Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä ja autopaikkojen jakaminen osakkaiden käyttöön

22.1.2018

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 14 §:n yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan yhtiökokouksessa ei saa tehdä 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä.

Käytännössä yhdenvertaisuusperiaate tarkoittaa sitä, ettei yhtiössä saa tehdä päätöksiä, jotka loukkaavat osakkeenomistajien yhdenmukaisen kohtelun vaatimusta. Kenelläkään osakkeenomistajalla ei voi olla parempaa oikeutta esimerkiksi yhtön hallussa oleviin autopaikkoihin. Autopaikkojen jaossa ei voida kohdella saman yhtiön osakkaita erilaisin perusten.

Esimerkkitapauksessa Lounais-Suomalaisessa taloyhtiössä oli otettu käyttöön uudet autopaikkasäännöt, jotka asettivat talossa vakituisesti asuvat osakkaat ja sijoitusasunnon ostaneet osakkaat eriarvoiseen asemaan. Autopaikat haluttiin jakaa asunnon hallinnan perusteella. Tällöin sijoitusasunnon omistava osakas olisi menettänyt autopaikan aina kun sijoitusasunnon vuokralainen vaihtui. Käytännössä sijoitusasunnolla ei olisi ollut enää lainkaan autopaikkaa, koska yhtiöllä ei ollut antaa autopaikkaa jokaiselle talon asukkaalle.

Kaikkia asunto-osakeyhtiön osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti  

Sijoittajaosakkaan oikeutta taloyhtiön vuokraamaan autopaikkaan ei kuitenkaan voida siirtää asunnon vuokralaiselle asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti. Mikäli uudet autopaikkasäännöt olisivat tulleet voimaan, osakkaalle kuuluva oikeus autopaikkaan olisi luovutettu  vuokralaiselle. Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen olisi joutunut autopaikkojen jonotuslistan hännille.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (1 luku 10 §). Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä eivät saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Taloyhtiössä kuitenkin päätettiin toisin. Autopaikat jaettiin uusiksi talossa asuville osakkeenomistajille ja sijoittajaosakkaiden vuokralaisille. Autopaikkasäännöt muotoiltiin seuraavasti:

”Siinä tapauksessa, ettei paikkoja riitä kaikille, muodostetaan jonotuslista. Sijoittajaosakkaan vuokralainen asettuu itse jonoon. Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen asettuu jonoon viimeiseksi eikä saa hyväkseen edeltäjänsä jonotuspaikkaa.” Edelleen: ”Sijoittajaosakkaiden vuokralaiset tekevät suoraan sopimuksen taloyhtiön kanssa ja maksavat myös autopaikasta suoraan taloyhtiölle sopimuksen allekirjoituksen jälkeen. Huoneiston myynnin yhteydessä tai vuokrasopimuksen loputtua autopaikka luovutetaan taloyhtiölle, joka hoitaa edelleen vuokrauksen näiden sääntöjen mukaisesti.”

Toteutuessaan muutos olisi johtanut tilanteeseen, jossa talon vakituisille asukkaille olisi jäänyt käytännössä ikuinen oikeus autopaikkaan, kun sijoittajaosakkaan vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen olisi aina joutunut jonon hännille.

Asuntoa olisi ollut lähes mahdotonta enää vuokrata ilman autopaikkaa.

Yhdenvertaisuutta voidaan loukata vain kaikkien suostumuksella

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on yksi asunto-osakeyhtiölain keskeisistä periaatteista ja sen päällimmäisenä tarkoituksena on suojata vähemmistöosakkeenomistajia. Periaatteen noudattaminen ei estä enemmistövallan käyttämistä, mutta estää enemmistöosakkeenomistajien suosimisen vähemmistön kustannuksella.

Yhtiökokous ei saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan (AsOyL 6 luku 28 §). Osakkeenomistajalla on oikeus luottaa siihen, että hänen osakkeensa tuottavat samat oikeudet kuin muutkin osakkeet.

Epäoikeutetun edun antaminen osakkeenomistajalle tai muulle yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella on kielletty. Tällainen etu voi olla esimerkiksi tiettyä osakkeenomistajaa hyödyttävä yhtiön tilojen käyttöoikeuden luovutus käypää korvausta alhaisemmalla hinnalla.

Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla, jollei yhtiöjärjestyksessä rajoiteta huoneiston luovuttamista toisen käyttöön tai määrätä talossa asuvien osakkeenomistajien etuoikeudesta. Tällainen rajoitus voidaan yleensä sisällyttää yhtiöjärjestykseen vain yhtiön perustamisvaiheessa, koska myöhemmin sen lisäämiseen yhtiöjärjestykseen vaaditaan käytännössä kaikkien osakkeenomistajien suostumus (AsOyL 6 luku 35 §).

Yhtiökokouksen päätöstä on moitittava määräajassa  

Tässä esimerkkitapauksessa sijoittajaosakkaan näkemykset uusien sääntöjen laittomuudesta sivuutettiin ja yhtiökokous päätti uudet säännöt voimaan. Sijoittajaosakas vaati käräjäoikeudelta päätöksen julistamista pätemättömäksi sekä täytäntöönpanon kieltämistä. Asia sovittiin ennen oikeuden käsittelyä. Taloyhtiön hallituksessa ymmärrettiin, että selkeästi lainvastaisista autopaikkasäännöistä riitely olisi johtanut turhiin kuluihin. Sovintosopimuksessa määriteltiin uudet autopaikkasäännöt, jotka eivät aseta yhtiön osakkaita eriarvoiseen asemaan.

Osakkaiden yhdenvertaisuuteen kajottaessa olisi tärkeää selvittää suunniteltujen toimien lainmukaisuus ennen päätöksentekoa. Varomaton yhtiökokouksen päätös voi aiheuttaa pitkiä riitoja ja ylimääräisiä kustannuksia.

Jaa somessa