Köpebrevsmall och avtal om besittningsdelning
När man upprättar ett köpebrev för fastighet eller bostad och avtal om besittningsdelning är det viktigt att använda en fastighetsjurist som är specialiserad på upprättande av dokument. Då kan man undvika tvister som rör köpebrev eller besittningsdelningsavtal.
Hur ska ett köpebrev för fastighet upprättas?
Fastighetsköp ska göras skriftligen. Köpebrev ska undertecknas av säljaren och köparen eller av deras ombud. Köpvittnet ska bestyrka köpet i närvaro av samtliga som undertecknar köpebrevet.
Om köpebrevet inte sluts skriftligen eller bestyrkts av köpvittnet är fastighetsköpet inte giltigt. Även ett köpeanbud ska göras skriftligen och bestyrkas av ett köpvittne. I övriga fall är köpeanbudet inte giltigt och till exempel en klausul om avtalsvite som inskrivits i köpeanbudet kan inte åberopas till nackdel för köparen.
I köpebrevet ska alla väsentliga villkor för köpet specificeras. Om säljarens ansvar ska begränsas med en klausul on ansvarsbegränsning, ska de uppgifter som ligger till grund för ansvarsbegränsningen som rör fastighetens skick specificeras noggrant.
Ladda ner en köpebrevsmall här (.doc)
Av fastighetens köpebrev ska åtminstone följande uppgifter framgå:
- Köpets parter, personbeteckning eller FO-nummer, adresser
- Köpobjekt, fastighetsbeteckning eller, om ett outbrutet område utgör köpobjekt, av vilken fastighet det outbrutna området bildas. Köpobjektet kan också utgöra en kvotdel av en fastighet, t.ex. 1/5 av fastigheten.
- Köpesumman och köpesummans betalningsdag
- Ägande- och besittningsrätten är ofta bunden till betalningen av köpesumman, dvs. ”ägande- och besittningsrätt övergår när köpesumman i sin helhet är betald”. Besittningsrätten kan även ges vid köpslutet och äganderätten först efter att köpesumman i sin helhet är betald.
- Inteckningar och panträtter framgår av lagfarts- och gravationsbeviset, servituten av fastighetsregistret. Om det finns en inteckning i fastigheten, ska pantbreven överlåtas till köparen gravationsfria vid köpslutet. De pantbrev som övergår till köparen skrivs in i köpebrevet. I köp som gäller ett outbrutet område ska säljaren döda den fordringsinteckning som fastställs för det outbrutna området. Då ska man till köpslutet åtminstone ha med sig ett samtycke från panträttsinnehavaren om att inteckningar kan dödas.
- Skatter och avgifter som säljaren och köparen ansvarar för under den tid som de äger fastigheten.
Att bekanta sig med köpobjekt
Köparen ska granska köpobjektet. Eventuella fel och brister ska antecknas i köpebrevet. I regel utförs en konditionsgranskning, men fastighetens fel och brister framkommer inte alltid av den. Då kan köparen göra en reklamation efter köpet, om det i fastigheten finns ett fel som påverkar köpesumman.
Genomgång av dokument
Ett lagfarts- och gravationsbevis samt ett fastighetsregisterutdrag ska ges till köparen. Även konditionsgranskningsrapporten ska anges, om ett sådant har upprättats. ”Köparen har tagit del av lagfarts- och gravationsbevisen och uppgifterna i fastighetsregistret samt de planläggningskartor och planbestämmelser som rör köpobjektet och grannfastigheten.” De fel som upptäckts i konditionsgranskningen ska antecknas i köpebrevet. Om man vill begränsa ansvaret för de fel som upptäcks, kan man i köpebrevet skriva in en klausul om ansvarsbegränsning.
Lösöre och byggnader
En förteckning över byggnader och lösöre som övergår i samband med köpet ska utfärdas. Om lösöre har sålts i samband med köpet, ska detta anges separat från köpesumman. Överlåtelseskatt (4 %) betalas bara för fastighetens köpesumma, inte för lösöre.
Anslutningar: De anslutningar för el, vatten och avlopp som övergår till köparen kostnadsfritt antecknas.
Makens/makans samtycke
Makens eller makans samtycke krävs om en bostad som ägs gemensamt av makarna är belägen på fastigheten.
Ansvarsbegränsningar
Om säljarens ansvar ska begränsas med en klausul om ansvarsbegränsning, ska de uppgifter om fastighetens skick som ligger till grund för ansvarsbegränsningen specificeras noggrant. Om du vill begränsa ansvaret för något som upptäcks vid konditionsgranskningen, kan det vara bäst att överlåta saken till sakkunniga och kontakta Fastighetsjuristen.
Ett avtal om fastighetsköp ska alltid upprättas i tre exemplar, ett till köparen, ett till säljaren och det tredje exemplaret till det offentliga köpvittnet. Om en av köpets parter är omyndig, ska ett tillstånd för köpet inhämtas från magistraten.
Vid fastighetsköp och upprättande av andra avtal är det viktigt att säkra dokumentens giltighet hos våra sakkunniga som kan ändra vissa detaljer som krävs i dem.
Lagenliga ansvarsbegränsningsvillkor i ett köpebrev
Köpebrev för en fastighet upprättas ofta av en fastighetsförmedlare på uppdrag av säljaren. I princip försöker säljaren med detta skydda sig själv och begränsa sitt ansvar i fall av eventuella fel i fastigheten.
