Tunnista sisäilmaongelma ja virheet asuntokaupassa ennen kiinteistökauppaa


Mikäli epäilet asunnossasi rakennusvirhettä, sisäilmaongelmaa kuten homeongelmaa tai lattiasienivahinkoa - asuitpa uudessa tai vanhassa talossa - ota yhteyttä tilanteesi arviointia varten.

Yhteydenotto on maksuton eikä sitouta mihinkään.

Sisilmaongelma voi yllättää uusissa ja vanhoissa kiinteistöissä

Asuntokauppa on usein ihmisen yksi suurimmista hankinnoista. Siksi siihen kannattaa valmistautua mahdollisimman hyvin, koska myös unelma-asunnossa voi joskus muutaman kuukauden asumisen jälkeen paljastua virheitä, jotka olisi ollut hyvä havaita ennen kaupan tekoa.

Sisäilmaongelma voi yllättää niin vanhoissa kuin uusissakin asunnoissa ja kiinteistöissä. Vanhoissa rakennuksissa home- ja sisäilmaongelmat kasautuvat etenkin ala- ja yläpohjan rakenteisiin, uusissa taloissa sisäilmaongelmia saattaa aiheuttaa rakennusaikainen kosteus.

Oikeuskäytännössä ostajalle on annettu selonottovelvollisuus virheistä, jotka kuntotarkastuksessa tai ostajan tekemässä ennakkotarkastuksessa olisi pitänyt havaita.

Selonottovelvollisuutta virheistä, joita ei rakenteita avaamatta voida havaita, ei ostajalla yleensä ole. Kuitenkin ostajalle voi syntyä korostunut selonottovelvollisuus, mikäli kuntotarkastaja oli epäillyt vauriota rakenteissa ja suositellut tämän johdosta lisätutkimuksia tai vaurio on ollut näkyvää (esim. näkyvää kosteutta tai hometta).

Pelkistä yleisluonteisista lisätarkastuskehotuksista ilman vaurioepäilyä ei selonottovelvollisuutta ole yleensä syntynyt.

Tähän artikkeliin tutustumisen jälkeen tiedät, miten sisäilmaongelmia on syytä ostotilanteessa tutkia ja miten niihin voi varautua. Mihin kannattaa asunnon ennakkotarkastuksessa kiinnittää huomiota ja millaista asiantuntijaa käyttää apuna ennakkotarkastuksessa?

Lue näistä seuraavaksi ja vältä vanhan ja uuden talon sisäilmaongelmat.

Rakennuksen ja rakenteiden elinkaari tai tekninen käyttöikä - eroavuuksia

Jokaisella rakennuksella ja sen osalla on elinkaarensa, jonka jälkeen rakenne on korjattava tai uusittava. Kuntotarkastusraporttien liitetaulukot eri rakenneosien teknisestä käyttöiästä eivät kuitenkaan suoraan kerro rakenteen elinkaaresta. Esimerkiksi 1800-luvun kartanoiden hirsirakenteet ovat ylittäneet teknisen käyttöikänsä aikaa sitten vaikka elinkaarta saattaa olla runsaastikin vielä jäljellä.

Usein kiinteistön reklamaation virheväitteeseen vastataan myyjän taholta väitteellä rakennuksen tai sen rakenteen elinkaaren täyttymisestä, koska rakenne on ylittänyt teknisen käyttöikänsä.

Tällainen väite on virheellinen.

Teknisellä käyttöiällä tarkoitetaan rakenteen teknistä ikää, jonka jälkeen on syytä varautua rakenteen uusimiseen. Esimerkiksi salaojien tekninen käyttöikä on noin 50 vuotta. Rakenteen elinkaaresta se ei niinkään kerro.

Muutenhan jo 70-80 luvulla rakennettujen kiinteistöjen kohdalla voitaisiin menestyksekkäästi väittää, että koska rakenteet ovat saavuttaneet teknisen käyttöikänsä, virheisiinkään ei voida enää vedota teknisen käyttöiän täyttymisen myötä (puhumattakaan 1800-1900 luvun kartanoista).

Tehdyt peruskorjaukset pidentävät oletusta rakenteen hyvästä kunnosta kauppatilanteessa. Vanhat hirsirakenteet voivat olla täysin kunnossa, vaikka niiden tekninen käyttöikä olisi ajat sitten ollut ylittynyt. Vastaavasti voi vastaan tulla melkein uusia elementtirakenteita, joilla olisi laskennallisesti pitkälti teknistä käyttöikää jäljellä, mutta ovat vaurioituneet ja tosiasiassa elinkaarensa loppupäässä.

