Asuntokaupan virheet ja reklamointi (lain mukaan)

11.1.2018

Asuntokauppa on usein ihmisen yksi suurimmista hankinnoista. Siksi siihen kannattaa valmistautua mahdollisimman hyvin, koska myös unelma-asunnossa voi joskus muutaman kuukauden asumisen jälkeen paljastua asioita, jotka olisi ollut hyvä havaita ennen kaupan tekoa.

Jos havaitset virheitä, täytyykö sinun siis vain niellä ne sellaisenaan?

Onneksi ei.

Tähän artikkeliin tutustumisen jälkeen tiedät, mitä virheitä asuntokaupassa voi olla ja miten toimia, jos sellaisen havaitset. Lue näistä seuraavaksi.

Uuden ja käytetyn asunnon kaupassa sovelletaan eri virhesäännöksiä

Yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun; ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta, ja tämä on vaikuttanut kauppaan, tai myyjä on jättänyt antamatta tällaisia tietoja.

Asunnossa on virhe myös, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso yms.

Taitava kiinteistölakimies pystyy auttamaan sinua varmistamaan, täyttyykö ehto asuntokaupan virheistä.

Vaikka asuntokaupan virheet voidaan tulkita yleisen virhesäädöksen mukaan, lain eri kohdat koskevat uusia ja vanhoja asuntoja. On siis tärkeätä huomata, että uuden ja käytetyn asunnon kauppaan sovelletaan eri virhesäännöksiä. Asuntokauppalain luku 4 koskee uusia ja luku 6 vanhoja asuntoja.

Uuden asunnon kauppa – asuntokauppalaki 4 luku

Uuden asunnon kaupassa sovellettava yleisen virhesäännöksen (4:14) mukaan asunnossa on virhe,

  • jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun,
  • ei vastaa asetettuja vaatimuksia,
  • sen ominaisuuksista aiheutuu haittaa terveydelle,
  • rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti tms.,
  • käytetty materiaali ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua tai
  • asunto ei muuten vastaa sitä, mitä aihetta olettaa.

Annettujen tietojen vaikutusta kauppaan käsitellään 4 luvun 15 §:ssä.

Muista tehdä reklamaatio ajoissa asuntokaupan virheistä

Myyjä vastaa mm. siitä, että kaupan kohteesta annetaan oikeaa tietoa, kuten myös siitä, että tällaista tietoa on jätetty antamatta. Virhevastuuta arvioitaessa voidaan kysyä, olisiko kauppa syntynyt tai jäänyt tekemättä annetuilla (tai antamatta jätetyillä) tiedoilla.

Annetun tai antamatta jätetyn tiedon pitää olla vaikutuksellista, eli että tiedolla on ollut vaikutusta kauppaan. Tämä koskee paitsi myyjän myös välitysliikkeen antamia tietoja.

Uuden asunnon kaupassa asuntokaupan virheet tulee ilmoittaa viimeistään vuositarkastuksessa, jos virhe olisi pitänyt havaita. Muuten siitä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta tai kun se olisi pitänyt havaita.

Tässä yhteydessä on huomattava, ettei ole olemassa mitään takuuaikaa, jonka kuluessa rakentaja hoitaisi kaikki korjaukset yhtiössä.

Kaikista virheistä on aina reklamoitava kohtuullisessa (3-4 kk) ajassa. Samassa ajassa on myös ilmoitettava virheeseen perustuvat vaatimukset. Jos reklamaatiota ei tehdä, jokainen virhe vanhenee itsenäisesti eikä siihen voi vedota kohtuullisena pidettävän ajan jälkeen.

Rakentaja tai rakennuttajaosakas on toki rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE98) mukaan vastuussa asunnon piilevistä rakennusvirheistä vielä takuuajankin jälkeen, enintään 10 vuotta asunnon luovutushetkestä. Tämä vastuu kuitenkin rajoittuu vain selkeisiin rakennusvirheisiin, jotka eivät vuositarkastushetkellä ole olleet kohtuudella havaittavissa.

Käytetyn asunnon kauppa - asuntokauppalaki 6 luku

Kuten aikaisemmin mainitsin, käytetyn asunnon kaupassa sovelletaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä.

Yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos se

  • ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun,
  • ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja tämä on vaikuttanut kauppaan tai myyjä on jättänyt antamatta tällaisia tietoja.

Asunnossa on virhe myös, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso yms.

Virheilmoitus on aina tehtävä kohtuullisessa ajassa vaatimuksineen, enintään 2 vuoden kuluessa hallinnan luovuttamisesta tai kaupanteosta.

Ainoastaan jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnian vastaisesti, virheeseen voi vedota tämän määräajan jälkeen.
Ostaja ei voi vedota seikkaan, jonka hänen oletetaan asunnosta tienneen.

Muista siis ottaa nämä asiat huomioon, kun havaitset virheen ostamassasi asunnossa ja ota laki puolellesi.

Käytetyn asunnon kaupasta reklamointi

Käytetyn asunnon ostajan on paitsi reklamoitava virheestä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta myös reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.

Kuten uudenkin asunnon kaupassa kohtuullinen reklamaatioaika on noin 3-4 kuukautta siitä milloin virhe olisi pitänyt havaita ja milloin ostaja on saanut selkon virheen merkityksestä. 

Kun kaupassa myydään asunto-osakeyhtiön osakkeet, ostaja saa osakkeitten kautta hallinnan kaupan kohteena olevaan huoneistoon. Ostajalla ei ole oikeutta kajota taloyhtiön omistamiin rakenteisiin ilman taloyhtiön (hallituksen tai isännöitsijän) antamaa lupaa.

Koska ostajalla ei ole oikeutta kajota rakenteisiin ilman yhtiön lupaa, tämä merkitsee myös sitä, ettei ostajalla voi olla selonottovelvollisuutta kaupan kohteena olevan huoneiston rakenteista. Ostajalta ei voida edellyttää rakenteisiin meneviä tarkastuksia kaupan kohteesta. Myöskään myyjällä ei ole oikeutta kajota rakenteisiin ilman asunto-osakeyhtiön lupaa.

Jos asunnossa ilmenee kaupan teon jälkeen laatuvirhe, kuten kosteusvaurioita tai sisäilmaongelma, korjauksista vastaa lähtökohtaisesti aina asunto-osakeyhtiö. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostaja voi joutua maksamaan ylimääräisiä vastikkeita yhtiön tekemistä korjauksista. Näitä maksamiaan ylimääräisiä rahoitusvastikkeita myyjä voi myöhemmin vaatia taloudellisen virheen johdosta takaisin asunnon myyjältä.

Mitä puolestaan tarkoitaa taloudellinen virhe asuntokaupassa?

Lue lisää salaisesta taloudellisesta virheestä asuntokaupassa Kiinteistölakimiehen blogista! 

Jaa somessa