Kiinteistölakimiehen blogi

Ajankohtaista tietoa kiinteistöjuridiikasta, kiinteistöjen ja asuntojen virheistä sekä muista lakiasioista – Kiinteistölakimies on käytettävissäsi Turun, Tampereen, Espoon ja pääkaupunkiseudun alueella.

  • 02.01.2020 - Noora Salokangas
    Tuomioistuinsovittelu asunto-ja kiinteistöriidoissa – vaihtoehto perinteiselle oikeudenkäynnille

    Ideaalitilanteessa riidat päättyvät sovintoon ennen kuin asia on tullut vireille käräjäoikeudessa.

    Tähän ei kuitenkaan aina syystä tai toisesta päädytä. Toisinaan joudutaan pohtimaan, miten asiakas haluaa edetä riitansa kanssa.

    Vaihtoehtoja on neljä:

    1. vaatimuksista luopuminen,
    2. riidan vieminen kuluttajariitalautakuntaan,
    3. riidan vireille laittaminen käräjäoikeudessa eli ”perinteinen” oikeudenkäynti tai
    4. tuomioistuinsovittelu.

    Tässä kirjoituksessa keskitytään neljänteen vaihtoehtoon ottamatta kantaa siihen, mikä vaihtoehdoista olisi paras – sen ratkaisee kunkin riidan yksittäispiirteet ja asiakkaan intressit.


    Konfliktinratkaisun avain?

    Kun riita on etenemässä tuomioistuinsovitteluun, on asiamies käynyt asiakkaan kanssa läpi eri vaihtoehdot sekä niihin liittyvät riskit ja mahdollisuudet. Haastehakemus on toimitettu käräjäoikeuteen.

    Laissa riita-asioiden sovittelusta ja sovinnon vahvistamisesta yleisissä tuomioistuimissa (394/2011) säädetään mm. tuomioistuinsovittelun tavoitteesta ja edellytyksistä, joita ovat

    • sovinnolliseen ratkaisuun pyrkiminen,
    • asian (riidan) soveltuminen soviteltavaksi sekä
    • se, että sovittelu on tarkoituksenmukaista osapuolten vaatimuksiin nähden.

    Lain mukaan sovittelun aloittaminen edellyttää kaikkien osapuolten suostumusta, eli yksinomaan vaatimusten esittäjä (kantaja) ei voi sitä päättää. Tuomioistuin puolestaan päättää sovittelun aloittamisesta.


    Asunto- ja kiinteistöriidat sopivat tuomioistuinsovitteluun siinä missä muutkin siviilioikeudelliset riidat 

    Kyse voi esimerkiksi olla tilanteesta, jossa ostajan (kantajan) esittämää vaatimusta (hinnanalennus) kiinteistön laatuvirheestä ei ole perusteeltaan kiistetty, mutta määrällisesti on jonkun tietyn euromääräisen rajan ylittävältä osalta.


    Sovintoneuvottelut ovat tällöin voineet kariutua siihen, että osapuolten näkemykset ovat vielä niin kaukana toisistaan, ettei kumpikaan ole halunnut tehdä kompromissia vaatimustensa suhteen.


    Kyse on pelkistetysti hinnanalennuksen määrästä, ja osapuolten näkemyksissä voi vielä tässä vaiheessa olla useiden kymmenien tuhansien eurojen ero.


    Riidan vieminen tuomioistuinsovitteluun tarkoittaa käytännössä sitä, että osapuolet pyrkivät itse ratkaisemaan riidan sovittelusta vastaavan tuomarin avulla.

    Tuomari ei siis ratkaise riitaa, vaan luo keskusteluyhteyden osapuolten välille.

    Tuomioistuinsovittelun tarkoitus on, että osapuolet alkavat paremmin ymmärtämään toistensa näkökulmia.


    Asiamiehen käyttäminen tuomioistuinsovittelussa ei ole pakollista, vaan mahdollista.


    Asiamiehestä voi kuitenkin olla hyötyä monissa tilanteissa. Jos riidassa on vaikkapa kyse hinnanalennuksen oikeasta määrästä, voidaan asiamiesten johdolla keskustella esimerkiksi välttämättömien korjaustoimien laajuudesta tai tasonparannuksesta.


    Asiamies yleensä myös osallistuu sovinnon ehtojen muotoiluun

    Hyvä asiamies ymmärtää tuomioistuinsovittelun tarkoituksen ja pyrkii löytämään sovinnollisen ratkaisun yhdessä oman päämiehensä ja vastapuolen kanssa sovittelija-tuomarin avustuksella. Mahdollista lain mukaan on myös, että sovittelija antaa oman ehdotuksensa asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi, mikäli osapuolet näin pyytävät tai tähän suostuvat.


    Lain mukaan tuomioistuinsovittelu päättyy, kun

    • asiassa vahvistetaan sovinto tai osapuolet ilmoittavat sovittelijalle muutoin sopineensa asian,
    • osapuoli ilmoittaa sovittelijalle, että ei halua asiaa enää soviteltavan tai
    • sovittelija päättää osapuolia kuultuaan, että sovittelun jatkaminen ei ole enää perusteltua.

    Jos tuomioistuinsovittelu ei pääty sovintoon ja kantaja haluaa edelleen jatkaa vaatimustensa esittämistä, siirtyy riita omalle, vireilletulojärjestyksen mukaiselle paikalleen kohti ”perinteistä” oikeudenkäyntiä.


    Tuomioistuinsovittelu pähkinänkuoressa

    1. Osapuolten aito halu sovintoon.
    2. Kumpikin osapuoli suostuu sovitteluun.
    3. Ei kuluriskiä – kumpikin osapuoli vastaa lähtökohtaisesti omista kuluistaan.
    4. Riitaa päästään käsittelemään joidenkin kuukausien kuluttua vireilletulosta (vaihtelee käräjäoikeuksittain).
    5. Keskustelevaa, päätösvalta osapuolilla.
    6. Päättyy sovintoon tai ei-sovintoon.

    Viime kädessä jokaisen riidan yksilölliset piirteet ja asiakkaan omat intressit sanelevat suunnan, mihin edetä, jos sovintoneuvottelut eivät tuota tulosta.

    Lue myös

    Asunnon myynti tai osto ilman välittäjää

    Lue lisää
  • 18.11.2019 - Hanna-Maija Raitio
    Voiko myyjä syyllistyä kiinteistökaupassa petokseen?

    Useimmiten kiinteistön kauppoja koskevat vaatimukset ratkaistaan sovittelussa tai viime kädessä tuomioistuimen siviiliprosessissa.


    Joissakin tilanteissa myyjän toimintaan voi kuitenkin liittyä myös rikosoikeudellinen vastuu esimerkiksi silloin, kun ostaja erehdytetään ostamaan kiinteistö, jota hän ei muuten ostaisi.

    Tällöin kysymys voi olla petoksesta.


    Petostunnusmerkistön soveltuminen kiinteistökauppoihin

    Rikoslain (39/1889) 36 luvun 1 §:n mukaan petoksesta tuomitaan se, joka hankkiakseen itselleen tai toiselle oikeudetonta taloudellista hyötyä taikka toista vahingoittaakseen, erehdyttämällä tai erehdystä hyväksi käyttämällä saa toisen tekemään tai jättämään tekemättä jotakin ja siten aiheuttaa taloudellista vahinkoa erehtyneelle tai sille, jonka eduista tällä on ollut mahdollisuus määrätä.


