Kuntotarkastuksessa havaitut virheet ja vastuunrajoitukset asunto- ja kiinteistökaupassa

Kiinteistökauppaa sääntelevän maakaaren mukaan kiinteistön ostaja ei saa kaupan jälkeen vedota virheisiin, jotka ostaja olisi voinut havaita ennen kaupan tekemistä tai joista hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Asuntokaupassa ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. 

Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Yleensä kiinteistön tai asunnon kunto tutkitaan ennen kauppaa tehdyssä kiinteistö- tai asuntokaupan kuntotarkastuksessa. Kuntotarkastuksia suorittavat monet yritykset ja kuntotarkastuksien taso vaihtelee.

Hieman kärjistäen voi todeta, että suurin osa kiinteistöjuristin työstä johtuu huonosti tehdyistä kuntotarkastuksista.

Mikäli asunnossa tai kiinteistössä havaitaan kaupan jälkeen laatuvirhe, esim. homeisia tai kosteusvaurioituneita rakenteita, virheen laadun ja korjauskustannusten määrän ohella tulee selvitettäväksi myyjän tietoisuus virheestä.

Jos myyjä tiesi virheestä, hänen korvattavakseen tulevat usein hinnanalennuksen lisäksi ostajan vahingot, kuten sijaisasumisen kustannukset remontin ajalta. Jos myyjä ei tiennyt virheestä, myyjä vastaa vain salaisen virheen johdosta laskettavasta hinnanalennuksesta: myyntihinta lasketaan vastaamaan hintaa, joka asunnosta tai kiinteistöstä olisi maksettu, mikäli virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus kaupan purkuun. Tällöin palautettavaksi tulee asunnon maksettu kauppahinta.

Kuntotarkastuksen vaikutus ostajan tietoisuuteen ei ole aina selvä. Usein kuntotarkastuksissa luetellaan riskirakenteita, jotka eivät kuitenkaan tarkoita, että rakenne olisi jo vaurioitunut. Kauppakirjassa voidaan sulkea myyjän vastuu vaurioituneen rakenteen osalta, mutta vastuunrajoituksen pitää olla yksilöity: esim. todetaan kattorakenteiden ja sen eristeiden vaurioituminen, jonka johdosta kauppahintaa on alennettu katon korjauskustannusten osalta X euroa.

Pelkkä epäilys vauriosta tai todettu riskirakenne ei ole sellainen yksilöity tieto, jonka johdosta myyjä voisi vapautua maakaaren tai asuntokauppalain perusteella vastaamasta myöhemmin todetusta asunnon tai kiinteistön virheestä, jota ei ole havaittu ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa. Ostajan tietoisuus virheestä johtaa siihen, ettei myyjä vastaa virheestä. Asiasta on kuitenkin hyvä mainita kauppakirjassa.