Lär dig identifiera inomhusluftproblem och fel före fastighetsköpet


Om du misstänker att det finns ett byggnadsfel eller inomhusluftproblem, till exempel mögel eller golvsvamp i din bostad – oavsett om du bor i ett nytt eller gammalt hus – kontakta oss för en utvärdering av din situation.

Kontakten är kostnadsfri och förpliktar inte till något.

Inomhusluftproblem kan överraska både i nya och gamla fastigheter

Ett bostadsköp är ofta en av de största anskaffningarna som man gör. Därför lönar det sig att förbereda sig så noggrant som möjligt. Även i en drömbostad kan det uppdagas fel som man borde ha upptäckt före köpet, först efter att man bott i den i några månader. 

Inomhusluftproblem kan komma som en överraskning både i gamla och nya lägenheter och fastigheter. I gamla byggnader brukar problem med mögel och inomhusluft hopa sig speciellt i bottenbjälklaget och vindsbjälklaget. I nya hus är det ofta fukt som uppstår under byggtiden som orsakar inomhusluftproblem.

Enligt rättspraxis har köparen en skyldighet att kontrollera fel som borde ha upptäckts i konditionsgranskningen eller i den av köparen utförda förgranskningen.

Köparen är inte skyldig att kontrollera fel som inte kan upptäckas utan att konstruktioner öppnas. Det kan hos köparen finnas en betonad skyldighet att kontrollera fel, om konditionsgranskaren har misstänkt skador i konstruktionerna och på grund av detta rekommenderat ytterligare undersökningar eller om skadan är synlig (t.ex. synlig fukt eller mögel).

I regel uppstår inte en skyldighet att kontrollera fel om detta endast baseras på en allmän anmodan till ytterligare undersökningar, utan att man misstänker skador.

När du har läst den här artikeln vet du hur du ska undersöka inomhusluftproblem när du köper en fastighet och hur du kan förbereda dig för dem. Vad ska man lägga märke till i en förgranskning av bostaden och vilken slags experthjälp ska man använda?

Läs mer om detta nedan och undvik problem med inomhusluft i gamla och nya hus.

Byggnadens och konstruktioners livscykel eller tekniska brukstid − skillnader

Alla byggnader och de delar som de består av har sin egen livscykel. När den har gått ut ska konstruktionen repareras eller förnyas. Tabeller i en konditionsgranskningsrapport över konstruktionsdelarnas tekniska brukstid ger dock inget direkt svar på konstruktionens livscykel. Exempelvis timmerkonstruktioner i herrgårdar från 1800-talet har överskridit sin tekniska brukstid för länge sedan, även om det finns mycket kvar av den återstående livscykeln.

Ofta ger säljaren ett påstående som svar på en fastighetsreklamation om ett fel att byggnaden eller konstruktionen har uppnått sin livscykel, för att konstruktionens tekniska livslängd har överskridits.

Detta påstående är felaktigt.

Med teknisk livslängd avses konstruktionens tekniska ålder, varefter konstruktionen bör förnyas. Till exempel den tekniska livslängden för täckdiken är cirka 50 år. Detta säger inte så mycket om konstruktionens livscykel.

Annars skulle man mycket väl kunna påstå att konstruktionerna har uppnått sin tekniska livslängd i fastigheter som byggts på 70- och 80-talen. Då kan man inte heller yrka på fel som beror på att den tekniska livslängden är uppfylld (för att inte tala om 1800- och 1900-talets herrgårdar).

Vid köp av fastighet och bostad antas att utförda renoveringar förlänger konstruktionernas livslängd och att de därför är i gott skick. Gamla timmerkonstruktioner kan vara i utmärkt skick även om deras tekniska livslängd skulle ha uppfyllts för länge sedan. På motsvarande sätt kan man stöta på nästan nya byggelement som enligt beräkningar borde ha en lång teknisk livslängd kvar, men som är skadade och egentligen i slutet av sin livscykel.

Det är därför onödigt att åberopa att objektet skulle vara i slutet av sin livscykel, även om köpesumman som betalats för huset säger något annat.

Säljaren ansvarar för renoveringen av en felaktig konstruktion – köparen för en höjning av standarden

Begreppet livscykel ska skiljas från en höjning av standard som bostadens köpare får genom till exempel moderna och nya ytmaterial efter en badrumsrenovering. Även om det skulle finnas ett fel i bostadsköpet som säljaren ansvarar för, ska köparen inte få en orimlig fördel på säljarens bekostnad på grund av de nya konstruktionerna.

Det skulle inte vara rimligt att säljaren till exempel ska bekosta en uppdatering av ett tvättrum från 1980-talet till ett 2010-talets spautrymme. Säljarens ansvar begränsas till den kvalitetsnivå som finns vid tiden för försäljningen.

Det är därför rimligt att köparen ansvarar för att gamla konstruktioner byts ut till nya och för standardhöjning och förlängning av konstruktionens livslängd. Å andra sidan har högsta domstolen även fastställt att en standardhöjning inte gäller för konstruktioner som man normalt inte behöver byta ut under deras livscykel.

Läs mer om säljarens ansvar vid hälsoskada orsakad av inomhusluftproblem

Läs mer om vad du kan göra om du upptäcker inomhusluftproblem efter köpet

Orsaker till inomhusluftproblem

Ofta orsakas inomhusluftproblem av fuktskador, som ofta beror på ett byggnadsfel.

