Oikeustapaukset

Kiinteistölakimiehen blogi esittelee mm. asuntokauppojen yhteydessä syntyneitä riitatapauksia – palvelut mm. Turun, Espoon ja Helsingin alueelle.

  • 26.08.2019 - Henri Alinen
    Milloin osakkeenomistajalla on oikeus jättää vastikkeet maksamatta tai saada hyvitystä taloyhtiöltä?

    Usein kysyttyjä kysymyksiä ovat, milloin asunto-osakeyhtiön osakkaalla on oikeus jättää vastikkeet maksamatta tai kuitata vastikkeita omilla saatavillaan yhtiöltä?


    Toisin kuin yleensä ajatellaan, osakkeenomistajalla ei kuitenkaan ole oikeutta jättää vastikkeita maksamatta, vaikka asunto ei olisi käytettävissä esimerkiksi linjasaneerauksen tai homekorjausten aikana.


    Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.


    Osakkeenomistajan velvollisuus maksaa yhtiövastiketta ei riipu lähtökohtaisesti siitä, pystyykö hän käyttämään asuntoa normaalisti. Käyttö voi estyä esimerkiksi linjasaneerauksen tai putkiremontin aikana.


    Asunto-osakeyhtiölain 3:5 §:n mukaan "Jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi.”


    Pykälää koskevassa hallituksen esityksessä todetaan:

    Käytön estyminen voi perustua huoneiston teknisen tuhoutumisen lisäksi esimerkiksi homehtumiseen tai vastaavaan syyhyn. Käytön estyminen määritettäisiin viime kädessä terveysviranomaisten käytännön perusteella.

    Osakkeenomistajalla on oikeus vapautukseen vesimaksuista asunnon käytön estyessä

    Osakkeenomistajalla on tietyin edellytyksin oikeus saada alennusta yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden osalta. Vastikkeen alennuksen määrä perustuu yhtiöltä säästyviin kuluihin.


    Käytännössä alennuksen saaminen on kuitenkin poikkeuksellista ja rajoittuu pääasiassa yhtiön käyttökulujen säästymiseen.


    Alennus voi käytännössä koskea lähinnä asumiseen perustuvia käyttökuluja, kuten vesimaksuja.


    Säästöä arvioitaessa otetaan huomioon myös arvioinnista yhtiölle aiheutuvat hallinnolliset kulut, minkä vuoksi alennus ei usein tule kyseeseen lyhytaikaisen käytön estymisen tai pienten käyttökulusäästöjen osalta.


    Käytännössä alennus voi tulla kyseeseen silloin, kun vain osaa huoneistoista ei voi käyttää. Alennus ei voi tulla kyseeseen esimerkiksi kaikkia huoneistoja koskevan tavanomaisen kunnossapito- tai uudistustyön yhteydessä.


    Yhtiön korvattava osakkaalle aiheuttamansa vahinko

    Jos yhtiö viivyttelee asunnon korjaamisessa esimerkiksi homevaurioiden takia tai epäonnistuu linjasaneerauksen tai putkiremontin urakoinnissa, yhtiö voi joutua maksamaan osakkaalle vahingonkorvausta asunnon käytön viivästymisen vuoksi.


    Yhtiö voi joutua korjaamaan myös sijaisasumisesta aiheutuvia kuluja.


    Jos käytön estyminen perustuu esimerkiksi yhtiön vahingonkorvausvastuun aiheuttavaan seikkaan, osakkaalla on kuittausta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti oikeus kuitata riidattomalla vahingonkorvaussaatavallaan yhtiön jäljelle jäävää vastikesaatavaa.

    Jos yhtiö on vahingonkorvausvastuussa esimerkiksi kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnin tai väärin suoritetun rakennustyön aiheuttamasta vahingosta, yhtiön korvausvelvollisuuteen sovelletaan asunto-osakeyhtiölain 24 luvun säännöksiä.
    24 luvun 6 §:n mukaan Yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

    Myös hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.


    Vahingonkorvausvastuun aiheuttavana viivyttelynä ei pidetä esimerkiksi sitä, että yhtiö suunnittelee ja kilpailuttaa korjaustyön kyseisen kaltaisissa tilanteissa tavanomaisella tavalla.


    Lue myös:

    Uusi asunto-osakeyhtiölaki parantanut osakkaan oikeusturvaa

    Ostajilla oli oikeus saada tästä taloudellisesta virheestä korvausta

    Lue lisää
  • 05.06.2019 - Henri Alinen
    Kreosootti hinnanalennukseen tai kaupan purkuun oikeuttavana terveyshaittana

    Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen 2019:41 mukaan, kun kreosootin terveyshaittaa ei ole osoitettu, kiinteistön ostajat eivät voineet vedota laatuvirheeseen. Kaupan purkua ja hinnanalennusta koskeva kanne hylättiin. Pelkkä rakenteista löytynyt kreosootti, jonka aiheuttamaa terveyshaittaa ei voitu todistaa, ei oikeuttanut hinnanalennukseen tai kaupan purkuun.


    Korkeimman oikeuden päätös vaikuttaa lukuisiin oikeustapauksiin.


    Ennakkopäätöksen mukaan pelkkä talon rakenteista kaupanteon jälkeen, esim. omakotitalon peruskorjauksen yhteydessä löytyvä kreosootti (kivihiilipiki) ei oikeuta hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, jos terveyshaittaa (käytännössä kreosootin hajua) ole todettu ennen rakenteiden purkamista. Usein kreosoottia havaitaan muun muassa 50-luvulla rakennettujen talojen kellarikerroksista lattian tai seinien pikisivelykerroksessa.


    Pikisivelyä on käytetty vanhoissa taloissa estämään kosteuden pääsy rakenteisiin. Missään vaiheessa kreosoottipien sively rakenteisiin sisätiloissa ei ole ollut sallittua. Teollisuustarkoituksiin tarkoitettua kreosoottia on kuitenkin sosialisoitu omaan käyttöön työpaikoilta ja  hyödynnetty omalla luvalla rakenteiden vedeneristeenä.


    Tyypillisessä riitatapauksessa myyjät ovat myyneet 50-luvulla rakennetun omakotitalon ostajille, jotka ovat ryhtyneet kellarikerroksessa korjaustoimiin, muun muassa rakentamalla uudet pesuhuone- ja saunatilat. Lattiaa auki piikattaessa lattiarakenteesta löytyy kreosoottia sisältävä pikikerros. Kreosootin haju voi piillä myös tuulensuojana käytetyssä tervapaperissa.


    Ostajat reklamoivat myyjiä kiinteistön virheestä ja vaativat hinnanalennusta korjauskustannuksista, joita lattian uusimisesta ja uudelleen rakentamisesta syntyisi.


    Ovatko ostajat oikeutettuja hinnanalennukseen tai kaupan purkuun rakenteesta löytyneen kreosootin takia?


    Korkeimman oikeuden tapauksessa käräjäoikeus ja hovioikeus olivat näin katsoneet oikeaksi. KKO muutti tuomion.


    Kun mitään terveyshaittaa (kreosootin hajua)  ei todistettavasti näytetty syntyneen ennen rakenteiden purkamista, ostajat eivät voineet vedota kreosoottiin terveyshaittana, joka oikeuttaisi kaupan purkuun tai hinnanalennukseen asunnon laatuvirheenä. KKO ei valitettavasti ole muistanut varsinaisesti ottaa kantaa tässä yksittäistapauksessa kreosootin hajun puuttumiseen.


    Terveyshaitta on selvitettävä riittävin tutkimuksin

    Terveyshaittaa ei aiheudu pelkästään siitä, että jotain terveydelle vaarallista ainetta, kuten kreosoottia tai mikrobeja on talon rakenteissa. Terveyshaitan olemassaolo on näytettävä tutkimuksin, joissa mm. todetaan ilmayhteys rakenteesta sisätiloihin.


    Jos kreosoottia sisältävää pikeä on syvällä talon rakenteessa, josta ei ole osoitettu ilmayhteyttä sisätiloihin (esim. ratapölkyn hajua asuintiloissa), tämä ei todennäköisesti ole osoitus terveyshaittaa.


    Kreosootista haihtuvat PAH-pitoisuudet selviävät ottamalla näytteitä joko ilmasta tai itse materiaalista ja analysoimalla ne laboratoriossa. Bentso(a)pyreeni on sekä tunnetuin että tutkituin PAH-yhdiste. Hengitysilmassa se lisää keuhkosyövän riskiä. Myös useiden muiden PAH-yhdisteiden on todettu olevan karsinogeenisia eli syöpää aiheuttavia.


    Terveyshaitan olemassaolon edellytykset:

    • Kreosootin tai mikrobien haju sisätiloissa
    • Ilmayhteys todettu vaurioituneesta rakenteesta sisätiloihin
    • Terveyshaitta perustuu tutkimuksin (materiaali-/ilmanäytteet)

    Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2019:41 ostajat väittivät, että kiinteistössä on salainen virhe, koska:

    • Asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa on kivihiilipikeä (kreosootti), josta aiheutuu välitön vaara asumisterveydelle tai ainakin terveyshaitan mahdollisuus.
    • Kivihiilipiestä haihtuu terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä, joita pääsee lattiarakenteesta huoneilmaan ilmanvirtausten ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi. Tämän vuoksi kivihiilipiki on poistettava kokonaan.
    • Kiinteistön ostaessaan ostajat olivat voineet lähteä siitä, että kiinteistöllä ollut asuinrakennus oli asumiskelpoinen ja ettei siinä ollut kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita.

    Myyjät vaativat, että kanne hylätään

    He olivat katsoneet, että

    • asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kivihiilipiestä vapautuu haitallisia yhdisteitä sisäilmaan vain, jos rakenteita puretaan.
    • kivihiilipiki oli ollut rakennusaikana yleisesti käytetty rakennusmateriaali, eikä sen käyttö 1950-luvulla rakennetussa, peruskorjaamattomassa rakennuksessa muodostanut laatuvirhettä.
    • PAH-yhdisteiden pitoisuuksia ei ollut mitattu ennen neljä vuotta kaupanteon jälkeen tehtyä rakenteiden purkua, eikä kiinteistöllä oltu havaittu kivihiilipien hajua ennen purkutöitä.
    • rakennuksesta ei ollut aiheutunut terveyshaittaa kaupantekoaikana.

    Asumisen estävä terveyshaitta asunnon tai kiinteistön laatuvirhe

    Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistön voidaan katsoa olevan virheellinen, jos se merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt tai asunnot ovat.

    Ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti.

    Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin.


    Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää (HE 120/1994 vp s. 51).


    Ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti.


    Kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä (esim. asbesti).


    Sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, on asumisen estävä terveyshaitta yleensä kiinteistön laatuvirhe.


    Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa.


    Kreosootti voi aiheuttaa terveyshaitan, joka oikeuttaa purkamaan kaupan

    Kreosootti eli kivihiilipiki on terveydelle vaarallista ja se sisältää muiden yhdisteiden ohella syöpää ja perimävaurioita aiheuttavia PAH-yhdisteitä. Kivihiilipikeä sisältävä kivihiilipiki on kivihiilitervan tislausjäännös, joka sisältää satoja orgaanisia ja epäorgaanisia yhdisteitä.


    Kreosoottia löytyy mm. kivihiilitervaa sisältävistä tuotteista kuten esimerkiksi vedeneristeistä, kattohuovista ja tervapapereista. Aine saattaa ärsyttää hengitystä ja iholle joutuessaan se saattaa aiheuttaa punoitusta sekä kirvelyä. Tumman värinen kivihiilipiki esiintyy yleensä kiinteässä pikimäisessä olomuodossa, ja siinä on voimakas pistävä haju.

    Pidempään kuivissa olosuhteissa haihtuvat yhdisteet saattavat muuttua sitkeästä hauraaksi  ja hajua voi olla vaikea havaita.

    Yleisesti on tiedossa, että kivihiilipikeä on omavaltaisesti käytetty kosteus- ja vesieristeenä rakennuksissa ainakin vielä 1950-luvulla. Ainetta on käytetty muun muassa kellarikerrosten lattiarakenteissa, muuratuissa seinissä ja välipohjissa sekä uima-allasrakenteissa.


    Sitä esiintyy myös sähköjohtojen suojaputkien eristeissä.


    Kivihiilipien käyttö asuinrakennuksissa on kielletty. Kreosootti tulisi pyrkiä aina poistamaan tai vaihtoehtoisesti koteloimaan, jotta siitä ei pääsisi haihtumaan sisäilmaan PAH-yhdisteitä. Saastuneista maista PAH-yhdisteet pääsevät sisäilmaan lähinnä alapohjarakenteiden epätiiveyskohtien kautta.


