Kiinteistökaupan purku ja varainsiirtoveron palautus

4.12.2015

Kaupan vapaaehtoinen purku ei aina anna edellytyksiä saada verottajalle maksettua varainsiirtoveroa takaisin. Harkittavaksi tulee kysymys siitä, olisiko kaupan purulle ollut edellytyksiä oikeuden käsittelyssä.

Jos kaupan kohteessa ilmenee olennaisia virheitä, mutta ostaja ja myyjä eivät halua riidellä virheiden seuraamuksista, yksi vaihtoehto on purkaa kauppa vapaaehtoisella kaupanpurkukirjalla.

Vaikutuksiltaan kaupan purku on käänteinen kiinteistökauppa. Kaupan purkukirjassa sovitaan kiinteistökaupan tavoin ehdoista, jotka kaupan purun osapuolet ovat kaupan purun johdosta velvollisia täyttämään, eli millä ehdoilla myyjä palauttaa ostajan maksaman kauppahinnan ja ostaja kohteen omistusoikeuden ja hallinnan takaisin myyjälle. Tämän jälkeen myyjä hakee lainhuutoa saannolleen eli kaupan purulle.  Myös mahdollisesti maksettavasta tuottokorosta ja muista korvauksista voidaan kaupan purun osapuolten kesken sopia. Julkisen kaupanvahvistajan on allekirjoituksellaan vahvistettava kaupan purkukirja oikeaksi. 

Kiinteistön kaupassa ostajan on maksettava valtiolle kauppahinnasta 4 prosentin varainsiirtovero. Kaupan purun yhteydessä ostajalla voi olla oikeus saada varainsiirtoverolain 40.2 §:n mukaan maksamansa varainsiirtovero takaisin. Tavallisesti verottaja pautaa varainsiirtoveron, mikäli kaupan purku tapahtuu oikeuden päätöksellä. Mikäli kaupan purku tapahtuu vapaaehtoisella purkukirjalla, kysymys maksetun varainsiirtoveron palautuksesta ei aina ole varmaa. 

Vero-oikeudessa vallitsevana lähtökohtana on, etteivät kaupan purun osapuolet voi sopia veroseuraamuksista. Edestakaista luovutustointa, kauppaa ja kaupan purkua, voidaan pitää kahtena erillisenä verollisena luovutuksena. Kaupan purkamista voidaan pitää verotuksen kannalta tehottomana.

Maksettu vero palautetaan hakemuksesta, mikäli kauppa on oikeuden päätöksellä kumottu tai määrätty purkautumaan. Samoin vero voidaan palauttaa, jos kauppa on purettu sopimuksella luovutuskirjassa olevan ehdon vuoksi tai kauppa olisi sopimusrikkomuksen vuoksi voinut tulla puretuksi tuomiolla. Näin voidaan toimia myös, jos kauppahintaa on vastaavassa tilanteessa alennettu.

Kysymys siitä, olisiko tuomioistuin purkanut kaupan, jos ehtoon tai sopimusrikkomukseen vedonnut osapuoli olisi nostanut kanteen, ohjaa verottajan näkemystä. Tämän vuoksi verottajalle tulee toimittaa kaupan purkua tukevaa näyttöä, samoin kuin jos asiaa olisi käsitelty käräjäoikeudessä. 

Harkittavaksi tulevat seikat, kuten poikkeaako kaupan kohde siitä, mitä ostajalla on ollut oikeus edellyttää; onko poikkeama olennainen; onko ostaja laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa ja onko ostaja reklamoinut kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Virheet on hyvä selvittää rakennustarkastuksiin pätevöityneen asiantuntijan raportilla.

Kaupan purkukirjaan lisätään perusteet kaupan purulle. Myyjän saattaa olla taloudellisesti järkevää välttää riitelyä ja suostua kaupan purkamiseen, vaikka ostajan esittämät oikeudelliset perusteet eivät näyttäisi riittävän kaupan purkuun. Myös tämä argumentti on hyvä mainita kaupan purkukirjassa.

Jaa somessa