Kunnossapito ja vastuunjako asunto-osakeyhtiössä

15.10.2017

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Yhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Yhtiö olisi velvollinen korjaamaan tällaisen vaurion yhtiössä sovittuun tasoon eli siihen tasoon, jossa huoneisto on alun perin osakkeenomistajalle luovutettaessa ollut tai jonka yhtiö on myöhemmin peruskorjausten tai –parannusten yhteydessä omaksunut.

Yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuun jakautuminen

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Yhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella, jos osakkeenomistaja lyö laimin lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.

Osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.

Mikäli yhtiö ei hoida sille kuuluvaa kunnossapitotyötä, esimerkiksi suorita kosteus- tai home-epäilyn vuoksi tarvittavia tutkimuksia ja kunnossapitotyötä, osakkeenomistaja voi kirjallisesti huomauttaa yhtiötä ja vaatia yhtiötä hoitamaan kunnossapitovastuun mukaisen velvollisuutensa. Mikäli yhtiö edelleenkään ei hoida kunnossapitovastuitaan, osakas voi teettää kunnossapitotyön yhtiön lukuun asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.

Asunto-osakeyhtiö vastaa rakenteiden kunnossapidosta yhtiön alkuperäiseen tasoon

Asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välinen kunnossapitovastuu ja sen jakautuminen on yksi eniten kysymyksiä ja erimielisyyttä aiheuttava asia taloyhtiöissä. Kunnossapitovastuun jakautumisesta on mm. Kiinteistöalan Kustannus Oy:n julkaisema vastuunjakotaulukko.  Vastuunjaosta säädetään Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa.

Mikäli yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole muusta sovittu, taloyhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan rakenteista alkuperäiseen tasoon, osakas vastaa pintamateriaaleista ja rakenteellisista lisäyksistä, joita asunto-osakeyhtiö ei ole vastuulleen ottanut. 

Rakenteelliset lisäykset voivat olla esimerkiksi vanhoissa puutaloyhtiöissä tehdyt laajennukset vintille ja kellarikerroksiin, joita yhtiö ei ole lisännyt yhtiöjärjestykseen. Tällaisten tilojen rakentamisesta ja kunnossapidosta vastaa laajennuksen tehnyt osakas kustannuksellaan. 

Yhtiön vastuu voi laajentua koskemaan osakkeenomistajalle kuuluvia sisäosia silloin, kun vahinko on aiheutunut esimerkiksi yhtiön vastuulle kuuluvasta kattovuodosta tai märkätilojen vesieristyksen pettämisestä. Yhtiön korjausvastuu rajoittuu lähtökohtaisesti asunnon perustasoon. Jos osakkeenomistaja on teettänyt muita huoneistoja korkeatasoisempia ratkaisuja, näiden muutosten ennallistaminen yhtiön rakenteisiin kohdistuvien korjausten yhteydessä ei kuulu yhtiön vastuulle (esim. KKO 1991:160).

Yhtiön vahingonkorvausvastuu osakkaan tekemistä laajennuksista edellyttää huolimattomuutta

Vahingonkorvausvastuun syntyminen edellä mainitussa tapauksessa edellyttäisi, että yhtiö on toiminut huolimattomasti. Jos yhtiön voidaan osoittaa laiminlyöneen kiinteistön kunnon hoidon tai teettämänsä remontin valvonnan ja tämä laiminlyönti on aiheuttanut esim. kattovuodosta johtuvan vesivahingon seurauksena huoneistoon homeongelman, yhtiö vastaa vahingonkorvauslain mukaisesti huolimattomuudellaan aiheuttamastaan vahingosta.

Jos yhtiön huoneistoissa suorittamien korjausten pitkittyminen lisää osakkeenomistajalle aiheutuvan vahingon määrää, voi yhtiö joutua korvaamaan myös sijaismajoitus- ja muuttokustannuksia, asumishaitasta aiheutuvia kustannuksia ja mahdollisia lääkärikuluja.

Vahinkoa kärsivän osapuolen on aina pystyttävä osoittamaan toisen osapuolen tahallisuus tai huolimattomuus ja syy-yhteys vahinkoon, eli toisen osapuolen toiminnalla on pitänyt olla vaikutusta vahingon syntyyn. Vahingon aiheuttanut on lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan koko aiheutuneen vahingon. 

Jaa somessa