    Kreosootin purkaminen suoritetaan alipaineistetussa ja osastoidussa tilassa sekä sen haihtuvien yhdisteiden vuoksi tulee käyttää hiukkas- /aktiivihiilisuodattimia asbestitöiden tapaan.


    Ratkaisussaan 2019:41 Korkein oikeus katsoi, että rakennuksessa ei ole käytetty kivihiilipikeä rakennusajankohtana tavanomaisesta poikkeavalla tavalla.


    Kiinteistössä ei siten ole ollut laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että sillä olevan rakennuksen rakenteissa on kivihiilipikeä.

    Merkityksellistä on se, haihtuuko rakenteissa olevasta kreosootista terveydelle haitallisia yhdisteitä huoneilmaan siten, että kiinteistössä on tämän johdosta virhe.

    Sosiaali- ja terveysministeriö on antanut terveydensuojelulain säännösten nojalla 15.5.2015 voimaan tulleen asetuksen (545/2015), jossa on säädetty muun muassa asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista ja niiden valvontaan liittyvistä toimenpiderajoista.


    Asetuksen 15 §:n mukaan naftaleenin, joka on kreosootin merkittävin ilmaan haihtuva yhdiste, toimenpideraja huoneilmassa on 10 µg/m (tolueenivasteella laskettu pitoisuus).


    Toimenpideraja ylittyy myös, jos huoneilmassa esiintyy naftaleeniin viittaavaa hajua.


    Valviran laatiman asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen (Valviran ohje 8/2016) mukaan kreosootin haju on hyvin tunnistettavissa oleva kyllästetyn ratapölkyn haju.


    Kreosootista haihtuvien haitallisten yhdisteiden pääseminen sisäilmaan on näytettävä

    KKO:n ratkaisussa 2019:41 rakennuksen huoneilmaa ei ole kaupanteon yhteydessä tai sen jälkeen tutkittu ilmanäytteiden avulla eikä asiassa ole esitetty muutakaan välitöntä näyttöä siitä, onko huoneilmassa ollut kivihiilipiestä haihtuvia terveydelle haitallisia yhdisteitä.


    Kivihiilipielle ominainen kyllästetyn ratapölkyn haju oli havaittu vasta rakenteita avattaessa.

    Vanhoissa rakenteissa kiinteässä muodossa tai pintakerroksen alla oleva kivihiilipiki ei yleensä aiheuta terveyshaittaa, jos haitta-ainetta sisältäviin rakennekerroksiin ei ole koskettu.

    Kaasumaisessa olomuodossa olevien yhdisteiden vapautuminen materiaalista ympäröivään ilmaan tai toiseen materiaaliin eli emissio vähenee haihtuvan aineen pitoisuuden vähentyessä kivihiilipikeä sisältävässä materiaalissa. Aluksi pitoisuuden ollessa suurimmillaan myös emissiot ovat korkeimmillaan. Alkuvaiheessa tapahtuu yleensä nopea emissiotason aleneminen.


    Rakennusmateriaalinäytteen sisältämän haitta-ainepitoisuuden tutkimus ei kerro suoraan rakenteissa olevan aineen haitallisuudesta terveydelle. Huoneilman sisältämät kaasumaiset yhdisteet ja hiukkasiin sitoutuneet PAH-yhdisteet ovat ihmisen terveyden kannalta merkityksellisiä ja niitä tutkitaan ilmanäytteiden avulla.


    Materiaalinäytteiden pitoisuuksista ei voi vetää johtopäätöksiä PAH-yhdisteiden pitoisuuksista huoneilmassa. Näytteestä voidaan analysoida ja raportoida 16 PAH-yhdistettä. Ja analyysiraporttiin voidaan merkitä yksittäisten yhdisteiden pitoisuuksien lisäksi myös PAH-summapitoisuus.


    Jos materiaalin PAH-summapitoisuus ylittää 200 mg / kg tulee purkutyö suorittaa Ratu 82-0381 ohjeistuksen mukaisesti.


    Ratkaisussa KKO 2019:41 ei esitetty välitöntä näyttöä PAH-yhdisteiden pitoisuuksista kysymyksessä olevan rakennuksen huoneilmassa

    Valviran lausunnon mukaan vanhasta kivihiilipikikerroksesta haihtuu vain hyvin vähän ja hitaasti kaasumaisia yhdisteitä, eikä haitallisia PAH-yhdisteitä juuri kulkeudu huoneilmaan, jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia. Vanhan rakennuksen rakenteissa rakentamisaikana tavanomaisesti käytetystä kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu.


    Pelkästään materiaalinäytteiden pitoisuuksista ei voida tehdä luotettavia päätelmiä PAH-yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan eikä siten rakenteissa olevan kivihiilipien haitallisuudesta rakennuksessa asuvien terveydelle. Valviran päätös on aiheuttanut laajaa keskustelua asiantuntijapiireissä ja KKO:n päätöstä kritisoitu. 


    Ratkaisussa 2019:41 ostajien kanne kiinteistön kaupan purkamisesta oli perustunut väitteeseen, että kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kivihiilipiestä oli haihtunut asuinhuoneisiin terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä. 


    Kanteessa on lähdetty siitä, että kivihiilipiki pitää terveyshaittojen ehkäisemiseksi poistaa rakenteista.


    Korkein oikeus katsoo jääneen näyttämättä, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan sanottuja yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja että kivihiilipiki olisi pitänyt sen vuoksi poistaa.


    Asiassa ei siten ole näytetty, että kiinteistössä olisi ollut kanteessa väitetty laatuvirhe.


    Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.


    Jos olet ostanut tai myynyt talon, jossa epäillään kreosoottia tai muuta terveyshaittaa, kuten mikrobeja, hometta tai sisäilmaongelmaa, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen heti oireiden ilmaannuttua tai olet saanut kaupassa reklamaation. Suosittelemme tarvittavia asiantuntijoita ongelmasi tutkimiseksi ja arvioimiseksi sekä hoidamme tarvittavat reklamaatiot tai niihin vastaamisen.

    Lue lisää
  • 05.07.2018 - Henri Alinen
    Esimerkkitapauksia asuntokaupan purusta tai hinnanalennuksesta asunnon terveyshaitan perusteella

    Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.


    Asuntokauppalain 6 luvun 17 § mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi.


    Esimerkkitapauksessa oli ostettu osakehuoneisto noin kymmenen vuotta aikaisemmin asuinkäyttöön rakennetusta kerrostalosta. Peruskorjauksen yhteydessä oli tehty asuintiloja vanhoihin kellaritiloihin. Vasta rakennusyhtiön vastuuajan umpeuduttua ilmeni, että huoneiston lattiat oli rakennettu lupaehtojen ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Rakenteisiin oli jätetty kreosoottia ja lisäksi rakenteissa oli mikrobivaurioita. Ostaja reklamoi kaupasta myyjää vaatien kaupan purkua ja hinnanalennusta sekä vahingonkorvausta.


    Ostaja ei olisi jättänyt asunnosta lainkaan ostotarjousta, mikäli olisi tiennyt asunnossa olevasta merkittävästä ja olennaisesta virheestä. Kauppaa ei olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa.


    Asunnon virheenä ja kaupan purun perusteena vedottiin siihen, ettei ostaja voi käyttää asuinhuoneistoa aikomallaan tavalla eikä huoneisto ylipäätään ole asumiskelpoinen ennen mittavia ja huomattavia kustannuksia aiheuttavia korjaustöitä.


    Oikeuskirjallisuudessa asuntokaupan purku ja siihen oikeuttavan virheen on katsottu olevan olennainen, kun asumista varten ostetun asuinrakennuksen käyttö estyy pysyvästi. Tällöin se tavoite, johon ostaja on asunnon ostamalla pyrkinyt, ei toteudu lainkaan. 


    Ostaja ei ollut voinut käyttää asuntoa asumiseen siitä saakka, kun on saanut asunnon hallinnan.


    Millloin asunnon virheestä aiheutuu ostajalle niin olennaista haittaa, että tämä oikeuttaa kaupan purkuun?

    Oikeuskirjallisuuden mukaan haitan olennaisuuteen vaikuttaa, mikä merkitys virheellä on juuri kyseiselle ostajalle. Objektiivisen arvioinnin ohella huomioidaan myös subjektiiviset perusteet. Lisäksi ostajalle aiheutuvan haitan korostaminen on katsottu ohjaavan tulkintaa erityisesti virheen korjaamisesta aiheutuvaan haittaan, joka mainitaan nimenomaisesti asuntokauppalain esitöissä.


    Esimerkiksi Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 7.3.2017 S 15/2965v on katsottu, että vaikka kaupan purkaminen on kummallekin osapuolelle taloudellisesti merkittävä ja raskas seuraamus, on kaupan purun kohtuullisuutta arvioitava nimenomaan ostajien näkökulmasta.


    Kaupan purku ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

    Taloyhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiölle kuuluvista rakenteista. Yhtiö vastaa myös rakenteiden kosteusteknisestä toimivuudesta ja korjaamisesta, mikäli rakenteet ovat kosteus- tai mikrobivaurioituneet.


    Esimerkkitapauksessa taloyhtiötä jouduttiin kehottamaan toteuttamaan kunnossapitovastuunsa Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 5 §:n mukaisella huomautuksella, koska taloyhtiö oli haluton tekemään muuta kuin kuivaamaan kosteiksi todettuja seinärakenteita pelkästään ilmapuhaltimien avulla. Rakenteita päällisin puolin kuivaamalla ei pystytty korjaamaan rakenteiden kastumisen syytä eli lattian alta nousevaa kosteuden siirtymistä rakenteisiin.


    Koska taloyhtiö ei edelleenkään ryhtynyt tarvittaviin toimiin rakenteiden tutkimiseksi ostajan oli tilattava rakennusterveysasiantuntija tutkimaan rakenteita. Näissä tutkimuksissa todettiin asunnon alapohjarakenteen uusimistarve vaurioiden ja virheiden poistamiseksi. Edelleenkään taloyhtiön korjauksiin ryhtymisestä riittävällä laajuudella ei ollut mitään takeita tai aikataulua. Tämä oli myös yksi lisäsyy vaatia myyjältä kaupan purkua.


    Terveyshaitta ja virheiden olennaiset korjauskustannukset kaupan purun perusteena

    Mikäli asunnon virheet aiheuttavat olennaista haittaa eikä kaupan purun ohella muu seuraamus ole kohtuullista, ostajalla on oikeus vaatia kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista korkoineen myyjältä. Asuntokauppalain esitöiden mukaan muun seuraamuksen kohtuullisuutta arvioitaessa on otettava huomioon se, voidaanko virhe korjata ja ostajalle korvata korjaamisesta aiheutuneet kustannukset. Kauppa voidaan yleensä purkaa vain, jos virhettä ei voida korjata ilman olennaista haittaa ja virhe on niin merkittävä, ettei hinnanalennus ole riittävä seuraamus.


    Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2015:58 on katsottu, että mahdollisten suurempien korjauskustannusten riskillä on merkitystä arvioitaessa kaupan purkuperustetta. Tapauksessa korkein oikeus katsoi, että myös riski siitä, että alapohja joudutaan uusimaan kokonaan, on varteenotettava. Kun on kysymys rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perustelua, että ostaja voi valita purkaako vai tyytyykö hän hinnanalennukseen.


    Asunnossa oli edessä laajat ja pitkäaikaiset korjaustoimet (lattioiden purku ja uudelleen rakentaminen), jonka aikana asuntoa ei voida käyttää asumiseen. Korjaustoimien aloittamista viivytti vielä taloyhtiön haluttomuus ryhtyä tarpeellisiin korjaustoimiin esittämällä rakenteiden tiivistämistä niiden korjaamisen sijaan.


    Tiivistyskorjausten merkityksestä lue seuraava blogikirjoitus tiivistyskorjauksista.


    Virhettä ei ostajan käyttämien rakennusterveysasiantuntijoiden näkemysten mukaan voitu hoitaa rakenteita tiivistämällä virheiden aiheuttaman terveyshaitan vuoksi.


    Asunnon olennaiset virheet oikeuttivat ostajan purkamaan kaupan eikä pelkästään hinnanalennusta voitu asunnon virheiden merkityksellisyyden vuoksi pitää ostajalle koh- tuullisena seuraamuksena. Kun otetaan huomioon sekä asunnon korjaamisen korjauskustannukset, kaupan aiheuttama muu haitta, kuten asumishaitta, ja asunnon terveyshaitta, kaupan purun olennaisuusvaatimus täyttyy.


