Kaupunki velvoitettiin lunastamaan kiinteistö rakentamisen estymisen vuoksi

Maaoikeuden tuomiossa 17/6363 Espoon kaupunki velvoitettiin Maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n perusteella lunastamaan kiinteistö, jota ei uuden yleiskaavan määräysten vuoksi voida käyttää rakentamiseen alkuperäisen käyttötarkoituksen mukaisesti, kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla.

Maan kohtuullista hyötyä tuottavan käytön voidaan katsoa estyvän esimerkiksi tilanteessa, jossa kaavan sallima maankäyttö ei ole taloudellisesti kohtuullisessa suhteessa siihen arvoon, joka maalla oli ennen kyseistä kaavaa. Tämän on katsottava vastaavan myös voimassa olevan maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n tarkoitusta. Yleiskaavasta voi siten aiheutua muunkinlainen kohtuullisen hyödyn tuottavan käytön estyminen, josta voi seurata lunastus- tai korvausvelvollisuus.

Tapauksessa Espoon pohjoisosien yleiskaava esti tilan käyttämisen rakennustarkoitukseen. Maaoikeuden mukaan tällaista rajoitusta alueella ei ennen yleiskaavaa ollut. ”Ennen nyt voimassa olevaa yleiskaavaa tilalla  on ollut vähintäänkin odotusarvoa, joka on voinut perustua odotuksiin siitä, että ainakin osa tilan alueesta tulee tulevassa asemakaavassa osoitetuksi rakennusmaaksi. Tällaisia odotuksia on voinut pitää perusteltuna muun muassa jo lähialueelle muodostuneen taajahkon asutuksen sekä alueella yksityiskohtaisen kaavan laatimista varten voimassa olleiden rakennuskieltojen vuoksi. Kun tila on yleiskaavassa tullut osoitetuksi olemassa olevien asutusalueiden nykyistä maankäyttöä vastaavien kyläalueiden väliseksi kapeaksi yleiseen virkistys-, ulkoilu- ja urheilukäyttöön varatuksi virkistysalueeksi, mahdollisuus tilan tulemisesta asemakaavoitetuksi ovat käyneet vähäisiksi.”

Lunastusta vaatineen maanomistajan mukaan hänen kiinteistöään ei ole yleiskaavan mukaisena virkistysalueena mahdollista käyttää yksityisesti kohtuullisen taloudellisen tuloksen takaavalla tavalla, sillä yleiskaavan mukainen virkistyskäyttö on tarkoitettu yleiseksi, lähinnä rakentamattoman viher- ja ulkoiluyhteyden muodostamiseksi olemassa olevien asutusalueiden väliin. Tilanne tältä osin on hyvin samankaltainen kuin asemakaavan mukaisilla virkistysalueilla. Mahdollisuus maankäytön tehostumiseen perustuvien odotusten toteutumiseen on lähes kokonaan poistunut. Nykyisellään tilan käyttömahdollisuus jää lähes olemattomaksi. Tila on kylläkin metsätalousmaata, mutta näin pienen, alle 0,3 ha suuruisen alueen puitteissa metsätalouden harjoittaminen taloudellisesti tarkoituksenmukaisella tavalla ei ole mahdollista. Jo odotusarvon menettämisen vuoksi tilaa ei voi käyttää taloudellisesti niin, että sen arvo olisi kohtuullisessa suhteessa aiemmin vallinneeseen odotusarvoon. Omistaja ei siis voi yleiskaavan virkistysaluevarauksen vuoksi käyttää tilaansa kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla.

Kiinteistö on voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettu virkistysalueeksi, jolla yksityinen rakennustoiminta ei ole sallittua. Virkistysalueella on voimassa rakentamisrajoitus, jonka vuoksi Espoon kaupungilla on muiden edellytysten täyttyessä maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n tarkoittama lunastus- tai korvausvelvollisuus.

Tilan  omistaja voi käyttää tilaansa nykyisin vain erittäin vähän tuottavalla tavalla metsätalouteen. Tällaisen maankäytön taloudellinen arvo jää hyvin alhaiseksi verrattuna siihen arvoon, joka tilalla on ennen yleiskaavaa ollut. Asiassa ei ole esitetty, että yleiskaavasta olisi koitunut tilan yleiskaavan voimaantulon aikaiselle tai nykyiselle omistajalle hyötyä. Näin myös muut maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n mukaiset edellytykset lunastus- tai korvausvelvollisuuden olemassaololle täyttyvät.

Maanomistajan hakemus saada poikkeus rakentamisrajoituksesta on lainvoimaisesti hylätty toimituksen kestäessä, joten mahdollinen lunastus- tai korvausvelvollisuus on maankäyttö- ja rakennuslain 102 §:n mukaisesti tullut voimaan, eikä ollut Espoon kaupungin esittämällä tavalla vanhentunut.

Espoon kaupunki oli velvollinen lunastamaan tilan S. tai suorittamaan yleiskaavan mukaisesta käytön rajoituksesta korvauksen sekä korvaamaan oikeudenkäyntikulut.