Salainen virhe ja myyjän vastuun rajoittaminen kauppakirjassa

Salainen tai piilevä virhe kiinteistökaupassa voi oikeuttaa hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Myyjä voi rajoittaa vastuutaan virheestä kauppakirjaan otettavilla vastuunrajoituslausekkeilla. Kauppakirjaan otettavilla vastuunrajoitusehdoilla voidaan rajoittaa myyjän vastuuta kiinteistössä havaituista virheistä, mutta vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä

Kiinteistössä on laatuvirhe, kun kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä vastaavassa tilanteessa voidaan odottaa, vaikkei myyjä tiennyt virheestä.

Jos virhe on sellainen, ettei myyjä siitä ole tiennyt tai ole kohtuudella edes pitänyt tietää, tällaista virhettä kutsutaan salaiseksi virheeksi tai piileväksi virheeksi.

Myyjällä on kuitenkin vastuu kaupan kohteen, omakotitalossa, osakehuoneistossa tai erillistalossa esiintyvästä salaisesta virheestä, vaikka myyjällä ei olisi ollut siitä mitään tietoa. Mikäli myyjä on rakentanut tai remontoinut asunnon, myyjä ei yleensä voi vedota salaiseen virheeseen, mikäli virhe aiheutuu rakentamismääräysten tai hyvän rakentamistavan vastaisesta rakentamisesta. 

Mikäli virhe katsotaan salaiseksi, tämä voi vähentää myyjän vastuuta virheestä. Ostajalla ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta myyjältä salaisen virheen takia. Ostaja voi kuitenkin vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua myös asunnon salaisen virheen vuoksi. Käytännössä tamä tarkoittaa sitä, että salaisen virheen korjauskustannukset korvataan mutta ei muita vahinkoja, kuten väliaikaisasumista, korjaukseen otetun pankkilainojen korkoja tai mahdollisia lääkärikuluja tai terveydellistä haittaa.  

Salaista virhettä arvioitaessa kiinnitetään huomiota siihen, mitä vastaavantasoisilta ja -ikäisiltä asunnoilta tai kiinteistöiltä voidaan kohtuudella olettaa. Uudemmalta rakennukselta voidaan olettaa parempaa laatutasoa kuin vanhoilta rakennuksilta. Myös rakentamisaikaiset rakentamismääräykset on otettava huomioon.

Olennainenkaan poikkeama normaalitasosta ei riitä virheen perusteeksi, jos ostaja on siitä tiennyt (ostajan selonottovelvollisuus) tai virhe on otettu huomioon kauppahinnassa tai muuten kaupan ehdoissa. Tällöin virhe on selkeästi kirjattava omakotitalon tai osakehuoneiston kauppakirjaan kuten myös miten kauppahintaa on laskettu virheen vuoksi. Kauppakirjaan otettavilla vastuunrajoitusehdoilla voidaan rajoittaa myyjän vastuuta kiinteistössä havaituista virheistä, mutta ”vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä” (Maakaari 2 luku 9 §)