    Siten petos edellyttää:

    • taloudellisen hyödyn tavoittelua: myyjä esimerkiksi tavoittelee kiinteistölle korkeampaa kauppahintaa;
    • hyödyn oikeudettomuutta: korkeampi kauppahinta perustuu esimerkiksi myyjän antamiin valheellisiin tai virheellisiin tietoihin;
    • erehdyttämistä tai erehdyksen hyväksikäyttöä: ostajalle esimerkiksi kerrotaan valheellisia tai virheellisiä tietoja tai jätetään korjaamatta ostajan virheellinen käsitys kiinteistöstä;
    • erehdyttämisestä aiheutuvaa erehdystä: myyjän toimista aiheutuu esimerkiksi ostajan virheellinen käsitys kaupan kohteena olevasta kiinteistöstä;
    • erehdyksen vallassa tehtyä määräämistointa eli kiinteistökauppaa
    • määräämistoimesta aiheutunutta taloudellista vahinkoa, esimerkiksi korkeampaa kauppahintaa ja
    • tahallisuutta.

    Kiinteistökauppoihin liittyvissä petoksissa on siten usein kyse siitä, että myyjä erehdyttää ostajaa tahallaan taloudellisessa hyötymistarkoituksessa. Myyjä voi esimerkiksi tahallaan salata tietoja asunnon tai kiinteistön kunnosta tai antaa virheellisiä tietoja ostajalle saadakseen kiinteistöstä paremman kauppahinnan.


    Kiinteistökaupoissa on myös yleensä kyse suurista kauppasummista, jolloin törkeän petoksen (RL 36 luku 2 §) kvalifiointiperusteena oleva huomattavan taloudellisen hyödyn tavoittelu useimmiten täyttyy.


    On kuitenkin syytä huomata, että huomattavaa taloudellista hyötyä arvioidaan siitä lähtökohdasta, mikä olisi ollut kiinteistön kohteen arvo kaupantekohetkellä siinä tapauksessa, että ostajille olisi kerrottu totuudenmukaiset tiedot kohteesta eikä sen mukaan, mikä on ollut kiinteistön koko hinta.


    Myyjän tiedonantovelvollisuus ja sen laiminlyönti

    Myyjälle asetetaan maakaaressa (540/1995) hyvin laaja tiedonantovelvollisuus.


    Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa säädetään laatuvirheestä, jonka 2-kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennuksen kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.


    Saman pykälän 3-kohdassa säädetään edellä 2-kohdassa mainittujen seikkojen ilmoittamatta jättämisestä, joka rinnastuu virheellisten ja harhaanjohtavien tietojen antamiseen.


    Vaikka edellä kuvattu myyjän tietojen antamatta jättäminen näyttäisi soveltuvan hyvinkin petosrikoksen tunnusmerkistöön, on syytä huomata, että myyjän rikosoikeudellinen vastuu edellyttää rikosoikeudellista tahallisuutta eli ostajan tahallista harhaanjohtamista, koska petos on rangaistava ainoastaan tahallisena rikoksena.


    Asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyvää oikeuskäytäntöä

    Vaasan hovioikeus on ratkaisussaan 8.1.2018 arvioinut petoksen tunnusmerkistön täyttymistä asuntokauppariidassa, jossa käräjäoikeus oli aiemmin tuominnut vankeusrangaistuksen törkeästä petoksesta.


    Tapauksessa myyjän puoliso oli jättänyt kertomatta ostajille höyrynsulun puuttumisesta seinärakenteista. Höyrynsulun puuttuminen ei ollut ilmennyt rakennuslupakuvista, koska talo oli rakennettu rakennuslupakuvien vastaisesti.


    Myyjän mukaan höyrynsulun puuttumista ei ollut jätetty tietoisesti kertomatta eli rikoksen edellyttämä tahallisuus puuttui. Hovioikeus katsoi tapauksessa, että myyjän puoliso oli toiminut asiassa törkeän huolimattomasti, mutta tahallisuutta ei ollut. Koska petos on rangaistava vain tahallisena rikoksena, oli hovioikeus hylännyt syytteen petoksesta.


    Sen sijaan Turun hovioikeus on ratkaisussaan 22.11.2017 tuominnut kosteus- ja homevaurioisen kiinteistön myyjät ehdollisiin vankeusrangaistuksiin petoksesta.

    Myyjien oli katsottu menettelyllään tahallaan erehdyttäneen ostajaa solmimaan kaupan ja maksamaan kiinteistöstä 193.000,00 euron kauppahinnan, vaikka rakennuksen arvo oli tosiasiallisesti ollut korkeintaan 70.000,00 euroa.

    Turun hovioikeus on myös tuoreimmassa ratkaisussaan 30.11.2019 (vailla lainvoimaa) katsonut, että kiinteistön myyjä syyllistyi törkeään petokseen, koska oli jättänyt vuonna 2012 tehdyssä omakotitalon kaupassa kertomatta ostajille tiedossaan olleista talon paalutukseen liittyvistä puutteista.


    Myyjän katsottiin aiheuttaneen ostajille vähintään 170.000,00 euron suuruinen vahinko ja hänet tuomittiin asiassa ehdolliseen vankeusrangaistukseen.


    Johtopäätökset

    Siten on tapauskohtaisesti mahdollista, että myyjän katsotaan kiinteistökaupassa syyllistyneen myös (törkeään) petokseen, josta voi seurata sakkoa tai enimmillään 4 vuoden vankeusrangaistus. On kuitenkin syytä huomata, että rikosasian tuomitsemiskynnys on huomattavasti korkeammalla kuin riita-asioissa.


    Tuomitsemiskynnys edellyttää paitsi myyjän puolelta tapahtuvaa ostajan tahallista erehdyttämistä, myös muiden petosrikokseen liittyvien tunnusmerkistötekijöiden täyttymistä.


    Mikäli ostajan tahallista harhaanjohtamista ei voitaisi näyttää eikä myyjän siten katsottaisi syyllistyneen rikokseen, kiinteistökaupan pätemättömäksi julistaminen oikeustoimilain (228/1929) petollisen viettelyn taikka kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn vuoksi voisi tulla kysymykseen.

    Lue lisää
  • 01.11.2019 - Niko Vuorinen
    Kaupan purkukynnyksen ylittyminen, kun virhe on asunto-osakeyhtiön vastuulla olevassa rakenteessa

    Milloin asunnonostajalla on oikeus purkaa kauppa taloudellisen virheen perusteella? Ja mitä taloudellinen virhe asuntokaupassa tarkoittaa?


    Artikkelin lopusta löydät myös sen tärkimmän kysymyksen mikä esitetään kun mietitään, onko kaupan purkamiselle edellytyksiä.


    Mutta katsotaanpa asiaa ensin tarkemmin.


    Taloudellinen virhe ja olennainen haitta - ostajan näkökulma

    Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe,

    • jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

    Edelleen asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 ja 4 momenttien mukaan

    • ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, ostajalla on oikeus purkaa kauppa 4 luvun 25 §:ssä säädetyin edellytyksin.

    Asuntokauppalain esitöiden (HE 14/1994 vp) mukaan kaupan purku tulee ajankohtaiseksi lähinnä silloin, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena.


    Purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalle sekä ostajan mahdollisuudet korjauttaa virhe.


    Virheen olennaisuuden arviointi

    Arvioitaessa virheen olennaisuuta asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajalle, keskeiseksi kysymykseksi nousee, onko kyseessä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvan rakenteen virhe.


    Jos virheen korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön eikä yksittäisen osakkeenomistajan vastuulle jakautuvat kulut asunto-osakeyhtiön kaikkien osakkeenomistajien kesken, millä on vaikutusta virheen olennaisuuden arvioinnissa.

