Kiinteistön ostotarjouksen peruminen, kiinteistökaupasta vetäytyminen ja kiinteistökaupan purkaminen

8.12.2017

Jos ostajalla on pätevät perusteet perua kiinteistön kaupan ostotarjous, hänellä on oikeus saada maksamansa käsiraha takaisin. Kiinteistökaupan tarjouksen yhteydessä käytettävä sopimussakkolauseke ei ole kiinteistön kaupassa pätevä ilman kaupanvahvistajan vahvistusta.

Kiinteistö- ja asuntokaupan ostotarjouksesta voi vetäytyä perustellusta syystä

Korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 2009:49 ostajat olivat myytävään huoneistoon tutustuessaan havainneet seinässä ja lattiassa tummumia. He ovat kuitenkin tehneet tarjouksen ja maksaneet käsirahan, vaikka myyjä ei ollut suostunut kosteusmittaukseen.

Putkiremontin yhteydessä oli paljastunut, että seinässä oli kosteusvaurio. Ostajat ovat vetäytyneet kaupan tekemisestä ja vaatineet käsirahan palauttamista, vaikka asunto-osakeyhtiö oli ilmoittanut korjaavansa vauriot kustannuksellaan.

Asiassa oli kysymys siitä, onko kauppa jäänyt syntymättä tarjouksen tekijästä johtuvista syistä ja onko myyjällä sen vuoksi asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 2 momentin perusteella oikeus pitää käsiraha.

Korkein oikeus katsoi, että tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu, objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puutteellisuus on tyypillisesti sellainen seikka, jonka johdosta kiinteistökaupan tarjouksen tekijä voi vetäytyä kiinteistökaupasta ilman, että kaupan syntymättä jäämisen voitaisiin katsoa johtuvan hänen puolellaan olevasta syystä. Koska käsirahan käyttäminen liittyy edellä kerrotuin tavoin asuntokaupan valmisteluun, ei asunnon kunnossa ilmenneen puutteellisuuden merkitystä käsirahan palauttamisen edellytyksenä tule arvioida samalla tavalla kuin arvioitaessa asunnon virhettä ja siitä aiheutuvia seuraamuksia sen jälkeen, kun sitova kauppasopimus on tehty. Myyjän velvollisuus palauttaa käsiraha asunnon kunnossa havaitun puutteellisuuden vuoksi ei edellytä, että asunnon tulisi olla kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin mitä tarjouksen tekijällä on ollut perusteltua aihetta edellyttää tarjousta tehdessään.

Tässä tapauksessa tieto siitä, että huoneistossa oli kosteusvahinko, oli tullut ostajien tietoon ostotarjouksen tekemisen jälkeen mutta ennen suunniteltua kaupantekopäivää. Näiden ajankohtien välillä on siten tullut ilmi sellaisia myytävää kohdetta koskevia seikkoja, jotka ovat perustellusti vaikuttaneet kielteisesti ostajien arviointiin huoneistosta. Ostajien ei voida katsoa tarjouksen tekemällä hyväksyneen sitä, että huoneistossa on kosteusvaurioita, vaikka he ovatkin luopuneet vaatimasta kosteusmittausta. Kosteusvaurioiden johdosta huoneiston kunto on ollut huonompi kuin mitä ostajat ovat tarjousta tehdessään edellyttäneet. Tässä yhteydessä on vailla merkitystä, onko vaurioiden korjaamisesta ollut odotettavissa heille kustannuksia.

Korkein oikeus katsoi, että kauppa ei ole jäänyt syntymättä ostajien puolella olevasta syystä. Sen vuoksi myyjällä ei ole oikeutta pitää ostajien maksamaa käsirahaa.

Kiinteistökaupan esisopimuksesta ei aina voi vetäytyä

Kiinteistökaupan esisopimus on tehtävä maakaaren mukaisesti kirjallisesti ja sopimus on kaupanvahvistajan allekirjoituksellaan vahvistettava. Sopimuksessa on lisäksi mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.

Osapuolella on oikeus kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.

Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan esisopimuksella, mutta sopimusta ei ole tehty maakaaren mukaisesti tai sovitut ehdot eivät ole täyttyneet, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.

Kiinteistökaupan osalta on muistettava, ettei ostotarjous taikka ostotarjoukseen kirjattu sopimussakkolauseke sido ostajaa, ellei ostotarjousta ole tehty maakaaren mukaisesti, kaupanvahvistajan läsnä ollessa ja todistamana. Kiinteistönvälittäjien tarjouslomakkeissa käytetään usein sopimussakkolausekkeita, jotka eivät siten ole kiinteistön kaupassa päteviä ilman kaupanvahvistajan vahvistusta. Ostajan ei tarvitse maksaa sopimussakkona esimerkiksi kymmentä prosenttia kauppahinnasta, mikäli lopullinen kauppa jää tekemättä.

Vuokraoikeuden ja rakennuksen kaupassa ei käytetä kaupanvahvistajaa, joten sopimussakkolauseke on lähtökohtaisesti niissä pätevä.

Kiinteistön kaupan purku edellyttää että kiinteistössä on olennainen virhe

Kiinteistön kauppa voidaan purkaa, jos kiinteistössä on laatuvirhe, oikeudellinen virhe tai vallintavirhe, joka on merkitykseltään olennainen. Olennaisuutta arvioidaan aina objektiivisesti virheen merkitys huomioonottaen. Virheen olennaisuuden merkityksestä kaupan purussa enemmän tietoa uutisessa: https://www.kiinteistolakimies.fi/blogi/kiinteistokauppa/ajankohtaista-kiinteisto/korkeimman-oikeuden-paatoksessa-2015-58-kiinteiston-kauppa-purettiin-salaisen-virheen-kokonaismerkityksen-ei-ainoastaan-korjausk

Jaa somessa