Kiinteistönvälittäjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus putkiremontista asuntokaupassa

Kiinteistönvälittäjä on vastuussa tiedoista, jotka välitysliike saa välitystehtävää suoritettaessaan. Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2009:81 välitysliike velvoitettiin suorittamaan asunnon ostajalle 10 000 euroa korkoineen vahingosta, joka ostajalle oli aiheutunut yhtiössä tehdystä putkiremosta.

Kaupantekohetkellä putkiremontista ei oltu tehty päätöstä eikä remontista ollut päätöstä taikka muuta varmuutta eikä mainintaa isännöitsijäntodistuksessa. putkiremontista ei ollut vielä ollut päätöstä tai muuta varmuutta. Koska isännöitsijällä ei ollut ollut velvollisuutta sisällyttää putkiremonttia isännöitsijäntodistukseen, välittäjää ei voitu asettaa vastuuseen siitä, ettei putkiremonttia koskeva tieto sisältynyt myyntiesitteeseen. Välittäjä oli kertonut kysyneensä asiasta isännöitsijältä, eikä välitysliikkeen edustajalta voitu edellyttää tämän pitemmälle menevää selonottovelvollisuutta.

Käräjäoikeus totesi olevan itsestään selvää, että mahdollinen tulossa oleva putkiremontti vaikutti ostajaehdokkaan kauppaa koskevaan päätöksentekoon. Välittäjän ei kuitenkaan voitu katsoa itsekään tienneen, että yhtiöön oli tulossa putkiremontti. Tämän tiedon puuttuessa välittäjän laiminlyöntinä ei voitu pitää sitä, ettei hän ollut kertonut ostajalle, että taloyhtiöön olisi tulossa putkiremontti.

Käräjäoikeus piti kuitenkin selvitettynä, että välittäjä oli ilmoittanut ostajalle, ettei yhtiöön ollut tulossa remonttia, ja näin ollen antanut hänelle virheellisen tiedon.

Ostajan oma selonottovelvollisuus ei voinut olla välitysliikkeen velvollisuutta laajempi, eikä siten voitu vaatia, että ostaja olisi ottanut itse selvää putkien tarkemmasta kunnosta. Kysymyksessä oli ollut välitysliikkeen virheellinen menettely, josta aiheutuvasta vahingosta välitysliike oli vastuussa asunnon ostajalle. Käräjäoikeus arvioi ostajalle odottamattoman aikaisin toteutuneesta putkiremontista aiheutuneen vahingon määräksi 10 000 euroa.

Välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot

Kiinteistönvälitysliikkeen edustajalla oli velvollisuus ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle tutkimuksessa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä. 

Kerrostalossa oli tehty vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimus, jossa oli todettu, että kylmävesiputket ja viemäriputkistot olivat välttävässä kunnossa ja että niiden uusiminen oli tarpeen 4 – 6 vuoden kuluessa.

Välitysliikkeen käytössä olleesta isännöitsijäntodistuksesta liitteineen on ilmennyt, että kuntotutkimus oli tehty ja sen suorittamisvuosi. Tutkimuksesta on ollut maininta myös välitysliikkeen laatimassa huoneiston myyntiesitteessä. Isännöitsijäntodistuksesta tai esitteestä ei ollut kuitenkaan ilmennyt tutkimuksen tarkempi sisältö eikä siinä tehdyt havainnot ja johtopäätökset. Ostaja oli huoneistoa esiteltäessä erikseen tiedustellut välitysliikkeen edustajalta mahdollisesta putkiremontista, mutta ei ollut siinäkään yhteydessä saanut edustajalta tietoa kuntotutkimuksessa todetuista seikoista. Putkiremontti yhtiön talossa oli teetetty sen jälkeen, kun asia oli ollut käsiteltävänä yhtiökokouksissa vuonna 2004 ja siitä oli siellä tehty päätös vuonna 2005.