    Kun virhe on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piirissä olevassa rakenteessa ja asunto-osakeyhtiö korjaa rakenteen, jää kaupan kohteen virheeksi taloudellinen virhe, jonka suuruus on kaupankohteena olleen huoneiston vastattavaksi jäävä määrä korjauskustannuksista.

    Virhetilanteissa on ensin selvitettävä, kuuluuko virheen korjaaminen yhtiön vastuulle ja korjaako yhtiö virheen sekä mitä kuluja lopulta tulee ostajan vastattavaksi.


    Haitan olennaisuuden arviointi

    Haitan olennaisuuden arvioinnissa on otettava huomioon vaadittavien korjaustoimenpiteiden laatu ja laajuus sekä niistä aiheutuvat arvioidut kustannukset.


    Lisäksi on otettava huomioon vaikutukset huoneiston käyttöön, kuten siihen voidaanko asuinhuoneistoksi myydyssä huoneistossa asua ennen korjausten suorittamista ja/tai korjausten aikana.


    Asiaan vaikuttavia seikkoja ovat myös

    • asunto-osakeyhtiön koko,
    • taloudellinen tilanne ja
    • yhtiössä noudatettava kunnossapitovastuun jakautuminen.

    Suoritettavien korjausten laajuuteen ja niistä aiheutuviin kustannuksiin voi myös liittyä epävarmuutta.


    Korkein oikeus on ennakkoratkaisunsa KKO 2015:58 kohdassa 28 katsonut näin:


    ”Kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.”


    Merkityksellistä on se, että laajat virheet saattavat vaatia korjauksia useammassa kuin yhdessä asunto-osakeyhtiön huoneistoista tai jopa koko yhtiön laajuisesti.


    Laajojen korjausten yhteydessä kustannusrasitus ja vaikutukset sekä haitta muutoinkin saattavat muodostua olennaiseksi ostajan – ja muidenkin osakkeenomistajien – osalta.


    Toisaalta suuressa asunto-osakeyhtiössä yhden huoneiston osalta suoritettava korjaus ei vielä useinkaan muodosta sellaista kustannusrasitusta, jota voitaisiin pitää ostajan kannalta olennaisena eikä muu mahdollinen haitta välttämättä sellaisenaan ylitä olennaisuuskynnystä.


    Suurissa asunto-osakeyhtiöissä kustannusrasituksen jakautuminen kaikkien osakkeenomistajien kesken siis useimmiten johtaa siihen, että purun vaatima olennaisuuskynnys ei ylity.


    Vastaavasti pienten muutaman huoneiston asunto-osakeyhtiöiden osalta kustannusrasituksen jakautuminen ei yhtä usein riitä poistamaan olennaista haittaa etenkin, jos korjauksia joudutaan suorittamaan laajemmin kuin yhdessä huoneistossa. Virhetapauksessa onkin tärkeää selvittää, vaatiiko tilanne korjaustoimenpiteitä myös muiden osakkeenomistajien kuin ostajan huoneistoissa tai kiinteistön muissa osissa.

    Purkua harkittaessa keskeistä on siis virheen merkitys ostajalle, jolle tulee aiheutua virheestä olennaista haittaa, jotta purku olisi mahdollinen.

    Lisäksi edellytyksenä on, että muuta seuraamusta ei voida pitää kohtuullisena.


    Tätä arvioitaessa on lain esitöiden (HE 14/1994) mukaan erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuneet kustannukset.


    Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä, jos virheitä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena.


    Korkeimman oikeiden ennakkotapaus kaupan purkamisesta

    Korkeimman oikeuden ennakkotapauksensa 2015:58 kohdassa 16 toteaman kannan mukaan


    ”lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.”


    Purun mahdollisuutta arvioitaessa huomioon on siis otettava vaadittavien korjaustöiden laatu ja laajuus sekä niiden arvioidut kustannukset ja vaikutus huoneiston käyttömahdollisuuksiin.


    Lisäksi on otettava huomioon vaadittavien korjaustöiden laajuuteen ja kustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät.


    Ostajalle aiheutuva epävarmuus ja haitta

    Haittaa ostajalle voi aiheuttaa esimerkiksi asumistason aleneminen tai se ettei asuinhuoneistossa voi lainkaan asua.

    Arvioinnissa on huomioitava eri korjaustapojen välinen riski korjauksen onnistumisesta sekä se, että huoneistoa ei voi korjausten aikana useimmitenkaan käyttää asumiseen ja korjausten tekeminen voi kestää useita kuukausia tai pahimmassa tapauksessa vuosia.

    Lisäksi on huomioitava, miten korjauksista aiheutuvien kustannusten suuruus suhteutuu niihin kustannuksiin, joihin ostajien on mahdollisesti ollut syytä varautua.

    Arvioinnissa voidaan antaa merkitystä myös sille, onko asunto-osakeyhtiöllä varoja ja halua tehdä korjauksia.

    Mikäli näitä ei ole, voi se lisätä tilanteen ostajalle aiheuttamaa haittaa, koska se viivästyttää korjaustoimia tai voi jopa estää ne kokonaan.


    Ostajahan ei lähtökohtaisesti voi ilman asunto-osakeyhtiön lupaa korjata yhtiön kunnossapitovastuulla olevia rakenteita.


    Lisäksi haittaa voi aiheutua yhtiömuodon tuomasta hitaudesta korjausten suorittamisessa, etenkin jos päätösten tekeminen esimerkiksi korkeiden kustannusten vuoksi osoittautuu erityisen hitaaksi. Tämä omalta osaltaan lisää ostajalle tilanteesta aiheutuvaa haittaa.


    Kaupan purkamisen edellytykset

    Kaupan purkamisen edellytyksiä arvioitaessa merkitystä on annettava sille, olisivatko ostajat ostaneet asuntoa lainkaan edes alennettuun hintaan, jos he olisivat tienneet virheistä.


    Virheen seurauksena suoritettava hinnanalennus voi aiheuttaa ostajille huoneiston kuntoon saattamisen osalta edelleen ongelmia, joihin ei ole voitu varautua kauppaa tehtäessä.


    Koska asiaan saattaa liittyä monia epävarmuustekijöitä, ei ole kohtuullista, että ostajat kantaisivat riskin korjaustöiden onnistumisesta ja niiden kustannuksista.


    Monesti korjausten onnistumiseen ja kustannuksiin liittyykin epävarmuustekijöitä eikä ostaja voi käyttää asunto sovittuun käyttötarkoitukseen ennen korjausten onnistunutta suorittamista lainkaan.


    Useasti korjauskustannukset muodostuvat joka tapauksessa suuremmiksi kuin mihin ostaja on voinut kauppa tehdessään varautua.


    Useinhan ostaja on hänelle ennen kauppaa annettujen tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, ettei asunnossa tai siihen liittyvissä rakenteissa taikka edes koko asunto-osakeyhtiössä tarvitse tehdä lähitulevaisuudessa suuria korjaustöitä, vaan asunto on asumiseen soveltuva sellaisenaan.


    Lähtökohtaisesti tällaisissa tilanteissa ei voida pitää ostajan kannalta kohtuullisena, että hän joutuisi kantamaan riskin siitä, saadaanko virheet korjattua ja millaisin kustannuksin ja voiko tämä tapahtua kohtuullisessa ajassa.


    Lue aiheesta lisää:

    Asuntokaupan purku - milloin siihen on oikeus?

