Kiinteistön ja asunnon virhe

Kiinteistön ja asunnon virheet, kosteusvauriot ja muut laatuvirheet | Turku, Espoo, Helsinki 

Oletko ostanut omakotitalon tai asunto-osakkeen, rivitalon tai kesämökin, josta löytyikin kosteusvahinko, homeongelma, lattiasienivahinko, sisäilmaongelma tai muu kiinteistön virhe? Ensimmäinen askeleesi on ottaa yhteyttä meihin, jotta voit aloittaa ongelman selvittelyn. Kiinteistölakimies-palvelu on käytettävissä Turun, Espoon ja Helsingin alueilla.

Jos olet myynyt virheellisen kiinteistön, hoidamme kiinteistön virheen reklamoinnista johtuvat neuvottelut ja oikeudenkäynnin. Virheen laajuuden ja merkityksen selvittämiseksi saat tilattua rakennusterveysasiantuntijan. Mikäli kiinteistön virhe on salainen, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen siltä osin kuin kauppahinta olisi ollut huokeampi, jos kiinteistön virhe olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä.  

Mitä kiinteistön virheistä voi seurata ja mitkä ovat kaupan osapuolten vastuut? Lue näistä seuraavaksi.

Myyjän vastuu kiinteistön virheestä

Maakaaren mukaan kiinteistön ostaja ei saa kaupan jälkeen vedota virheisiin, jotka hän olisi voinut havaita ennen kaupan tekemistä tai hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Yleensä kiinteistön tai kunto tutkitaan ennen kauppaa tehdyssä kiinteistökaupan kuntotarkastuksessa.

Mikäli asunnossa tai kiinteistössä havaitaan kaupan jälkeen laatuvirhe, esim. homeisia tai kosteusvaurioituneita rakenteita, kiinteistön virheen laadun ja korjauskustannusten määrän ohella tulee selvitettäväksi myyjän tietoisuus virheestä.

Kiinteistökaupan tai asuntokaupan jälkeen havaitusta virheestä on heti reklamoitava myyjää.

Mikäli ostaja on osallistunut kuntotarkastukseen ja saanut kuntotarkastuksesta tehdyn raportin luettavakseen ennen kauppaa, ostajan on vaikea vedota siihen, ettei hän olisi saanut tietoa kuntotarkastuksessa selvitetyistä kiinteistön ominaisuuksista ja virheistä.

Kuntotarkastuksen vaikutus ostajan tietoisuuteen ei ole aina selvä. Usein raportissa mainitaan riskirakenteita, jotka eivät kuitenkaan tarkoita, että rakenne olisi jo vaurioitunut. Kauppakirjassa voidaan sulkea myyjän vastuu vaurioituneen rakenteen osalta, mutta vastuunrajoituksen pitää olla yksilöity: esim. todetaan kattorakenteiden ja sen eristeiden vaurioituminen, jonka johdosta kauppahintaa on alennettu katon korjauskustannusten osalta.

Pelkkä epäilys vauriosta tai todettu riskirakenne ei ole sellainen yksilöity tieto, jonka johdosta myyjä voisi vapautua maakaaren tai asuntokauppalain perusteella vastaamasta myöhemmin todetusta asunnon tai kiinteistön virheestä. Ostajan tietoisuus virheestä johtaa siihen, ettei myyjä vastaa virheestä.

Korkeimman oikeuden tapauksissa KKO 2009:31 ostajan selonottovelvollisuudelle ei asetettu suuria vaatimuksia.

Kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan ostaja oli tutustunut talossa suoritetun kuntotarkastusraporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista vioista, puutteista ja korjausehdotuksista eikä myyjä vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Myöhemmin talon yläpohjassa oli löydetty kosteusvaurioita.

Kuntotarkastuksessa ei kuitenkaan oltu todettu yläpohjan kosteusvauriota, joita ei raportissa oltu yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuu rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ollut maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta.

