Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vastuu korjaushankkeessa

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:n mukaan johdon on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Tämä on niin sanottu yleinen huolellisuusvelvoite. Jos taloyhtiön johtohenkilö rikkoo tätä velvollisuuttaan vastaan, hän on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon.

Yhtiön johto on myös velvollinen olemaan lojaali yhtiölle ja kaikille sen osakkeenomistajille. Toimiminen pelkästään tietyn omistajan tai omistajaryhmän välittömien etujen mukaisesti ei ole sallittua. Johtohenkilöiden lähipiirin tai sidosryhmien suosiminen yhtiön hankinnoissa ei ole yhtiön ja sen kaikkien osakkeenomistajien edun mukaista.

Korjausrakentamishankkeessa yhtiön johdon on huolehdittava siitä, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan niin, ettei siitä aiheudu vahinkoa yhtiölle tai osakkeenomistajille.

Milloin yhtiölle tai osakkeenomistajalle voi syntyä vahinkoa johdon toimista?

Vahingon tapahtumisen pitää olla ennalta-arvattavassa syy-yhteydessä vahingonaiheuttajan toimintaan. Syy-yhteytenä voi toimia esimerkiksi puutteellinen päätöksenteon valmistelu. Isännöitsijä on saattanut laiminlyödä hankkeen teknisen valmistelun ja hallitus on voinut päättää hankinnan esittämisestä yhtiökokouksen päätettäväksi, vaikka tiesi tai olisi pitänyt tietää, että asiaa ei ollut kunnolla valmisteltu.

Jos yhtiökokous tekee lopullisen hankintapäätöksen virheellisillä tai puutteellisilla tiedoilla, isännöitsijän ja hallituksen menettelyllä on selvä syy-yhteys vahingon tapahtumiseen.

Taloudellisesti merkittävä urakkasopimus pitää tehdä kirjallisesti ja siihen on asianmukaista liittää alalla yleisesti noudatetut sopimusehdot. Toteuttaminen edellyttää aktiivista seurantaa ja tarvittaessa ulkopuolista apua.

Kukin hallitus ja isännöitsijä vastaa omalta kaudeltaan. Hallituksen jäsenten kuuluu valvoa ja ohjata isännöitsijän työtä ja puuttua tehtävien laiminlyöntiin tai tekemisen selvään huolimattomuuteen. Hallituksella on valta tarvittaessa vaihtaa isännöitsijää.

Jos korvausvelvollinen on yhtiökokouksen päätöksellä saanut vastuuvapauden, kanne on nostettava kolmessa kuukaudessa yhtiökokouksen päätöksestä. Lain määräajat eivät kuitenkaan koske tilannetta, jossa yhtiökokoukselle ei ole annettu olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja vahingonkorvausvelvollisuuden perusteena olevasta päätöksestä tai toimenpiteestä. Korvauskanne voidaan silloin nostaa määräajan sitä estämättä.

Tarmo Lensu
lakimies

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Kunnossapito ja vastuunjako taloyhtiössä
Lue seuraavaksi: Uusi asunto-osakeyhtiölaki parantanut osakkaan oikeusturvaa