    Asuntokaupan purkaminen terveyshaitan perusteella

    Kaupan purku kiinteistön salaisen virheen perusteella

    Lue lisää
  • 26.08.2019 - Henri Alinen
    Milloin osakkeenomistajalla on oikeus jättää vastikkeet maksamatta tai saada hyvitystä taloyhtiöltä?

    Usein kysyttyjä kysymyksiä ovat, milloin asunto-osakeyhtiön osakkaalla on oikeus jättää vastikkeet maksamatta tai kuitata vastikkeita omilla saatavillaan yhtiöltä?


    Toisin kuin yleensä ajatellaan, osakkeenomistajalla ei kuitenkaan ole oikeutta jättää vastikkeita maksamatta, vaikka asunto ei olisi käytettävissä esimerkiksi linjasaneerauksen tai homekorjausten aikana.


    Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.


    Osakkeenomistajan velvollisuus maksaa yhtiövastiketta ei riipu lähtökohtaisesti siitä, pystyykö hän käyttämään asuntoa normaalisti. Käyttö voi estyä esimerkiksi linjasaneerauksen tai putkiremontin aikana.


    Asunto-osakeyhtiölain 3:5 §:n mukaan "Jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi.”


    Pykälää koskevassa hallituksen esityksessä todetaan:

    Käytön estyminen voi perustua huoneiston teknisen tuhoutumisen lisäksi esimerkiksi homehtumiseen tai vastaavaan syyhyn. Käytön estyminen määritettäisiin viime kädessä terveysviranomaisten käytännön perusteella.

    Osakkeenomistajalla on oikeus vapautukseen vesimaksuista asunnon käytön estyessä

    Osakkeenomistajalla on tietyin edellytyksin oikeus saada alennusta yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden osalta. Vastikkeen alennuksen määrä perustuu yhtiöltä säästyviin kuluihin.


    Käytännössä alennuksen saaminen on kuitenkin poikkeuksellista ja rajoittuu pääasiassa yhtiön käyttökulujen säästymiseen.


    Alennus voi käytännössä koskea lähinnä asumiseen perustuvia käyttökuluja, kuten vesimaksuja.


    Säästöä arvioitaessa otetaan huomioon myös arvioinnista yhtiölle aiheutuvat hallinnolliset kulut, minkä vuoksi alennus ei usein tule kyseeseen lyhytaikaisen käytön estymisen tai pienten käyttökulusäästöjen osalta.


    Käytännössä alennus voi tulla kyseeseen silloin, kun vain osaa huoneistoista ei voi käyttää. Alennus ei voi tulla kyseeseen esimerkiksi kaikkia huoneistoja koskevan tavanomaisen kunnossapito- tai uudistustyön yhteydessä.


    Yhtiön korvattava osakkaalle aiheuttamansa vahinko

    Jos yhtiö viivyttelee asunnon korjaamisessa esimerkiksi homevaurioiden takia tai epäonnistuu linjasaneerauksen tai putkiremontin urakoinnissa, yhtiö voi joutua maksamaan osakkaalle vahingonkorvausta asunnon käytön viivästymisen vuoksi.


    Yhtiö voi joutua korjaamaan myös sijaisasumisesta aiheutuvia kuluja.


    Jos käytön estyminen perustuu esimerkiksi yhtiön vahingonkorvausvastuun aiheuttavaan seikkaan, osakkaalla on kuittausta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti oikeus kuitata riidattomalla vahingonkorvaussaatavallaan yhtiön jäljelle jäävää vastikesaatavaa.

    Jos yhtiö on vahingonkorvausvastuussa esimerkiksi kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnin tai väärin suoritetun rakennustyön aiheuttamasta vahingosta, yhtiön korvausvelvollisuuteen sovelletaan asunto-osakeyhtiölain 24 luvun säännöksiä.
    24 luvun 6 §:n mukaan Yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

    Myös hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.


    Vahingonkorvausvastuun aiheuttavana viivyttelynä ei pidetä esimerkiksi sitä, että yhtiö suunnittelee ja kilpailuttaa korjaustyön kyseisen kaltaisissa tilanteissa tavanomaisella tavalla.


    Lue myös:

    Uusi asunto-osakeyhtiölaki parantanut osakkaan oikeusturvaa

    Ostajilla oli oikeus saada tästä taloudellisesta virheestä korvausta

    Lue lisää
  • 13.08.2019 - Henri Alinen
    Kaupan purku kiinteistön salaisen virheen perusteella

    Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.


    Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.


    Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.


    Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.


    Milloin virhe on olennainen, kaupan purkuun oikeuttava?

    Päätöksessään 2015:58 Korkein oikeus katsoo, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta.

    Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.


    Tätä päätelmää tukee myös se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voivat muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 – 4 kohdissa määrätyin edellytyksin sellaisenaan virheperusteen. 


    Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olosuhteille.


    Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena.


    Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.


    Vanhan talon ostajalta voidaan edellyttää varautumista rakenneosien uusimiseen

    Kustannusten kohtuullisuuden arvioinnin osalta Korkein oikeus katsoo ensinnäkin, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu.


    Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella,

    ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen.

    Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen.


    Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys

    Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus katsoo, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa.


    Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen.


    Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.


    Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.

    Lue myös: Kaupan purun edellytykset täyttyivät salaisen virheen kokonaismerkityksen perusteella

    Kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan

    Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.


    Virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta ei voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella.


    Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää.


    Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.


    Esimerkkitapaus: puurakenteinen rintamamiestalo

    KKO:n Käsiteltävänä olevan tapauksessa kaupan kohteena on 1955 rakennettu puurakenteinen niin sanottu rintamamiestalo. Muutoin rakennus on niin sanottu rossipohjatalo, jossa betonisokkelin päälle on rakennettu puurakenteinen alapohja. Puisen alapohjarakenteen päällä on pääasiallisena eristeenä käytetty puupurua.


    Kiinteistön kauppakirjassa on rakennusten kunnon osalta viitattu ainoastaan ennen kaupantekoa toimitettuun kuntotarkastukseen.


    Siinä tehtyjen havaintojen osalta ostaja on sitoutunut olemaan esittämättä hinnanalennus- tai muita korvausvaatimuksia. Kauppakirjassa ei ole muutoin myyjän vastuuta erityisesti rajoittavia tai lisääviä ehtoja.


    Muissa tarkastetuissa osissa ei ollut havaittu asuttavuuteen tai asukkaiden terveyteen haitallisesti vaikuttavia puutteita tai virheitä.

    Korkein oikeus katsoo, että A on kauppakirjan ehtojen ja edellä mainittujen ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voinut edellyttää, ettei omakotitalon alapohjassa tai pesutilassa tarvinnut tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että talo soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön.

    Korkein oikeus katsoo, että kaupanteon jälkeen todetut alapohjan vauriot ovat laadultaan sellaisia, että niiden korjaamatta jättäminen on omiaan altistamaan omakotitalon asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Kuten terveystarkastajan lausunnossa on todettu, mahdollisten oireiden laatu ja voimakkuus riippuvat henkilön vastustuskyvystä sekä altistuksen kestosta ja voimakkuudesta.


    Pesutilojen osalta korjauskustannusten voidaan esitettyjen selvitysten perusteella arvioida olevan suuruusluokaltaan sellaisia, joita A vanhan asuintalon ostajana on voinut ennakoida jossakin vaiheessa joutuvansa maksamaan.


    Rakennuksen alapohjassa eri puolilla oleva kosteusvaurio on sitä vastoin niin vakava, ettei sen korjaamatta jättämistä voida terveystarkastajankaan lausunto huomioon ottaen pitää asumiskäyttöön tarkoitetussa rakennuksessa varteenotettavana vaihtoehtona.


