Kiinteistön tai asunnon virheen merkittävyys ja myyjän vastuu virheestä

23.4.2016

Mikä tahansa virhe ei johda myyjän vastuuseen korvata virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset kiinteistön tai asunnon kaupassa. Ostaja voi vedota virheenä vain sellaisin seikkoihin, jotka ovat kaupan kannalta vaikutuksellisia. Vain pienet puutteet tai viat eivät oikeuta esittämään vaatimuksia myyjälle, vaikka ne täyttäisivätkin virheen tunnusmerkit. Vaikutuksellisena on pidetty virhettä, jonka korjauskustannukset olivat vain yksi prosentti kauppahinnasta, kun asuinrakennuksen käyttöön liittyvillä, asumiskelpoisuutta tai asumisviihtyvyyttä heikentävillä puutteilla voitiin arvioida olevan vaikutusta myös kaupan ehtoihin. 

Vaikutettavuus edellyttää, että virheellisen tiedon, tiedon antamisen laiminlyönnin "voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan". Täydellinen virheettömyys kaupan kohteena olevassa kiinteistössä tai asunnossa ei aina ole mahdollista. Riitely aiheuttaa usein enemmän kustannuksia molemmille osapuolille, kuin pienten virheiden korjaaminen ilman turhaa riitelyä.

Ratkaisevaa on, olisiko kauppaa lainkaan tehty tai toisin ehdoin, esimerkiksi alhaisemmasta kauppahinnasta, jos ostajalla olisi ollut oikeat ja riittävät tiedot käytettävissään.

Korkeimman oikeuden käytännön mukaan vaikuttavuutta ei voida arvioida ainoastaan kohteen puutteiden taloudellisen merkityksen nojalla. Merkittävää on myös puutteiden vaikutus asunnon käyttöön. Esimerkikisi talon viemärin tukkeutumisen, vaikka korjauskustannukset eivät olisi mittavia kauppahinta huomioon ottaen,  vaikutus asunnon käyttöön on yleensä huomattava.

Monissa korkeimman oikeuden tapauksissa asunnon pinta-alan virhe on oikeuttanut hinnanalennukseen vaikka pinta-alavirhe ei ole ollut suuri. Erehdys pinta-alassa on ollut omiaan vaikuttamaan kauppaan, vaikkei kauppahinta ollutkaan määräytynyt pinta-alan mukaan. 

Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2009:39 ostaja oli vaatinut myyjiltä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta omakotitalon kaupan perusteella. Alemmat oikeudet olivat katsoneet, ettei kiinteistö ole ollut rakennuksen vesi- ja lämmitysjärjestelmän alitehoisuuden johdosta ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu ja että kiinteistössä on tämän johdosta ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Käräjäoikeus oli tuominnut öljykattilan vaihtamisesta aiheutuneiden kustannusten perusteella hinnanalennusta 4 000 euroa ja vahingonkorvausta 500 euroa, mihin ostaja oli tyytynyt. Sitä vastoin hovioikeus oli hylännyt kanteen, koska käräjäoikeuden tuomitsema hinnanalennus oli noin yksi prosentti kauppahinnasta ja kiinteistön virhe (korjauskustannusten määrä suhteessa kauppahintaan) oli merkitykseltään niin vähäinen, ettei virheellisyys ollut omiaan vaikuttamaan kauppaan eikä ostajalla oikeutta saada hinnanalennusta.

Korkeimman oikeuden mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta hinnanalennukseen ei ole rajattu koskemaan vain olennaisia virheitä kaupan kohteessa, kuten samassa säännöksessä on säädetty ostajan kaupan purkuoikeuden osalta.

Korjauskustannukset olivat vastanneet noin yhtä prosenttia kiinteistön 395 000 euron kauppahinnasta, joten ne olivat sinänsä kauppahintaan suhteutettuna määrältään vähäiset. Kustannuksia ei toisaalta voida pitää merkityksettöminäkään. Harkittaessa ostajan oikeutta hinnanalennukseen tulee ottaa huomioon virheen merkitys muutoinkin. Kiinteistönkaupassa oli kysymys normaaliin asumiskäyttöön ostetusta omakotitalosta. Puutteet lämpimän veden saannissa sekä lämmön riittämättömyys ilman varaavan takan käyttämistä olivat haitanneet rakennuksen käytettävyyttä sen varsinaiseen tarkoitukseen eli asumiseen. Tämän kaltaisilla asuinrakennuksen käyttöön liittyvillä, asumiskelpoisuutta tai ainakin asumisviihtyvyyttä heikentävillä puutteilla voidaan arvioida olevan vaikutusta myös kaupan ehtoihin. Korkein oikeus katsoikin, että ostajalla oli virheen perusteella oikeus käräjäoikeuden tuomitsemaan hinnanalennukseen. 

Kun uuden öljykattilan käyttöikä oli keskimäärin 20-25 vuotta, ostaja sai hinnanalennuksena uuden kattilan vaihtokustannuksista määrän, joka vastasi vaihdetun kattilan jäljellä ollutta keskimääräistä käyttöikää eli 4 078,25 euron määrästä tuomittiin hinnanalennusta 2 700 euroa.

Jaa somessa