Milloin osakkeenomistajalla on oikeus jättää vastikkeet maksamatta tai saada hyvitystä taloyhtiöltä?

26.8.2019

Usein kysyttyjä kysymyksiä ovat, milloin asunto-osakeyhtiön osakkaalla on oikeus jättää vastikkeet maksamatta tai kuitata vastikkeita omilla saatavillaan yhtiöltä?

Toisin kuin yleensä ajatellaan, osakkeenomistajalla ei kuitenkaan ole oikeutta jättää vastikkeita maksamatta, vaikka asunto ei olisi käytettävissä esimerkiksi linjasaneerauksen tai homekorjausten aikana.

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.

Osakkeenomistajan velvollisuus maksaa yhtiövastiketta ei riipu lähtökohtaisesti siitä, pystyykö hän käyttämään asuntoa normaalisti. Käyttö voi estyä esimerkiksi linjasaneerauksen tai putkiremontin aikana.

Asunto-osakeyhtiölain 3:5 §:n mukaan "Jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi.”

Pykälää koskevassa hallituksen esityksessä todetaan:

Käytön estyminen voi perustua huoneiston teknisen tuhoutumisen lisäksi esimerkiksi homehtumiseen tai vastaavaan syyhyn. Käytön estyminen määritettäisiin viime kädessä terveysviranomaisten käytännön perusteella.

Osakkeenomistajalla on oikeus vapautukseen vesimaksuista asunnon käytön estyessä

Osakkeenomistajalla on tietyin edellytyksin oikeus saada alennusta yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden osalta. Vastikkeen alennuksen määrä perustuu yhtiöltä säästyviin kuluihin.

Käytännössä alennuksen saaminen on kuitenkin poikkeuksellista ja rajoittuu pääasiassa yhtiön käyttökulujen säästymiseen.

Alennus voi käytännössä koskea lähinnä asumiseen perustuvia käyttökuluja, kuten vesimaksuja.

Säästöä arvioitaessa otetaan huomioon myös arvioinnista yhtiölle aiheutuvat hallinnolliset kulut, minkä vuoksi alennus ei usein tule kyseeseen lyhytaikaisen käytön estymisen tai pienten käyttökulusäästöjen osalta.

Käytännössä alennus voi tulla kyseeseen silloin, kun vain osaa huoneistoista ei voi käyttää. Alennus ei voi tulla kyseeseen esimerkiksi kaikkia huoneistoja koskevan tavanomaisen kunnossapito- tai uudistustyön yhteydessä.

Yhtiön korvattava osakkaalle aiheuttamansa vahinko

Jos yhtiö viivyttelee asunnon korjaamisessa esimerkiksi homevaurioiden takia tai epäonnistuu linjasaneerauksen tai putkiremontin urakoinnissa, yhtiö voi joutua maksamaan osakkaalle vahingonkorvausta asunnon käytön viivästymisen vuoksi.

Yhtiö voi joutua korjaamaan myös sijaisasumisesta aiheutuvia kuluja.

Jos käytön estyminen perustuu esimerkiksi yhtiön vahingonkorvausvastuun aiheuttavaan seikkaan, osakkaalla on kuittausta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti oikeus kuitata riidattomalla vahingonkorvaussaatavallaan yhtiön jäljelle jäävää vastikesaatavaa.

Jos yhtiö on vahingonkorvausvastuussa esimerkiksi kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnin tai väärin suoritetun rakennustyön aiheuttamasta vahingosta, yhtiön korvausvelvollisuuteen sovelletaan asunto-osakeyhtiölain 24 luvun säännöksiä.

24 luvun 6 §:n mukaan Yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Myös hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Vahingonkorvausvastuun aiheuttavana viivyttelynä ei pidetä esimerkiksi sitä, että yhtiö suunnittelee ja kilpailuttaa korjaustyön kyseisen kaltaisissa tilanteissa tavanomaisella tavalla.

Lue myös:

Uusi asunto-osakeyhtiölaki parantanut osakkaan oikeusturvaa

Ostajilla oli oikeus saada tästä taloudellisesta virheestä korvausta

Jaa somessa