    Näiden korjauskustannusten voidaan arvioida olevan joka tapauksessa suuruusluokaltaan merkittäviä, sillä hovioikeus on arvioinut rakennuksen korjauskustannuksiksi 20 000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta.


    Korkein oikeus katsoo, että myös riski siitä, että alapohja joudutaan A:n esittämän mukaisesti uusimaan kokonaan, on varteenotettava.


    Kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle.


    Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.


    Korkein oikeus katsoo, että alapohjan ja pesutilojen kosteusvauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä.


    Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan.


    Alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen. Hovioikeuden arvioimaa määrää on pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan.


    Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös näihin suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät Korkein oikeus katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle A:n vaatimuksesta.


    Lue seuraavaksi: Milloin kiinteistökauppa voidaan purkaa maksuviivästyksen johdosta?

    Lue lisää
  • 13.08.2019 - Henri Alinen
    Milloin kiinteistökauppa voidaan purkaa maksuviivästyksen johdosta?

    Ostaja oli kauppakirjassa sitoutunut maksamaan loppukauppahinnan 30.9. mennessä. Käsiraha 15000 euroa oli maksettu kuukausi aikaisemmin ehdolla, että jos loppukauppahintaa ei makseta ajallaan, myyjä voi purkaa kaupan ja pidättää maksetun käsirahan sopimussakkona.


    Kauppa oli tehty kaupanvahvistajan vahvistamana.


    Kysymys oli siitä, onko ostajalla oikeus purkaa kauppa, mikäli hän ei pysty maksamaan loppukauppahintaa?


    Voiko ostaja purkaa kaupan oman maksuviivästyksen johdosta?

    Kiinteistökauppa sääntelevän Maakaaren 2 luvun 27 §:n Myyjän viivästystä koskevan pykälän mukaan:

    Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostajalla on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä tai, jos viivästys on olennainen eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan, kaupan purkua.


    Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Jollei myyjä luovuta 12 §:n 2 momentissa tarkoitettuja asiakirjoja ostajalle sovittuna ajankohtana, sovelletaan, mitä 1 momentissa säädetään.


    28 §:n Ostajan viivästystä koskevan pykälän mukaan:

    • Jollei ostaja sovittuna aikana maksa kauppahintaa tai sen osaa taikka suorita muuta sovittua vastiketta, myyjällä on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä sekä lisäksi vahingon korvaamista.
    • Jos viivästys on olennainen eikä ostaja suorita kauppahintaa kokonaan, myyjä saa purkaa kaupan ja vaatia vahingonkorvausta edellyttäen, että kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona.
    • Jos ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää, myyjällä ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta tai purkaa kauppaa.

    Myyjän oikeudesta saada viivästyskorkoa säädetään korkolaissa (633/82).


    Maakaaren 2 luvun 29 §:n Ostajan ennakkoviivästystä koskevan pykälän mukaan:

    Vaikkei kauppahinta tai sen osa ole vielä erääntynyt maksettavaksi, myyjällä on oikeus purkaa kauppa, jos kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona ja jos:

    1. ostaja on kaupan tekemisen jälkeen asetettu konkurssiin;
    2. ostaja on kaupan tekemisen jälkeen todettu ulosmittauksessa varattomaksi; tai
    3. on muutoin ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan.
    Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa, jos maksamatta oleva kauppahinta ei ole määrältään olennainen tai jos siitä asetetaan hyväksyttävä vakuus kohtuullisessa ajassa maksukehotuksen antamisen jälkeen.

    Jos kauppa puretaan, myyjällä on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.


    Maakaaressa ei ole säännelty ostajan oikeudesta purkaa kiinteistökauppaa oman maksuviivästyksen perusteella

    Kiinteistön myyjä voi valita, purkaako kaupan ostajan maksuviivästyksen johdosta vai jättääkö kaupan purkamatta ja perii maksamattomalle loppukauppahinnalle viivästyskorkoa, joka tällä hetkellä on seitsemän prosenttia.

    Esimerkiksi kuolinpesän ollessa myyjänä ja kiinteistön sijaitessa muuttotappiokunnassa, myyjällä ei aina ole halukkuutta purkaa kauppaa vaan periä viivästyskorkoa, kunnes loppukauppahinta lopulta maksetaan.

    Ostajalla ei ole Maakaareen perustuvaa oikeutta purkaa kauppaa oman maksuviivästyksen johdosta, niin tarpeellista kuin tämä saattaisi olla joissain tilanteissa, joissa ostaja ei ole saanut omaa asuntoaan myydyksi ennen loppukauppahinnan maksamisen eräpäivää.


    Tällaisilta tilanteilta voi toki välttyä tekemällä ostotarjouksesta ehdollisen tai sopimalla kiinteistökaupan esisopimuksessa, että kiinteistökauppa tehdään vasta sen jälkeen, kun ostaja on saanut oman asuntonsa myytyä.


    Mikäli kauppakirjassa on sovittu, että ostajan maksun viivästyessä myyjä saa purkaa kaupan ja pitää mahdollisesti maksetun käsirahan, voidaan tällaista ehtoa sovitella oikeustoimilain mukaan ainoastaan, jos ehto on kohtuuton. Välttämättä käsirahaehto ei muodostu kohtuuttomaksi tavallisissa tilanteissa, joissa käsirahan määrä on esimerkiksi kymmenen prosenttia kauppahinnasta.


    Kaikilta ongelmilta voidaan kuitenkin välttyä, mikäli käyttää Kiinteistölakimiestä heti kiinteistökaupoista neuvoteltaessa ja sovittaessa. Tarkastamme kauppakirjan ja sen ehdot siten, ettei myöhemmin kaupasta synny tämänkaltaisia ongelmia jälkikäteen. Ota yhteyttä puh. 020 752 8400

    Lue lisää
  • 05.06.2019 - Henri Alinen
    Kreosootti hinnanalennukseen tai kaupan purkuun oikeuttavana terveyshaittana

    Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen 2019:41 mukaan, kun kreosootin terveyshaittaa ei ole osoitettu, kiinteistön ostajat eivät voineet vedota laatuvirheeseen. Kaupan purkua ja hinnanalennusta koskeva kanne hylättiin. Pelkkä rakenteista löytynyt kreosootti, jonka aiheuttamaa terveyshaittaa ei voitu todistaa, ei oikeuttanut hinnanalennukseen tai kaupan purkuun.


    Korkeimman oikeuden päätös vaikuttaa lukuisiin oikeustapauksiin.


    Ennakkopäätöksen mukaan pelkkä talon rakenteista kaupanteon jälkeen, esim. omakotitalon peruskorjauksen yhteydessä löytyvä kreosootti (kivihiilipiki) ei oikeuta hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, jos terveyshaittaa (käytännössä kreosootin hajua) ole todettu ennen rakenteiden purkamista. Usein kreosoottia havaitaan muun muassa 50-luvulla rakennettujen talojen kellarikerroksista lattian tai seinien pikisivelykerroksessa.


    Pikisivelyä on käytetty vanhoissa taloissa estämään kosteuden pääsy rakenteisiin. Missään vaiheessa kreosoottipien sively rakenteisiin sisätiloissa ei ole ollut sallittua. Teollisuustarkoituksiin tarkoitettua kreosoottia on kuitenkin sosialisoitu omaan käyttöön työpaikoilta ja  hyödynnetty omalla luvalla rakenteiden vedeneristeenä.


