Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ja luvaton rakentaminen

Asunto-osakeyhtiön osakas oli rakentanut pesuhuoneen ilman rakennuslupaa. Vesivuodon aiheuttamat vahingot yhtiön perustasoon kuuluville rakenteille kuuluivat yhtiön kunnossapitovastuulle. Yhtiön vastuulle eivät kuuluneet ilman lupaa rakennetun pesutilan rakenteille aiheutuneet vesivahingot

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §::n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiöjärjestyksessä voidaan sopia kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiölaista poiketen.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Toisin sanoen yhtiön on korjattava rakenteet, jotka yhtiö toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen tai kuuluvat yhtiön perustasoon. Mikäli huoneistossa on  rakennettu ilman lupaa tai perustasosta poiketen (esim. laajennettu asuntoa kellariin tai ullakolle) eikä yhtiö ole hyväksynyt tällaista rakentamista vastuulleen, osakas vastaa perustaosta poikkeavan rakenteen korjaamisesta. Mikäli yhtiön perustasoon kuuluva rakenne on vaikkapa ullakolle rakennetun suihkutilan vuotamisen johdosta vaurioitunut, perustason rakenteen korjaaminen kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle. 

Tapauksessa luvattomasti rakennetun suihkutilan rakenteille aiheutuneet vahingot eivät kuulu yhtiön kunnossapitovastuulle. Vaikka pesutila on rakennettu ilman lupaa, vesivuodon aiheuttamat vahingot yhtiön alkuperäisille rakenteille kuuluivat yhtiön kunnossapitovastuulle. 

Yhtiöllä on mahdollisuus vaatia luvattoman pesutilan rakentaneelta osakkaalta korvausta yhtiölle aiheutuneista vahingoista.