On turha vedota, että kohde olisi elinkaarensa loppupäässä, myös jos talosta maksettu kauppahinta kertoo toista.

Myyjä vastaa virheellisen rakenteen korjauksesta  - ostaja tasonparannuksesta

Elinkaaren käsitteestä täytyy pitää erillään tasonparannus, jonka asunnon ostaja saa esimerkiksi kylpyhuoneremontin jälkeen nykyaikaisista, uusista pintamateriaaleista. Vaikka asuntokaupassa  olisi virhe, josta myyjä vastaa, ostajan ei kuitenkaan pidä saada perusteetonta etua myyjän kustannuksella uusista rakenteista.

Ei olisi kohtuullista, että myyjä joutuisi kustantamaan esimerkiksi 80-luvun pesutilojen päivityksen 2010-luvun kylpylätiloiksi. Myyjän vastuu rajoittuu kaupantekohetken laatutasoon.

Kohtuullista onkin, että ostaja vastaa vanhojen rakenteiden uusimisesta aiheutuvasta tasoparannuksesta ja rakenteen käyttöiän pidentymisestä. Toisaalta korkein oikeus on myös linjannut, ettei tasonparannusta yleensä synny sellaisten rakenteiden osalta, joita ei normaalisti jouduta rakenteen elinkaaren aikana uusimaan.

Lue lisää myyjän vastuusta sisäilmaongelman aiheuttavasta terveyshaitasta.

Sisäilmaongelmien aiheuttajat

Yleensä sisäilmaongelmat ovat kosteusvaurioiden aiheuttamia, joissa on usein taustalla rakennusvirhe.

Kun asunnosta otettuja ilma- tai rakennenäytteitä tutkitaan, löytyy usein toksisia, hermomyrkkyjä tuottavia mikrobilajeja. Sisäilmaongelman syyksi voivat myös paljastua lattialaatan ja sokkelin väliset ilmavuodot, joista alapohjan mikrobipitoista ilmaa pääsee huoneilmaan. Rakenteita ei ole tarpeeksi hyvin eristetty ja alapohjaan on jätetty rakennusaikaista jätettä.

Homeet ja mikrobit voivat aiheuttaa terveydensuojelulain mukaista terveyshaittaa silloin, kun vaurioituneesta rakenteesta on ilmayhteys asuintiloihin. Jos ilmayhteyttä ei ole, terveyshaittaakaan ei yleensä synny.

Terveyshaitan tutkiminen on laissa määrätty terveystarkastajalle, mutta käytännössä kiinteistön ostaja tilaa rakennusterveysasiantuntijan tai muun asiantuntijan tutkimaan kaupan kohteen. Rakennusterveysasiantuntija tutkii vaurioituneeksi epäillyt rakenteet pääasiassa materiaalinäyttein ja antaa lausunnon, jonka perusteella terveystarkastaja voi antaa omistajalle määräyksen poistaa terveyshaitta, jopa määrätä asunto tai kiinteistö asumiskieltoon.

Ostajan on vedottava laatuvirheeseen pääsääntöisesti viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Mikäli talon on myynyt rakennusliike tai elinkeinonharjoittaja, muillakin on mahdollisuus kohtuullisessa ajassa vedota rakennusvirheeseen.

Sisäilmaongelmat ja oireet

Homevaurio, homesieni tai lattiasieni voivat piiloutua rakenteisiin. Kodin asukkaat ovat kertoneet selittämättömistä terveyshaitoista: astmaa, allergiaa, atooppista ihottumaa, hengenahdistusta, toistuvia poskiontelotulehduksia, voimattomuuden tunnetta ja väsymystä, silmien kirvelyä... oireita on lukematon määrä ja ne voivat viitata sisäilmaongelmiin ja homeongelmiin.

Muita huonon sisäilman aiheuttamia terveysvaikutuksia ovat muun muassa:

  • erilaiset allergiaoireet,
  • silmien, nenän, kurkun tai nielun ärsytysoireet,
  • nenän kuivuus tukkoisuus tai nuha,
  • päänsärky ja pahoinvointi, sekä
  • väsymys.

