ostaja saa tietoa siitä, mitä hän on kiinnostunut ostamaan. Myyjän kannalta tarkoituksena on poistaa epäselvyydet ja tiedonpuute, jotka voivat johtaa ostajan alhaisempaan maksuhalukkuuteen. Myyjän edun mukaista voi olla myös se, että DD:ssä olevat tiedot ovat ostajan saatavilla DD-huoneessa. Myyjä voi myös käyttää tätä argumenttina, jos kaupanteon jälkeen ilmenee epäselvyyksiä tai riitoja, että kaikki tiedot olivat ostajan saatavilla DD-huoneessa. Yleensä myyjä vapautuu kaikesta, mitä ei ole erikseen taattu luovutussopimuksessa. Siksi on erittäin tärkeää, että ostaja voi luottaa DD-huoneen tietojen oikeellisuuteen ja että kaikki olennaiset tiedot ovat siellä. Jos on epäselvyyksiä tai jos osapuolilla ei ole aikaa tehdä tiettyjä tarkastuksia DD-prosessin aikana, myyjä voi antaa myös takuun näiltä osin.

Myyjä tekee yleensä myyjän due diligence -tarkastuksen (Vendor Due Diligence eli VDD) säästääkseen aikaa. Myyjä voi pyytää riippumatonta teknistä konsulttia tarkastelemaan myytävää kiinteistöä tai kiinteistökokonaisuutta. Tämän jälkeen konsultti laatii raportin kaikista teknisistä vioista ja puutteista ja dokumentoi ne. Toimitusjohtaja voi myös pyytää oikeudellista tai verotuksellista neuvontaa. Asianomaiselle osapuolelle tai osapuolille toimitetaan nämä asiakirjat. VDD säästää aikaa, koska se voidaan tehdä hyvissä ajoin ennen kaupantekoprosessin intensiivistä DD- ja sopimusneuvotteluosuutta. Jos sidosryhmiä on useita, VDD säästää useita samankaltaisia tutkimuksia.

Tässä prosessin osassa transaktion neuvonantajalla on merkittävä rooli. Kaupan neuvonantajan tehtävänä DD-vaiheessa on toimia projektipäällikkönä ja varmistaa, että projektiorganisaation osaaminen järjestetään niin, että sidosryhmät saavat vastauksia kysymyksiinsä, myyjä saa apua tiedon jäsentämisessä ja välittämisessä ja että tiedonkulku toimii hyvin. Yleensä on kysymyksiä, jotka liittyvät kohdetta koskeviin tietoihin, ja niistä jatkokysymyksiä. Näitä voivat olla esimerkiksi vuokrasopimuksia koskevat oikeudelliset kysymykset, verokysymykset tai ympäristökysymykset maan pilaantumisriskeistä. Sekä kysymykset että vastaukset dokumentoidaan ja niistä tulee osa DD-aineistoa. Transaktioprosessi noudattaa yleensä tiettyä aikataulua. Projektiryhmän tehtävänä on varmistaa, että tätä aikataulua noudatetaan. DD-prosessi kestää yleensä kolmesta kuuteen viikkoa, mutta monimutkaisuudesta riippuen siihen voi kulua myös vähemmän tai enemmän aikaa.

Kun DD-prosessi on päättynyt, DD-huoneen sisältö dokumentoidaan ja DD-huone suljetaan. DD-huoneen digitaalinen kopio liitetään siirtosopimukseen sopimusliitteen muodossa. DD-prosessin päätteeksi aloitetaan yleensä sopimusneuvottelut siirtosopimuksen muodosta.

Sopimusneuvottelut ja käyttöoikeus

DD-prosessin aikana tunnistetaan riskejä, ja näihin riskeihin olisi puututtava sopimusneuvottelujen aikana. Näitä riskejä voidaan säännellä monin tavoin. Myyjä voi halutessaan antaa takuita, esimerkiksi takuita riskialttiiden tilojen vuokrasopimuksesta saatavista vuokrista. Myyjä voi myös halutessaan korjata kiinteistössä havaitut puutteet tai suostua alhaisempaan kauppahintaan.

Sopimuksen ehdot

Sopimukseen vaikuttavat luonnollisesti kilpailutilanne markkinoilla, kiinteistön sijainti, kunto, verotustilanne ja monet muut tekijät.

Etenkin julkisten toimijoiden myydessä kiinteistösalkkuja on tullut yleiseksi, että ostajan mahdollisuutta myydä kiinteistö uudelleen tietyn ajan kuluessa ostosta rajoitetaan.

Kun DD-prosessi ja kiinteistön analyysi on saatu päätökseen, alkavat lopulliset neuvottelut. Neuvottelu voidaan jakaa kahteen osaan: neuvotteluun siitä, mikä on oikeudellisesti mahdollista, jossa lakimiehet johtavat, ja kaupalliseen neuvotteluun siitä, minkä arvoinen kiinteistö on, jossa kauppaneuvojat johtavat.

Kun siirtosopimus on allekirjoitettu, on aika muuttaa sisään. Tämä tapahtuu tavallisesti jonkin ajan kuluttua allekirjoittamisesta. Sekä myyjä että ostaja tarvitsevat aikaa valmistautua tähän päivämäärään. Tähän voi sisältyä kaupan loppuunsaattamiseen tarvittavan rahoituksen viimeistely, kiinteistönhoidon valmistelu kiinteistön haltuunottoa varten, yhteydenpito vuokralaisiin ja, erityisesti pörssiyhtiön tapauksessa, yhteydenpito markkinoihin. Myyjän olisi myös toimitettava dokumentaatio kiinteistöstä. Myös sillä, onko kyseessä yrityskauppa, joka tunnetaan myös välillisenä kiinteistökauppana, vai kiinteistökauppa, on vaikutusta. Esimerkiksi maanomistus on haettava, jos kyseessä on kiinteistökauppa.