Asuntokaupan purku – milloin siihen on oikeus?

Asuntokaupan purku tulee Asuntokauppalain esitöiden (HE 17/1994 vp, s. 136) mukaan kyseeseen lähinnä silloin, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida pitää riittävänä seuraamuksena.

Purkukynnyksen ylittymistä arvioitaessa on esitöiden mukaan otettava huomioon ostajan mahdollisuudet korjauttaa virhe. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että ostajan tulee ensisijassa vaikuttaa yhtiöön virheen korjaamiseksi ja vasta tämän osoittautuessa huomattavan vaikeaksi voidaan harkita purkukynnyksen ylittymistä.

Kenen vastuulla virheet ovat?

Myyjän virhevastuuta asuntokaupan purkua arvioitaessa on olennaista kiinnittää huomiota siihen, ovatko virheet asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piirissä. Ostaja ei voi saada virheen perusteella hinnanalennusta tilanteessa, jossa korjausvastuu ja kustannukset tulevat yhtiön maksettaviksi.

Yhtiön kunnossapitovastuulla on merkitystä virheen merkittävyyden ja siten myös sen olennaisuuden arvioinnissa. Lähtökohtaisesti ostajan itsensä vastattavaksi jäävällä virheellä on suurempi merkitys ostajalle kuin yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvalla virheellä.

Arvioitaessa asuntokaupan purkua ja virheiden merkittävyyttä ostajan kannalta on kiinnitettävä huomiota asunto-osakeyhtiön kokoon, taloudelliseen tilanteeseen ja yhtiössä noudatettuun kunnossapitovastuun jakautumista koskevaan käytäntöön, kuten myös siihen, millä tavalla virhe ja sen vaatimat korjaukset vaikuttavat ostajan mahdollisuuteen käyttää asuntoa.

Asuntokauppalain yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos se

• ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
• ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
• myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
• se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asuntokaupan peruminen tarjouksen jälkeen

Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen tai purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Yhtiön laiminlyönnille suorittaa sen vastuulle kuuluvat kunnossapitotyöt ei ole lähtökohtaisesti syytä antaa merkitystä ostajan ja myyjän välisessä suhteessa, vaan myyjän vastuuta tulee arvioida sen mukaan, millainen ostajan asema olisi yhtiön toimiessa kaupan jälkeen asianmukaisesti.

Myyjä ei voi vaikuttaa siihen, miten asunto-osakeyhtiö toimii kaupan jälkeen, eikä häntä ole syytä asettaa vastuuseen yhtiön laiminlyönneistä. (Hoffrén – Vahtera, Kunnossapitovastuun jakautuminen asunto-osakeyhtiössä ja sen vaikutus asunto-osakkeiden myyjän virhevastuuseen. DL 2012)

Jos yhtiössä on noudatettu laista poikkeavia käytäntöjä kunnossapitovastuun jakautumisesta, eivät ne sido ostajaa, joka ei ole niihin sitoutunut. Osakkailla on aina mahdollista muuttaa yhtiöjärjestystä, eikä piiloon jääviä epävirallisia sopimuksia ja käytäntöjä ole syytä suojata.

Jos myyjä on kertonut ostajalle yhtiössä vallitsevasta yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta kunnossapitovastuun jakautumista koskevasta käytännöstä tai sopimuksesta, arvioidaan myyjän vastuuta tämän mukaisesti.

Asuntokaupan peruminen on mahdollista ennen kauppaa tehdyn ostotarjouksen jälkeen. 

Asuntokauppa voidaan perua, mikäli asunnossa ilmenee virheitä, jotka tulevat ostajan tietoon vasta ostotarjouksen jättämisen jälkeen. Korkeimman oikeuden mukaan ostotarjous voidaan perua tarjouksen jälkeen tällaisten syiden vuoksi vähemmin edellytyksin kuin varsinainen kauppa.

Lue myös: Kreosootti voi olla peruste kaupan purulle

Asuntokaupan purku ja taloudelliset vastuut

Taloudellisen virheen osalta on oikeuskirjallisuudessa todettu, että erilaiset asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvat asuntojen puutteet ja niiden korjaamisesta johtuvat kustannukset kuuluvat osakeomistukseen liittyviin normaaleihin riskeihin, jotka kaupan jälkeen kuuluvat ostajalle.

Yksittäisen asunnon korjaustarpeella voi olla merkitystä taloudellisena virheenä lähinnä silloin, jos asunto-osakeyhtiössä on vain muutama huoneisto ja korjausten vaikutus yksittäisen osakkeenomistajan vastuuseen on olennainen.

Ostajan oikeusasemaa arvioitaessa on toki otettava tällöinkin huomioon se, onko tämän kustannusvastuun ohella odotettavissa taloudellisia velvoitteita muiden osakkaiden huoneistojen osalta vastaavan virheen korjaamisesta (ks. asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 32 §).

Asuntokaupan virheen olennaisuutta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota niihin epävarmuustekijöihin, jotka voivat liittyä virheiden laatuun ja laajuuteen sekä niiden korjaamiseen ja niistä syntyviin korjauskustannuksiin.

Korkein oikeus on ennakkoratkaisussaan KKO 2015:58 (kohta 28) katsonut kiinteistön kaupan osalta purkukynnyksen ylittyneen seuraavassa tilanetteessa:

Kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu asuntokaupan purkamisen perusteella myyjälle.

Lopuksi

Yhteenvetona voidaan todeta, että asuntokaupan purku tulee kyseeseen lähinnä silloin, jos virheen oikaisua ei voida tehdä ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennus ole riittävä seuraamus virheestä.

Asuntokauppa voidaan purkaa kaupan osapuolten välisellä sopimuksella tai tuomioistuimen päätöksellä. Maksetun varainsiirtoveron voi hakea verottajalta takaisin erillisellä hakemuksella.

On kuitenkin huomattava, että kauppa purettaessa vapaaehtoisella sopimuksella, verottaja harkitsee varainsiirtoveron palautuksen itsenäisesti sillä perusteella, olisiko kauppa tuomiolla voitu purkaa.

Jos verottaja ei pidä kaupan purun mahdollisuutta todennäköisenä, varainsiirtoveroa ei välttämättä ostajalle palauteta.

Henri Alinen
toimitusjohtaja, Kiinteistölakimies Group Oy

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Kaupan purku kiinteistön salaisen virheen perusteella
Lue seuraavaksi: Talokaupan purku ja myyjän virhevastuun kokonaan poistava vastuunrajoitus