Kreosootti hinnanalennukseen tai kaupan purkuun oikeuttavana terveyshaittana

5.6.2019

Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen 2019:41 mukaan, kun kreosootin terveyshaittaa ei ole osoitettu, kiinteistön ostajat eivät voineet vedota laatuvirheeseen. Kaupan purkua ja hinnanalennusta koskeva kanne hylättiin. Pelkkä rakenteista löytynyt kreosootti, jonka aiheuttamaa terveyshaittaa ei voitu todistaa, ei oikeuttanut hinnanalennukseen tai kaupan purkuun.

Korkeimman oikeuden päätös vaikuttaa lukuisiin oikeustapauksiin.

Ennakkopäätöksen mukaan pelkkä talon rakenteista kaupanteon jälkeen, esim. omakotitalon peruskorjauksen yhteydessä löytyvä kreosootti (kivihiilipiki) ei oikeuta hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, jos terveyshaittaa (käytännössä kreosootin hajua) ole todettu ennen rakenteiden purkamista. Usein kreosoottia havaitaan muun muassa 50-luvulla rakennettujen talojen kellarikerroksista lattian tai seinien pikisivelykerroksessa.

Pikisivelyä on käytetty vanhoissa taloissa estämään kosteuden pääsy rakenteisiin. Missään vaiheessa kreosoottipien sively rakenteisiin sisätiloissa ei ole ollut sallittua. Teollisuustarkoituksiin tarkoitettua kreosoottia on kuitenkin sosialisoitu omaan käyttöön työpaikoilta ja  hyödynnetty omalla luvalla rakenteiden vedeneristeenä.

Tyypillisessä riitatapauksessa myyjät ovat myyneet 50-luvulla rakennetun omakotitalon ostajille, jotka ovat ryhtyneet kellarikerroksessa korjaustoimiin, muun muassa rakentamalla uudet pesuhuone- ja saunatilat. Lattiaa auki piikattaessa lattiarakenteesta löytyy kreosoottia sisältävä pikikerros. Kreosootin haju voi piillä myös tuulensuojana käytetyssä tervapaperissa.

Ostajat reklamoivat myyjiä kiinteistön virheestä ja vaativat hinnanalennusta korjauskustannuksista, joita lattian uusimisesta ja uudelleen rakentamisesta syntyisi.

Ovatko ostajat oikeutettuja hinnanalennukseen tai kaupan purkuun rakenteesta löytyneen kreosootin takia?

Korkeimman oikeuden tapauksessa käräjäoikeus ja hovioikeus olivat näin katsoneet oikeaksi. KKO muutti tuomion.

Kun mitään terveyshaittaa (kreosootin hajua)  ei todistettavasti näytetty syntyneen ennen rakenteiden purkamista, ostajat eivät voineet vedota kreosoottiin terveyshaittana, joka oikeuttaisi kaupan purkuun tai hinnanalennukseen asunnon laatuvirheenä. KKO ei valitettavasti ole muistanut varsinaisesti ottaa kantaa tässä yksittäistapauksessa kreosootin hajun puuttumiseen.

Terveyshaitta on selvitettävä riittävin tutkimuksin

Terveyshaittaa ei aiheudu pelkästään siitä, että jotain terveydelle vaarallista ainetta, kuten kreosoottia tai mikrobeja on talon rakenteissa. Terveyshaitan olemassaolo on näytettävä tutkimuksin, joissa mm. todetaan ilmayhteys rakenteesta sisätiloihin.

Jos kreosoottia sisältävää pikeä on syvällä talon rakenteessa, josta ei ole osoitettu ilmayhteyttä sisätiloihin (esim. ratapölkyn hajua asuintiloissa), tämä ei todennäköisesti ole osoitus terveyshaittaa.

Kreosootista haihtuvat PAH-pitoisuudet selviävät ottamalla näytteitä joko ilmasta tai itse materiaalista ja analysoimalla ne laboratoriossa. Bentso(a)pyreeni on sekä tunnetuin että tutkituin PAH-yhdiste. Hengitysilmassa se lisää keuhkosyövän riskiä. Myös useiden muiden PAH-yhdisteiden on todettu olevan karsinogeenisia eli syöpää aiheuttavia.

Terveyshaitan olemassaolon edellytykset:

  • Kreosootin tai mikrobien haju sisätiloissa
  • Ilmayhteys todettu vaurioituneesta rakenteesta sisätiloihin
  • Terveyshaitta perustuu tutkimuksin (materiaali-/ilmanäytteet)

Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2019:41 ostajat väittivät, että kiinteistössä on salainen virhe, koska:

  • Asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa on kivihiilipikeä (kreosootti), josta aiheutuu välitön vaara asumisterveydelle tai ainakin terveyshaitan mahdollisuus.
  • Kivihiilipiestä haihtuu terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä, joita pääsee lattiarakenteesta huoneilmaan ilmanvirtausten ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi. Tämän vuoksi kivihiilipiki on poistettava kokonaan.
  • Kiinteistön ostaessaan ostajat olivat voineet lähteä siitä, että kiinteistöllä ollut asuinrakennus oli asumiskelpoinen ja ettei siinä ollut kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita.