    Tyypillisessä riitatapauksessa myyjät ovat myyneet 50-luvulla rakennetun omakotitalon ostajille, jotka ovat ryhtyneet kellarikerroksessa korjaustoimiin, muun muassa rakentamalla uudet pesuhuone- ja saunatilat. Lattiaa auki piikattaessa lattiarakenteesta löytyy kreosoottia sisältävä pikikerros. Kreosootin haju voi piillä myös tuulensuojana käytetyssä tervapaperissa.


    Ostajat reklamoivat myyjiä kiinteistön virheestä ja vaativat hinnanalennusta korjauskustannuksista, joita lattian uusimisesta ja uudelleen rakentamisesta syntyisi.


    Ovatko ostajat oikeutettuja hinnanalennukseen tai kaupan purkuun rakenteesta löytyneen kreosootin takia?


    Korkeimman oikeuden tapauksessa käräjäoikeus ja hovioikeus olivat näin katsoneet oikeaksi. KKO muutti tuomion.


    Kun mitään terveyshaittaa (kreosootin hajua)  ei todistettavasti näytetty syntyneen ennen rakenteiden purkamista, ostajat eivät voineet vedota kreosoottiin terveyshaittana, joka oikeuttaisi kaupan purkuun tai hinnanalennukseen asunnon laatuvirheenä. KKO ei valitettavasti ole muistanut varsinaisesti ottaa kantaa tässä yksittäistapauksessa kreosootin hajun puuttumiseen.


    Terveyshaitta on selvitettävä riittävin tutkimuksin

    Terveyshaittaa ei aiheudu pelkästään siitä, että jotain terveydelle vaarallista ainetta, kuten kreosoottia tai mikrobeja on talon rakenteissa. Terveyshaitan olemassaolo on näytettävä tutkimuksin, joissa mm. todetaan ilmayhteys rakenteesta sisätiloihin.


    Jos kreosoottia sisältävää pikeä on syvällä talon rakenteessa, josta ei ole osoitettu ilmayhteyttä sisätiloihin (esim. ratapölkyn hajua asuintiloissa), tämä ei todennäköisesti ole osoitus terveyshaittaa.


    Kreosootista haihtuvat PAH-pitoisuudet selviävät ottamalla näytteitä joko ilmasta tai itse materiaalista ja analysoimalla ne laboratoriossa. Bentso(a)pyreeni on sekä tunnetuin että tutkituin PAH-yhdiste. Hengitysilmassa se lisää keuhkosyövän riskiä. Myös useiden muiden PAH-yhdisteiden on todettu olevan karsinogeenisia eli syöpää aiheuttavia.


    Terveyshaitan olemassaolon edellytykset:

    • Kreosootin tai mikrobien haju sisätiloissa
    • Ilmayhteys todettu vaurioituneesta rakenteesta sisätiloihin
    • Terveyshaitta perustuu tutkimuksin (materiaali-/ilmanäytteet)

    Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2019:41 ostajat väittivät, että kiinteistössä on salainen virhe, koska:

    • Asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa on kivihiilipikeä (kreosootti), josta aiheutuu välitön vaara asumisterveydelle tai ainakin terveyshaitan mahdollisuus.
    • Kivihiilipiestä haihtuu terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä, joita pääsee lattiarakenteesta huoneilmaan ilmanvirtausten ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi. Tämän vuoksi kivihiilipiki on poistettava kokonaan.
    • Kiinteistön ostaessaan ostajat olivat voineet lähteä siitä, että kiinteistöllä ollut asuinrakennus oli asumiskelpoinen ja ettei siinä ollut kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita.

    Myyjät vaativat, että kanne hylätään

    He olivat katsoneet, että

    • asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kivihiilipiestä vapautuu haitallisia yhdisteitä sisäilmaan vain, jos rakenteita puretaan.
    • kivihiilipiki oli ollut rakennusaikana yleisesti käytetty rakennusmateriaali, eikä sen käyttö 1950-luvulla rakennetussa, peruskorjaamattomassa rakennuksessa muodostanut laatuvirhettä.
    • PAH-yhdisteiden pitoisuuksia ei ollut mitattu ennen neljä vuotta kaupanteon jälkeen tehtyä rakenteiden purkua, eikä kiinteistöllä oltu havaittu kivihiilipien hajua ennen purkutöitä.
    • rakennuksesta ei ollut aiheutunut terveyshaittaa kaupantekoaikana.

    Asumisen estävä terveyshaitta asunnon tai kiinteistön laatuvirhe

    Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistön voidaan katsoa olevan virheellinen, jos se merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt tai asunnot ovat.

    Ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti.

    Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin.


    Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää (HE 120/1994 vp s. 51).


    Ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti.


    Kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä (esim. asbesti).


    Sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, on asumisen estävä terveyshaitta yleensä kiinteistön laatuvirhe.


    Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa.


    Kreosootti voi aiheuttaa terveyshaitan, joka oikeuttaa purkamaan kaupan

    Kreosootti eli kivihiilipiki on terveydelle vaarallista ja se sisältää muiden yhdisteiden ohella syöpää ja perimävaurioita aiheuttavia PAH-yhdisteitä. Kivihiilipikeä sisältävä kivihiilipiki on kivihiilitervan tislausjäännös, joka sisältää satoja orgaanisia ja epäorgaanisia yhdisteitä.


    Kreosoottia löytyy mm. kivihiilitervaa sisältävistä tuotteista kuten esimerkiksi vedeneristeistä, kattohuovista ja tervapapereista. Aine saattaa ärsyttää hengitystä ja iholle joutuessaan se saattaa aiheuttaa punoitusta sekä kirvelyä. Tumman värinen kivihiilipiki esiintyy yleensä kiinteässä pikimäisessä olomuodossa, ja siinä on voimakas pistävä haju.

    Pidempään kuivissa olosuhteissa haihtuvat yhdisteet saattavat muuttua sitkeästä hauraaksi  ja hajua voi olla vaikea havaita.

    Yleisesti on tiedossa, että kivihiilipikeä on omavaltaisesti käytetty kosteus- ja vesieristeenä rakennuksissa ainakin vielä 1950-luvulla. Ainetta on käytetty muun muassa kellarikerrosten lattiarakenteissa, muuratuissa seinissä ja välipohjissa sekä uima-allasrakenteissa.


    Sitä esiintyy myös sähköjohtojen suojaputkien eristeissä.


    Kivihiilipien käyttö asuinrakennuksissa on kielletty. Kreosootti tulisi pyrkiä aina poistamaan tai vaihtoehtoisesti koteloimaan, jotta siitä ei pääsisi haihtumaan sisäilmaan PAH-yhdisteitä. Saastuneista maista PAH-yhdisteet pääsevät sisäilmaan lähinnä alapohjarakenteiden epätiiveyskohtien kautta.


    Kreosootin purkaminen suoritetaan alipaineistetussa ja osastoidussa tilassa sekä sen haihtuvien yhdisteiden vuoksi tulee käyttää hiukkas- /aktiivihiilisuodattimia asbestitöiden tapaan.


    Ratkaisussaan 2019:41 Korkein oikeus katsoi, että rakennuksessa ei ole käytetty kivihiilipikeä rakennusajankohtana tavanomaisesta poikkeavalla tavalla.


    Kiinteistössä ei siten ole ollut laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että sillä olevan rakennuksen rakenteissa on kivihiilipikeä.

    Merkityksellistä on se, haihtuuko rakenteissa olevasta kreosootista terveydelle haitallisia yhdisteitä huoneilmaan siten, että kiinteistössä on tämän johdosta virhe.

