Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa

Kaupan kohteena oli ollut käytetty asunto-osakeyhtiön osakehuoneisto. Kunnossapitovastuun jakoa ei ole yhtiöjärjestyksessä muutettu siitä mitä se Asunto-osakeyhtiölain mukaan on. Myöskään yhtiön yhtiöjärjestykseen ei ollut kirjattu laista poikkeavaa kunnossapitovastuun jakoa.

Oikeudellisesti osakkeenomistajan asema asunto-osakeyhtiössä on hallintaoikeus asuinhuoneistoon, ei esineoikeudellinen omistussuhde rakennukseen.  Tarvittaessa yhtiö ottaa korjauslainan ja jakaa sen kaikille osakkeenomistajille.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiö valvoo yhtiön rakennuksen kuntoa ja tekee korjaukset, jotka kohdistuvat sen kunnossapitovastuulle kuuluviin rakenteisiin. Osakkeenomistajan oikeudet ja velvollisuudet rajautuvat osakehuoneiston sisäosiin.

Osakkeenomistajalla ei ole velvollisuutta eikä oikeutta tutkia yhtiön rakennuksen rakenteita. Osakkeenomistajan toimittamaan rakenteiden tutkimiseen tarvitaan asunto-osakeyhtiön lupa. Asunto-osakeyhtiölain järjestelmän mukaan korjaukset teettää aina asunto-osakeyhtiö silloin, kun kysymys on sen kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden viasta. Osakkeenomistajan oikeus tehdä omia toimenpiteitä päättyy seinäpintoihin ja märkätiloissa vesieristykseen.

Kun osakkeenomistajalla itsellään ei ole oikeutta toimittaa rakennukseen kohdistuvia tarkastuksia, se ei voi siirtää tällaista oikeutta eteenpäin eikä se voi edellyttää ostajan tekevän tarkastusta, johon ostajalla ei ole oikeutta eikä velvollisuutta.

Asunnon ennakkotarkastuksessa ostajan ei yleensäkään tarvitse avata kaupan kohteen rakenteita. Asunto-osakeyhtiön osalta tämä ei ole edes mahdollista, koska osakkeenomistajan hallintaoikeus koskee vain hallintaoikeuden piirissä olevia osia rakennuksesta. 

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa ei siten voi ulottua tarkastuksiin, jotka edellyttävät pintapuolista laajempia rakenteiden avauksia ja muita vastaavia asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia toimenpiteitä.