Kiinteistökaupan purku, hinnanalennus ja vahingonkorvaus kiinteistökaupassa 

Jos kiinteistössä on Maakaaren 17-19 §:n mukainen virhe (laatuvirhe, vallintavirhe, oikeudellinen virhe) ostajalle voi syntyä oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun sekä vahingonkorvaukseen.

Maakaaren 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

  1. kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
  2. myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
  3. myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
  4. myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
  5. kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kiinteistön kaupan hinnanalennus lasketaan vähentämällä kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Käytännössä tämä on ainakin korjauskustannusten määrän alempi. Hinnanalennukselle vaaditaan korkolain mukaista tuottokorkoa kaupantekopäivästä, kunnes korvausvaatimuksen esittämisestä on kulunut kuukausi. Tämän jälkeen hinnanalennukselle voidaan vaatia viivästyskorkoa maksupäivään.

Jos ostaja ei ilmoita kiinteistön virheestä viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota kiinteistön virheeseen.

Milloin olet oikeutettu vahingonkorvaukseen?

Vahingonkorvausta voidaan tuomita sijaisasumisesta ja muista kiinteistön virheestä aiheutuvista ostajan kuluista, jos myyjä on tiennyt virheestä mutta ei ole kertonut siitä ostajalle. Samoin jos myyjä on antanut virheellistä tietoa kiinteistöstä tai sen ominaisuuksista.

Mikäli kiinteistössä on salainen virhe, josta myyjä ei ole tiennyt, ostajalla ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen virheen johdosta.

Kiinteistökaupan purku ja varainsiirtoveron palautus

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Kiinteistökauppa purettaessa olennaisen virheen vuoksi, ostajalla on oikeus saada maksamansa varainsiirtovero hakemuksesta takaisin.

Kaupan vapaaehtoinen purku ei aina anna edellytyksiä saada verottajalle maksettua varainsiirtoveroa takaisin. Verottajan harkittavaksi tulee kysymys siitä, olisiko kaupan purulle ollut edellytyksiä oikeuden käsittelyssä.

Kysymys siitä, olisiko tuomioistuin purkanut kaupan, jos ehtoon tai sopimusrikkomukseen vedonnut osapuoli olisi nostanut kanteen, ohjaa verottajan näkemystä. Tämän vuoksi verottajalle tulee toimittaa kaupan purkua tukevaa näyttöä, samoin kuin jos asiaa olisi käsitelty käräjäoikeudessa.

Harkittavaksi tulevat seikat, kuten poikkeaako kaupan kohde siitä, mitä ostajalla on ollut oikeus edellyttää; onko poikkeama olennainen; onko ostaja laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa ja onko ostaja reklamoinut kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Virheet on hyvä selvittää rakennustarkastuksiin pätevöityneen asiantuntijan raportilla.

Älä jää ongelmasi kanssa yksin!

Tärkein tehtävämme on selvittää kiinteistövirheistä johtuvat ongelmatilanteet ja päästä neuvottelemalla molempia riidan osapuolia tyydyttävään lopputulokseen. Mikäli sopuratkaisua ei synny ja asia viedään oikeuteen, tarjoamme kaiken kokemuksemme ja tietotaitomme käyttöösi.

Palvelemme asiakkaitamme pääasiassa Varsinais-Suomen ja Uudenmaan alueella Turusta Helsinkiin, mutta tarvittaessa tulemme kauemmaskin. Pääsemme aina kätevästi paikan päälle tarkistamaan ongelmien laajuuden ja merkityksen.

Ota meihin yhteyttä, niin tulemme arvioimaan kohteesi ja sen tilanteen. Ensikäyntimme on maksuton eikä sitouta mihinkään.

Lisätietoa kiinteistövirheistä

Ajankohtaisesta blogistamme löydät runsaasti tietoa kiinteistön virheistä ja niiden selvittämisestä.

Katso oikeustapaukset

rakennusvirheet