Maankäyttösopimus ja esisopimus alueen luovuttamisesta

24.11.2017

Asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, joka saa asemakaavasta merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin (Maankäyttö- ja rakennuslaki 12 a luku). Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kunnan on aloitettava maankäyttösopimusneuvottelut niiden maanomistajien kanssa, jotka saavat valmisteltavasta uudesta asemakaavasta merkittävää hyötyä. 

Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia (maankäyttösopimus). Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Kaava hyväksyttäessä kunta aloittaa maankäyttösopimusneuvottelut, joilla pyritään tekemään maankäyttösopimukset niiden maanomistajien kanssa, jotka saavat asemakaavasta merkittävää hyötyä. 

Maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä. Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa.

Maankäyttösopimuksen merkittävän hyödyn raja 500 kerrosneliömetriä rakennusoikeutta

Asemakaavoituksen edetessä kunta aloittaa maankäyttösopimusneuvottelut niiden maanomistajien kanssa, jotka saavat asemakaavasta merkittävää hyötyä. Merkittävää hyötyä tuskin voidaan katsoa syntyvän asuntorakentamisessa alle 500 kerrosneliömetrin rakennusoikeudesta tai sen lisäyksestä. Kunta voi määritellä em. suuremman merkittävän hyödyn rajan, esimerkiksi Espoossa sopimuskynnys on vuonna 2015 vahvitettujen Maanhankinnan ja –luovutuksen sekä maankäyttösopimusten periaatteiden mukaan on 250 000 euroa. http://www.espoo.fi/download/noname/%7B8B80BC45-145B-41D2-83F8-9CBA83AA2D78%7D/66017

Mikäli maankäyttösopimusneuvotteluja ei saada maanomistajan kanssa päätökseen, käytännössä tämä tarkoittaa sitä, ettei asemakaavaa voida viedä valtuuston hyväksyttäväksi. Tällöin kaava ei tule voimaan tai asemakaavaa ei muuteta ilman uusia neuvotteluja maanomistajien kanssa. Pahimmillaan epäonnistuneet neuvottelut voivat viivästyttää kaavan voimaantuloa useita vuosia. 

Jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kunta voi periä maanomistajalta asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehittämiskorvaus).

Kehittämiskorvaus on käytännössä pelkkä maanomistajille suunnattu uhkaus ja neuvottelujen edistämiskeino, jota ei ole juurikaan käytetty. Jos maankäyttösopimuksia ei saada aikaiseksi, käytännössä kaava ei etene valtuustoon, tai kaava jaetaan pienempiin osiin, joista on helpompi neuvotella. Myös maanomistaja voi jakaa kiinteistönsä pienempiin osiin välttääkseen velvollisuuden neuvotella maankäyttösopimuksesta.

Maankäyttösopimuskorvaus 40-60 prosenttia kaavan tuomasta hyödystä

Maankäyttösopimuksella merkittävää hyötyä kaavasta saava maanomistaja sitoutuu maksamaan kunnalle maankäyttösopimusmaksuna 40 - 60 % kaavan tuomasta arvonnoususta. Samalla maanomistajalta pyritään hankkimaan yleiset alueet, kuten kaavan mukaiset kadut ja puistot kunnalle raakamaan hinnalla. Tämä hinta on huomattavasti pienempi kuin jos maanomistaja myy kadut ja puistot kunnalle vasta asemakaavan tultua voimaan.

Maankäyttösopimuksen yhteydessä monissa kunnissa tehtävällä ”esisopimuksella alueen luovuttamisesta” kunta pyrkii saamaan tulevan asemakaavan yleiset alueet ja puistot mahdollisimman halpaan hintaan maankäyttösopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä. Pahimmassa tapauksessa maanomistaja luovuttaa omaisuuttaan kunnalle murto-osalla sen oikeasta arvosta.

Jokaisen kaava-alueen maanomistajan kanssa ei edes tehdä maankäyttösopimusta. Kaavan tultua voimaan, kunta tarjoaa näille maanomistajille jopa huomattavasti paremman hinnan samoista yleisistä alueista, kaduista ja puistoista.

Maanomistajan ei ole pakko tehdä esisopimusta alueen luovuttamisesta maankäyttösopimuksen yhteydessä, mutta tätä mahdollisuutta ei maankäyttösopimusneuvotteluissa aina kerrota. Jos et hyväksy kunnan tekemää ostotarjousta, voit hankkia käyvän hinnan mukaisen korvauksen maaomaisuudellesi lunastustoimituksessa. Maanmittaustoimituksessa saatu korvaus on käytännössä ylittänyt jopa moninkertaisesti kunnan tekemät ostotarjoukset kiinteistöistä ja maa-alueista. 

Katso myös muut artikkelit liittyen kiinteistökauppaan.

Jaa somessa