Koronaa koskeva ehto kauppakirjassa ja vaikutus asunnon hallinnan siirtymiseen

Toimistollemme tulleessa toimeksiannossa kiinteistön kauppakirjan vakiopohjaan oli lisätty välittäjän toimesta koronaa koskeva ehto kiinteistön hallinnan siirtymisestä koronan aiheuttamassa poikkeustilanteessa. Ohessa kauppakirjan omistusoikeuden ja hallintaoikeuden siirtymistä koskevat ehtokohdat:

Omistusoikeuden siirtyminen

Omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle kaupantekohetkellä.

Hallintaoikeuden siirtyminen

Hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle viimeistään 1.7.2020. Mikäli hallintaoikeuden luovutus ostajalle viivästyy myyjästä johtuvasta syystä, maksaa myyjä ostajalle viivästyksestä johtuvana korvauksena 8 000,00 euroa ja sen lisäksi 1 000,00 euroa kultakin alkavalta viivästysviikolta 2.7.2020 lukien kaupan kohteen vapautumispäivään asti.

Ostaja on tietoinen, että mikäli kaupan kohteen hallinnan luovutus viivästyy koronavirukseen liittyvien viranomaismääräysten tai -ohjeistusten vuoksi, kyseessä ei ole myyjän suoritusvirhe ja ostaja ei tällöin ole oikeutettu korvauksiin hallinnan luovutuksen viivästymisen vuoksi. Em. suoritusvirheellä tarkoitetaan esim. viranomaisen määräämää ulkonaliikkumiskieltoa tai koronaviruksesta aiheutuvaa karanteenia.

Kaupan kohteesta aiheutuvat kustannukset

Myyjä vastaa kaikista kaupan kohteeseen kohdistuvista veroista ja muista julkisoikeudellisista maksuista hallintaoikeuden siirtymispäivään asti. Tämän jälkeiseltä ajalta niistä vastaa ostaja. Vuodelta 2020 määrättävästä kiinteistöverosta vastaa myyjä ja ostaja puoliksi.

Myyjä vastaa kaupan kohteen hoito- ja ylläpitokustannuksista hallintaoikeuden siirtymispäivään asti, minkä jälkeen niistä vastaa ostaja.

Harkittavaksemme tuli, mitä tapahtuu, jos myyjä vetoaa karanteenimääräyksiin eikä muuta kiinteistöltä? 

Toisaalta tuli miettiä, miten ongelmat voitaisiin välttää

Ratkaisimme ongelman seuraavasti

Totesimme asiakkaalle, että koronaan perustuva hallinnan luovutusklausuuli kaipaa tarkennusta. Se on tosin hankala tehdä, kun tulevasta tautitilanteesta ja viranomaismääräyksistä ei tiedetä.

Kauppakirjan teksti sellaisenaan tarkoittaa, että hallinnan luovutuksesta ei muodostu perustetta purkaa kauppa ja että myyjät saavat edelleen asua kiinteistössä ilman sopimussakkoa tai viikkokorvausta niin kauan kuin on kysymys koronasta. Pitemmän päälle tuo jälkimmäinen muodostuu ongelmaksi. 

Kauppakirjan ehto koronan suhteen on hyvin laaja ja sanoo, että kaikki tautiin liittyvät rajoitukset otetaan huomioon ja olennaisimmat rajoitukset otetaan esille esimerkkeinä.Jos myyjät eivät pääse muuttamaan uuteen asuntoonsa tai eivät halua viedä huonekalujaan kesämökille, heille tulee kiusaus asua myymässään asunnossa, jossa voi olla juoksevien kulujen maksamista vastaan. 

Omistajana ostaja vakuuttaa kiinteistön, huolehtii korjauksista jotka ei ole hoitokuluja, ja maksa kiinteistöveron. Hän ei kuitenkaan huoneistoa hallintaansa ja maksaa oman asumisensa kulut. Kauppakirja ei anna mitään ajallista takarajaa tilanteelle.

Jossakin vaiheessa asumisen pitää muuttua maksulliseksi, jotta myyjillä on motivaatiota muuttaa

Jos korvausta asumisesta sanoo kauppakirjassa vuokraksi, se tuo mukanaan huoneenvuokrasuhteen kaikki säännöt ja verottaja verottaa tulona. Jos sitä sanotaan korvaukseksi asumisedusta, ollaan kyllä Maakaaren termeissä ja kysymys on yhden laatuisesta vahingonkorvauksesta, mutta verottaja todennäköisesti edelleen verottaa.

Viimeinen vaihtoehto on sopia päiväkohtaisesta alennetusta sopimussakosta ja se on paras vaihtoehto verotuksen kannalta. 

Koronan varalta tehdyistä sopimusehdoista ei ole vielä tiedossani yhtään verottajan ratkaisua. Tavallista sopimussakkoa ei kuitenkaan veroteta, joten sen termin toistaminen on varminta. Verotuksen suhteen on kuitenkin seurattava tilannetta. 

Verottajalla on nettisivuillaan ohje Omaisuuteen kohdistuvat vahingon- ja vakuutuskorvaukset ja asiasta on olemassa KHO:n tapausta KHO 2015:169. Verottajan periaate on, että tuloa korvaava sopimussakko verotetaan. 

Vahingonkorvauksia ja vahingonkorvauksiin verrattavia korvauksia voi olla mahdollista saada ilman veroa, mutta rajaviiva on ohut.

Jos törmäät kaupassa koronaklausuuliin tai olet ostamassa tai myymässä asuntoa tai kiinteistöä ja haluat laatia tai tarkastaa kauppakirjan kiinteistöoikeuden asiantuntijalla, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen! Palvelemme kaikissa asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvissä asioissa asiakirjojen laadinnasta kaupan jälkeisiin kiinteistön virheisiin.