Milloin kiinteistökauppa voidaan purkaa maksuviivästyksen johdosta?

13.8.2019

Ostaja oli kauppakirjassa sitoutunut maksamaan loppukauppahinnan 30.9. mennessä. Käsiraha 15000 euroa oli maksettu kuukausi aikaisemmin ehdolla, että jos loppukauppahintaa ei makseta ajallaan, myyjä voi purkaa kaupan ja pidättää maksetun käsirahan sopimussakkona.

Kauppa oli tehty kaupanvahvistajan vahvistamana.

Kysymys oli siitä, onko ostajalla oikeus purkaa kauppa, mikäli hän ei pysty maksamaan loppukauppahintaa?

Voiko ostaja purkaa kaupan oman maksuviivästyksen johdosta?

Kiinteistökauppa sääntelevän Maakaaren 2 luvun 27 §:n Myyjän viivästystä koskevan pykälän mukaan:

Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostajalla on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä tai, jos viivästys on olennainen eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan, kaupan purkua.

Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Jollei myyjä luovuta 12 §:n 2 momentissa tarkoitettuja asiakirjoja ostajalle sovittuna ajankohtana, sovelletaan, mitä 1 momentissa säädetään.

28 §:n Ostajan viivästystä koskevan pykälän mukaan:

  • Jollei ostaja sovittuna aikana maksa kauppahintaa tai sen osaa taikka suorita muuta sovittua vastiketta, myyjällä on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä sekä lisäksi vahingon korvaamista.
  • Jos viivästys on olennainen eikä ostaja suorita kauppahintaa kokonaan, myyjä saa purkaa kaupan ja vaatia vahingonkorvausta edellyttäen, että kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona.
  • Jos ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää, myyjällä ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta tai purkaa kauppaa.

Myyjän oikeudesta saada viivästyskorkoa säädetään korkolaissa (633/82).

Maakaaren 2 luvun 29 §:n Ostajan ennakkoviivästystä koskevan pykälän mukaan:

Vaikkei kauppahinta tai sen osa ole vielä erääntynyt maksettavaksi, myyjällä on oikeus purkaa kauppa, jos kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona ja jos:

  1. ostaja on kaupan tekemisen jälkeen asetettu konkurssiin;
  2. ostaja on kaupan tekemisen jälkeen todettu ulosmittauksessa varattomaksi; tai
  3. on muutoin ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan.

Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa, jos maksamatta oleva kauppahinta ei ole määrältään olennainen tai jos siitä asetetaan hyväksyttävä vakuus kohtuullisessa ajassa maksukehotuksen antamisen jälkeen.

Jos kauppa puretaan, myyjällä on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaressa ei ole säännelty ostajan oikeudesta purkaa kiinteistökauppaa oman maksuviivästyksen perusteella

Kiinteistön myyjä voi valita, purkaako kaupan ostajan maksuviivästyksen johdosta vai jättääkö kaupan purkamatta ja perii maksamattomalle loppukauppahinnalle viivästyskorkoa, joka tällä hetkellä on seitsemän prosenttia.

Esimerkiksi kuolinpesän ollessa myyjänä ja kiinteistön sijaitessa muuttotappiokunnassa, myyjällä ei aina ole halukkuutta purkaa kauppaa vaan periä viivästyskorkoa, kunnes loppukauppahinta lopulta maksetaan.

Ostajalla ei ole Maakaareen perustuvaa oikeutta purkaa kauppaa oman maksuviivästyksen johdosta, niin tarpeellista kuin tämä saattaisi olla joissain tilanteissa, joissa ostaja ei ole saanut omaa asuntoaan myydyksi ennen loppukauppahinnan maksamisen eräpäivää.

Tällaisilta tilanteilta voi toki välttyä tekemällä ostotarjouksesta ehdollisen tai sopimalla kiinteistökaupan esisopimuksessa, että kiinteistökauppa tehdään vasta sen jälkeen, kun ostaja on saanut oman asuntonsa myytyä.

Mikäli kauppakirjassa on sovittu, että ostajan maksun viivästyessä myyjä saa purkaa kaupan ja pitää mahdollisesti maksetun käsirahan, voidaan tällaista ehtoa sovitella oikeustoimilain mukaan ainoastaan, jos ehto on kohtuuton. Välttämättä käsirahaehto ei muodostu kohtuuttomaksi tavallisissa tilanteissa, joissa käsirahan määrä on esimerkiksi kymmenen prosenttia kauppahinnasta.

Kaikilta ongelmilta voidaan kuitenkin välttyä, mikäli käyttää Kiinteistölakimiestä heti kiinteistökaupoista neuvoteltaessa ja sovittaessa. Tarkastamme kauppakirjan ja sen ehdot siten, ettei myöhemmin kaupasta synny tämänkaltaisia ongelmia jälkikäteen. Ota yhteyttä puh. 020 752 8400

Jaa somessa