Maankäyttösopimus ja esisopimus alueen luovuttamisesta

10.4.2019

Teksti: Kiinteistölakimies Henri Alinen

Asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, joka saa asemakaavasta merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin (Maankäyttö- ja rakennuslaki 12 a luku). Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kunnan on aloitettava maankäyttösopimusneuvottelut niiden maanomistajien kanssa, jotka saavat valmisteltavasta uudesta asemakaavasta merkittävää hyötyä. 

Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia (maankäyttösopimus). Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Kaava hyväksyttäessä kunta aloittaa maankäyttösopimusneuvottelut, joilla pyritään tekemään maankäyttösopimukset niiden maanomistajien kanssa, jotka saavat asemakaavasta merkittävää hyötyä. 

Maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä. Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa.

Maankäyttösopimuksen merkittävän hyödyn raja 500 k-m2 

Asemakaavoituksen edetessä kunta aloittaa maankäyttösopimusneuvottelut niiden maanomistajien kanssa, jotka saavat asemakaavasta merkittävää hyötyä. Merkittävää hyötyä tuskin voidaan katsoa syntyvän asuntorakentamisessa alle 500 kerrosneliömetrin rakennusoikeudesta tai sen lisäyksestä. Kunta voi määritellä em. suuremman merkittävän hyödyn rajan, esimerkiksi Espoossa sopimuskynnys on vuonna 2015 vahvitettujen Maanhankinnan ja –luovutuksen sekä maankäyttösopimusten periaatteiden mukaan on 250 000 euroa.

Mikäli maankäyttösopimusneuvotteluja ei saada maanomistajan kanssa päätökseen, käytännössä tämä tarkoittaa sitä, ettei asemakaavaa voida viedä valtuuston hyväksyttäväksi. Tällöin kaava ei tule voimaan tai asemakaavaa ei muuteta ilman uusia neuvotteluja maanomistajien kanssa. Pahimmillaan epäonnistuneet neuvottelut voivat viivästyttää kaavan voimaantuloa useita vuosia. 

Jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kunta voi periä maanomistajalta asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehittämiskorvaus).

Maankäyttösopimuskorvaus 40-60 prosenttia arvonnoususta

Maankäyttösopimuksella merkittävää hyötyä kaavasta saava maanomistaja sitoutuu maksamaan kunnalle maankäyttösopimusmaksuna 40 - 60 % kaavan tuomasta arvonnoususta. Samalla maanomistajalta pyritään hankkimaan yleiset alueet, kuten kaavan mukaiset kadut ja puistot kunnalle edullisella raakamaan hinnalla. Pahimmassa tapauksessa maanomistaja saattaa luovuttaa omaisuuttaan kunnalle murto-osalla sen oikeasta arvosta.

Jokaisen maanomistajan kanssa ei edes neuvotella maankäyttösopimuksesta. Kaavan saatua lainvoiman, kuntasi saattaa tarjoata näille maanomistajille jopa huomattavasti paremman hinnan samoista yleisistä alueista, kaduista ja puistoista, joita hankittiin toisilta maanomistajilta edulliseen raakamaan hintaan maankäyttösopimuksen yhteydessä.

Maanomistajan ei ole pakko tehdä esisopimusta katu- tai puistoalueen luovuttamisesta maankäyttösopimuksen yhteydessä, mutta sitä mahdollisuutta ei maankäyttösopimusneuvotteluissa aina kerrota. Jos et hyväksy kuntasi tekemää ostotarjousta maa-alueistasi, voit hankkia käyvän hinnan mukaisen korvauksen maaomaisuudellesi lunastustoimituksessa. Maanmittaustoimituksessa saatu korvaus on käytännössä ylittänyt jopa moninkertaisesti kuntien tekemät ostotarjoukset kiinteistöistä ja yleisistä maa-alueista. 

Jos saat kutsun kunnaltasi maankäyttösopimusneuvotteluun, Sinun kannattaa ottaa yhteyttä kiinteistölakimies Henri Aliseen, joka on neuvotellut useita maankäyttösopimuksia Espoon kaupungin kiinteistölakimiehenä vuosina 2010 - 2016. Maankäyttösopimusten lisäksi Alisen erikoisosaaminen maaoikeudessa on apunasi myös lunastus- ja etuostoasioissa. Ota yhteyttä puh. 020 752 8400 tai henri.alinen@kiinteistolakimies.fi

Katso myös muut artikkelit liittyen kiinteistökauppaan.

Jaa somessa