Välitysliikkeen vastuu ja kaupan kohteen virhe

Myyjä ja välittäjä vastasivat vesijättömaan lunastamisesta aiheutuvasta virheestä Helsingin hovioikeuden antamassa tuomiossa 22.9.2020 (S 19/1223)

Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus oikeudellisista rasituksista on laaja eikä hän voi vedota omaan tietämättömyyteensä. Kiinnitykset ja erityiset oikeudet käyvät yleensä ilmi rasitustodistuksesta. Rasitustodistuksen esittäminen ei kuitenkaan riitä, jos kiinteistöön kohdistuu kirjaamattomia oikeuksia. Kiinteistön kauppa ei välittömästi vaikuta aikaisemmin perustettujen oikeuksien pysyvyyteen. 

Myyjän antamat tiedot voivat rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta. Jos myyjä on nimenomaisesti ilmoittanut esimerkiksi kaivoveden olevan juomakelpoista taikka puuston jatkuvan yhtä vahvana koko metsäalueen, ostajan ei tarvitse tutkia myyjän ilmoituksen paikkansapitävyyttä. 

Pelkästään myyjän käsitys jostakin kiinteistön ominaisuudesta taikka ilmoitus, jonka myyjä sanoo olevan tarkistamaton, ei ole tässä tarkoitettu myyjän antama tieto. Myyjän tehtävänä on lisäksi oma-aloitteisesti antaa asianmukaiset tiedot kiinteistön vallintaan vaikuttavista seikoista samoin kuin panttioikeuksista ja muista kiinteistöön kohdistuvista erityisistä oikeuksista.

Välitysliikkeen vastuu kaupan kohteen virheellisistä tai puutteellisista tiedoista

Välitysliikkeen vastuuta kiinteistön kaupassa sääntelee laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (jäljempänä välityslaki) sekä valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista. 

Lisäksi välitysliikkeen tulee noudattaa toiminnassaan kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annettua lakia sekä hyvää välitystapaa. Hyvä välitystapa on määritelty Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton ry:n ohjeessa hyvästä välitystavasta.

Välityslain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. 

Jos välitysliikkeellä on lain 11 §:n mukaan aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 §:ssä tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. 

Välityslain 11 §

Välityslain 11 § vastaa sisällöltään aiemmin voimassa olleen kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain (686/1988) 9 §:ää, jonka esitöiden mukaan välitysliikkeen selonottovelvollisuus voisi koskea esimerkiksi toimeksiantajan, asunto-osakeyhtiön isännöitsijän, rakennusliikkeen ja myös viranomaisen antamia tietoja. 

Selonottovelvollisuus syntyisi silloin, kun välittäjällä on jonkin olosuhteen perusteella aihetta epäillä, etteivät saadut tiedot ole oikeita tai täydellisiä. Välittäjän olisi tutustuttava saamiinsa asiakirjoihin, ja jos hän havaitsee tai hänen pitäisi hänelle asetettu ammattitaito- ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen havaita esimerkiksi ristiriitaisuutta asiakirjoissa olevissa tiedoissa, hänen tulisi ryhtyä selvittämään tiedon paikkansapitävyyttä. 

Välittäjän ammattitaitovaatimukseen kuuluu, että välittäjän tulisi hankkia tiedot mahdollisimman suurta julkista luotettavuutta nauttivalta taholta, esimerkiksi kaavoitusta koskevat tiedot viranomaisilta ja asunto- osakeyhtiötä koskevat tiedot yhtiön hallitukselta tai isännöitsijältä. Riittävää ei olisi esimerkiksi se, että välittäjä tiedustelisi tällaisista seikoista pelkästään toimeksiantajalta. Jos hän näin menettelee, saatettaisiin kuitenkin katsoa, että hänellä on aihetta epäillä tietojen oikeellisuutta ja riittävyyttä. (HE 179/1987 vp s. 23.) 