    Kauppa purettaessa myyjän on asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 1 momentin mukaan palautettava saamansa kauppahinta. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle tuottokorkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti maksun. Kuukausi vaatimusten esittämisestä lukien voidaan vaatia korkoilain mukaista viivästyskorkoa.

    Lue lisää
  • 10.02.2018 - Henri Alinen
    Kiinteistönvälittäjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus putkiremontista asuntokaupassa

    Kiinteistönvälittäjä on vastuussa tiedoista, jotka välitysliike saa välitystehtävää suoritettaessaan. Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2009:81 välitysliike velvoitettiin suorittamaan asunnon ostajalle 10 000 euroa korkoineen vahingosta, joka ostajalle oli aiheutunut yhtiössä tehdystä putkiremosta.


    Kaupantekohetkellä putkiremontista ei oltu tehty päätöstä eikä remontista ollut päätöstä taikka muuta varmuutta eikä mainintaa isännöitsijäntodistuksessa. putkiremontista ei ollut vielä ollut päätöstä tai muuta varmuutta. Koska isännöitsijällä ei ollut ollut velvollisuutta sisällyttää putkiremonttia isännöitsijäntodistukseen, välittäjää ei voitu asettaa vastuuseen siitä, ettei putkiremonttia koskeva tieto sisältynyt myyntiesitteeseen. Välittäjä oli kertonut kysyneensä asiasta isännöitsijältä, eikä välitysliikkeen edustajalta voitu edellyttää tämän pitemmälle menevää selonottovelvollisuutta.


    Käräjäoikeus totesi olevan itsestään selvää, että mahdollinen tulossa oleva putkiremontti vaikutti ostajaehdokkaan kauppaa koskevaan päätöksentekoon. Välittäjän ei kuitenkaan voitu katsoa itsekään tienneen, että yhtiöön oli tulossa putkiremontti. Tämän tiedon puuttuessa välittäjän laiminlyöntinä ei voitu pitää sitä, ettei hän ollut kertonut ostajalle, että taloyhtiöön olisi tulossa putkiremontti.


    Käräjäoikeus piti kuitenkin selvitettynä, että välittäjä oli ilmoittanut ostajalle, ettei yhtiöön ollut tulossa remonttia, ja näin ollen antanut hänelle virheellisen tiedon.


    Ostajan oma selonottovelvollisuus ei voinut olla välitysliikkeen velvollisuutta laajempi, eikä siten voitu vaatia, että ostaja olisi ottanut itse selvää putkien tarkemmasta kunnosta. Kysymyksessä oli ollut välitysliikkeen virheellinen menettely, josta aiheutuvasta vahingosta välitysliike oli vastuussa asunnon ostajalle. Käräjäoikeus arvioi ostajalle odottamattoman aikaisin toteutuneesta putkiremontista aiheutuneen vahingon määräksi 10 000 euroa.


    Välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot

    Kiinteistönvälitysliikkeen edustajalla oli velvollisuus ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle tutkimuksessa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä. 


    Kerrostalossa oli tehty vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimus, jossa oli todettu, että kylmävesiputket ja viemäriputkistot olivat välttävässä kunnossa ja että niiden uusiminen oli tarpeen 4 – 6 vuoden kuluessa.


    Välitysliikkeen käytössä olleesta isännöitsijäntodistuksesta liitteineen on ilmennyt, että kuntotutkimus oli tehty ja sen suorittamisvuosi. Tutkimuksesta on ollut maininta myös välitysliikkeen laatimassa huoneiston myyntiesitteessä. Isännöitsijäntodistuksesta tai esitteestä ei ollut kuitenkaan ilmennyt tutkimuksen tarkempi sisältö eikä siinä tehdyt havainnot ja johtopäätökset. Ostaja oli huoneistoa esiteltäessä erikseen tiedustellut välitysliikkeen edustajalta mahdollisesta putkiremontista, mutta ei ollut siinäkään yhteydessä saanut edustajalta tietoa kuntotutkimuksessa todetuista seikoista. Putkiremontti yhtiön talossa oli teetetty sen jälkeen, kun asia oli ollut käsiteltävänä yhtiökokouksissa vuonna 2004 ja siitä oli siellä tehty päätös vuonna 2005.


    Asiassa on kysymys siitä, onko välitysliikkeellä välitystehtävän perusteella ollut selonottovelvollisuus kuntotutkimuksen sisällöstä sekä tiedonantovelvollisuus ostajalle tutkimuksesta ilmi käyvästä putkistojen uusimistarpeesta, ja syntyykö välitysliikkeelle korvausvastuu, jos se on laiminlyönyt velvoitteensa mainituilta osin.


    Välitysliike vastuussa antamastaan virheellisestä tiedosta 

    Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että sen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.


    Kuten edeltä ilmenee, välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asuintalon putkiston uusimisesta voi aiheutua asunnon omistajalle merkittäviäkin kustannuksia ja että tällainen työ voi suorittamisaikanaan vähentää olennaisestikin asumisviihtyvyyttä. On selvää, että jo riski kyseisenlaisen hankkeen toteutumisesta lähitulevaisuudessa on seikka, jonka välittäjä tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.


    Tässä tapauksessa välitysliikkeen edustaja on isännöitsijäntodistuksessa olevan maininnan perusteella tullut tietämään, että asunto-osakeyhtiössä oli tehty putkistojen kuntotutkimus. Hän olikin sen johdosta ollut yhteydessä asunto-osakeyhtiön isännöitsijään. 


    Asiassa on jäänyt luotettavasti selvittämättä, mitä tietoja edustaja oli saanut isännöitsijältä tiedustelunsa johdosta. Riidatonta kuitenkin on, ettei välitysliikkeen edustaja ollut tutustunut kuntotutkimuksesta laadittuun asiakirjaan eikä hän siten ole voinut ilmoittaa ostajalle tutkimuksesta ilmeneviä tietoja talon putkistojen kunnosta ja korjaustarpeesta.


    Korkein oikeus totesi, että yleensä asunto-osakeyhtiön teettämästä kuntotutkimuksesta ilmenee tietoja, jotka ovat olennaisia talossa olevien asuntojen kunnon ja korjaustarpeiden sekä korjausten toteutumisen todennäköisyyden arvioimisen kannalta. Sen vuoksi on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä saatuaan tietää tehdystä kuntotutkimuksesta tutustuu sen sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus ei olisi vielä johtanut asunto-osakeyhtiössä toimenpiteisiin. Jollei välittäjän olisi mahdollista saada kuntotutkimusta käyttöönsä, välittäjän on välityslain 11 §:n mukaisesti ilmoitettava ostajalle tietojen puutteellisuudesta, jolloin lisätietoja haluavat voisivat itse hankkia omaa päätöksentekoaan varten tarpeelliseksi katsomansa lisäselvitykset kohteen kunnosta. Kun välitysliike ei ole näin menetellyt, se on laiminlyönyt hankkia ja antaa ostajalle riittävät tiedot kaupan päättämiseen vaikuttavista seikoista. Välitysliikkeen suorituksessa on siten virhe, joka perustaa sille korvausvastuun virheellisellä menettelyllä aiheutetusta vahingosta.Välittäjällä tiedonantovelvollisuus ostajalle seikoista, joista on saanut tiedon


    Vahingonkorvauksen määrässä huomioitiin putkistojen korjaustarve 

    Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.


    Välitysliike on korvausvastuunsa kiistämisen perusteeksi vedonnut asuntokaupan jälkeen putkiremonttiin kuluneeseen aikaan sekä siihen, että ostajan on joka tapauksessa rakennuksen ikä huomioon ottaen tullut varautua putkiremontin toteutumiseen lähitulevaisuudessa.


    Korkein oikeus toteaa, että puheena oleva kerrostalo on rakennettu vuonna 1961 ja se on siten ollut kaupanteon aikaan 41 vuotta vanha. Tämän ostaja on asuntokaupan tehdessään tiennyt. Päätös putkistojen uusimisesta on asunto-osakeyhtiössä tehty vasta noin kaksi ja puoli vuotta sanotun kaupan jälkeen.


    Korkein oikeus katsoo, että rakennuksen ikään nähden on sinänsä ollut odotettavissa, että putkistojen uusiminen tulee ennen pitkää asuntokaupan jälkeen tehtäväksi. Välitysliikkeen laatimassa myyntiesitteessä on mainittu taloyhtiössä vuonna 1999 tehdystä kuntotutkimuksesta, mutta siinä ei ole tuotu mitenkään esiin sitä, että lähitulevaisuuteen ajoittuvaa korjaustarvetta olisi havaittu. Tällaista tietoa ostaja ei ole saanut myöskään tiedusteltuaan välittäjältä erikseen putkiremontin tarpeesta. Ostaja on siten perustellusti voinut jäädä siihen käsitykseen, ettei talossa olisi ajankohtaista putkiston uusimistarvetta. Tähän nähden Korkein oikeus katsoo, että putkistojen uusiminen on toteutunut aiemmin kuin ostajalla on välittäjän toiminnan perusteella ollut aihetta olettaa.


    Tämä puhuu välitysliikkeen korvausvastuun puolesta. Korkein oikeus toteaa, että putkiremonttiin on asunto-osakeyhtiössä ryhdytty sen ajanjakson puitteissa, jota kuntotutkimuksessa oli suositeltu. Ottaen huomioon tämä myöskään ajan kuluminen asuntokaupan ja putkistojen uusimisen välillä ei anna aihetta arvioida välitysliikkeen vastuuta toisin.


    Edellä lausutuilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että välitysliike on korvausvastuussa virheellisestä menettelystään välitystehtävän suorittamisessa. Ostajan korvausvaatimuksen huomioon ottaen Korkein oikeus pitää käräjäoikeuden tuomitsemaa 10 000 euron määrää kohtuullisena korvauksena ostajalle aiheutuneesta vahingosta.


    Ostajan voitava luottaa isännöitsijantodistuksen tietoihin

    Välitysliikkeen hankkimassa isännöitsijäntodistuksesta ilmeni, että kuntotutkimus oli tehty ja sen suorittamisvuosi. Tutkimuksesta on ollut maininta myös välitysliikkeen laatimassa huoneiston myyntiesitteessä. Isännöitsijäntodistuksesta tai esitteestä ei ollut kuitenkaan ilmennyt tutkimuksen tarkempi sisältö eikä siinä tehdyt havainnot ja johtopäätökset. Noin kaksi ja puoli vuotta osakekaupan jälkeen talossa tehtiin putkiremontti, josta johtuen uusi omistaja vaati myyjältä korvauksia.


    Oliko välitysliikkeellä selonottovelvollisuus kuntotutkimuksen sisällöstä sekä tiedonantovelvollisuus ostajalle tutkimuksesta ilmi käyvästä putkistojen uusimistarpeesta?


    Välitysliikkeen velvollisuuksiin tässä ja vastaavissa muissakin tapauksissa kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asuintalon putkiston uusimisesta voi aiheutua asunnon omistajalle merkittäviä kustannuksia ja että tällainen työ voi suorittamisaikanaan vähentää olennaisesti asumisviihtyvyyttä. Riski tällaisen hankkeen toteutumisesta lähitulevaisuudessa on seikka, jonka välittäjä tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.


    Koska välitysliikkeen edustaja oli isännöitsijäntodistuksessa olevan maininnan perusteella tullut tietoiseksi tehdystä putkistojen kuntotutkimuksesta, on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä tutustuu sen sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus ei olisi vielä johtanut asunto-osakeyhtiössä toimenpiteisiin.


    Jollei välittäjän olisi mahdollista saada kuntotutkimusta käyttöönsä, välittäjän on välityslain 11 §:n mukaisesti ilmoitettava ostajalle tietojen puutteellisuudesta, jolloin lisätietoja haluavat voisivat itse hankkia omaa päätöksentekoaan varten tarpeelliseksi katsomansa lisäselvitykset kohteen kunnosta. Kun välitysliike ei ole näin menetellyt, välitysliikkeen suorituksessa oli virhe, joka aiheutti sille korvausvastuun syntyneestä vahingosta.

    Lue lisää
  • 22.01.2018 - Henri Alinen
    Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä ja autopaikkojen jakaminen osakkaiden käyttöön

    Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 14 §:n yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan yhtiökokouksessa ei saa tehdä 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä.


    Käytännössä yhdenvertaisuusperiaate tarkoittaa sitä, ettei yhtiössä saa tehdä päätöksiä, jotka loukkaavat osakkeenomistajien yhdenmukaisen kohtelun vaatimusta. Kenelläkään osakkeenomistajalla ei voi olla parempaa oikeutta esimerkiksi yhtön hallussa oleviin autopaikkoihin. Autopaikkojen jaossa ei voida kohdella saman yhtiön osakkaita erilaisin perusten.


    Esimerkkitapauksessa Lounais-Suomalaisessa taloyhtiössä oli otettu käyttöön uudet autopaikkasäännöt, jotka asettivat talossa vakituisesti asuvat osakkaat ja sijoitusasunnon ostaneet osakkaat eriarvoiseen asemaan. Autopaikat haluttiin jakaa asunnon hallinnan perusteella. Tällöin sijoitusasunnon omistava osakas olisi menettänyt autopaikan aina kun sijoitusasunnon vuokralainen vaihtui. Käytännössä sijoitusasunnolla ei olisi ollut enää lainkaan autopaikkaa, koska yhtiöllä ei ollut antaa autopaikkaa jokaiselle talon asukkaalle.


    Kaikkia asunto-osakeyhtiön osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti  

    Sijoittajaosakkaan oikeutta taloyhtiön vuokraamaan autopaikkaan ei kuitenkaan voida siirtää asunnon vuokralaiselle asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti. Mikäli uudet autopaikkasäännöt olisivat tulleet voimaan, osakkaalle kuuluva oikeus autopaikkaan olisi luovutettu  vuokralaiselle. Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen olisi joutunut autopaikkojen jonotuslistan hännille.


    Asunto-osakeyhtiölain mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (1 luku 10 §). Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä eivät saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.


    Taloyhtiössä kuitenkin päätettiin toisin. Autopaikat jaettiin uusiksi talossa asuville osakkeenomistajille ja sijoittajaosakkaiden vuokralaisille. Autopaikkasäännöt muotoiltiin seuraavasti:


    ”Siinä tapauksessa, ettei paikkoja riitä kaikille, muodostetaan jonotuslista. Sijoittajaosakkaan vuokralainen asettuu itse jonoon. Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen asettuu jonoon viimeiseksi eikä saa hyväkseen edeltäjänsä jonotuspaikkaa.” Edelleen: ”Sijoittajaosakkaiden vuokralaiset tekevät suoraan sopimuksen taloyhtiön kanssa ja maksavat myös autopaikasta suoraan taloyhtiölle sopimuksen allekirjoituksen jälkeen. Huoneiston myynnin yhteydessä tai vuokrasopimuksen loputtua autopaikka luovutetaan taloyhtiölle, joka hoitaa edelleen vuokrauksen näiden sääntöjen mukaisesti.”


    Toteutuessaan muutos olisi johtanut tilanteeseen, jossa talon vakituisille asukkaille olisi jäänyt käytännössä ikuinen oikeus autopaikkaan, kun sijoittajaosakkaan vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen olisi aina joutunut jonon hännille.


    Asuntoa olisi ollut lähes mahdotonta enää vuokrata ilman autopaikkaa.


    Yhdenvertaisuutta voidaan loukata vain kaikkien suostumuksella

    Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on yksi asunto-osakeyhtiölain keskeisistä periaatteista ja sen päällimmäisenä tarkoituksena on suojata vähemmistöosakkeenomistajia. Periaatteen noudattaminen ei estä enemmistövallan käyttämistä, mutta estää enemmistöosakkeenomistajien suosimisen vähemmistön kustannuksella.


    Yhtiökokous ei saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan (AsOyL 6 luku 28 §). Osakkeenomistajalla on oikeus luottaa siihen, että hänen osakkeensa tuottavat samat oikeudet kuin muutkin osakkeet.


    Epäoikeutetun edun antaminen osakkeenomistajalle tai muulle yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella on kielletty. Tällainen etu voi olla esimerkiksi tiettyä osakkeenomistajaa hyödyttävä yhtiön tilojen käyttöoikeuden luovutus käypää korvausta alhaisemmalla hinnalla.


    Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla, jollei yhtiöjärjestyksessä rajoiteta huoneiston luovuttamista toisen käyttöön tai määrätä talossa asuvien osakkeenomistajien etuoikeudesta. Tällainen rajoitus voidaan yleensä sisällyttää yhtiöjärjestykseen vain yhtiön perustamisvaiheessa, koska myöhemmin sen lisäämiseen yhtiöjärjestykseen vaaditaan käytännössä kaikkien osakkeenomistajien suostumus (AsOyL 6 luku 35 §).


    Yhtiökokouksen päätöstä on moitittava määräajassa  

    Tässä esimerkkitapauksessa sijoittajaosakkaan näkemykset uusien sääntöjen laittomuudesta sivuutettiin ja yhtiökokous päätti uudet säännöt voimaan. Sijoittajaosakas vaati käräjäoikeudelta päätöksen julistamista pätemättömäksi sekä täytäntöönpanon kieltämistä. Asia sovittiin ennen oikeuden käsittelyä. Taloyhtiön hallituksessa ymmärrettiin, että selkeästi lainvastaisista autopaikkasäännöistä riitely olisi johtanut turhiin kuluihin. Sovintosopimuksessa määriteltiin uudet autopaikkasäännöt, jotka eivät aseta yhtiön osakkaita eriarvoiseen asemaan.


    Osakkaiden yhdenvertaisuuteen kajottaessa olisi tärkeää selvittää suunniteltujen toimien lainmukaisuus ennen päätöksentekoa. Varomaton yhtiökokouksen päätös voi aiheuttaa pitkiä riitoja ja ylimääräisiä kustannuksia.

    Lue lisää
  • 08.12.2017 - Henri Alinen
    Kiinteistön ostotarjouksen peruminen, kiinteistökaupasta vetäytyminen ja kiinteistökaupan purkaminen

    Jos ostajalla on pätevät perusteet perua kiinteistön kaupan ostotarjous, hänellä on oikeus saada maksamansa käsiraha takaisin. Kiinteistökaupan tarjouksen yhteydessä käytettävä sopimussakkolauseke ei ole kiinteistön kaupassa pätevä ilman kaupanvahvistajan vahvistusta.


    Kiinteistö- ja asuntokaupan ostotarjouksesta voi vetäytyä perustellusta syystä

    Korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 2009:49 ostajat olivat myytävään huoneistoon tutustuessaan havainneet seinässä ja lattiassa tummumia. He ovat kuitenkin tehneet tarjouksen ja maksaneet käsirahan, vaikka myyjä ei ollut suostunut kosteusmittaukseen.


    Putkiremontin yhteydessä oli paljastunut, että seinässä oli kosteusvaurio. Ostajat ovat vetäytyneet kaupan tekemisestä ja vaatineet käsirahan palauttamista, vaikka asunto-osakeyhtiö oli ilmoittanut korjaavansa vauriot kustannuksellaan.


    Asiassa oli kysymys siitä, onko kauppa jäänyt syntymättä tarjouksen tekijästä johtuvista syistä ja onko myyjällä sen vuoksi asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 2 momentin perusteella oikeus pitää käsiraha.


    Korkein oikeus katsoi, että tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu, objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puutteellisuus on tyypillisesti sellainen seikka, jonka johdosta kiinteistökaupan tarjouksen tekijä voi vetäytyä kiinteistökaupasta ilman, että kaupan syntymättä jäämisen voitaisiin katsoa johtuvan hänen puolellaan olevasta syystä.


    Koska käsirahan käyttäminen liittyy edellä kerrotuin tavoin asuntokaupan valmisteluun, ei asunnon kunnossa ilmenneen puutteellisuuden merkitystä käsirahan palauttamisen edellytyksenä tule arvioida samalla tavalla kuin arvioitaessa asunnon virhettä ja siitä aiheutuvia seuraamuksia sen jälkeen, kun sitova kauppasopimus on tehty.

    Myyjän velvollisuus palauttaa käsiraha asunnon kunnossa havaitun puutteellisuuden vuoksi ei edellytä, että asunnon tulisi olla kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin mitä tarjouksen tekijällä on ollut perusteltua aihetta edellyttää tarjousta tehdessään.

    Tässä tapauksessa tieto siitä, että huoneistossa oli kosteusvahinko, oli tullut ostajien tietoon ostotarjouksen tekemisen jälkeen mutta ennen suunniteltua kaupantekopäivää.


    Näiden ajankohtien välillä on siten tullut ilmi sellaisia myytävää kohdetta koskevia seikkoja, jotka ovat perustellusti vaikuttaneet kielteisesti ostajien arviointiin huoneistosta. Ostajien ei voida katsoa tarjouksen tekemällä hyväksyneen sitä, että huoneistossa on kosteusvaurioita, vaikka he ovatkin luopuneet vaatimasta kosteusmittausta.


    Kosteusvaurioiden johdosta huoneiston kunto on ollut huonompi kuin mitä ostajat ovat tarjousta tehdessään edellyttäneet. Tässä yhteydessä on vailla merkitystä, onko vaurioiden korjaamisesta ollut odotettavissa heille kustannuksia.


    Korkein oikeus katsoi, että kauppa ei ole jäänyt syntymättä ostajien puolella olevasta syystä.


    Sen vuoksi myyjällä ei ole oikeutta pitää ostajien maksamaa käsirahaa.


    Kiinteistökaupan esisopimuksesta ei aina voi vetäytyä

    Kiinteistökaupan esisopimus on tehtävä

    • maakaaren mukaisesti kirjallisesti ja
    • sopimus on kaupanvahvistajan allekirjoituksellaan vahvistettava.

    Sopimuksessa on lisäksi mainittava

    • se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä
    • ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään.

    Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti.


    Kuinka kauan kiinteistökaupan esisopimus on voimassa?

    Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.


    Osapuolella on oikeus kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.


    Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan esisopimuksella, mutta sopimusta ei ole tehty maakaaren mukaisesti tai sovitut ehdot eivät ole täyttyneet, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.


    Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.


    Kiinteistökaupan osalta on muistettava,

    ettei ostotarjous taikka ostotarjoukseen kirjattu sopimussakkolauseke sido ostajaa, ellei ostotarjousta ole tehty maakaaren mukaisesti, kaupanvahvistajan läsnä ollessa ja todistamana. 

    Kiinteistönvälittäjien tarjouslomakkeissa käytetään usein sopimussakkolausekkeita, jotka eivät siten ole kiinteistön kaupassa päteviä ilman kaupanvahvistajan vahvistusta.


    Ostajan ei tarvitse maksaa sopimussakkona esimerkiksi kymmentä prosenttia kauppahinnasta, mikäli lopullinen kauppa jää tekemättä.


    Vuokraoikeuden ja rakennuksen kaupassa ei käytetä kaupanvahvistajaa, joten sopimussakkolauseke on lähtökohtaisesti niissä pätevä.


    Kiinteistön kaupan purku edellyttää, että kiinteistössä on olennainen virhe

    Kiinteistön kauppa voidaan purkaa, jos kiinteistössä on laatuvirhe, oikeudellinen virhe tai vallintavirhe, joka on merkitykseltään olennainen.


    Olennaisuutta arvioidaan aina objektiivisesti virheen merkitys huomioonottaen.


    Mikä on virheen olennaisuuden merkitys kaupan purussa? Lue siitä lisää uutisesta:


    Korkeimman oikeuden päätöksessä 2015:58 kiinteistön kauppa purettiin salaisen virheen kokonaismerkityksen, ei ainoastaan korjauskustannusten perusteella

    Lue lisää
  • 22.10.2017 - Henri Alinen
    Milloin ostajalla on oikeus purkaa kiinteistökauppa?

    Kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.


    Maakaaren esitöissä on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. 


    Salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa kiinnitetään huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta.


    Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.


    Useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Vaikka rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan tämä ei täytä salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi kaupan purkamiseen.


    Kiinteistön kaupan purkaminen edellyttää olennaisia perusteita. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.


    Kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.


    Korkein oikeus katsoi tapaukseesa 2015:58, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

    Lue lisää
  • 15.10.2017 - Henri Alinen
    Kunnossapito ja vastuunjako asunto-osakeyhtiössä

    Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.


    Yhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.


    Yhtiö olisi velvollinen korjaamaan tällaisen vaurion yhtiössä sovittuun tasoon eli siihen tasoon, jossa huoneisto on alun perin osakkeenomistajalle luovutettaessa ollut tai jonka yhtiö on myöhemmin peruskorjausten tai –parannusten yhteydessä omaksunut.


    Yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuun jakautuminen

    Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.


    Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.


    Yhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella, jos osakkeenomistaja lyö laimin lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.


    Osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.


    Mikäli yhtiö ei hoida sille kuuluvaa kunnossapitotyötä, esimerkiksi suorita kosteus- tai home-epäilyn vuoksi tarvittavia tutkimuksia ja kunnossapitotyötä, osakkeenomistaja voi kirjallisesti huomauttaa yhtiötä ja vaatia yhtiötä hoitamaan kunnossapitovastuun mukaisen velvollisuutensa. Mikäli yhtiö edelleenkään ei hoida kunnossapitovastuitaan, osakas voi teettää kunnossapitotyön yhtiön lukuun asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.


    Asunto-osakeyhtiö vastaa rakenteiden kunnossapidosta yhtiön alkuperäiseen tasoon

    Asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välinen kunnossapitovastuu ja sen jakautuminen on yksi eniten kysymyksiä ja erimielisyyttä aiheuttava asia taloyhtiöissä. Kunnossapitovastuun jakautumisesta on mm. Kiinteistöalan Kustannus Oy:n julkaisema vastuunjakotaulukko.  Vastuunjaosta säädetään Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa.


    Mikäli yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole muusta sovittu, taloyhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan rakenteista alkuperäiseen tasoon, osakas vastaa pintamateriaaleista ja rakenteellisista lisäyksistä, joita asunto-osakeyhtiö ei ole vastuulleen ottanut. 


    Rakenteelliset lisäykset voivat olla esimerkiksi vanhoissa puutaloyhtiöissä tehdyt laajennukset vintille ja kellarikerroksiin, joita yhtiö ei ole lisännyt yhtiöjärjestykseen. Tällaisten tilojen rakentamisesta ja kunnossapidosta vastaa laajennuksen tehnyt osakas kustannuksellaan. 


    Yhtiön vastuu voi laajentua koskemaan osakkeenomistajalle kuuluvia sisäosia silloin, kun vahinko on aiheutunut esimerkiksi yhtiön vastuulle kuuluvasta kattovuodosta tai märkätilojen vesieristyksen pettämisestä. Yhtiön korjausvastuu rajoittuu lähtökohtaisesti asunnon perustasoon. Jos osakkeenomistaja on teettänyt muita huoneistoja korkeatasoisempia ratkaisuja, näiden muutosten ennallistaminen yhtiön rakenteisiin kohdistuvien korjausten yhteydessä ei kuulu yhtiön vastuulle (esim. KKO 1991:160).


    Yhtiön vahingonkorvausvastuu osakkaan tekemistä laajennuksista edellyttää huolimattomuutta

    Vahingonkorvausvastuun syntyminen edellä mainitussa tapauksessa edellyttäisi, että yhtiö on toiminut huolimattomasti. Jos yhtiön voidaan osoittaa laiminlyöneen kiinteistön kunnon hoidon tai teettämänsä remontin valvonnan ja tämä laiminlyönti on aiheuttanut esim. kattovuodosta johtuvan vesivahingon seurauksena huoneistoon homeongelman, yhtiö vastaa vahingonkorvauslain mukaisesti huolimattomuudellaan aiheuttamastaan vahingosta.


    Jos yhtiön huoneistoissa suorittamien korjausten pitkittyminen lisää osakkeenomistajalle aiheutuvan vahingon määrää, voi yhtiö joutua korvaamaan myös sijaismajoitus- ja muuttokustannuksia, asumishaitasta aiheutuvia kustannuksia ja mahdollisia lääkärikuluja.


    Vahinkoa kärsivän osapuolen on aina pystyttävä osoittamaan toisen osapuolen tahallisuus tai huolimattomuus ja syy-yhteys vahinkoon, eli toisen osapuolen toiminnalla on pitänyt olla vaikutusta vahingon syntyyn. Vahingon aiheuttanut on lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan koko aiheutuneen vahingon. 

    Lue lisää
  • 03.09.2017 - Henri Alinen
    Espoon kaupunki velvoitettiin lunastamaan kiinteistö rakentamisen estymisen vuoksi

    Tuoreessa Maaoikeuden tuomiossa 17/6363 Espoon kaupunki velvoitettiin Maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n perusteella lunastamaan kiinteistö, jota ei uuden yleiskaavan määräysten vuoksi voida käyttää rakentamiseen alkuperäisen käyttötarkoituksen mukaisesti, kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla.


    Maan kohtuullista hyötyä tuottavan käytön voidaan katsoa estyvän esimerkiksi tilanteessa, jossa kaavan sallima maankäyttö ei ole taloudellisesti kohtuullisessa suhteessa siihen arvoon, joka maalla oli ennen kyseistä kaavaa. Tämän on katsottava vastaavan myös voimassa olevan maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n tarkoitusta. Yleiskaavasta voi siten aiheutua muunkinlainen kohtuullisen hyödyn tuottavan käytön estyminen, josta voi seurata lunastus- tai korvausvelvollisuus.


    Tapauksessa Espoon pohjoisosien yleiskaava esti tilan käyttämisen rakennustarkoitukseen. Maaoikeuden mukaan tällaista rajoitusta alueella ei ennen yleiskaavaa ollut. "Ennen nyt voimassa olevaa yleiskaavaa tilalla  on ollut vähintäänkin odotusarvoa, joka on voinut perustua odotuksiin siitä, että ainakin osa tilan alueesta tulee tulevassa asemakaavassa osoitetuksi rakennusmaaksi. Tällaisia odotuksia on voinut pitää perusteltuna muun muassa jo lähialueelle muodostuneen taajahkon asutuksen sekä alueella yksityiskohtaisen kaavan laatimista varten voimassa olleiden rakennuskieltojen vuoksi. Kun tila on yleiskaavassa tullut osoitetuksi olemassa olevien asutusalueiden nykyistä maankäyttöä vastaavien kyläalueiden väliseksi kapeaksi yleiseen virkistys-, ulkoilu- ja urheilukäyttöön varatuksi virkistysalueeksi, mahdollisuus tilan tulemisesta asemakaavoitetuksi ovat käyneet vähäisiksi."


    Lunastusta vaatineen maanomistajan mukaan hänen kiinteistöään ei ole yleiskaavan mukaisena virkistysalueena mahdollista käyttää yksityisesti kohtuullisen taloudellisen tuloksen takaavalla tavalla, sillä yleiskaavan mukainen virkistyskäyttö on tarkoitettu yleiseksi, lähinnä rakentamattoman viher- ja ulkoiluyhteyden muodostamiseksi olemassa olevien asutusalueiden väliin. Tilanne tältä osin on hyvin samankaltainen kuin asemakaavan mukaisilla virkistysalueilla. Mahdollisuus maankäytön tehostumiseen perustuvien odotusten toteutumiseen on lähes kokonaan poistunut. Nykyisellään tilan käyttömahdollisuus jää lähes olemattomaksi. Tila on kylläkin metsätalousmaata, mutta näin pienen, alle 0,3 ha suuruisen alueen puitteissa metsätalouden harjoittaminen taloudellisesti tarkoituksenmukaisella tavalla ei ole mahdollista. Jo odotusarvon menettämisen vuoksi tilaa ei voi käyttää taloudellisesti niin, että sen arvo olisi kohtuullisessa suhteessa aiemmin vallinneeseen odotusarvoon. Omistaja ei siis voi yleiskaavan virkistysaluevarauksen vuoksi käyttää tilaansa kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla.


    Kiinteistö on voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettu virkistysalueeksi, jolla yksityinen rakennustoiminta ei ole sallittua. Virkistysalueella on voimassa rakentamisrajoitus, jonka vuoksi Espoon kaupungilla on muiden edellytysten täyttyessä maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n tarkoittama lunastus- tai korvausvelvollisuus.


    Tilan  omistaja voi käyttää tilaansa nykyisin vain erittäin vähän tuottavalla tavalla metsätalouteen. Tällaisen maankäytön taloudellinen arvo jää hyvin alhaiseksi verrattuna siihen arvoon, joka tilalla on ennen yleiskaavaa ollut. Asiassa ei ole esitetty, että yleiskaavasta olisi koitunut tilan yleiskaavan voimaantulon aikaiselle tai nykyiselle omistajalle hyötyä. Näin myös muut maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n mukaiset edellytykset lunastus- tai korvausvelvollisuuden olemassaololle täyttyvät.


    Maanomistajan hakemus saada poikkeus rakentamisrajoituksesta on lainvoimaisesti hylätty toimituksen kestäessä, joten mahdollinen lunastus- tai korvausvelvollisuus on maankäyttö- ja rakennuslain 102 §:n mukaisesti tullut voimaan, eikä ollut Espoon kaupungin esittämällä tavalla vanhentunut.


    Espoon kaupunki oli velvollinen lunastamaan tilan S. tai suorittamaan yleiskaavan mukaisesta käytön rajoituksesta korvauksen sekä korvaamaan oikeudenkäyntikulut. 


    Päätös ei ole vielä lainvoimainen.

    Lue lisää
  • 08.08.2017 - Henri Alinen
    Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa

    Kaupan kohteena oli ollut käytetty asunto-osakeyhtiön osakehuoneisto. Kunnossapitovastuun jakoa ei ole yhtiöjärjestyksessä muutettu siitä mitä se Asunto-osakeyhtiölain mukaan on. Myöskään yhtiön yhtiöjärjestykseen ei ollut kirjattu laista poikkeavaa kunnossapitovastuun jakoa.


    Oikeudellisesti osakkeenomistajan asema asunto-osakeyhtiössä on hallintaoikeus asuinhuoneistoon, ei esineoikeudellinen omistussuhde rakennukseen.  Tarvittaessa yhtiö ottaa korjauslainan ja jakaa sen kaikille osakkeenomistajille.


    Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiö valvoo yhtiön rakennuksen kuntoa ja tekee korjaukset, jotka kohdistuvat sen kunnossapitovastuulle kuuluviin rakenteisiin. Osakkeenomistajan oikeudet ja velvollisuudet rajautuvat osakehuoneiston sisäosiin.


    Osakkeenomistajalla ei ole velvollisuutta eikä oikeutta tutkia yhtiön rakennuksen rakenteita. Osakkeenomistajan toimittamaan rakenteiden tutkimiseen tarvitaan asunto-osakeyhtiön lupa. Asunto-osakeyhtiölain järjestelmän mukaan korjaukset teettää aina asunto-osakeyhtiö silloin, kun kysymys on sen kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden viasta. Osakkeenomistajan oikeus tehdä omia toimenpiteitä päättyy seinäpintoihin ja märkätiloissa vesieristykseen.


    Kun osakkeenomistajalla itsellään ei ole oikeutta toimittaa rakennukseen kohdistuvia tarkastuksia, se ei voi siirtää tällaista oikeutta eteenpäin eikä se voi edellyttää ostajan tekevän tarkastusta, johon ostajalla ei ole oikeutta eikä velvollisuutta.


    Asunnon ennakkotarkastuksessa ostajan ei yleensäkään tarvitse avata kaupan kohteen rakenteita. Asunto-osakeyhtiön osalta tämä ei ole edes mahdollista, koska osakkeenomistajan hallintaoikeus koskee vain hallintaoikeuden piirissä olevia osia rakennuksesta. 


    Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa ei siten voi ulottua tarkastuksiin, jotka edellyttävät pintapuolista laajempia rakenteiden avauksia ja muita vastaavia asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia toimenpiteitä.

    Lue lisää
  • 27.03.2017
    Kiinteistön virhe, hinnanalennus ja kaupan purku

    Korkeimman oikeuden tapauksessa 2016:47 oli kysymys paritalon osuuden kaupasta ja kaupan jälkeen ilmenneistä laatuvirheistä. Ostajat vaativat, että kiinteistön kauppa puretaan, myyjät velvoitetaan palauttamaan kauppahinta ja toissijaisesti, että myyjät velvoitetaan suorittamaan hinnanalennusta.


    Vaatimukset ovat perustuneet rakennuksen virheisiin ja myyjien rakennuksesta antamien tietojen virheellisyyteen: Rakennuksen perustushiekka oli liian hienoa, jolloin maakosteuden kapillaarinen nousu rakenteisiin ei estynyt. Kosteus pääsi alapohjan rakenteisiin ja aiheutti niihin laajoja mikrobi- ja homekasvustoja. Lisäksi antennin tolpan läpiviennin tiivisteestä pääsi valumaan vettä yläpohjan rakenteisiin aiheuttaen niihin mikrobi- ja homekasvustoa.


