Maanvuokrasuhteen päättäminen ja vuokra-alueen tyhjentäminen pakkotoimin

Maanvuokrasopimukseen kirjattu ehto, jonka mukaan vuokralainen tyhjentää vuokra-alueen vuokrasuhteen päättyessä, oikeuttaa vuokranantajan tarvittaessa pakkotoimin tyhjentämään vuokra-alueen

Työssäni kaupunginlakimiehenä hoidin kaupungin vuokraaman laajan varastoalueen tyhjennystä ja puhdistamista koskevaa asiaa. Alueen maanvuokrasuhteet oli hyvissä ajoin päätetty, mutta joidenkin vuokralaisten kanssa syntyi ongelmia maanvuokrasopimukseen kirjatun tyhjentämisvelvoitteen noudattamisesta: vuokra-alueelle oli jätetty paljon vuokralaisen omistamaa tavaraa, jota vuokramies ei halunnut alueelta poistaa. Miten päästä vuokralaisen jättämästä tavarasta eroon ja saada vuokra-alue siistittyä ja puhdistettua? Kysymystä olivat pohtineet muutkin kaupungin lakimiehet pääsemättä toimenpiteistä yksimielisyyteen.

Maanvuokrasopimukseen oli kuitenkin otettu ehto, jonka mukaan vuokralainen tyhjentää vuokra-alueen vuokrasuhteen päättyessä uhalla, että vuokranantaja voi menetellä alueelle jätetyn omaisuuden suhteen haluamallaan tavalla. Mikäli vuokramies ei tyhjennä ja siisti aluetta vuokrasuhteen päättymiseen mennessä, vuokranantaja voi toteuttaa tyhjennystoimet vuokralaisen lukuun ja periä häneltä alueen tyhjentämisestä ja puhdistamisesta aiheutuvat kustannukset.

Vuokrasopimukseen otetut ehdot oikeuttivat vuokranantajan tyhjentämään alueen vuokralaisen lukuun. Kaikki alueelle jätetty omaisuus myytiin vuokralaisen vastusteluista huolimatta vapaaehtoisella huutokaupalla ja siitä saadut varat käytettiin alueen siistimiseen ja puhdistamiseen. Kaupungin oikeus myydä sopimusehdon perusteella vuokramiehen omaisuutta pakkotoimin vahvistettiin lopulta hovioikeudessa. 

Kokemukseni mukaan monissa kunnissa ollaan liian varovaisia vuokrasuhteiden päättämistä koskevissa asioissa, etenkin vuokra-alueelle hylätyn omaisuuden suhteen. Kuitenkaan toimenpiteisiin ryhtymistä ei pitäisi välttää. Riippumatta siitä, kuka väittää omistavansa vuokralaisen hylkäämän omaisuuden (sivullinen, konkurssipesä tms.), tämä seikka ei vaikuta vuokrasopimuksen tyhjentämisehdon pysyvyyteen: vuokranantajalla on oikeus menetellä alueelle jätetyn omaisuuden suhteen haluamallaan tavalla ja parhaiten omaisuudesta päästään eroon vapaaehtoisella huutokaupalla.  

Mikäli tyhjennys- ja siistimisehtoa ei maanvuokrasopimuksessa ole, menetellään varasto- ja teollisuustonttien osalta maanvuokralain 5 luvun 76 §:n mukaisesti.

Jos vuokramies on rakentanut vuokra-alueelle rakennuksen tai laitoksen, on vuokranantajalla, jollei toisin ole sovittu, oikeus lunastaa rakennus tai laitos 34 §:n 3 momentissa säädettyjen perusteiden mukaan määrättävästä hinnasta, mikäli hän ennen vuokrasuhteen päättymistä on vuokramiehelle siitä kirjallisesti ilmoittanut. Milloin vuokranantaja ei lunasta rakennusta tai laitosta, on vuokramiehen, mikäli ei toisin ole sovittu, kolmen kuukauden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä siirrettävä se pois ja pantava niiden paikka kuntoon. Vuokranantajalla on muussa tapauksessa oikeus vuokramiehen lukuun myydä ne julkisella huutokaupalla ja huolehtia niiden paikan kuntoonpanosta