Kiinteistön virhe, hinnanalennus ja kaupan purku

27.3.2017

Korkeimman oikeuden tapauksessa 2016:47 oli kysymys paritalon osuuden kaupasta ja kaupan jälkeen ilmenneistä laatuvirheistä. Ostajat vaativat, että kiinteistön kauppa puretaan, myyjät velvoitetaan palauttamaan kauppahinta ja toissijaisesti, että myyjät velvoitetaan suorittamaan hinnanalennusta.

Vaatimukset ovat perustuneet rakennuksen virheisiin ja myyjien rakennuksesta antamien tietojen virheellisyyteen: Rakennuksen perustushiekka oli liian hienoa, jolloin maakosteuden kapillaarinen nousu rakenteisiin ei estynyt. Kosteus pääsi alapohjan rakenteisiin ja aiheutti niihin laajoja mikrobi- ja homekasvustoja. Lisäksi antennin tolpan läpiviennin tiivisteestä pääsi valumaan vettä yläpohjan rakenteisiin aiheuttaen niihin mikrobi- ja homekasvustoa.

Myyjät olivat antaneet kaupan kohteen kunnosta virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja, koska kiinteistö oli myyty hyväkuntoisena. Lisäksi myyjät olivat laiminlyöneet antaa lattiarakenteiden kosteutta koskeneen merkityksellisen tiedon. Joka tapauksessa paljastuneet kosteus- ja homevauriot muodostivat maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetun salaisen virheen.

Lisäksi ostajat olivat kanteessaan maininneet, että keittiön allaskaapin alle oli piikattu aukko, jossa oli havaittu sienikasvustoa, mutta he eivät olleet vedonneet tähän seikkaan (aukko lattiassa) virheenä.

Alapohjaan allaskaapin alle tehty täyttömaahan asti ulottuva aukko oli kuitenkin riidaton ja siitä otetut mikrobinäytteet olivat olleet osa todistelua. Aukko oli niin läheisesti yhteydessä kanteen muuhun perusteeseen, että hovioikeus katsoi voivansa tutkia myös aukon merkityksen väitetyn mikrobivaurion aiheuttajana ilman nimenomaista siihen vetoamista.

Hovioikeuden päätöksen mukaan alapohjan aukko oli terveyshaittaa aiheuttava rakennuksen virhe. Tämän johdosta runsaasti mikrobeja sisältävä maa-aines oli välittömässä kosketuksessa huoneilmaan. Kiinteistö poikkesi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voitiin kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Koska myyjät eivät tienneet virheestä, tämä katsottiin salaiseksi. Hovioikeus on katsonut virheen olleen myös olennainen ja oikeuttavan kaupan purkuun.

Korkeimman oikeuden mukaan virheeseen on aina vedottava. Koska ostajat eivät olleet vedonneet allaskaapin alla lattiassa olleeseen aukkoon tai sen merkitykseen mikrobivaurioiden aiheuttajana kanteensa perusteena, hovioikeus oli ratkaissut asian perusteella, johon ei ollut asianmukaisesti vedottu. 

Merkitystä ei tässä suhteessa ole niillä hovioikeuden mainitsemilla seikoilla, että allaskaapin alla oleva täyttömaahan asti ulottuva aukko on ollut riidaton tai että siitä otetut mikrobinäytteet ovat olleet osa todistelua. Koska kaupan kannalta merkitykselliseen virheeseen ei oltu oikeudessa vedottu, korkein oikeus hylkäsi kaupan purkua ja hinnanalennusta koskevan kanteen.

Jaa somessa