    Myyjät olivat antaneet kaupan kohteen kunnosta virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja, koska kiinteistö oli myyty hyväkuntoisena. Lisäksi myyjät olivat laiminlyöneet antaa lattiarakenteiden kosteutta koskeneen merkityksellisen tiedon. Joka tapauksessa paljastuneet kosteus- ja homevauriot muodostivat maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetun salaisen virheen.


    Lisäksi ostajat olivat kanteessaan maininneet, että keittiön allaskaapin alle oli piikattu aukko, jossa oli havaittu sienikasvustoa, mutta he eivät olleet vedonneet tähän seikkaan (aukko lattiassa) virheenä.


    Alapohjaan allaskaapin alle tehty täyttömaahan asti ulottuva aukko oli kuitenkin riidaton ja siitä otetut mikrobinäytteet olivat olleet osa todistelua. Aukko oli niin läheisesti yhteydessä kanteen muuhun perusteeseen, että hovioikeus katsoi voivansa tutkia myös aukon merkityksen väitetyn mikrobivaurion aiheuttajana ilman nimenomaista siihen vetoamista.


    Hovioikeuden päätöksen mukaan alapohjan aukko oli terveyshaittaa aiheuttava rakennuksen virhe. Tämän johdosta runsaasti mikrobeja sisältävä maa-aines oli välittömässä kosketuksessa huoneilmaan. Kiinteistö poikkesi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voitiin kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Koska myyjät eivät tienneet virheestä, tämä katsottiin salaiseksi. Hovioikeus on katsonut virheen olleen myös olennainen ja oikeuttavan kaupan purkuun.


    Korkeimman oikeuden mukaan virheeseen on aina vedottava. Koska ostajat eivät olleet vedonneet allaskaapin alla lattiassa olleeseen aukkoon tai sen merkitykseen mikrobivaurioiden aiheuttajana kanteensa perusteena, hovioikeus oli ratkaissut asian perusteella, johon ei ollut asianmukaisesti vedottu. 


    Merkitystä ei tässä suhteessa ole niillä hovioikeuden mainitsemilla seikoilla, että allaskaapin alla oleva täyttömaahan asti ulottuva aukko on ollut riidaton tai että siitä otetut mikrobinäytteet ovat olleet osa todistelua. Koska kaupan kannalta merkitykselliseen virheeseen ei oltu oikeudessa vedottu, korkein oikeus hylkäsi kaupan purkua ja hinnanalennusta koskevan kanteen.

    Lue lisää
  • 14.03.2017
    Asunto-osakeyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vastuu korjaushankkeessa

    Korjausurakat, kuten putkistosaneeraus tai julkisivuremontti on suunniteltava, toteutettava ja valvottava niin, ettei siitä aiheudu vahinkoa yhtiölle tai osakkeenomistajalle. Jos yhtiökokous tekee hankintapäätöksen puutteellisilla tiedoilla, isännöitsijä ja hallitus voivat joutua vastuuseen syntyneestä vahingosta.


    Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:n mukaan johdon on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Tämä on niin sanottu yleinen huolellisuusvelvoite. Jos asunto-osakeyhtiön johtohenkilö rikkoo tätä velvollisuuttaan vastaan, hän on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon.


    Yhtiön johto on myös velvollinen olemaan lojaali yhtiölle ja kaikille sen osakkeenomistajille. Toimiminen pelkästään tietyn omistajan tai omistajaryhmän välittömien etujen mukaisesti ei ole sallittua. Johtohenkilöiden lähipiirin tai sidosryhmien suosiminen yhtiön hankinnoissa ei ole yhtiön ja sen kaikkien osakkeenomistajien edun mukaista.


    Korjausrakentamishankkeessa yhtiön johdon on huolehdittava siitä, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan niin, ettei siitä aiheudu vahinkoa yhtiölle tai osakkeenomistajille.


    Milloin yhtiölle tai osakkeenomistajalle voi syntyä vahinkoa johdon toimista?


    Vahingon tapahtumisen pitää olla ennalta-arvattavassa syy-yhteydessä vahingonaiheuttajan toimintaan. Syy-yhteytenä voi toimia esimerkiksi puutteellinen päätöksenteon valmistelu. Isännöitsijä on saattanut laiminlyödä hankkeen teknisen valmistelun ja hallitus on voinut päättää hankinnan esittämisestä yhtiökokouksen päätettäväksi, vaikka tiesi tai olisi pitänyt tietää, että asiaa ei ollut kunnolla valmisteltu.


    Jos yhtiökokous tekee lopullisen hankintapäätöksen virheellisillä tai puutteellisilla tiedoilla, isännöitsijän ja hallituksen menettelyllä on selvä syy-yhteys vahingon tapahtumiseen.


    Taloudellisesti merkittävä urakkasopimus pitää tehdä kirjallisesti ja siihen on asianmukaista liittää alalla yleisesti noudatetut sopimusehdot. Toteuttaminen edellyttää aktiivista seurantaa ja tarvittaessa ulkopuolista apua.


    Kukin hallitus ja isännöitsijä vastaa omalta kaudeltaan. Hallituksen jäsenten kuuluu valvoa ja ohjata isännöitsijän työtä ja puuttua tehtävien laiminlyöntiin tai tekemisen selvään huolimattomuuteen. Hallituksella on valta tarvittaessa vaihtaa isännöitsijää.


    Jos korvausvelvollinen on yhtiökokouksen päätöksellä saanut vastuuvapauden, kanne on nostettava kolmessa kuukaudessa yhtiökokouksen päätöksestä. Lain määräajat eivät kuitenkaan koske tilannetta, jossa yhtiökokoukselle ei ole annettu olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja vahingonkorvausvelvollisuuden perusteena olevasta päätöksestä tai toimenpiteestä. Korvauskanne voidaan silloin nostaa määräajan sitä estämättä.

    Lue lisää
  • 09.06.2016
    Liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen ja muuttopäivän siirtäminen

    Päivittäistavarakauppaa harjoittavan vuokralaisen vuokrasopimus oli vuokranantajan pakkohuutokaupassa siirtynyt uudelle vuokranantajalle, joka purki vuokrasopimuksen päättymään kolmen päivän kuluttua purkuilmoituksen tiedoksiannosta. Vuokralainen haki muuttopäivän siirtämistä kiireellisenä käräjäoikeudelta.


    Vuokranantajan vaihtuessa pakkohuutokaupan johdosta uudella vuokranantajalla on kuukausi aikaa purkaa liikehuoneiston vuokrasopimus ilman irtisanomisaikaa. Periaatteessa vuokrasopimus voidaan purkaa päättymään heti purkuilmoituksen tiedoksiannon jälkeen. Liikehuoneistosta muuttopäivä on tällöin purkamisilmoitusta seuraava arkipäivä. Purkuilmoitus on toimitettava vuokralaiselle haasteen tiedoksiantoa vastaavalla tavalla eli käytännössä haastemiehen välityksellä.


    Laki liikehuoneiston vuokrauksesta edellyttää, että muuttopäivän siirtämistä koskeva kanne on pantava vireille tuomioistuimessa seitsemän päivän kuluessa irtisanomisen tai purkamisen tiedoksisaannista ja ennen siirrettäväksi pyydettävää muuttopäivää. Muuttopäivää voidaan siirtää enintään kuudella kuukaudella. 


    Muuttopäivän siirtämistä koskevan oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin. Jos vuokralaisen vaatimus muuttopäivän siirtämisestä hylätään ja muuttopäivä on mennyt, tuomioistuimen on velvoitettava vuokralainen muuttamaan huoneistosta välittömästi.


    Tapauksessa laajaa päivittäistavaraliikettä harjoittavan vuokralaisen vuokrasopimus purettiin päättymään kolmen päivän kuluttua purkuilmoituksen tiedoksiannosta. Käytännössä vuokralaisen olisi ollut täysin mahdotonta tyhjentää liikehuoneistoa mainitussa ajassa. Muuttopäivän siirtoa oli haettava kiireellisesti ennen vuokrasuhteen päättymistä käräjäoikeudelle tehdyllä haastehakemuksella.  


    Muuttopäivän siirtämistä koskevaa asiaa ei koskaan käsitelty käräjäoikeudessa, koska vuokralainen ja uusi vuokranantaja pääsivät sopimukseen vuokrasuhteen jatkamisesta molempia osapuolia tyydyttävin ehdoin. Kiinteistölakimiestä kuitenkin tarvittiin, koska osapuolten näkemykset vuokran määrästä ja vuokrasopimuksen ehdoista erosivat liikaa toisistaan. Vuokralaisen oikeusturvavakuutus korvasi suurimman osan riita-asian hoitamisesta aiheutuneista oikeudenkäynti- ja neuvottelukuluista. 

    Lue lisää
  • 07.05.2016
    Kunnossapitovastuun jakaantuminen asunto-osakeyhtiössä osakkaan ja taloyhtiön välillä

    Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle silloin kun kyseessä ovat osakehuoneiston rakenteet tai vesi-, viemärijärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Jos vahinko on syntynyt osakkeenomistajan huolimattomuudesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä kyseiseltä osakkeenomistajalta.

    Kuolinpesän osakkaat ovat myyneet vanhempiensa omistaman asunnon asunto-osakeyhtiöstä tammikuussa 2016. Helmikuussa he saivat asunnon uudelta omistajalta tietoa kosteusvauriosta, joka oli syntynyt vuotavasta astianpesukoneen liitännästä.


    Asunnossa ei vanhempien omistusaikana ollut astianpesukonetta. Minkäänlaisia kosteusongelmia ei liioin ollut. Vahingon havaitsemisen jälkeen osa keittiön lattiasta avattiin ja rakenteita tutkittiin. Koska vuoto oli tapahtunut osakkaan vastuulla olevan laitteen rikkoontumisesta, syntyi kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajan ja yhtiön välillä epäselvyyttä.


    Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.


    Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin laissa säädetään.


    Asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksen perusteluissa (24/2009) määrättäessä kunnossapitovastuun jakautumisesta laista poikkeavalla tavalla tulee yhtiöjärjestystä laadittaessa ottaa huomioon, ettei pelkkä viittaus tiettyyn vastuunjakosuositukseen tai -malliin ole riittävä, vaan kunnossapitovastuun jakautumisen täytyy käydä ilmi nimenomaisesti yhtiöjärjestyksestä.


    Sallittuna ei voida pitää esimerkiksi pelkkää viittausta tiettyyn kunnossapitovastuun jakoa koskevaan yhtiön ulkopuolisen tahon julkaisemaan ja ylläpitämään suositukseen tai malliin, joka voi ajan myötä muuttua tuon ulkopuolisen tahon päättämällä tavalla (esim. Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko)


    Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Milloin osakkeenomistajalla on syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo.

    Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle, kun kyseessä ovat osakehuoneiston rakenteet tai vesi-, viemärijärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.


    Miten yhtiön ja osakkeenomistajan vastuu jakautuu, kun vahinko ei johdu rakenteesta vaan esimerkiksi osakkeenomistajan astianpesukoneen, akvaarion tai muun osakkeenomistajan vastuulla olevan laitteen yllättävän rikkoutumisen vuoksi ja vettä pääsee rakenteisiin?


    Jos vahinkoa ei voida pitää yhtiön eikä toisaalta osakkeenomistajan aiheuttamana, on sovellettava kunnossapitovastuuta koskevia normeja. Jos pinnoitteiden vaurioituminen ei aiheudu rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan muun rakennuksen osan vian tai korjaamisen vuoksi, yhtiö ei vastaa sisäosien kunnostamisesta.


    Koska vuotovahinko aiheutuu  osakkeenomistajan omasta laitteesta, osakkeenomistaja vastaa pintamateriaalien purkamisesta sekä niiden ennalleen saattamisesta aiheutuvista kustannuksista. Yhtiö vastaa rakenteiden kunnostamisesta kuivatuksineen, vaikka rakenteita ei olisi tarvinnut korjata ilman laitteen rikkoutumista. Jos vahinko on syntynyt laitteen omistavan osakkeenomistajan syyksi luettavasta huolimattomuudesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä tältä kyseiseltä osakkeenomistajalta asunto-osakeyhtiölain ja yleisten vahingonkorvausta koskevien periaatteiden mukaisesti.


    Tapauksessa isännöitsijä oli kiistänyt yhtiön vastuun vesivahingosta, koska taloyhtiön vastuu loppuu pesukonehanaan. Tästä eteenpäin olevat liitokset, tiivisteet, letkut ja tulppaukset olivat osakkaan kunnossapito-vastuulla. Edelleen isännöitsijä vetosi asunto-osakeyhtiölain 4 luvun ja kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoon, jonka mukaan yhtiö ei voi korvata sattunutta vesivahinkoa. Vastuu vahingon korvaamisesta olisi osakkaalla ja yhtiö pitää itsellään oikeuden periä osakkaalta sille tapauksen johdosta syntyneet kustannukset.


