Ostajan oikeus hinnanalennukseen voi syntyä kiinteistökaupan kauppakirjan vastuunrajoituslausekkeesta huolimatta

Korkeimman oikeuden päätöksessä 2004:78 ostajat olivat suostuneet kiinteistön kauppakirjassa vastuunrajoitusehtoon, joka rajoitti myyjän vastuuta kuntotarkastuksessa “havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista.” Mainittujen virheiden havaitseminen olisi kuitenkin edellyttänyt tavanomaisesta poikkeavilla ja kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä. KKO katsoi etteivät ostajat olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole edellyttäneet mainitunlaisia tarkastustoimia suoritettavan ennen kuin kaupasta päätettiin.

Korkeimman oikeuden päätöksessä 2004:78 oli kysymys kiinteistökaupasta sekä kaupan jälkeen ilmenneistä laatuvirheistä. Kauppakirjaan oli otettu vastuunrajoituslauseke, jonka mukaan: 

”Ostaja on tutustunut kunto- / kosteuskartoituksessa laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa, kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset.”

Ostajat eivät olleet voineet normaalia kohteen tarkastusvelvollisuuttaan tehdessään, muun muassa paikan päällä käymällä tai kiinteistönvälittäjän antamilla tiedoilla tai kosteuskartoituksen tiedoilla havaita tai tulla tietämään muista kuin edellä yksilöidyistä virheistä tai puutteista.

Ostajat eivät olleet voineet olettaa kiinteistöllä olevassa omakotitalossa olevan siinä todettuja rakennusvirheitä, kuten salaojien puuttuminen kellarista ja sokkelin ulkopuolelta sekä rakennuksen virheellinen perustamistapa. Niiden olemassaolon selvittäminen ei ollut kuulunut ostajien tarkastusvelvollisuuden piiriin maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan.

Käräjäoikeus katsoi, että kaupan kohteessa oli ollut laatuvirhe, koska kohde ei ollut ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin mitä osapuolten välillä oli sovittu tai katsottava sovituksi.

Kauppakirjan ehto, joka koski vastuun rajoitusta omakotitalossa havaittujen ja yksilöityjen virheiden osalta, huomioon ottaen ostajat olivat ottaneet tietoisen riskin ostamalla kohteen siinä kunnossa kuin se oli ollut sitä viimeksi esiteltäessä.

He olivat ottaneet yksin vastatakseen havaituista puutteellisuuksista ja vaurioista ja lisävahingosta aiheutuneista korjaus- ja muista kustannuksista, vaikka heidän ei ollut näytetty ottaneen vastuulleen havaitsemattomista, myöhemmin todetuista rakenteellisista virheistä ja niistä aiheutuneista kosteusvaurioista. Myyjien ei todettu syyllistyneen tiedonantovirheeseen.

Ostajat olivat olleet tietoisia kosteusraportin sisällöstä ja muun muassa siitä, että kosteuslähteeksi oli mainittu alakerran maavaraisen seinän ja lattian sauma sekä myös siitä, että kosteusongelmassa ei ollut kysymys pelkästään kosteuden kuivaamisesta.

Tästä huolimatta ostajat olivat ostaneet kohteen vaatimatta lisätutkimuksia tai tekemättä niitä itse.

Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan voidaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Ostajat eivät kuitenkaan ole allekirjoittaessaan kiinteistöä koskevan kauppakirjan olleet tietoisia rakennukseen sisältyvistä ja vasta kaupanteon jälkeen suoritettujen tarkempien tutkimusten johdosta havaituista vakavista rakennusvirheistä eli kuivatusjärjestelmän puuttumisesta, peruslaatan alapuolisen täyttöaineksen virheellisyydestä ja rakennuksen virheellisestä perustamistasosta maastoon nähden.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Tehdystä kosteuskartoituksesta ei ilmene, mistä kosteusvauriot ovat johtuneet eikä niiden syy ole muutoinkaan ollut kauppaa tehtäessä selvillä. Kosteusvauriot aiheutuvat usein talossa olevista rakennusvirheistä. Sen vuoksi tällaisten vaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden.

Nyt puheena olevien rakennusteknisten virheiden havaitseminen olisi kuitenkin edellyttänyt muun ohella reikien poraamista alakerran lattiaan sekä rakennuksen ulkoseinien vierustojen maankaivutöitä. Virheiden toteaminen olisi siten ollut mahdollista vain sellaisilla tavanomaisesta poikkeavilla ja myyjän kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä, joihin ostaja ei olisi omin toimin edes saanut ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa.

Korkein oikeus katsoi, ettei kosteuskartoituksessa havaittujen vaurioiden laajuus ja laatukaan huomioon ottaen voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole edellyttäneet mainitunlaisia tarkastustoimia suoritettavan ennen kuin kaupasta päätettiin.

Koska kauppakirjassa ei yksilöidysti ole rajoitettu ostajien vastuuta nyt kysymyksessä olevien rakenteiden asianmukaisuudesta, ostajalla oli kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoituslausekkeen estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta tällaisista kiinteistöllä olevassa omakotitalossa havaittujen rakennusvirheiden ja niiden aiheuttamien vaurioiden johdosta.