Kaupan purkukynnyksen ylittyminen, kun virhe on asunto-osakeyhtiön vastuulla olevassa rakenteessa

1.11.2019

Milloin asunnonostajalla on oikeus purkaa kauppa taloudellisen virheen perusteella? Ja mitä taloudellinen virhe asuntokaupassa tarkoittaa?

Artikkelin lopusta löydät myös sen tärkimmän kysymyksen mikä esitetään kun mietitään, onko kaupan purkamiselle edellytyksiä.

Mutta katsotaanpa asiaa ensin tarkemmin.

Taloudellinen virhe ja olennainen haitta - ostajan näkökulma

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe,

  • jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Edelleen asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 ja 4 momenttien mukaan

  • ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, ostajalla on oikeus purkaa kauppa 4 luvun 25 §:ssä säädetyin edellytyksin.

Asuntokauppalain esitöiden (HE 14/1994 vp) mukaan kaupan purku tulee ajankohtaiseksi lähinnä silloin, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena.

Purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalle sekä ostajan mahdollisuudet korjauttaa virhe.

Virheen olennaisuuden arviointi

Arvioitaessa virheen olennaisuuta asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajalle, keskeiseksi kysymykseksi nousee, onko kyseessä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvan rakenteen virhe.

Jos virheen korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön eikä yksittäisen osakkeenomistajan vastuulle jakautuvat kulut asunto-osakeyhtiön kaikkien osakkeenomistajien kesken, millä on vaikutusta virheen olennaisuuden arvioinnissa.

Kun virhe on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piirissä olevassa rakenteessa ja asunto-osakeyhtiö korjaa rakenteen, jää kaupan kohteen virheeksi taloudellinen virhe, jonka suuruus on kaupankohteena olleen huoneiston vastattavaksi jäävä määrä korjauskustannuksista.

Virhetilanteissa on ensin selvitettävä, kuuluuko virheen korjaaminen yhtiön vastuulle ja korjaako yhtiö virheen sekä mitä kuluja lopulta tulee ostajan vastattavaksi.

Haitan olennaisuuden arviointi

Haitan olennaisuuden arvioinnissa on otettava huomioon vaadittavien korjaustoimenpiteiden laatu ja laajuus sekä niistä aiheutuvat arvioidut kustannukset.

Lisäksi on otettava huomioon vaikutukset huoneiston käyttöön, kuten siihen voidaanko asuinhuoneistoksi myydyssä huoneistossa asua ennen korjausten suorittamista ja/tai korjausten aikana.

Asiaan vaikuttavia seikkoja ovat myös

  • asunto-osakeyhtiön koko,
  • taloudellinen tilanne ja
  • yhtiössä noudatettava kunnossapitovastuun jakautuminen.

Suoritettavien korjausten laajuuteen ja niistä aiheutuviin kustannuksiin voi myös liittyä epävarmuutta.

Korkein oikeus on ennakkoratkaisunsa KKO 2015:58 kohdassa 28 katsonut näin:

”Kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.”

Merkityksellistä on se, että laajat virheet saattavat vaatia korjauksia useammassa kuin yhdessä asunto-osakeyhtiön huoneistoista tai jopa koko yhtiön laajuisesti.

Laajojen korjausten yhteydessä kustannusrasitus ja vaikutukset sekä haitta muutoinkin saattavat muodostua olennaiseksi ostajan – ja muidenkin osakkeenomistajien – osalta.

Toisaalta suuressa asunto-osakeyhtiössä yhden huoneiston osalta suoritettava korjaus ei vielä useinkaan muodosta sellaista kustannusrasitusta, jota voitaisiin pitää ostajan kannalta olennaisena eikä muu mahdollinen haitta välttämättä sellaisenaan ylitä olennaisuuskynnystä.

Suurissa asunto-osakeyhtiöissä kustannusrasituksen jakautuminen kaikkien osakkeenomistajien kesken siis useimmiten johtaa siihen, että purun vaatima olennaisuuskynnys ei ylity.

Vastaavasti pienten muutaman huoneiston asunto-osakeyhtiöiden osalta kustannusrasituksen jakautuminen ei yhtä usein riitä poistamaan olennaista haittaa etenkin, jos korjauksia joudutaan suorittamaan laajemmin kuin yhdessä huoneistossa. Virhetapauksessa onkin tärkeää selvittää, vaatiiko tilanne korjaustoimenpiteitä myös muiden osakkeenomistajien kuin ostajan huoneistoissa tai kiinteistön muissa osissa.