    Taloyhtiön näkemyksestä riippumatta viittaus kiinteistöliiton vastuunjakotaulokkoon ei ole merkityksellinen, ellei sitä ole otettu osaksi yhtiöjärjestystä. Joka tapauksessa yhtiö vastaa taloyhtiön rakenteiden kuivaamisesta ja korjaamisesta, vaikka rakenteita ei olisi tarvinnut korjata ilman osakkaan vastuulle kuuluvan laitteen rikkoutumista. Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa myös vian selvityskuluista.


    Jos vahinko on syntynyt laitteen omistavan osakkeenomistajan syyksi luettavasta huolimattomuudesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä kyseiseltä osakkeenomistajalta. Koska asunnon myyneet osakkaat eivät ole menetelleet huolimattomasti, he eivät vastaa vahingosta. Koska vaurioden korjaaminen ja selvittely kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, osakehuoneiston uudet omistajat eivät voi esittää myyjäpuolelle siltä osin vaatimuksia.

    Lue lisää
  • 23.04.2016
    Kiinteistön tai asunnon virheen merkittävyys ja myyjän vastuu virheestä

    Mikä tahansa virhe ei johda myyjän vastuuseen korvata virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset kiinteistön tai asunnon kaupassa. Ostaja voi vedota virheenä vain sellaisin seikkoihin, jotka ovat kaupan kannalta vaikutuksellisia. Vain pienet puutteet tai viat eivät oikeuta esittämään vaatimuksia myyjälle, vaikka ne täyttäisivätkin virheen tunnusmerkit. Vaikutuksellisena on pidetty virhettä, jonka korjauskustannukset olivat vain yksi prosentti kauppahinnasta, kun asuinrakennuksen käyttöön liittyvillä, asumiskelpoisuutta tai asumisviihtyvyyttä heikentävillä puutteilla voitiin arvioida olevan vaikutusta myös kaupan ehtoihin. 


    Vaikutettavuus edellyttää, että virheellisen tiedon, tiedon antamisen laiminlyönnin "voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan". Täydellinen virheettömyys kaupan kohteena olevassa kiinteistössä tai asunnossa ei aina ole mahdollista. Riitely aiheuttaa usein enemmän kustannuksia molemmille osapuolille, kuin pienten virheiden korjaaminen ilman turhaa riitelyä.


    Ratkaisevaa on, olisiko kauppaa lainkaan tehty tai toisin ehdoin, esimerkiksi alhaisemmasta kauppahinnasta, jos ostajalla olisi ollut oikeat ja riittävät tiedot käytettävissään.


    Korkeimman oikeuden käytännön mukaan vaikuttavuutta ei voida arvioida ainoastaan kohteen puutteiden taloudellisen merkityksen nojalla. Merkittävää on myös puutteiden vaikutus asunnon käyttöön. Esimerkikisi talon viemärin tukkeutumisen, vaikka korjauskustannukset eivät olisi mittavia kauppahinta huomioon ottaen,  vaikutus asunnon käyttöön on yleensä huomattava.


    Monissa korkeimman oikeuden tapauksissa asunnon pinta-alan virhe on oikeuttanut hinnanalennukseen vaikka pinta-alavirhe ei ole ollut suuri. Erehdys pinta-alassa on ollut omiaan vaikuttamaan kauppaan, vaikkei kauppahinta ollutkaan määräytynyt pinta-alan mukaan. 


    Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2009:39 ostaja oli vaatinut myyjiltä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta omakotitalon kaupan perusteella. Alemmat oikeudet olivat katsoneet, ettei kiinteistö ole ollut rakennuksen vesi- ja lämmitysjärjestelmän alitehoisuuden johdosta ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu ja että kiinteistössä on tämän johdosta ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Käräjäoikeus oli tuominnut öljykattilan vaihtamisesta aiheutuneiden kustannusten perusteella hinnanalennusta 4 000 euroa ja vahingonkorvausta 500 euroa, mihin ostaja oli tyytynyt. Sitä vastoin hovioikeus oli hylännyt kanteen, koska käräjäoikeuden tuomitsema hinnanalennus oli noin yksi prosentti kauppahinnasta ja kiinteistön virhe (korjauskustannusten määrä suhteessa kauppahintaan) oli merkitykseltään niin vähäinen, ettei virheellisyys ollut omiaan vaikuttamaan kauppaan eikä ostajalla oikeutta saada hinnanalennusta.


    Korkeimman oikeuden mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta hinnanalennukseen ei ole rajattu koskemaan vain olennaisia virheitä kaupan kohteessa, kuten samassa säännöksessä on säädetty ostajan kaupan purkuoikeuden osalta.


    Korjauskustannukset olivat vastanneet noin yhtä prosenttia kiinteistön 395 000 euron kauppahinnasta, joten ne olivat sinänsä kauppahintaan suhteutettuna määrältään vähäiset. Kustannuksia ei toisaalta voida pitää merkityksettöminäkään. Harkittaessa ostajan oikeutta hinnanalennukseen tulee ottaa huomioon virheen merkitys muutoinkin. Kiinteistönkaupassa oli kysymys normaaliin asumiskäyttöön ostetusta omakotitalosta. Puutteet lämpimän veden saannissa sekä lämmön riittämättömyys ilman varaavan takan käyttämistä olivat haitanneet rakennuksen käytettävyyttä sen varsinaiseen tarkoitukseen eli asumiseen. Tämän kaltaisilla asuinrakennuksen käyttöön liittyvillä, asumiskelpoisuutta tai ainakin asumisviihtyvyyttä heikentävillä puutteilla voidaan arvioida olevan vaikutusta myös kaupan ehtoihin. Korkein oikeus katsoikin, että ostajalla oli virheen perusteella oikeus käräjäoikeuden tuomitsemaan hinnanalennukseen. 


    Kun uuden öljykattilan käyttöikä oli keskimäärin 20-25 vuotta, ostaja sai hinnanalennuksena uuden kattilan vaihtokustannuksista määrän, joka vastasi vaihdetun kattilan jäljellä ollutta keskimääräistä käyttöikää eli 4 078,25 euron määrästä tuomittiin hinnanalennusta 2 700 euroa.

    Lue lisää
  • 16.04.2016
    Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ja luvaton rakentaminen

    Asunto-osakeyhtiön osakas oli rakentanut pesuhuoneen ilman rakennuslupaa. Vesivuodon aiheuttamat vahingot yhtiön perustasoon kuuluville rakenteille kuuluivat yhtiön kunnossapitovastuulle. Yhtiön vastuulle eivät kuuluneet ilman lupaa rakennetun pesutilan rakenteille aiheutuneet vesivahingot


    Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §::n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiöjärjestyksessä voidaan sopia kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiölaista poiketen.


    Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

    Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.


    Toisin sanoen yhtiön on korjattava rakenteet, jotka yhtiö toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen tai kuuluvat yhtiön perustasoon. Mikäli huoneistossa on  rakennettu ilman lupaa tai perustasosta poiketen (esim. laajennettu asuntoa kellariin tai vullakolle) eikä yhtiö ole hyväksynyt tällaista rakentamista vastuulleen, osakas vastaa lperustaosta poikkeavan rakenteen korjaamisesta. Mikäli yhtiön perustasoon kuuluva rakenne on vaikkapa ullakolle rakennetun suihkutilan vuotamisen johdosta vaurioitunut, perustason rakenteen korjaaminen kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle. 


    Tapauksessa luvattomasti rakennetun suihkutilan rekenteille aiheutuneet vahingot eivät kuulu yhtiön kunnossapitovastuulle. Vaikka pesutila on rakennettu ilman lupaa, vesivuodon aiheuttamat vahingot yhtiön alkuperäisille rakenteille kuuluivat yhtiön kunnossapitovastuulle. 


    Yhtiöllä on mahdollisuus vaatia luvattoman pesutilan rakentaneelta osakkaalta korvausta yhtiölle aiheutuneista vahingoista.

    Lue lisää
  • 25.03.2016
    Saako naapurin maalle rakentaa? Nim. "Paalutinko turhaan?"

    Sähköyhtiö oli huolimattomuudestaan rakentanut puistomuuntamon osittain asunto-osakeyhtiön omistamalle kiinteistölle. Toisin kuin sähköyhtiö väitti, maankäyttö- ja rakennuslain mukaan maanomistaja ei ole velvollinen sallimaan luvatonta rakentamista vapaaehtoisesti. Muuntomo on siirrtettävä luvanmukaiselle paikalleen tai mikäli sijoittamisesta päästään sopimukseen, maksettava taloyhtiölle aiheutuneesta haitasta täysi korvaus


    Sähköyhtiö oli luvatta rakentanut puistomuuntamon osittain asunto-osakeyhtiön omistamalle kiinteistölle. Yhtiön mukaan rakentaminen oli tapahtunut inhimillisen virheen vuoksi eikä ole ollut tahallista tai tuottamuksellista.


    Huolimaton toiminta on kuitenkin aina joko tahallista tai tuottamuksellista (tuottamuksellinen=huolimaton). Tuottamus voi puuttua lähinnä vain silloin, kun huolellisesta toiminnasta huolimatta seurausta ei ole voinut välttää.


    Sähköyhtiö vetosi myös maankäyttö- ja rakennuslain 161 §:än, jonka mukaan kiinteistön omistaja ja haltija on velvollinen sallimaan yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevan johdon sijoittamisen omistamalleen tai hallitsemalleen alueelle, jollei sijoittamista muutoin voida järjestää tyydyttävästi ja kohtuullisin kustannuksin. Sama koskee johtoihin liittyviä vähäisiä laitteita, rakennelmia ja laitoksia.


    Johtoa tai muuta laitetta ei kuitenkaan saa rakentaa niin, että vaikeutetaan alueen kaavoitusta tai kaavan toteuttamista. Jollei sijoittamisesta ole sovittu kiinteistön omistajan ja haltijan kanssa, sijoittamisesta päättää kunnan rakennusvalvontaviranomainen. 


    Sijoittamisesta päätettäessä on kiinnitettävä huomiota siihen, ettei kiinteistölle aiheuteta tarpeetonta haittaa.


    Kiinteistön omistajalla ja haltijalla on oikeus saada korvaus sijoittamisesta aiheutuvasta haitasta ja vahingosta. Jollei korvauksesta sovita, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä. Lunastuksen perustana tulee olla yleinen tarve, menetyksestä tulee maksaa täysi korvaus ja lunastuksen tulee perustua lakiin.


    Oikeuskäytännössä puistomuuntamoja (toisin kuin vaikkapa pylväsmuuntamoja) ei ole pidetty lainkohdan mukaisina “vähäisinä laitteina, rakennelmina ja laitoksina”. Johto ja muu laite on pyrittävä ensisijaisesti sijoittamaan vastaaviin yleisiin tarkoituksiin jo lunastetulle alueelle, vasta jos tämä ei ole teknisesti tai taloudellisesti mahdollista, voidaan yksityisen maahan kohdistaa pakkotoimi. Koska puistomuuntamolle oli osoitettu sijoituspaikka kunnan omistamalta kiinteistöltä, mutta muuntamo oli vahingossa rakennettu asunto-osakeyhtiön omistamalle kiinteistöllä, sähköyhtiö ei todennäköisesti tulisi saamaan lupaa ilman maanomistajan lupaa.


    Luvatta rakennettu laitos tai rakennelma voidaan määrätä poistettavaksi maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n perusteella. Ainoaksi vaihtoehdoksi sähköyhtiölle jää muuntamon siirtäminen luvanmukaiselle paikalleen tai sopiminen asunto-osakeyhtiön kanssa ehdoista, joiden perusteella muuntamo voidaan jättää nykyiselle paikalleen. Asunto-osakeyhtiölle pitää maksaa täysi korvaus muuntamon luvattomasta sijoittamisesta nykyiselle paikalleen.

    Lue lisää
  • 04.02.2016
    Osakkeenomistajan ja vuokralaisen vastuut asunto-osakeyhtiössä

    Osakkeenomistajan vuokralainen oli katkaissut sähköt asunnostaan loman ajaksi. Wc-istuimen vesisäiliö on jäätynyt ja sulaessaan aiheuttanut vesivahingon.


    Taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat taloyhtiön rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, kuten vesijohdot ja viemäriputket. Tässä tapauksessa taloyhtiö vastaa rakenteiden kuivatuksesta (myös alakerran vahingoista, kuten vahingoittuneen katon maalauksesta) rikkoontuneiden putkien ja WC-istuimen vesisäiliön korjauksesta. Osakkaan (vuokranantajan) kunnossapitovastuulle kuuluvat huoneiston sisäosat (seinät, lattiat, kaapistot, kodinkoneet tms.)


    Vuokralaisella on velvollisuus hoitaa huolellisesti vuokraamaansa asuntoa. Vuokralaisella on ilmoitusvelvollisuus huoneiston vahingoittumisesta ja puutteellisuuksista. Asunnon kunnossapitovastuu on asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla. Vuokralaisella ei ole Ilman vuokranantajan lupaa oikeutta tehdä vuokrahuoneistossa korjaus- tai muutostöitä.


    Korjausvastuu jakaantuu taloyhtiön ja vuokranantaja-osakkaan kesken. Kun korjaustyön tilaajana on yhtiö, yhtiö vastaa laskun maksamisesta, mutta voi periä maksamansa laskun edelleen vahingon aiheuttajalta, eli vuokralaiselta. Tämä edellyttää, että yhtiö näyttää vuokralaisen toimineen huolimattomasti. Sähkölämmityksen katkaisemista kovalla talvipakkasella vuokrahuoneistosta ei voi pitää vastuullisena toimintana.


    Vuokralainen vastaa vuokranantajalle (osakkaalle) huoneiston sisäosien vahingoittumisesta. Vuokralainen voi vapautua korvausvelvollisuudesta vain, jos pystyy osoittamaan toimineensa huolellisesti.


    Osakas-vuokranantaja ei normaalisti vastaa vahingoista, joita vuokralainen on huolimattomuudellaan aiheuttanut taloyhtiölle. Vastuu voi syntyä, jos vuokranantaja itse on toiminut huolimattomasti, esimerkiksi laiminlyönyt vuokranantajalle kuuluvan valvontavastuun.


    Vuokralaisen vastuuvakuutus voi korvata taloyhtiölle ja vuokranantajalle aiheutettuja vahinkoja. Tosin, jos vuokralainen on aiheuttanut vahingon tahallaan tai törkeällä huolimattomuudellaan, vakuutus ei välttämättä aina korvaa tai korvaus maksetaan vähennettynä.

    Lue lisää
  • 28.11.2015
    Maanvuokrasuhteen päättäminen ja vuokra-alueen tyhjentäminen pakkotoimin

    Maanvuokrasopimukseen kirjattu ehto, jonka mukaan vuokralainen tyhjentää vuokra-alueen vuokrasuhteen päättyessä, oikeuttaa vuokranantajan tarvittaessa pakkotoimin tyhjentämään vuokra-alueen


    Työssäni kaupunginlakimiehenä hoidin kaupungin vuokraaman laajan varastoalueen tyhjennystä ja puhdistamista koskevaa asiaa. Alueen maanvuokrasuhteet oli hyvissä ajoin päätetty, mutta joidenkin vuokralaisten kanssa syntyi ongelmia maanvuokrasopimukseen kirjatun tyhjentämisvelvoitteen noudattamisesta: vuokra-alueelle oli jätetty paljon vuokralaisen omistamaa tavaraa, jota vuokramies ei halunnut alueelta poistaa. Miten päästä vuokralaisen jättämästä tavarasta eroon ja saada vuokra-alue siistittyä ja puhdistettua? Kysymystä olivat pohtineet muutkin kaupungin lakimiehet pääsemättä toimenpiteistä yksimielisyyteen.


    Maanvuokrasopimukseen oli kuitenkin otettu ehto, jonka mukaan vuokralainen tyhjentää vuokra-alueen vuokrasuhteen päättyessä uhalla, että vuokranantaja voi menetellä alueelle jätetyn omaisuuden suhteen haluamallaan tavalla. Mikäli vuokramies ei tyhjennä ja siisti aluetta vuokrasuhteen päättymiseen mennessä, vuokranantaja voi toteuttaa tyhjennystoimet vuokralaisen lukuun ja periä häneltä alueen tyhjentämisestä ja puhdistamisesta aiheutuvat kustannukset.


    Vuokrasopimukseen otetut ehdot oikeuttivat vuokranantajan tyhjentämään alueen vuokralaisen lukuun. Kaikki alueelle jätetty omaisuus myytiin vuokralaisen vastusteluista huolimatta vapaaehtoisella huutokaupalla ja siitä saadut varat käytettiin alueen siistimiseen ja puhdistamiseen. Kaupungin oikeus myydä sopimusehdon perusteella vuokramiehen omaisuutta pakkotoimin vahvistettiin lopulta hovioikeudessa. 


    Kokemukseni mukaan monissa kunnissa ollaan liian varovaisia vuokrasuhteiden päättämistä koskevissa asioissa, etenkin vuokra-alueelle hylätyn omaisuuden suhteen. Kuitenkaan toimenpiteisiin ryhtymistä ei pitäisi välttää. Riippumatta siitä, kuka väittää omistavansa vuokralaisen hylkäämän omaisuuden (sivullinen, konkurssipesä tms.), tämä seikka ei vaikuta vuokrasopimuksen tyhjentämisehdon pysyvyyteen: vuokranantajalla on oikeus menetellä alueelle jätetyn omaisuuden suhteen haluamallaan tavalla ja parhaiten omaisuudesta päästään eroon vapaaehtoisella huutokaupalla.  


    Mikäli tyhjennys- ja siistimisehtoa ei maanvuokrasopimuksessa ole, menetellään varasto- ja teollisuustonttien osalta maanvuokralain 5 luvun 76 §:n mukaisesti.


    Jos vuokramies on rakentanut vuokra-alueelle rakennuksen tai laitoksen, on vuokranantajalla, jollei toisin ole sovittu, oikeus lunastaa rakennus tai laitos 34 §:n 3 momentissa säädettyjen perusteiden mukaan määrättävästä hinnasta, mikäli hän ennen vuokrasuhteen päättymistä on vuokramiehelle siitä kirjallisesti ilmoittanut. Milloin vuokranantaja ei lunasta rakennusta tai laitosta, on vuokramiehen, mikäli ei toisin ole sovittu, kolmen kuukauden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä siirrettävä se pois ja pantava niiden paikka kuntoon. Vuokranantajalla on muussa tapauksessa oikeus vuokramiehen lukuun myydä ne julkisella huutokaupalla ja huolehtia niiden paikan kuntoonpanosta.

    Lue lisää
  • 09.10.2014
    Kiinteistön laatuvirheen hinnanalennus - käytännön esimerkki kiinteistön virheen nopeasta ratkaisusta

    Kiinteistökaupan jälkeen omakotitalossa löytyi väärästä rakennustavasta johtuvia virheitä ja vesivuotoja, jotka olivat johtaneet eristeiden kastumiseen ja lahovaurioihin. Nopea ratkaisu löytyi kohtuullisesta hinnanalennuksesta, joka neuvoteltiin heti kaupan jälkeen.


    Vuonna 2013 hoitamassani riita-asiassa päämies oli ostanut luolinpesältä 1945 rakennetun rintamamiestalon Turussa. Myyjä oli teettänyt suppean kuntotarkastuksen, jossa ei tutkittu rakenteita kuin pintapuolisesti. Vasta talon remontin aikana paljastui useita laatuvirheitä, jotka olivat seurausta 1970-luvulla tehdystä remontista. Alkuperäiset rakenteet olivat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Virheiden vuoksi reklamoitiin myyjää sekä vaadittiin hinnanalennusta.


    Yläkerran huoneiden lattialaudat oli nostettu 70-luvulla ja lisätty lautojen alle muovia, joka oli kerännyt alakerran kosteuden lattiaeristeisiin. Eriste oli vuosikymmenien aikana kastunut ja kosteusvaurioitunut. Katossa oli käytetty styroxia eristeenä. Tästäkin oli aiheutunut kosteusvahinkoja talon kattorakenteisiin.


    Porraskäytävän ja harjan aliset katot villoineen olivat 40 vuodessa eläinten jälkiä täynnä. Vesijälkiä näkyi katon eristeissä ja ilmansulkupapereissa. Lisäksi seiniä oli täytetty 1970-luvun Thermoskum-nimisellä vaahtomuovilla ja styroksilla. Jos talostasi löytyy valkoista, huokoista eristettä rakenteista, tämä todennäköisesti on Thermoskumia,


    Myyjää reklamoitiin heti kosteusvaurioiden löydyttyä. Aikaisempaa kuntotarkastusta laajennettiin uusien vahinkojen osalta ja korjauskustannukset määriteltiin rakennusten kustannuslaskentaa tekevän yrityksen avulla.


    Mikrobitutkimuksia ei tässä yhteydessä tehty, koska kaikki kosteusvaurioituneet rakenteet korvattiin uusilla materiaaleilla. Hinnanalennus suhteutettiin korjauskustannuksiin. Hinnanalennukseksi sovittiin 15.000 euroa, jonka myyjä maksoi ostajalle noin kaksi kuukautta kaupanteosta. Rakenteet saatiin tällä rahalla korjattua ja kiinteistöriita nopeasti päätökseen. 

    Lue lisää
  • 09.10.2014
    Oikeudenkäyntikulut kiinteistöjen hinnanalennuksissa ja riidoissa ylittävät usein oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvauksen

    Vastapuolen oikeudenkäyntikulujen korvausvastuu voi tulla yllätyksenä asiansa hävinneelle osapuolelle. Viimeisen kymmenen vuoden aikana oikeudenkäyntikulut ovat kasvaneet merkittävästi.


    Oikeudenkäymiskaaren mukaan riita-asian oikeudessa hävinnyt osapuoli velvoitetaan tavallisesti maksamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut. Tämä tarkoittaa, että omien oikeudenkäyntikulujen lisäksi joutuu maksamaan myös vastapuolen lakimiehen kulut. 


    Jos vastapuoli voittaa juttunsa vain osaksi, tuomittavia kuluja voidaan sovitella. Enää harvoin kulut kuitetaan puolin ja toisin, jolloin molemmat vastaavat omista kuluistaan.


    Esimerkki: Kantaja vaati hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kiinteistön virheen vuoksi yhteensä 50.000 euroa sekä oikeudenkäyntikuluja 14.000 euroa käräjäoikeudessa. Vastaaja tuomittiin maksamaan salaisen virheen vuoksi hinnanalennusta alle puolet eli 20.000 euroa. Tämä otettiin huomioon oikeudenkäyntikulujen osalta, joita vastaaja tuomittiin korvaamaan puolet eli 7.000 euroa. Lisäksi vastaaja maksaa käyttämänsä asiamiehen oikeudenkäyntikulut (kotivakuutuksen oikeusturva korvaa yleensä 80-85 % omista kuluista, enintään 8500 euroon saakka).


    Oikeudenkäyntikulujen korvausvastuu voi tulla yllätyksenä, tai ainakin niiden määrä. Viimeisen kymmenen vuoden aikana oikeudenkäyntikulut ovat kasvaneet. Osasyy tähän löytyy lakimiesten tuntilaskutuksen noususta, toinen asiantuntijapalkkioista. 


    Osapuolten todistelu voi myös olla ylimitoitettua. Todistajien ja asiantuntijoiden määrän kasvaessa, nousevat kulutkin. Kaikki tämän kustantaa yleensä hävinnyt osapuoli.


    Oikeusturvavakuutusten korvausmäärät eivät kuitenkaan ole vuosien varrella nousseet. Tavallisessa kotivakuutuksessa oikeusturvan enimmäiskorvaus on noin 8 500 euroa, joka vaivoin riittää käräjäoikeuden käsittelyyn saakka. Tuomittavat oikeudenkäyntikulut ylittävät monissa tapauksissa jopa riidan intressin.


    Voidaan aiheesta kysyä, kannattaako riitely, jos intressi on pieni ja vastuukysymykset epäselviä? Asiaa hoitavan lakimiehen pitäisi kiinnittää päämiehensä huomion sovinnon mahdollisuuteen. Sovinnollinen lopputulos, jossa molemmat osapuolet joustavat kohtuullisesti vaatimuksissaan on kokemukseni mukaan usein parempi vaihtoehto kuin vuosien kallis riitely oikeusasteissa.

    Lue lisää

Jaa somessa

Facebook Twitter 2Jaa

Kiinteistölakimies auttaa. Yhteydenotto on maksuton eikä sitouta mihinkään!

Ota yhteyttä