Fel i fastighet och bostad

Fel i fastighet och bostad, fuktskador och andra kvalitetsfel | Åbo, Esbo, Helsingfors, Tammerfors 

Har du köpt ett hus eller en aktielägenhet, ett radhus eller en sommarstuga som du senare upptäcker är fuktskadad, har mögelproblem, golvsvamp, inomhusluftproblem eller annat fastighetsfel? Det första steget är att kontakta oss för att reda ut problemet. Fastighetsjuristen står till tjänst i Åbo, Esbo, Helsingfors och Tammerfors.

Om du har sålt en fastighet med fel sköter vi förhandlingarna och rättegången som hänför sig till reklamationen av felet i fastigheten. För att utreda felets omfattning och betydelse kan du beställa en konditionsgranskning som utförs av en byggnadshälsoexpert. Om felet i fastigheten är dolt har köparen rätt till prisavdrag på köpesumman för den del som man hade fått rabatt om man hade haft kännedom om felet i fastigheten vid tidpunkten för köpet.  

Vad kan fel i fastighet ha för påföljder och vilket ansvar har parterna i köpet? Läs mer om detta nedan.

Säljarens ansvar vid fel i fastighet

Enligt jordabalken får en fastighetsköpare inte åberopa fel som hen skulle ha kunnat konstatera före köpslutet eller fel som hen måste antas ha känt till vid köpslutet.

Köparen är inte skyldig att utan särskild orsak kontrollera riktigheten i de uppgifter som säljaren har lämnat och inte heller att utsträcka granskningen till sådana omständigheter som förutsätter tekniska åtgärder eller andra åtgärder som avviker från de sedvanliga. Köparen är inte skyldig att utan uppmaning av säljaren eller annan särskild orsak kontrollera riktigheten i de uppgifter som säljaren har lämnat och inte heller sådana omständigheter som förutsätter särskilda tekniska åtgärder eller andra åtgärder som avviker från de sedvanliga.

I regel undersöks fastigheten eller dess skick i en konditionsgranskning före köpet.

Om man upptäcker ett kvalitetsfel i bostaden eller fastigheten efter köpet, t.ex. mögel eller fuktskador i konstruktioner ska man fastställa hurdant felet och renoveringskostnaderna är, men även om säljaren haft kännedom om felet.

Reklamera omedelbart alla fel som upptäcks efter ett köp av fastighet eller bostad till säljaren.

Om köparen har deltagit i konditionsgranskningen och har läst konditionsrapporten före köpet, är det svårt för köparen att åberopa att hen inte skulle ha fått information om fastighetens egenskaper och fel som rapporterats vid konditionsgranskningen.

Det är inte alltid helt klart hur en konditionsgranskning påverkar köparens kännedom om ett köpobjekt. I rapporten anges ofta riskkonstruktioner, vilket dock inte betyder att konstruktionen redan skulle vara skadad. Säljarens ansvar för skadad konstruktion kan uteslutas i köpebrevet, men ansvarsbegränsningen ska specificeras: exempelvis genom att man konstaterar att takkonstruktionen och dess isolering är skadade. Detta kan innebära ett prisavdrag på köpesumman för reparationskostnadernas del.

Enligt jordabalken eller lagen om bostadsköp utgör en misstanke om skada eller en konstaterad riskkonstruktion inte en sådan specificerad uppgift som befriar säljaren från ansvar för fel som konstateras senare i bostad eller fastighet. Köparens kännedom om felet innebär att säljaren inte ansvarar för felet.

I Högsta domstolens fall HD 2009:31 ställdes inte stora krav på köparens undersökningsplikt.

I köpebrevet fanns ett villkor enligt vilket köparen hade bekantat sig med besiktningsrapporten som utfördes på huset före köpets slutförande. Köparen hade meddelat att hen hade kännedom om de fel, brister och reparationsförslag som angavs i besiktningsrapporten och att säljaren inte hade ansvar för de i besiktningsrapporten konstaterade felen, och inte heller för eventuella skador som dessa fel orsakat på konstruktioner eller annat. Senare hade man upptäckt fuktskador i husets vindsbjälklag.

I besiktningsrapporten konstaterades dock inga fuktskador i vindsbjälklaget som inte hade specificerats i rapporten. I köpebrevets ansvarsbegränsningsvillkor hade säljarens ansvar begränsats endast till fel och brister som konstateras i rapporten. Därmed hade man i köpebrevet inte på det sätt som avses i jordabalken specifikt avtalat om säljarens ansvarsbegränsning till den del som avser fuktskador i vindsbjälklaget.

