Kiinteistön hinnanalennus, rakenteiden uusiminen ja kiinteistön käyttöiän pidentyminen

19.5.2017

Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta. Tällaisten rakenteiden uusiminen ei vaikuta tuomittavan hinnanalennuksen määrään.

Korkeimman oikeuden tapauksessa 2004:78 oli käsitelty kysymystä, onko kiinteistöllä olevan omakotitalon arvo noussut rakennusvirheiden poistamiseksi ja vaurioiden korjaamiseksi tarpeellisten korjaustöiden johdosta siten, että talo on tullut parempaan kuntoon kuin ostaja sen kunto ja kiinteistöstä maksettu kauppahinta huomioon ottaen on perustellusti voinut odottaa ja joka on otettava huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa?

Lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä korottaa rakennuksen arvoa.

Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta.

Tapauksessa kysymys oli omakotitalon salaojituksen, perustusten täyttöön käytetyn maa-aineksen sekä osin seinärakenteiden uusimisesta. Nämä kaikki ovat olleet sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan. Vaikka mainitut rakenteet olikin uusittu, omakotitalon käyttöiän ei voida katsoa pidentyneen tai laatutason parantuneen siitä, mitä se olisi ollut, mikäli nämä rakenteet olisi alun pitäen rakennettu tuolloin voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Näin ollen ostajat eivät ole saaneet korjaustöiden suorittamisesta sellaista hyötyä, joka olisi tullut ottaa huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa.

Jaa somessa