Hyvä välitystapa

Hyvän välitystavan ohjeen (9.3.2011) kohdassa 5.5.2.18 todetaan, että välitysliikkeen on selvitettävä mahdollinen vesijätön olemassaolo, mikäli kyse on rantakiinteistöstä. Jos kiinteistöllä on vesijättöä, asian merkitys on selvitettävä myyjälle ja ostajalle. Kohdan 5.5.2.3 mukaan kiinteistöstä on hankittava rasitustodistus. Välitysliikkeen tulee selvittää rasitustodistuksesta kiinteistöön kohdistuvat rasitukset.

Edellä mainitun välitysliikkeen yleisen selonottovelvollisuuden lisäksi välitysliikkeelle voi hyvän välitystavan ohjeen kohdan 5.6 mukaan syntyä erityinen selonottovelvollisuus, jos välitysliikkeellä on sille asetettu ammattitaito ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen aihetta epäillä saatujen tietojen paikkansapitävyyttä. Selonottaminen saattaa tulla aiheelliseksi esimerkiksi, jos eri asiakirjoissa kohteesta esitetyt tiedot ovat ristiriitaisia tai jos asiakirjat ovat vanhoja. Erityiseen selonottovelvollisuuteen liittyy keskeisesti saatujen tietojen vertaileminen ja mahdollisten ristiriitaisuuksien etsiminen. 

Jollei tiedon oikeellisuuden varmistaminen ilman kohtuutonta vaivaa ole mahdollista, välitysliikkeen on ohjeen kohdan 5.8 mukaan joka tapauksessa selkeästi ilmoitettava ostajaehdokkaille esiin tulleista seikoista ja siitä, että tietoa ei ole voitu tarkistaa ja että tieto on epävarma. 

Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus

Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuuteen liittyy myös toimeksiantajan vastapuolen eli ostajan selonottovelvollisuus. Välityslain esitöiden mukaan toimeksiantajan vastapuolen on itse kysyttävä välitysliikkeeltä niistä seikoista, joilla on hänelle erityistä merkitystä ja joiden erityisestä merkityksestä välitysliikkeen ei voida olettaa tietävän. Vastapuolella on tällainen selonottovelvollisuus esimerkiksi, jos hän edellyttää välityskohteelta tiettyjä tavanomaisesta poikkeavia ominaisuuksia. Hänelle ei voida kuitenkaan asettaa kovin pitkälle menevää selonottovelvollisuutta: välitysliikkeen on oma-aloitteisesti annettava riittävästi tietoa olennaisista seikoista. (HE 58/2000 vp s. 17.) 

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2020:26 todennut, että kiinteistönvälittäjän tulee välitystehtävää hoitaessaan ottaa huomioon toimeksiantajan vastapuolen edut muun muassa huolehtimalla tietojen antamisesta vastapuolelle eli ostajalle. Välittäjän tietojenantovelvollisuuteen kuuluu, että muun muassa asuntoon liittyvät taloudelliset vastuut ja velvoitteet kerrotaan ostajalle selvästi ja ymmärrettävästi. 

Annettujen tietojen riittävyyttä ja selkeyttä arvioidaan objektiivisin perustein lähtien siitä, mitä kyseisen kaltaisen kohteen ostajalta voidaan yleensä edellyttää. Jos välittäjä havaitsee, että ostajilla on virheellinen käsitys osakkeisiin liittyvästä taloudellisesta vastuusta, hänen on korjattava tämä käsitys antamalla oikeat tiedot. 

Sopimusoikeuden yleisten periaatteiden mukaan on lähtökohtaisesti ostajien omalla vastuulla selvittää heille mahdollisesti epäselväksi jääneiden käsitteiden ja seikkojen sisältöä ja merkitystä esimerkiksi esittämällä kysymyksiä myyjälle tai tätä edustavalle välittäjälle. Mainitussa tapauksessa välitysliikkeen myyntiesite kaupan kohteesta oli ollut omiaan luomaan virheellisen käsityksen putkiremontin ja sen rahoittamisen vaiheesta, mutta korkein oikeus päätyi kyseisessä tapauksessa näytettyjen seikkojen perusteella katsomaan, että välitysliike oli kuitenkin kaupanteon kuluessa kirjallisesti ja suullisesti täydentänyt riittävästi näiltä osin kaupan kohteesta antamiaan tietoja. (Kohdat 10 ja 24–26.) 