Hävning, prisavdrag och skadestånd i fastighetsköp 

Om det i fastigheten finns ett sådant fel (kvalitetsfel, rådighetsfel, rättsligt fel) som avses i 17−19 § i jordabalken är köparen berättigad till prisavdrag eller att häva köpet samt till ersättning för skada.

Enligt 17 § i jordabalken har en fastighet ett kvalitetsfel om:

  1. den inte är avtalsenlig till sina egenskaper;
  2. säljaren före köpslutet har gett köparen oriktiga eller vilseledande uppgifter om fastighetens areal, byggnadernas skick eller konstruktion eller fastighetens övriga kvalitativa egenskaper, och uppgifterna kan antas ha inverkat på köpet;
  3. säljaren före köpslutet har underlåtit att upplysa köparen om en sådan i andra punkten angiven omständighet som typiskt inverkar på nyttjandet av eller värdet av en fastighet av det ifrågavarande slaget och som säljaren kände eller borde ha känt till, förutsatt att underlåtelsen kan antas ha inverkat på köpet;
  4. säljaren före köpslutet har underlåtit att rätta till en sådan felaktig uppfattning om fastighetens egenskaper som han konstaterat hos köparen och som inverkar på fastighetens lämplighet för den tilltänkta användningen; eller om
  5. fastigheten på grund av något dolt fel avsevärt avviker från vad som med fog kan förutsättas av en sådan fastighet med beaktande av köpeskillingen och övriga omständigheter.

Ett prisavdrag på ett fastighetsköp beräknas genom att från den avtalade köpesumman dra av det felaktiga värdet på fastigheten vid köpslutet.

I praktiken innebär detta ett belopp som är mindre än reparationskostnaderna. För prisavdraget ska en avkastningsränta betalas i enlighet med räntelagen från och med dagen för köpslutet, en månad efter att skadeståndskravet har framställts. Efter detta kan dröjsmålsränta krävas på prisavdraget fram till dess att betalning sker.

Om köparen inte anmäler fel i fastighet inom fem år från det att besittningen till fastigheten har överlåtits, förlorar hen rätten att åberopa fel i fastighet.

När är du berättigad till ersättning?

Man kan bli ålagd att betala de kostnader som köparen haft för tillfälligt boende och andra fel i fastigheten, om säljaren varit medveten om felet, men har undanlåtit att upplysa köparen om det. Detsamma gäller om säljaren har gett oriktiga uppgifter om fastigheten eller dess egenskaper.

Om det finns ett dolt fel i fastigheten som säljaren inte varit medveten om, är köparen inte berättigad till skadestånd med anledning av felet.

Att häva fastighetsköp och återbetalning av överlåtelseskatt.

Köparen har på grund av ett fel i fastigheten rätt till ett prisavdrag, eller om felet är väsentligt, rätt att häva köpet.

Om ett fastighetsköp hävs på grund av ett väsentligt fel, har köparen rätt att efter ansökan få tillbaka en redan betald överlåtelseskatt.

Ett frivilligt upphävande av köpet innebär inte alltid att man får tillbaka en överlåtelseskatt som redan betalts till skattemyndigheten. Skattemyndigheten tar ställning till om det skulle ha funnits förutsättningar för att häva köpet vid en rättslig prövning.

Frågan om huruvida domstolen skulle ha hävt köpet, om den part som åberopat ett villkor eller avtalsbrott skulle ha väckt talan, är det som styr skattemyndighetens syn på saken. Därför ska man till skattemyndigheten lämna bevis som stöder upphävandet av avtalet på samma sätt som om ärendet skulle ha behandlats vid tingsrätten.

Faktorer som ska övervägas, såsom om köpobjektet avviker från det som köparen har haft rätt att förutsätta: är avvikelsen väsentlig; har köparen försummat sin granskningsplikt och har köparen reklamerat det fel som upptäckts inom skälig tid. Fel ska utredas med hjälp av en granskningsrapport som utförs av en expert i byggnadsgranskning.

Var inte ensam om dina problem!

Vår viktigaste uppgift är att reda ut problem som beror på fel i fastigheter och komma fram till en lösning som är tillfredsställande för bägge parter i tvisten. Om vi inte lyckas komma fram till en kompromiss och ärendet tas till domstol, står vi till tjänst med all vår erfarenhet och sakkunskap.

Vi betjänar våra kunder främst i Egentliga Finland och Nyland, från Åbo till Helsingfors, men vid behov betjänar vi klienter även på andra orter. Vi kan alltid behändigt ta oss till plats och ställe för att bedöma problemens omfattning och betydelse.

Kontakta oss eller besök vår byrå. Det första besöket är kostnadsfritt och förpliktar inte till något.

Mer information om fel i fastighet

I vår aktuella blogg finns det mycket information om fel i fastigheter och hur dessa kan utredas.

Se rättsfallen

rakennusvirheet