Asiassa on kysymys siitä, onko välitysliikkeellä välitystehtävän perusteella ollut selonottovelvollisuus kuntotutkimuksen sisällöstä sekä tiedonantovelvollisuus ostajalle tutkimuksesta ilmi käyvästä putkistojen uusimistarpeesta, ja syntyykö välitysliikkeelle korvausvastuu, jos se on laiminlyönyt velvoitteensa mainituilta osin.

Välitysliike vastuussa antamastaan virheellisestä tiedosta 

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että sen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Kuten edeltä ilmenee, välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asuintalon putkiston uusimisesta voi aiheutua asunnon omistajalle merkittäviäkin kustannuksia ja että tällainen työ voi suorittamisaikanaan vähentää olennaisestikin asumisviihtyvyyttä. On selvää, että jo riski kyseisenlaisen hankkeen toteutumisesta lähitulevaisuudessa on seikka, jonka välittäjä tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Tässä tapauksessa välitysliikkeen edustaja on isännöitsijäntodistuksessa olevan maininnan perusteella tullut tietämään, että asunto-osakeyhtiössä oli tehty putkistojen kuntotutkimus. Hän olikin sen johdosta ollut yhteydessä asunto-osakeyhtiön isännöitsijään. 

Asiassa on jäänyt luotettavasti selvittämättä, mitä tietoja edustaja oli saanut isännöitsijältä tiedustelunsa johdosta. Riidatonta kuitenkin on, ettei välitysliikkeen edustaja ollut tutustunut kuntotutkimuksesta laadittuun asiakirjaan eikä hän siten ole voinut ilmoittaa ostajalle tutkimuksesta ilmeneviä tietoja talon putkistojen kunnosta ja korjaustarpeesta.

Korkein oikeus totesi, että yleensä asunto-osakeyhtiön teettämästä kuntotutkimuksesta ilmenee tietoja, jotka ovat olennaisia talossa olevien asuntojen kunnon ja korjaustarpeiden sekä korjausten toteutumisen todennäköisyyden arvioimisen kannalta. Sen vuoksi on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä saatuaan tietää tehdystä kuntotutkimuksesta tutustuu sen sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus ei olisi vielä johtanut asunto-osakeyhtiössä toimenpiteisiin. Jollei välittäjän olisi mahdollista saada kuntotutkimusta käyttöönsä, välittäjän on välityslain 11 §:n mukaisesti ilmoitettava ostajalle tietojen puutteellisuudesta, jolloin lisätietoja haluavat voisivat itse hankkia omaa päätöksentekoaan varten tarpeelliseksi katsomansa lisäselvitykset kohteen kunnosta. Kun välitysliike ei ole näin menetellyt, se on laiminlyönyt hankkia ja antaa ostajalle riittävät tiedot kaupan päättämiseen vaikuttavista seikoista. Välitysliikkeen suorituksessa on siten virhe, joka perustaa sille korvausvastuun virheellisellä menettelyllä aiheutetusta vahingosta.Välittäjällä tiedonantovelvollisuus ostajalle seikoista, joista on saanut tiedon

Vahingonkorvauksen määrässä huomioitiin putkistojen korjaustarve 

Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Välitysliike on korvausvastuunsa kiistämisen perusteeksi vedonnut asuntokaupan jälkeen putkiremonttiin kuluneeseen aikaan sekä siihen, että ostajan on joka tapauksessa rakennuksen ikä huomioon ottaen tullut varautua putkiremontin toteutumiseen lähitulevaisuudessa.

Korkein oikeus toteaa, että puheena oleva kerrostalo on rakennettu vuonna 1961 ja se on siten ollut kaupanteon aikaan 41 vuotta vanha. Tämän ostaja on asuntokaupan tehdessään tiennyt. Päätös putkistojen uusimisesta on asunto-osakeyhtiössä tehty vasta noin kaksi ja puoli vuotta sanotun kaupan jälkeen.