Purkua harkittaessa keskeistä on siis virheen merkitys ostajalle, jolle tulee aiheutua virheestä olennaista haittaa, jotta purku olisi mahdollinen.

Lisäksi edellytyksenä on, että muuta seuraamusta ei voida pitää kohtuullisena.

Tätä arvioitaessa on lain esitöiden (HE 14/1994) mukaan erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuneet kustannukset.

Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä, jos virheitä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena.

Korkeimman oikeiden ennakkotapaus kaupan purkamisesta

Korkeimman oikeuden ennakkotapauksensa 2015:58 kohdassa 16 toteaman kannan mukaan

”lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.”

Purun mahdollisuutta arvioitaessa huomioon on siis otettava vaadittavien korjaustöiden laatu ja laajuus sekä niiden arvioidut kustannukset ja vaikutus huoneiston käyttömahdollisuuksiin.

Lisäksi on otettava huomioon vaadittavien korjaustöiden laajuuteen ja kustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät.

Ostajalle aiheutuva epävarmuus ja haitta

Haittaa ostajalle voi aiheuttaa esimerkiksi asumistason aleneminen tai se ettei asuinhuoneistossa voi lainkaan asua.

Arvioinnissa on huomioitava eri korjaustapojen välinen riski korjauksen onnistumisesta sekä se, että huoneistoa ei voi korjausten aikana useimmitenkaan käyttää asumiseen ja korjausten tekeminen voi kestää useita kuukausia tai pahimmassa tapauksessa vuosia.

Lisäksi on huomioitava, miten korjauksista aiheutuvien kustannusten suuruus suhteutuu niihin kustannuksiin, joihin ostajien on mahdollisesti ollut syytä varautua.

Arvioinnissa voidaan antaa merkitystä myös sille, onko asunto-osakeyhtiöllä varoja ja halua tehdä korjauksia.

Mikäli näitä ei ole, voi se lisätä tilanteen ostajalle aiheuttamaa haittaa, koska se viivästyttää korjaustoimia tai voi jopa estää ne kokonaan.

Ostajahan ei lähtökohtaisesti voi ilman asunto-osakeyhtiön lupaa korjata yhtiön kunnossapitovastuulla olevia rakenteita.

Lisäksi haittaa voi aiheutua yhtiömuodon tuomasta hitaudesta korjausten suorittamisessa, etenkin jos päätösten tekeminen esimerkiksi korkeiden kustannusten vuoksi osoittautuu erityisen hitaaksi. Tämä omalta osaltaan lisää ostajalle tilanteesta aiheutuvaa haittaa.

Kaupan purkamisen edellytykset

Kaupan purkamisen edellytyksiä arvioitaessa merkitystä on annettava sille, olisivatko ostajat ostaneet asuntoa lainkaan edes alennettuun hintaan, jos he olisivat tienneet virheistä.

Virheen seurauksena suoritettava hinnanalennus voi aiheuttaa ostajille huoneiston kuntoon saattamisen osalta edelleen ongelmia, joihin ei ole voitu varautua kauppaa tehtäessä.

Koska asiaan saattaa liittyä monia epävarmuustekijöitä, ei ole kohtuullista, että ostajat kantaisivat riskin korjaustöiden onnistumisesta ja niiden kustannuksista.

Monesti korjausten onnistumiseen ja kustannuksiin liittyykin epävarmuustekijöitä eikä ostaja voi käyttää asunto sovittuun käyttötarkoitukseen ennen korjausten onnistunutta suorittamista lainkaan.

Useasti korjauskustannukset muodostuvat joka tapauksessa suuremmiksi kuin mihin ostaja on voinut kauppa tehdessään varautua.

Useinhan ostaja on hänelle ennen kauppaa annettujen tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, ettei asunnossa tai siihen liittyvissä rakenteissa taikka edes koko asunto-osakeyhtiössä tarvitse tehdä lähitulevaisuudessa suuria korjaustöitä, vaan asunto on asumiseen soveltuva sellaisenaan.

Lähtökohtaisesti tällaisissa tilanteissa ei voida pitää ostajan kannalta kohtuullisena, että hän joutuisi kantamaan riskin siitä, saadaanko virheet korjattua ja millaisin kustannuksin ja voiko tämä tapahtua kohtuullisessa ajassa.

Lue aiheesta lisää:

Asuntokaupan purku - milloin siihen on oikeus?

Asuntokaupan purkaminen terveyshaitan perusteella

Kaupan purku kiinteistön salaisen virheen perusteella

Jaa somessa