Kiinteistön kaupassa vastuunrajoitusten on oltava yksilöityjä, jotta myyjä vapautuisi vastaamasta kiinteistön virheestä

13.2.2016

Rajoitettaessa kiinteistön kaupassa myyjän vastuuta, tämän tulee tapahtua sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Vastuunrajoitusehdoilta edellytetään täsmällistä yksilöintiä. Näin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastattavakseen ja voi arvioida vastuunrajoituksen merkityksen hinnasta sovittaessa.

Rajoitettaessa kiinteistön kaupassa myyjän vastuuta, tämän tulee tapahtua sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Vastuunrajoitusehdoilta edellytetään täsmällistä yksilöintiä. Näin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastattavakseen ja voi arvioida sen merkityksen hinnasta sovittaessa. Esimerkiksi usein käytetty kauppakirjan ehto: “myyjä ostaa kiinteistön sellaisena kuin se on kaupantekohetkellä” ei mitenkään rajoita myyjän vastuuta mahdollisista kaupan kohteen virheistä.

Korkeimman oikeuden tapauksissa KKO 2009:31 ostajan selonottovelvollisuudelle ei asetettu isoja vaatimuksia.

Siinä kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan ostaja oli tutustunut talossa suoritetun kuntotarkastusraporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Edelleen myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Myöhemmin talon yläpohjassa oli löydetty kosteusvaurioita.

Kuntotarkastuksessa ei kuitenkaan oltu todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä tietenkään oltu raportin vioissa ja puutteissa voitu yksilöidä. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ollut maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta.

Maakaaren mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Koska yläpohjan tarkastaminen olisi vaatinut rakenteiden rikkomista (tarkastusluukkua katolle ei ollut), ei voitu pitää kohtuullisena, että ostajan selonottovelvollisuuteen olisi kuulunut tällaisten seikkojen selvittäminen. Myyjä tuomittiin maksamaan hinnanalennusta ostajalle.

Kuitenkin uudessa korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä 2013:72 tuomittiin toisin. Kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan ”ostaja ottaa vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, ja olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia”.

Myyjä ei vastannut tässä tapauksessa löytyneistä salaisista virheistä.

Asiassa on kuitenkin huomioitava, että kyseessä oli liikekiinteistön kauppa, ostaja ja myyjä elinkeinonharjoitajia, ostaja oli tuntenut kiinteistön oltuaan siinä vuokralaisena jo lähes kymmenen vuotta ja tehdystä peruskuntoarviosta ilmeni useita ongelmia.

Päätöksestä ei siten voida tehdä johtopäätöstä, että sama soveltuisi, jos ostajana olisi yksityinen henkilö. KKO nimenomaan totesi ratkaisussaan, että yksilöimättömän, myyjän vastuun täysin poissulkevan ehdon on oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä katsottu tällaisissa tilanteissa olevan kohtuuton.

Kiinteistön kaupassa pitääkin yksilöidä kauppakirjassa kaikki tiedot kiinteistöstä ja mikäli vastuun rajoittamiselle todettujen virheiden osalta on tarvetta, tämä tulee perustella kauppakirjassa kuten myös, miten virheet on otettu huomioon kauppahinnassa.

Jaa somessa