Kiinteistökaupan ostotarjouksen peruuttaminen ja sopimussakko

Kiinteistökauppa voidaan perua molemmin puolin vähäisin seuraamuksin, mikäli ostotarjousta ei ole tehty maakaaren mukaisessa määrämuodossa ja kaupanvahvistajan vahvistamana.

Kiinteistön osto- tai myyntitarjous poikkeaa irtaimen omaisuuden (asunto-osakkeen) osto- tai myyntitarjouksesta. Kiinteistökauppa tai kiinteistökaupan esisopimus on aina tehtävä maakaaren mukaisessa määrämuodossa, julkisen kaupanvahvistajan vahvistamana.

Ilman kaupanvahvistajaa tehty kiinteistön osto- tai myyntitarjous ei synnytä myyjälle tai ostajalle velvollisuutta tehdä lopullista kiinteistökauppaa. Vaikka kiinteistönvälittäjien vakiolomakkeissa käytetään ehtoja, kuten ”mikäli kauppaa ei synny tarjouksen jättäjästä, ostajasta tai myyjästä johtuvista syistä, tarjouksen rikkonut osapuoli on velvollinen maksamaan sopimussakkoa”, tällainen ehto ei ole kiinteistökaupassa pätevä. Yksipuolista tarjousta ei voida tehdä edes kaupanvahvistajan vahvistamana. 

Ennen varsinaista kauppaa sopimussakosta voidaan sopia vain määrämuotoisessa, kaupanvahvistajan vahvistamassa, kiinteistökaupan esisopimuksessa. Mahdollisesti maksettu käsiraha on palautettava.

Maakaaressa on sanktiosäännös sen varalta (MK 2:8), että toinen osapuoli vetäytyy kaupasta

Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.

Yleisesti kiinteistökaupan perumisen oikeusvaikutukset rajoittuvat niihin suoranaisiin kustannuksiin, joita toiselle osapuolelle kaupan valmistelemisesta on aiheutunut. Välillisiä menetyksiä, kuten kiinteistön uudelleenmyyntikuluja, välityspalkkiota, sovitun ja myöhemmin toteutuvan kauppahinnan eroa, korkotappiota tai vuokratuoton menetystä, ostotarjouksen perunut osapuoli ei ole velvollinen maksamaan.