Myyjät vaativat, että kanne hylätään

He olivat katsoneet, että

  • asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kivihiilipiestä vapautuu haitallisia yhdisteitä sisäilmaan vain, jos rakenteita puretaan.
  • kivihiilipiki oli ollut rakennusaikana yleisesti käytetty rakennusmateriaali, eikä sen käyttö 1950-luvulla rakennetussa, peruskorjaamattomassa rakennuksessa muodostanut laatuvirhettä.
  • PAH-yhdisteiden pitoisuuksia ei ollut mitattu ennen neljä vuotta kaupanteon jälkeen tehtyä rakenteiden purkua, eikä kiinteistöllä oltu havaittu kivihiilipien hajua ennen purkutöitä.
  • rakennuksesta ei ollut aiheutunut terveyshaittaa kaupantekoaikana.

Asumisen estävä terveyshaitta asunnon tai kiinteistön laatuvirhe

Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistön voidaan katsoa olevan virheellinen, jos se merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt tai asunnot ovat.

Ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti.

Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin.

Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää (HE 120/1994 vp s. 51).

Ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti.

Kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä (esim. asbesti).

Sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, on asumisen estävä terveyshaitta yleensä kiinteistön laatuvirhe.

Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa.

Kreosootti voi aiheuttaa terveyshaitan, joka oikeuttaa purkamaan kaupan

Kreosootti eli kivihiilipiki on terveydelle vaarallista ja se sisältää muiden yhdisteiden ohella syöpää ja perimävaurioita aiheuttavia PAH-yhdisteitä. Kivihiilipikeä sisältävä kivihiilipiki on kivihiilitervan tislausjäännös, joka sisältää satoja orgaanisia ja epäorgaanisia yhdisteitä.

Kreosoottia löytyy mm. kivihiilitervaa sisältävistä tuotteista kuten esimerkiksi vedeneristeistä, kattohuovista ja tervapapereista. Aine saattaa ärsyttää hengitystä ja iholle joutuessaan se saattaa aiheuttaa punoitusta sekä kirvelyä. Tumman värinen kivihiilipiki esiintyy yleensä kiinteässä pikimäisessä olomuodossa, ja siinä on voimakas pistävä haju.

Pidempään kuivissa olosuhteissa haihtuvat yhdisteet saattavat muuttua sitkeästä hauraaksi  ja hajua voi olla vaikea havaita.

Yleisesti on tiedossa, että kivihiilipikeä on omavaltaisesti käytetty kosteus- ja vesieristeenä rakennuksissa ainakin vielä 1950-luvulla. Ainetta on käytetty muun muassa kellarikerrosten lattiarakenteissa, muuratuissa seinissä ja välipohjissa sekä uima-allasrakenteissa.

Sitä esiintyy myös sähköjohtojen suojaputkien eristeissä.

Kivihiilipien käyttö asuinrakennuksissa on kielletty. Kreosootti tulisi pyrkiä aina poistamaan tai vaihtoehtoisesti koteloimaan, jotta siitä ei pääsisi haihtumaan sisäilmaan PAH-yhdisteitä. Saastuneista maista PAH-yhdisteet pääsevät sisäilmaan lähinnä alapohjarakenteiden epätiiveyskohtien kautta.

Kreosootin purkaminen suoritetaan alipaineistetussa ja osastoidussa tilassa sekä sen haihtuvien yhdisteiden vuoksi tulee käyttää hiukkas- /aktiivihiilisuodattimia asbestitöiden tapaan.

Ratkaisussaan 2019:41 Korkein oikeus katsoi, että rakennuksessa ei ole käytetty kivihiilipikeä rakennusajankohtana tavanomaisesta poikkeavalla tavalla.

Kiinteistössä ei siten ole ollut laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että sillä olevan rakennuksen rakenteissa on kivihiilipikeä.

Merkityksellistä on se, haihtuuko rakenteissa olevasta kreosootista terveydelle haitallisia yhdisteitä huoneilmaan siten, että kiinteistössä on tämän johdosta virhe.

Sosiaali- ja terveysministeriö on antanut terveydensuojelulain säännösten nojalla 15.5.2015 voimaan tulleen asetuksen (545/2015), jossa on säädetty muun muassa asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista ja niiden valvontaan liittyvistä toimenpiderajoista.

Asetuksen 15 §:n mukaan naftaleenin, joka on kreosootin merkittävin ilmaan haihtuva yhdiste, toimenpideraja huoneilmassa on 10 µg/m (tolueenivasteella laskettu pitoisuus).