    Sosiaali- ja terveysministeriö on antanut terveydensuojelulain säännösten nojalla 15.5.2015 voimaan tulleen asetuksen (545/2015), jossa on säädetty muun muassa asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista ja niiden valvontaan liittyvistä toimenpiderajoista.


    Asetuksen 15 §:n mukaan naftaleenin, joka on kreosootin merkittävin ilmaan haihtuva yhdiste, toimenpideraja huoneilmassa on 10 µg/m (tolueenivasteella laskettu pitoisuus).


    Toimenpideraja ylittyy myös, jos huoneilmassa esiintyy naftaleeniin viittaavaa hajua.


    Valviran laatiman asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen (Valviran ohje 8/2016) mukaan kreosootin haju on hyvin tunnistettavissa oleva kyllästetyn ratapölkyn haju.


    Kreosootista haihtuvien haitallisten yhdisteiden pääseminen sisäilmaan on näytettävä

    KKO:n ratkaisussa 2019:41 rakennuksen huoneilmaa ei ole kaupanteon yhteydessä tai sen jälkeen tutkittu ilmanäytteiden avulla eikä asiassa ole esitetty muutakaan välitöntä näyttöä siitä, onko huoneilmassa ollut kivihiilipiestä haihtuvia terveydelle haitallisia yhdisteitä.


    Kivihiilipielle ominainen kyllästetyn ratapölkyn haju oli havaittu vasta rakenteita avattaessa.

    Vanhoissa rakenteissa kiinteässä muodossa tai pintakerroksen alla oleva kivihiilipiki ei yleensä aiheuta terveyshaittaa, jos haitta-ainetta sisältäviin rakennekerroksiin ei ole koskettu.

    Kaasumaisessa olomuodossa olevien yhdisteiden vapautuminen materiaalista ympäröivään ilmaan tai toiseen materiaaliin eli emissio vähenee haihtuvan aineen pitoisuuden vähentyessä kivihiilipikeä sisältävässä materiaalissa. Aluksi pitoisuuden ollessa suurimmillaan myös emissiot ovat korkeimmillaan. Alkuvaiheessa tapahtuu yleensä nopea emissiotason aleneminen.


    Rakennusmateriaalinäytteen sisältämän haitta-ainepitoisuuden tutkimus ei kerro suoraan rakenteissa olevan aineen haitallisuudesta terveydelle. Huoneilman sisältämät kaasumaiset yhdisteet ja hiukkasiin sitoutuneet PAH-yhdisteet ovat ihmisen terveyden kannalta merkityksellisiä ja niitä tutkitaan ilmanäytteiden avulla.


    Materiaalinäytteiden pitoisuuksista ei voi vetää johtopäätöksiä PAH-yhdisteiden pitoisuuksista huoneilmassa. Näytteestä voidaan analysoida ja raportoida 16 PAH-yhdistettä. Ja analyysiraporttiin voidaan merkitä yksittäisten yhdisteiden pitoisuuksien lisäksi myös PAH-summapitoisuus.


    Jos materiaalin PAH-summapitoisuus ylittää 200 mg / kg tulee purkutyö suorittaa Ratu 82-0381 ohjeistuksen mukaisesti.


    Ratkaisussa KKO 2019:41 ei esitetty välitöntä näyttöä PAH-yhdisteiden pitoisuuksista kysymyksessä olevan rakennuksen huoneilmassa

    Valviran lausunnon mukaan vanhasta kivihiilipikikerroksesta haihtuu vain hyvin vähän ja hitaasti kaasumaisia yhdisteitä, eikä haitallisia PAH-yhdisteitä juuri kulkeudu huoneilmaan, jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia. Vanhan rakennuksen rakenteissa rakentamisaikana tavanomaisesti käytetystä kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu.


    Pelkästään materiaalinäytteiden pitoisuuksista ei voida tehdä luotettavia päätelmiä PAH-yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan eikä siten rakenteissa olevan kivihiilipien haitallisuudesta rakennuksessa asuvien terveydelle. Valviran päätös on aiheuttanut laajaa keskustelua asiantuntijapiireissä ja KKO:n päätöstä kritisoitu. 


    Ratkaisussa 2019:41 ostajien kanne kiinteistön kaupan purkamisesta oli perustunut väitteeseen, että kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kivihiilipiestä oli haihtunut asuinhuoneisiin terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä. 


    Kanteessa on lähdetty siitä, että kivihiilipiki pitää terveyshaittojen ehkäisemiseksi poistaa rakenteista.


    Korkein oikeus katsoo jääneen näyttämättä, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan sanottuja yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja että kivihiilipiki olisi pitänyt sen vuoksi poistaa.


    Asiassa ei siten ole näytetty, että kiinteistössä olisi ollut kanteessa väitetty laatuvirhe.


    Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.


    Jos olet ostanut tai myynyt talon, jossa epäillään kreosoottia tai muuta terveyshaittaa, kuten mikrobeja, hometta tai sisäilmaongelmaa, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen heti oireiden ilmaannuttua tai olet saanut kaupassa reklamaation. Suosittelemme tarvittavia asiantuntijoita ongelmasi tutkimiseksi ja arvioimiseksi sekä hoidamme tarvittavat reklamaatiot tai niihin vastaamisen.

    Lue lisää
  • 10.04.2019 - Henri Alinen
    Maankäyttösopimus ja esisopimus alueen luovuttamisesta

    Teksti: Kiinteistölakimies Henri Alinen


    Asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, joka saa asemakaavasta merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin (Maankäyttö- ja rakennuslaki 12 a luku). Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kunnan on aloitettava maankäyttösopimusneuvottelut niiden maanomistajien kanssa, jotka saavat valmisteltavasta uudesta asemakaavasta merkittävää hyötyä. 


    Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia (maankäyttösopimus). Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Kaava hyväksyttäessä kunta aloittaa maankäyttösopimusneuvottelut, joilla pyritään tekemään maankäyttösopimukset niiden maanomistajien kanssa, jotka saavat asemakaavasta merkittävää hyötyä. 


    Maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä. Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa.


    Maankäyttösopimuksen merkittävän hyödyn raja 500 k-m2 

    Asemakaavoituksen edetessä kunta aloittaa maankäyttösopimusneuvottelut niiden maanomistajien kanssa, jotka saavat asemakaavasta merkittävää hyötyä. Merkittävää hyötyä tuskin voidaan katsoa syntyvän asuntorakentamisessa alle 500 kerrosneliömetrin rakennusoikeudesta tai sen lisäyksestä. Kunta voi määritellä em. merkittävän hyödyn rajan toisinkin, esimerkiksi Espoossa vuonna 2015 vahvistettujen Maanhankinnan ja –luovutuksen sekä maankäyttösopimusten periaatteiden mukaan maankäyttösopimuksen sopimuskynnys on 250 000 euroa.


    Mikäli maankäyttösopimusneuvotteluja ei saada maanomistajan kanssa päätökseen, käytännössä tämä tarkoittaa sitä, ettei asemakaavaa voida viedä valtuuston hyväksyttäväksi. Tällöin kaava ei tule voimaan tai asemakaavaa ei muuteta ilman uusia neuvotteluja maanomistajien kanssa. Pahimmillaan epäonnistuneet neuvottelut voivat viivästyttää kaavan voimaantuloa useita vuosia. 


    Jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kunta voi periä maanomistajalta asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehittämiskorvaus).