När man undersöker prov tagna från inomhusluften eller byggkonstruktioner, hittar man ofta toxiska mikrober som producerar nervgifter. Orsaken till inomhusluftproblem kan även bero på att luft läcker ut mellan golvplattan och sockeln. Genom bottenbjälklaget hamnar den mikrobhaltiga luften sedan i inomhusluften. Konstruktionerna har inte isolerats tillräckligt bra och man har lämnat kvar byggavfall i bottenbjälklaget.

Mögel och mikrober ge upphov till sådana hälsoskador som avses i hälsoskyddslagen om det finns en luftkontakt från de skadade konstruktionerna till bostadsutrymmen. Om det inte finns en luftkontakt, finns det heller inte risk för hälsoskador.

I lagen bestäms att hälsoskador ska undersökas av en hälsoinspektör, men i praktiken är det fastighetsköparen som beställer en byggnadshälsoexpert eller en annan expert för att undersöka köpobjektet. Byggnadshälsoexperten undersöker de konstruktioner som misstänks vara skadade främst genom materialprov, och ger sedan ett utlåtande. På basis av detta kan hälsoinspektören förorda ägaren att avlägsna hälsoskadan, eller till och med belägga bostaden eller fastigheten med förbud mot boende.

Köparen ska i regel åberopa kvalitetsfel inom fem år efter att besittningen av fastigheten överlåtits. Om huset är sålt av ett byggföretag eller en näringsidkare, har även andra aktörer möjlighet att åberopa byggnadsfel inom en rimlig tid.

Inomhusluftproblem och symptom

Mögelskador, mögelsvamp eller golvsvamp kan gömma sig i konstruktionerna. De inneboende berättar om oförklarliga hälsoeffekter: astma, allergier, atopiskt eksem, andnöd, återkommande bihåleinflammationer, en känsla av kraftlöshet och trötthet, kliande ögon...symptomen är otaliga och kan bero på inomhusluftproblem och mögel.

Andra hälsoeffekter som beror på dålig inneluft är bland annat:

  • olika slags allergisymptom,
  • irritation i ögon, näsa, hals eller svalg,
  • torrhet i näsa, nästäppa eller snuva
  • huvudvärk och illamående, samt
  • trötthet.

Mögel kan ge upphov till hälsorisker som till exempel luftvägsinfektion, allergisk snuva, astma och bindhinneinflammation i ögat. I de svåraste fallen till och med lungcancer, toxisk alveolit (lantbrukarlunga) eller annan lungsjukdom. Förutom inomhusluftproblem orsakar mögel betydande hälsoskador i form av stickande och jordkällaraktiga lukter som fastnar i kläder och möbler.

Inte ens en mögelhund kan alltid spåra ett inomhusluftproblem

Mögel och mikrober som växer i skadade konstruktioner ger ofta ifrån sig en lukt som är stickande, eller luktar jordkällare, eller något däremellan. Det som orsakar inomhusluftproblem, såsom mögel, är dock inte aktivt hela tiden. Därför kan möglet börja lukta först efter att man har flyttat in, trots en konditionsgranskning eller ett besök av en mögelhund.

Hur kan man undvika inomhusluftproblem och fel i bostad före köpet?

Köparen och säljaren beställer nästan utan undantag en konditionsgranskning före ett fastighetsköp. Konditionsgranskningen sker utan att konstruktioner öppnas och mikrobprov tas bara från konstruktioner om det finns misstanke om skador. Till en vanlig konditionsgranskning hör detta dock inte, utan i många fall får det konditionsgranskade objektet ganska rena papper så att köpet kan slutföras.

Till köpebrevet kan man dock lägga till förbehåll för sådana konstruktioner som man misstänker kan vara skadade och som säljaren därmed vill begränsa sitt ansvar för.

Trots en konditionsgranskning kan det komma fram fukt- och mögelproblem efter köpet som i värsta fall kan leda till att köpet hävs eller till omfattande prisavdrag.

Hur kan man undvika allt detta?

Eftersom man mycket sällan öppnar konstruktionerna i den konditiongranskning som görs före köpet, endast om det finns en tydlig misstanke om skada, kan det löna sig för köparen att använda en erfaren byggnadshälsoexpert vid granskningen av objektet. En noggrannare undersökning (öppnande av konstruktioner, materialprov) kan krävas ifall experten misstänker att det finns skador i konstruktionerna.

Den traditionella konditionsgranskningen som görs utan att konstruktionerna öppnas, rekommenderar vi inte i mer krävande objekt. Det är en ren slump att man lyckas hitta tecken på skador, mögel och mikrober som gror och orsakar inomhusluftproblem utan att öppna konstruktioner.

Domstolarna i vårt land prövar årligen otaliga nya ärenden där man har gjort en traditionell konditionsgranskning före köpet. Efter köpet har man sedan konstaterat en allvarlig mögel- eller mikrobskada och inomhusluftproblem.

Om du är på väg att köpa en fastighet, kontakta oss och undvik inomhusluftproblem hemma och på arbetsplatsen.

Genom Fastighetsjuristen kan du beställa en kompetent byggnadshälsoexpert som hjälper dig att granska köpobjektet och undvika en hel del krångel och besvär efter köpet.

Kontakta oss

Fuktskador utgör en hälsorisk

Om man hittar fuktskador i bostaden ska orsakerna omedelbart utredas och åtgärdas. En fuktskada som inte åtgärdas utgör en sådan hälsorisk som avses i hälsoskyddslagen och som fastighetens eller bostadens ägare ska åtgärda. Fuktskador som inte åtgärdas kan leda till tillväxt av mikrober och mögel i konstruktionerna och orsaka inomhusluftproblem.

sisäilmaongelma on havaittu, joten käynnissä on näytteenotto