Toimenpideraja ylittyy myös, jos huoneilmassa esiintyy naftaleeniin viittaavaa hajua.

Valviran laatiman asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen (Valviran ohje 8/2016) mukaan kreosootin haju on hyvin tunnistettavissa oleva kyllästetyn ratapölkyn haju.

Kreosootista haihtuvien haitallisten yhdisteiden pääseminen sisäilmaan on näytettävä

KKO:n ratkaisussa 2019:41 rakennuksen huoneilmaa ei ole kaupanteon yhteydessä tai sen jälkeen tutkittu ilmanäytteiden avulla eikä asiassa ole esitetty muutakaan välitöntä näyttöä siitä, onko huoneilmassa ollut kivihiilipiestä haihtuvia terveydelle haitallisia yhdisteitä.

Kivihiilipielle ominainen kyllästetyn ratapölkyn haju oli havaittu vasta rakenteita avattaessa.

Vanhoissa rakenteissa kiinteässä muodossa tai pintakerroksen alla oleva kivihiilipiki ei yleensä aiheuta terveyshaittaa, jos haitta-ainetta sisältäviin rakennekerroksiin ei ole koskettu.

Kaasumaisessa olomuodossa olevien yhdisteiden vapautuminen materiaalista ympäröivään ilmaan tai toiseen materiaaliin eli emissio vähenee haihtuvan aineen pitoisuuden vähentyessä kivihiilipikeä sisältävässä materiaalissa. Aluksi pitoisuuden ollessa suurimmillaan myös emissiot ovat korkeimmillaan. Alkuvaiheessa tapahtuu yleensä nopea emissiotason aleneminen.

Rakennusmateriaalinäytteen sisältämän haitta-ainepitoisuuden tutkimus ei kerro suoraan rakenteissa olevan aineen haitallisuudesta terveydelle. Huoneilman sisältämät kaasumaiset yhdisteet ja hiukkasiin sitoutuneet PAH-yhdisteet ovat ihmisen terveyden kannalta merkityksellisiä ja niitä tutkitaan ilmanäytteiden avulla.

Materiaalinäytteiden pitoisuuksista ei voi vetää johtopäätöksiä PAH-yhdisteiden pitoisuuksista huoneilmassa. Näytteestä voidaan analysoida ja raportoida 16 PAH-yhdistettä. Ja analyysiraporttiin voidaan merkitä yksittäisten yhdisteiden pitoisuuksien lisäksi myös PAH-summapitoisuus.

Jos materiaalin PAH-summapitoisuus ylittää 200 mg / kg tulee purkutyö suorittaa Ratu 82-0381 ohjeistuksen mukaisesti.

Ratkaisussa KKO 2019:41 ei esitetty välitöntä näyttöä PAH-yhdisteiden pitoisuuksista kysymyksessä olevan rakennuksen huoneilmassa

Valviran lausunnon mukaan vanhasta kivihiilipikikerroksesta haihtuu vain hyvin vähän ja hitaasti kaasumaisia yhdisteitä, eikä haitallisia PAH-yhdisteitä juuri kulkeudu huoneilmaan, jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia. Vanhan rakennuksen rakenteissa rakentamisaikana tavanomaisesti käytetystä kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu.

Pelkästään materiaalinäytteiden pitoisuuksista ei voida tehdä luotettavia päätelmiä PAH-yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan eikä siten rakenteissa olevan kivihiilipien haitallisuudesta rakennuksessa asuvien terveydelle. Valviran päätös on aiheuttanut laajaa keskustelua asiantuntijapiireissä ja KKO:n päätöstä kritisoitu. 

Ratkaisussa 2019:41 ostajien kanne kiinteistön kaupan purkamisesta oli perustunut väitteeseen, että kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kivihiilipiestä oli haihtunut asuinhuoneisiin terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä. Kanteessa on lähdetty siitä, että kivihiilipiki pitää terveyshaittojen ehkäisemiseksi poistaa rakenteista.

Korkein oikeus katsoo jääneen näyttämättä, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan sanottuja yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja että kivihiilipiki olisi pitänyt sen vuoksi poistaa.

Asiassa ei siten ole näytetty, että kiinteistössä olisi ollut kanteessa väitetty laatuvirhe.

Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

Jos olet ostanut tai myynyt talon, jossa epäillään kreosoottia tai muuta terveyshaittaa, kuten mikrobeja, hometta tai sisäilmaongelmaa, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen heti oireiden ilmaannuttua tai olet saanut kaupassa reklamaation. Suosittelemme tarvittavia asiantuntijoita ongelmasi tutkimiseksi ja arvioimiseksi sekä hoidamme tarvittavat reklamaatiot tai niihin vastaamisen.

Jaa somessa