Kiinteistön virheen korjauskustannukset sekä virheen olennaisuusarviointi vaikuttavat mahdollisuuteen purkaa kauppa

Kiinteistön kaupan purkukynnystä on pidetty varsin korkealla. Yleensä korjauskustannusten on oltava vähintään noin 40 prosenttia kauppahinnasta, jotta kauppa voidaan purkaa. Vaikka ostajalla ei olisi oikeutta salaisen virheen osalta kaupan purkuun, hän voi vaatia hinnanalennusta. Kaupan purun edellytyksiä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Korkeimman oikeuden päätöksen 2015:58 mukaan kiinteistön kauppa purettiin rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa kaupan jälkeen ilmenneiden, kosteudesta aiheutuneiden vaurioiden vuoksi. Virhe oli salainen. Virheen korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät kiinteistön virhettä oli pidettävä olennaisena, vaikka korjauskustannukset sinällään eivät kauppahinta huomioon ottaen olisivat oikeuttaneet kaupan purkuun.

Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

KKO oli päätöksessään viitannut maakaaren esitöihin (HE 120/1994 vp s. 51) joiden mukaan jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella. Huomiota on kiinnitettävä siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta.

Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta.

Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys.

Kiinteistön kaupan purkukynnystä on pidetty varsin korkealla. Yleensä korjauskustannusten on oltava vähintään noin 40 prosenttia kauppahinnasta, jotta kauppa voidaan purkaa. Vaikka ostajalla ei olisi oikeutta salaisen virheen osalta kaupan purkuun, hän voi vaatia hinnanalennusta. Tässä tapauksessa hinnanalennusta ei oltu edes toissijaisesti vaadittu käräjäoikeudessa. Korkeimmassa oikeudessa vaihtoehtoista vaatimusta ei enää voitu esittää. 

Tapauksessa korkein oikeus katsoi, ettei kaupan purun edellytyksiä voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.