I ett köpebrev hade ett villkor som finns i stycket nedan antecknats. Före köpet hade man utfört en konditionsgranskning och upptäckt reparationsbehov och eventuella riskkonstruktioner, och att det var sannolikt att det fanns fukt i konstruktionerna. Säljaren ville undvika sitt ansvar och komma överens om en ansvarsbegräsning för dessa eventuella eller sannolika fukt- eller mögelskador.
Köparen fick en granskningsrapport och hade noggrant läst igenom den. Hen var medveten om de fel, skador och brister som angavs i den, och även om att felens omfattning och betydelse enligt rapporten inte i alla hänseenden kunde fastställas utan närmare undersökningar. De faktorer som framkommer i rapporten kan således inte anses bero på fel i köpobjektet när man bedömer säljarens ansvar för köpobjektets skick, utan köparen är den som på egen bekostnad ansvarar för samtliga i granskningsrapporten angivna renoveringsobjekt och renoveringsförslag.
I köpebrevets villkor fanns ett grundläggande fel som man inte alltid tänker på vid köp: Ett liknande villkor begränsar inte säljarens ansvar för eventuella dolda fel, eftersom klausulen inte specificerar några fel. De omständigheter som säljaren inte ansvarar för bör alltid dokumenteras i köpebrevet.
Enligt 2 kap. 9 § i jordabalken som reglerar fastighetsköp sägs det nämligen följande om "Avtalsfrihet”
Säljaren och köparen ska uppfylla sina förpliktelser avtalsenligt, om inte något annat stadgas nedan.
Genom avtal får avvikelse göras från de rättigheter och skyldigheter som säljaren eller köparen har enligt denna lag. De rättigheter som köparen har enligt 17−34 § får begränsas endast genom att det i avtalet preciseras på vilket sätt hans ställning avviker från den lagstadgade.
Om till exempel taket har läckt och takkonstruktionerna har murknat, kan säljaren begränsa sitt ansvar för ett sådant specificerat fel. Man ska även i köpebrevet gärna ange att på grund av felet har X euro dragits av från köpesumman.
Om alla fel inte kan undersökas eller upptäckas i konditionsgranskningen, kan man i händelse av dolda fel komma överens om följande: ”Med tanke på byggnadens ålder kan det finnas fel i den som säljaren inte har kunnat ge information om. Dessa dolda fel och säljarens ansvar för dem regleras i jordabalken.”
Kontakta oss, så kan vi diskutera mer om fastighetsaffärer!
Avtal om besittningsdelning för fastighet
Om man inte kan eller vill dela en tomt, kan tomtens besittning delas genom ett avtal om besittningsdelning. Avtalet om besittningsdelning inskrivs i lagfarts- och inteckningsregistret med främsta företräde före fordringsinteckningar. Om fordringsinteckningar redan hämtats för fastigheten ska inteckningarna dödas för att besittningsdelningsavtalet ska kunna skrivas in med främsta företräde.
I besittningsdelningsavtalet fastställs inga särskilda krav på form eller innehåll. Om ett parhus som byggs på en fastighet eller arrendemark som ägs gemensamt av två parter kan man skriftligen sinsemellan komma överens om besittningsdelningen. I avtalet ska anges avtalsparter och den fastighet som avtalet gäller. Därtill anges på vilket sätt besittningen av fastigheten, byggnader, gården och de kostnader som uppstår ska fördelas.
Besittningsdelningen av en fastighet med gemensamma ägare ska specificeras så entydigt som möjligt, både i avtalet men även i kartbilagan där man tydligt markerar de byggnader och gårdsområden vars besittning delas.
Besittningsavtalet ska dateras och skrivas under av samtliga avtalsparter.
Ladda ner en mall för besittningsdelningsavtal här (.pdf)
I ett besittningsdelningsavtal för fastighet ska åtminstone följande uppgifter framgå:
- Avtalsparter, adresser, kontaktuppgifter
- Avtalsparter
- Avtalsobjekt, fastighetsbeteckning, precisering av besittningsdelning, uppgifter om fastighetsägare eller om uthyrare (om man delar en hyrtomt)
Den andel som avtalsparterna delar i besittningen av tomten - Grunden för avtalet och dess syfte
Syftet med avtalet är att dela tomtens besittning. Avtalet fastställer även avtalsparterna ansvar för service, underhåll, byggande inom fastigheten m.m. - Tomtens besittnings- och nyttjanderätt
- Omfattningen av avtalsparternas besittningsrätt
- Inskrivning och pantsättning av besittning
- Byggrätt
- Eventuell utbyggnadsrätt för fastighet
- Allmänt utseende på byggnader som byggs i området
- Genomförande av byggprojekt
- Samtycke till byggnadslov
- Verksamhet under byggtid och besittningstid
- Användning av fastighetens andra besittningsområden
- Byggande av områden, skötsel och underhåll
- Snöröjning, sandning, underhåll m.m.
- Försummelse av underhåll och renhet
- Kommunalteknik
- Byggande av trafikförbindelser och kostnader
- Avfallshantering och placering av avfallskärl
- Ledningar för avloppsvatten och regnvattenavlopp
- Markhyra
- Försäkringar
- Inteckningar och panträtter
- Fördelning av kostnader
- Avtalets giltighetstid och inskrivning
- Ändring av avtal
- Överföring av avtal
- Tvister
- Antalet avtal
Detta avtal har upprättats i tre likalydande exemplar, ett till vardera avtalsparter och ett till inskrivningsmyndigheten.
Datum och underteckningar
Bilagor
Kontakta oss, så kan vi diskutera mer om fastighetsaffärer!