Taloudellinen virhe asuntokaupan purun tai hinnanalennuksen perusteena

Myyjä vastaa odottamattomista ja merkittävistä vioista, jotka huomattavasti lisäävät ostajan velvoitteita ja vastuita ja joihin ostaja ei kohtuudella ole voinut ennakolta varautua.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Pykälän 4 momentin mukaan jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä tässä luvussa virheestä säädetään.

Lain esitöiden yleisperusteluissa on todettu, että epätietoisuutta on ollut sen suhteen, voiko myyjä joutua vastuuseen sellaisesta taloudellisesta virheestä, joka perustuu vasta kaupanteon jälkeen ilmeneviin seikkoihin. Tyypillisesti kyseeseen tulevat sellaiset piilevät viat, jotka ilmenevät asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa ja joiden johdosta ostajan velvoitteet tai vastuut yhteisölle voivat osoittautua merkittävästikin suuremmiksi kuin kauppaa tehtäessä edellytettiin.

Ehdotuksen lähtökohtana on, että ostaja kantaa riskin ennakoitavien ja suuruudeltaan tavanomaisten kunnossapito- ja korjaustarpeiden aiheuttamista lisävelvoitteista ja -vastuista. Myyjällä olisi sitä vastoin riski siitä, että kiinteistössä ilmenee odottamattomia ja merkittäviä vikoja, jotka huomattavasti lisäävät ostajan velvoitteita ja vastuita ja joihin ostaja ei kohtuudella ole voinut ennakolta varautua.

Tällaista ratkaisua on pidetty kaupan osapuolten kannalta oikeudenmukaisena, koska yhteisön taloudellinen tila ja suuret korjaukset, jos niistä olisi tiedetty, olisivat todennäköisesti vaikuttaneet osaltaan kauppahintaan.

Taloyhtiö vastaa rakenteiden korjaamisesta, myyjä vastaa hinnanalennuksena korjauskuluista, jotka ostaja joutuu maksamaan ylimääräisenä vastikkeena yhtiölle

Jotta kysymyksessä olisi kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, on kahden edellytyksen täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute. Esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavia, eivät ole kohdassa tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa.

Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista.

Odottamattomana voidaan pitää myös lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta. Lisäksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Vaikka ilmennyt vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä yleensä on syytä varautua.

Käytännössä voi esiintyä myös tapauksia, joissa odottamattomia vikoja ja puutteita ilmenee useampia.

Tällöin vioista ja puutteista aiheutuvia taloudellisia velvoitteita on arvioitava kokonaisuutena: kysymys on kohdassa tarkoitetusta taloudellisesta virheestä, jos vikojen ja puutteiden yhteisvaikutus on sellainen, että taloudelliset velvoitteet muodostuvat merkittävästi suuremmiksi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Ostajan oikeus vedota virheeseen ja purkaa kauppa taloudellisen virheen johdosta

Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että 20 §:n 3 kohta on merkittävä lisäys myyjän vastuuseen käytetyn asunnon kaupassa. Säännöksen raja-alueella ollaan muun muassa silloin, kun asunnossa on asunnon rakentamisaikaan tyypillinen ja sittemmin usein virheelliseksi osoittautuva rakenneratkaisu, kuten tasakatto tai niin sanottu valesokkelirakenne.

Ostajan voidaan odottaa jossain määrin paneutuvan eri-ikäisten asuntojen ominaisuuksiin, mutta eri- tyistä rakennusteknistä asiantuntemusta ostajalta ei voida edellyttää.

Siten ostajalla pitäisi olla oikeus vedota virheeseen, vaikka virhe olisikin syntynyt aikanaan hyväksyttävän, mutta sittemmin vakavia rakennusvirheitä tuottaneen rakennustavan johdosta. Näin on erityisesti silloin, kun virhe on sellaisissa rakenneosissa, joiden tavallisesti voidaan odottaa kestävän koko rakennuksen elinkaaren.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Lainkohdan esitöiden mukaan purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalle. Virheestä tulee aiheutua olennaista haittaa, jotta kaupan purkaminen voisi tulla kysymykseen. Lisäksi säännöksessä vaaditaan nimenomaisesti, että muuta seuraamusta ei voida pitää kohtuullisena.

Tätä arvioitaessa on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet kor- jauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuvat kustannukset. Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä silloin, kun virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena. (HE 14/1994 vp)

Taloudellinen virhe kaupan purkamisen edellytyksenä

Oikeuskäytännössä on katsottu, että korkeimman oikeuden kiinteistön kauppaa koskevista ratkaisuista ilmenevät oikeusohjeet ovat merkityksellisiä myös asuntokauppalain mukaista käytetyn asunnon kaupan purkukynnystä arvioitaessa.

Ratkaisun KKO 2015:58 mukaan lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen.

Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjaus- kustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.

Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.

Mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta ei voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella.

Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. 

Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

Korkeimman oikeuden ratkaistavana olleessa asiassa hovioikeus oli arvioinut korjauskustannuksiksi 20.000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta.

Korkein oikeus katsoi, että kun kysymys on rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voitu riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle.

Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.

Asiassa korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voinut rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen.

Hovioikeuden arvioimaa määrää oli pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät korkein oikeus katsoi, että kaupan kohteen virhettä oli pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena.

Tutustu aiheeseen tarkemmin: Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa