Myyjän ja välittäjän vastuu asunnon tai asuinkiinteistön pinta-alavirheestä

22.11.2017

Valtioneuvoston päätös asuntojen markkinoinnista edellyttää, että kiinteistöä myytäessä on ilmoitettava huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Käytäntö kuitenkin vaihtelee ja usein myynti-ilmoituksissa huoneiston pinta-ala ilmoitetaan jopa huomattavasti oikeaa suuremmaksi. Ostaja saattaa maksaa varastotiloista asuinneliöiden hinnan. Myyjällä ja asuntoa myyvälle välittäjälle voi syntyä vastuu asunnon tai asuinkiinteistön pinta-alavirheestä.

Rakentamista ja korjausrakentamista koskevat maankäyttö- ja rakennuslaki, siihen liittyvät asetukset sekä niiden nojalla annetut Suomen rakentamismääräyskokoelman määräykset. Rakentaminen tulee tehdä säännösten ja asemakaavan mukaisesti.

Rakennushankkeessa on noudatettava säännöksiä, jotka ovat olleet voimassa lupaa haettaessa. Rakennusvalvonta käsittelee hakemuksia niillä tiedoin, joita sille on annettu. Vastoin yleistä käsitystä rakennusvalvonta ei valvo rakentamista koskevien säännösten ja lupapäätöksen noudattamista. Tästä ovat vastuussa rakennuttajan lisäksi hankkeen pääsuunnittelija ja vastaava työnjohtaja. Rakennusvalvonta valvoo suunnittelijoiden pätevyyttä ja ottaa asiakirjat vastaan.

Pinta-alavirheestä voivat joutua vastuuseen myyjä ja kiinteistönvälittäjä

Alle 2,4 metriä korkeaa tilaa ei saa myydä asuintilana. Muussa tapauksessa asunnossa tai asuinkiinteistössä voi olla pinta-alavirhe. Pinta-alavirheestä voivat joutua vastuuseen myyjän lisäksi myös asuntoa myyvä välittäjä.

Asuinhuoneiden vähimmäiskoko ja muoto sekä pienin sallittu huonekorkeus määrätään Asuntosuunnittelua koskevissa määräyksissä (G1). Sen mukaan asuinhuoneen korkeuden tulee olla vähintään 2,4 m pientalossa. Tila, jonka korkeus on alle 2,4 m, ei voi olla asuinhuone rakentamista koskevien säännösten mukaan. Matalat ”huoneet” ovat ns. muita asumista palvelevia tiloja.

Huoneistoala lasketaan huoneistoa rajoittavien seinien mukaan ja siitä vähennetään kantavien ja koko rakennukselle välttämättömien rakennusosien pinta-ala. Huoneistoalaan laskettavien tilojen huonekorkeuden tulee yleensä vastata asuinhuoneiden huonekorkeutta.

Kun rakennuslupahakemuksen sisällöstä ja määräysten mukaisuudesta vastaa rakennusluvan hakija, hyväksytyllä rakennusluvalla tai suoritetulla lopputarkastuksella ei ole suoraa merkitystä pinta-alavirheen olemassaoloa arvioitaessa. Rakennusvalvonnan leima papereissa ei tee asunnosta pinta-alaltaan virheetöntä.

Vanhoissa omakotitaloissa moni kellarikerros on saneerattu lisätilan tarpeessa luvan kanssa asuinkäyttöön. Taloa myytäessä alle 2,4 metriä korkeat aputilat on myyty asuintiloina. Myönnetyllä rakennusluvalla todistetaan ostajalle, että rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt tilat asuinkäyttöön. Tämä ei kuitenkaan suoraan pidä paikkaansa, kuten edellä oli todettu. Asunnossa tai asuinkiinteistössä voi olla pinta-alavirhe, vaikka tilojen rakentamiseen olisi saatu rakennuslupa.

Välittäjän ilmoitettava myyntiesitteessä pinta-ala jaettuna asuintiloihin ja muihin tiloihin

Tiloja, jotka ovat matalampia kuin 2,4 m, ei saa laskea asuinhuoneiksi, vaikka piirustuksiin tila olisi nimetty esim. ”makuuhuoneeksi”. Kyseessä on matala huonetila, ei asuinhuone.

On myös huomattava, että vaikka tilan korkeus olisi suurempi kuin 2,4 m, niin asuinhuoneena ei pidetä esimerkiksi eteistä, käytävää, kylpyhuonetta eikä muuta sellaista tilaa. Asuinhuone on huonetila, joka on ensisijaisesti tarkoitettu jatkuvaan asumiskäyttöön. Näin tämä asia määritellään rakentamista koskevissa määräyksissä.

Asuntojen myyntiesitteitä lukiessa törmää kuitenkin toistuvasti tilanteisiin, joissa esimerkiksi kellariin rakennettua matalaa tilaa myydään samaan hintaan asuintilojen kanssa. Kysymyksessä voi olla asunnon tai asuinkiinteistön pinta-alavirhe. Tilanteen korjaaminen edellyttäisi kiinteistönvälitystoiminnan käytäntöjen ja hyvän kiinteistönvälitystavan selkeyttämistä. Asunnon tai asuinkiinteistön pinta-alavirheestä voivat joutua vastuuseen myyjän lisäksi myös asuntoa myyvä kiinteistönvälittäjä.

Käsitteitä ja määräyksiä pinta-aloista

– RakMK G1 Asuntosuunnittelu

– RT 12-11055 Rakennuksen pinta-alat SFS 5139

– Asunto-osakeyhtiölaki; Asunto-osakeyhtiöt, huoneistoala yhtiöjärjestyksessä ilmoitetaan rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjen mittaustapojen mukaan ja edelleen mittausta säätelee  Valtioneuvoston asetus, jonka mukaan käytetään SFS 5139 määriteltyä huoneistoalan laskemismenetelmää.

– Valtioneuvoston päätös asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista edellyttää, että ilmoitetaan erikseen asuintilojen ja muiden tilojen pinta-alat.

Jaa somessa