Korkein oikeus katsoo, että rakennuksen ikään nähden on sinänsä ollut odotettavissa, että putkistojen uusiminen tulee ennen pitkää asuntokaupan jälkeen tehtäväksi. Välitysliikkeen laatimassa myyntiesitteessä on mainittu taloyhtiössä vuonna 1999 tehdystä kuntotutkimuksesta, mutta siinä ei ole tuotu mitenkään esiin sitä, että lähitulevaisuuteen ajoittuvaa korjaustarvetta olisi havaittu. Tällaista tietoa ostaja ei ole saanut myöskään tiedusteltuaan välittäjältä erikseen putkiremontin tarpeesta. Ostaja on siten perustellusti voinut jäädä siihen käsitykseen, ettei talossa olisi ajankohtaista putkiston uusimistarvetta. Tähän nähden Korkein oikeus katsoo, että putkistojen uusiminen on toteutunut aiemmin kuin ostajalla on välittäjän toiminnan perusteella ollut aihetta olettaa.

Tämä puhuu välitysliikkeen korvausvastuun puolesta. Korkein oikeus toteaa, että putkiremonttiin on asunto-osakeyhtiössä ryhdytty sen ajanjakson puitteissa, jota kuntotutkimuksessa oli suositeltu. Ottaen huomioon tämä myöskään ajan kuluminen asuntokaupan ja putkistojen uusimisen välillä ei anna aihetta arvioida välitysliikkeen vastuuta toisin.

Edellä lausutuilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että välitysliike on korvausvastuussa virheellisestä menettelystään välitystehtävän suorittamisessa. Ostajan korvausvaatimuksen huomioon ottaen Korkein oikeus pitää käräjäoikeuden tuomitsemaa 10 000 euron määrää kohtuullisena korvauksena ostajalle aiheutuneesta vahingosta.

Ostajan voitava luottaa isännöitsijantodistuksen tietoihin

Välitysliikkeen hankkimassa isännöitsijäntodistuksesta ilmeni, että kuntotutkimus oli tehty ja sen suorittamisvuosi. Tutkimuksesta on ollut maininta myös välitysliikkeen laatimassa huoneiston myyntiesitteessä. Isännöitsijäntodistuksesta tai esitteestä ei ollut kuitenkaan ilmennyt tutkimuksen tarkempi sisältö eikä siinä tehdyt havainnot ja johtopäätökset. Noin kaksi ja puoli vuotta osakekaupan jälkeen talossa tehtiin putkiremontti, josta johtuen uusi omistaja vaati myyjältä korvauksia.

Oliko välitysliikkeellä selonottovelvollisuus kuntotutkimuksen sisällöstä sekä tiedonantovelvollisuus ostajalle tutkimuksesta ilmi käyvästä putkistojen uusimistarpeesta?

Välitysliikkeen velvollisuuksiin tässä ja vastaavissa muissakin tapauksissa kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asuintalon putkiston uusimisesta voi aiheutua asunnon omistajalle merkittäviä kustannuksia ja että tällainen työ voi suorittamisaikanaan vähentää olennaisesti asumisviihtyvyyttä. Riski tällaisen hankkeen toteutumisesta lähitulevaisuudessa on seikka, jonka välittäjä tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Koska välitysliikkeen edustaja oli isännöitsijäntodistuksessa olevan maininnan perusteella tullut tietoiseksi tehdystä putkistojen kuntotutkimuksesta, on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä tutustuu sen sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus ei olisi vielä johtanut asunto-osakeyhtiössä toimenpiteisiin.

Jollei välittäjän olisi mahdollista saada kuntotutkimusta käyttöönsä, välittäjän on välityslain 11 §:n mukaisesti ilmoitettava ostajalle tietojen puutteellisuudesta, jolloin lisätietoja haluavat voisivat itse hankkia omaa päätöksentekoaan varten tarpeelliseksi katsomansa lisäselvitykset kohteen kunnosta. Kun välitysliike ei ole näin menetellyt, välitysliikkeen suorituksessa oli virhe, joka aiheutti sille korvausvastuun syntyneestä vahingosta.