Homeet voivat aiheuttaa terveyshaittaa, kuten hengitystieinfektioita, allergista nuhaa, astmaa ja silmän sidekalvontulehduksen. Vaikeimmissa tapauksissa jopa keuhkosyöpää, homepölykeuhkon tai muun keuhkosairauden. Sisäilmaongelman lisäksi merkittäviä homeiden aiheuttamia terveyshaittoja ovat pistävät tai maakellarimaiset hajut, jotka tarttuvat vaatteisiin ja huonekaluihin.

Sisäilmaongelmaa ei aina haista homekoirakaan

Vaurioituneissa rakenteissa kasvavat homeet ja mikrobit aiheuttavat usein hajua, joka voi haista maakellarimaiselta tai pistävältä tai jotakin tältä väliltä. Sisäilmaongelmien aiheuttajat, kuten homeet, eivät kuitenkaan ole koko ajan aktiivisia, jolloin tehdystä kuntotarkastuksesta tai homekoiran käynnistä huolimatta home alkaa haista vasta jonkin ajan kuluttua asuntoon muutosta.

Miten varautua sisäilmaongelmaan ja asuntokaupan virheisiin ennen kauppaa?

Poikkeuksetta lähes aina ostaja ja myyjä tilaavat kuntotarkastuksen ennen kiinteistökauppaa. Kuntotarkastus suoritetaan rakenteita avaamatta ja vain vaurioita epäiltäessä otetaan rakenteista mikrobinäytteitä. Tavalliseen kuntotarkastukseen tämä ei kuitenkaan kuulu vaan monessa tapauksessa kuntotarkastettava kohde saa melko puhtaat paperit, jotta kauppa saadaan tehtyä.

Kauppakirjaan voidaan kuitenkin lisätä varaumia sellaisten rakenteiden osalta, joissa on vaurioepäily ja myyjä haluaa tältä osin rajoittaa vastuutaan.

Kuntotarkastuksesta huolimatta kaupan jälkeen voi paljastua huomattavia kosteus- ja homeongelmia, jotka saattavat johtaa pahimmillaan kaupan purkuun tai mittaviin hinnanalennuksiin.

Miten tältä olisi voitu välttyä?

Koska ennen kauppaa tehtävässä kuntotarkastuksessa ei tehdä rakenneavauksia kuin harvoin ja vasta selvissä vaurioepäilyissä, ostajan kannattaa käyttää apunaan kohdetta tarkastaessaan kokenutta rakennusterveysasiantuntijaa ja vaatia tarkempia tutkimuksia (rakenneavauksia, materiaalinäytteitä) silloin, kun asiantuntija epäilee vauriota rakenteessa.

Rakenteita avaamatta tehtävää perinteistä kuntotarkastusta emme suosittele vähänkään vaativimmissa kohteissa. On täysin arpapeliä, löytyykö rakenteita avaamatta mitään viitteitä sisällä muhivista vaurioista, homeista ja mikrobeista, jotka aiheuttavat sisäilmaongelman.

Maamme oikeusasteet saavat vuosittain lukuisia uusia tapauksia käsiteltäväkseen, joissa on tehty ennen kauppaa perinteinen kuntotarkastus mutta kaupan jälkeen todettu vakava home- tai mikrobivaurio ja sisäilmaongelma.

Jos olet tekemässä kiinteistökauppaa, ota meihin yhteyttä ja vältät sisäilmaongelmat kotona ja työpaikalla.

Saat Kiinteistölakimiehen kautta tilattua pätevän rakennusterveysasiantuntijan avuksesi kaupankohteen tarkastukseen, ja voit välttyä monilta harmeilta kaupan jälkeen.

Ota yhteyttä

Kosteusvaurio on terveyshaitta

Jos asunnosta löytyy kosteusvaurioita, on niiden syyt heti selvitettävä ja korjattava. Korjaamaton kosteusvaurio on Terveydensuojelulain tarkoittama terveyshaitta, jonka johdosta kiinteistön tai asunnon omistajan on ryhdyttävä toimenpiteisiin vaurion korjaamiseksi. Korjaamattomat kosteusvauriot voivat aiheuttaa mikrobien ja homeiden kasvua rakenteissa ja aiheuttaa sisäilmaongelman.

sisäilmaongelma on havaittu, joten käynnissä on näytteenotto