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2015:72 katsonut välittäjän antaneen harhaanjohtavaa tietoa ja siten laiminlyöneen velvollisuutensa toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Tapauksessa asuinkäyttöön tarkoitetun kiinteistön myyntiesitteestä oli puuttunut tieto kaavarungon uimaranta- ja venevalkama-aluetta koskevista aluevarauksista. Välittäjä oli tiennyt aluevarausten sijainnin ja ostajien tarkoituksen hankkia rauhallinen järvenrantakiinteistö ympärivuotiseen asumiskäyttöön. 

Välittäjä oli antanut ostajille tiedon siitä, että kaupunki voi haluta kiinteistöstä pienen alueen. Todellisuudessa alue käsitti lähes 20 prosenttia kiinteistön pinta-alasta ja noin 15 prosenttia kiinteistön rantaviivasta. (Kohdat 29–31.)

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2009:81 katsonut, että kiinteistönvälitysliikkeen edustajalla oli velvollisuus ottaa selvää asunto- osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle tutkimuksessa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä. 

Ostaja oli huoneistoa esiteltäessä erikseen tiedustellut välitysliikkeen edustajalta mahdollisesta putkiremontista, mutta ei ollut siinäkään yhteydessä saanut välittäjältä tietoa kuntotutkimuksessa todetuista seikoista. Korkein oikeus katsoi, että välitysliike oli laiminlyönyt hankkia ja antaa ostajalle riittävät tiedot kaupan päättämiseen vaikuttavista seikoista. (Kohdat 3 ja 8.) 

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2001:121 katsonut välittäjän laiminlyöneen tiedonantovelvollisuutensa jätettyään ilmoittamatta ostajalle, että välitettävänä olleen asunnon viereen mahdollisesti suunniteltiin rautatietä. Asunnon välittömään läheisyyteen rakennettavalla rautatiellä oli korkeimman oikeuden mukaan olennainen vaikutus asumisviihtyvyyteen. 

Välittäjän vastuuta ei poistanut se, että hän oli tiedustellut asiaa kaavoitusviranomaiselta ja saanut tältä tiedon, ettei alueella ollut vireillä kaavamuutosta ja ohjannut ostajan hankkimaan lisätiedot suoraan kaavoitusviranomaiselta, kun hän ei ollut samalla kiinnittänyt ostajan huomiota siihen, että erityisesti rautatietä koskevaa suunnitelmaa oli tarpeen selvittää. (Kohta 1.5.) 

Välitysliikkeen korvausvelvollisuus 

Välitysliikkeen vastuusta toimeksiantajan vastapuolelle säädetään välityslain 14 §:ssä. Sen mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. 

Välityslain esitöiden mukaan välitysliike on menetellyt virheellisesti, jos liike ei ole täyttänyt lain mukaisia velvoitteitaan suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen eli ostajaan. Tyypillisempiä välitysliikkeen virheitä, joista aiheutuu vahinko vastapuolelle, ovat tiedonantovelvollisuuden ja selonottovelvollisuuden laiminlyönti sekä virheellisten tietojen antaminen. 

Edelleen esitöiden mukaan välitysliikkeen toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen välittäjältä määräytyy sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti. Näin ollen myös todistustaakkaa koskeviin kysymyksiin sovelletaan sopimusperusteista vastuuta koskevia periaatteita. 

Riittää, että toimeksiantajan vastapuoli osoittaa, että hänelle on aiheutunut vahinkoa ja että vahinko johtuu välitysliikkeen menettelystä. Korvausvastuusta vapautuakseen välitysliikkeen on osoitettava, että vahinko ei johdu sen virheestä. (HE 58/2000 vp s. 10 ja 19–20.)

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2012:75 todennut, että välittäjän korvausvastuu toimeksiantajan vastapuolelle on samankaltaista kuin hänen vastuunsa toimeksiantajalle. Mainitun ratkaisun mukaan vahingonkorvauksen tarkoituksena on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti.

Välitysliikkeen oli siten kyseisessä tapauksessa korvattava se määrä, jonka ostajat olivat maksaneet kohteesta liikaa välitysliikkeen virheen vuoksi. (Kohdat 5 ja 34.)