    Maankäyttösopimuskorvaus 40-60 prosenttia arvonnoususta

    Maankäyttösopimuksella merkittävää hyötyä kaavasta saava maanomistaja sitoutuu maksamaan kunnalle maankäyttösopimusmaksuna 40 - 60 % kaavan tuomasta arvonnoususta. Samalla maanomistajalta pyritään hankkimaan yleiset alueet, kuten kaavan mukaiset kadut ja puistot kunnalle edullisella raakamaan hinnalla. Pahimmassa tapauksessa maanomistaja saattaa luovuttaa omaisuuttaan kunnalle murto-osalla sen oikeasta arvosta.


    Jokaisen maanomistajan kanssa ei edes neuvotella maankäyttösopimuksesta. Kaavan saatua lainvoiman, kuntasi saattaa tarjoata näille maanomistajille jopa huomattavasti paremman hinnan samoista yleisistä alueista, kaduista ja puistoista, joita hankittiin toisilta maanomistajilta edulliseen raakamaan hintaan maankäyttösopimuksen yhteydessä.


    Maanomistajan ei ole pakko tehdä esisopimusta katu- tai puistoalueen luovuttamisesta maankäyttösopimuksen yhteydessä, mutta sitä mahdollisuutta ei maankäyttösopimusneuvotteluissa aina kerrota. Jos et hyväksy kuntasi tekemää ostotarjousta maa-alueistasi, voit hankkia käyvän hinnan mukaisen korvauksen maaomaisuudellesi lunastustoimituksessa. Maanmittaustoimituksessa saatu korvaus on käytännössä ylittänyt jopa moninkertaisesti kuntien tekemät ostotarjoukset kiinteistöistä ja yleisistä maa-alueista. 


    Jos saat kutsun kunnaltasi maankäyttösopimusneuvotteluun, Sinun kannattaa ottaa yhteyttä kiinteistölakimies Henri Aliseen, joka on neuvotellut useita maankäyttösopimuksia Espoon kaupungin kiinteistölakimiehenä vuosina 2010 - 2016. 


    Maankäyttösopimusten lisäksi Alisen erikoisosaaminen maaoikeudessa on apunasi myös lunastus- ja etuostoasioissa. Ota yhteyttä puh. 020 752 8400 tai henri.alinen@kiinteistolakimies.fi


    Katso myös muut artikkelit liittyen kiinteistökauppaan.

    Lue lisää
  • 13.03.2019 - Kiinteistölakimies Henri Alinen
    Uusi asunto-osakeyhtiölaki parantanut osakkaan oikeusturvaa

    Asunto-osakeyhtiölaissa määritellään erityisesti yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuun rajoja. Tuomioistuinten ratkaisukäytännössä vakiintunut linja on nyt kirjattu lakiin.


    Uusi asunto-osakeyhtiölaki on parantanut niin yhtiön, osakkaan kuin asunnon ostajankin oikeusturvaa. Laissa selvennetään erityisesti yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuun rajoja: osakkeenomistajan rakennustöitä huoneiston kunnon ylläpitämiseksi (kunnossapitotyö) tai sen muuttamiseksi (muutostyö) sekä yhtiön päätöksentekoa yhdenvertaisuusperiaate huomioiden.


    Myös vahingonkorvausvastuu on määritelty aikaisempaa kattavammin. Kunnianhimoisesta tavoitteesta säännellä tyhjentävästi mahdolliset ongelmatilanteet kertoo sekin, että lain perustelut (HE 2004:29) ovat pitkät ja yksityiskohtaiset.


    Aikaisemmin yhtiön ja osakkaiden vastuukysymyksiin on tulkinta-apua saanut etsiä vahingonkorvauslaista, osakeyhtiölaista ja tuomioistuinten ratkaisukäytännöstä. Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa kunnossapitovastuuta koskevat periaatteet ovat säilyneet kutakuinkin ennallaan. Voidaankin sanoa, että tuomioistuinten ratkaisukäytännössä vakiintunut linja on nyt kirjattu lakiin.


    Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet, lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön vastuu koskee rakenteita ja perusjärjestelmiä, jotka se on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen sekä huoneistojen sisäosien korjaamista tämän ajankohdan perustasoon.

    Yhtiö vastaa myös osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai tämän vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.

    Yhtiö ei vastaa pelkästään johdoista ja putkista vaan myös laitteista, joita niihin on kytketty. Perusteluissa mainitaan esimerkkeinä lämminvesivaraajat tai lattialämmityksen sähkövastukset, jotka ovat osa rakennuksen lämmitysjärjestelmää.


    Osakkeenomistajan järjestelmään liittämät laitteet eivät kuitenkaan kuulu yhtiön kunnossapitovastuulle, ellei yhtiö ota niitä vastuulleen. Lainvalmistelun loppumetreillä hanat ja wc-istuimet päätettiin jättää yhtiön kunnossapitovastuulle, mikä onkin luontevaa etenkin huonokuntoisten tai vuotavien vesilaitteiden uusimista ajatellen. Huoneistossa olevia altaita yhtiön vastuu ei koske.


    Jos sisätiloja joudutaan purkamaan korjaus- tai huoltotöiden vuoksi, esimerkiksi putkiremontin takia, yhtiö vastaa huoneiston korjaamisesta purkua edeltävään, yhtiössä sovittuun tasoon. Perustason ylittävältä osin kustannuksista vastaa osakkeenomistaja.


    Silloin, kun vahinko ei johdu rakenteesta vaan esimerkiksi astianpesukoneen, akvaarion tai muun osakkeenomistajan vastuulla olevan laitteen yllättävän rikkoutumisen vuoksi ja vettä pääsee rakenteisiin, asukas vastaa pintamateriaalien purkamisesta sekä korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista – yhtiö rakenteiden kunnostamisesta mahdollisine kuivatuksineen, kuten myös muille huoneistoille aiheutuneista vahingoista.


    Vahingon aiheutuessa asukkaan tuottamuksesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä osakkeenomistajalta. Osakkeenomistaja ei vastaa yhtiölle vahingosta, jonka asukas (esim. vuokralainen) on aiheuttanut yhtiön omistamille rakenteille.


    Korjaustöiden tekeminen yksinkertaisempaa

    Kunnossapidon ja uudistustyön välinen rajanveto vaikuttaa kustannusten jakautumiseen yhtiön ja osakkeenomistajien välillä. Pääsääntöisesti yhtiön vastuulle jää kiinteistön kunnossapito pois lukien osakkeenomistajan tekemät muutostyöt ja uudistukset.


    Yhtiökokous voi kuitenkin päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.


    Esimerkiksi putkiremontin yhteydessä yhtiö voi yleensä toteuttaa märkätilojen vesikalusteiden ja pinnoitteiden tason parannuksen edullisemmin ja tarkoituksenmukaisemmin kuin yksittäinen osakkeenomistaja.


    Vaikka yhtiökokous päättäisi tehdä osakkeenomistajan vastuulle kuuluvan korjaustyön, osakkeenomistaja voi niin halutessaan kieltää sen käyttämällä oikeuttaan päättää huoneistonsa sisäosien tasosta.


    Osakkaan tekemistä omista saneerauksista koituva säästö voidaan ottaa huomioon yhtiövastikkeen määrässä, esimerkiksi silloin, kun yhtiö on päättänyt työstä, jonka osakas on jo omalla kustannuksellaan toteuttanut. Kyseeseen voivat tulla esimerkiksi märkätilojen remontit tai parvekelasitukset.


    Osakkeenomistaja voi saada hyvityksenä enintään määrän, jonka yhtiö säästää kuluissa tämän huoneiston osalta.

    Yhtiökokous voi yksinkertaisella enemmistöllä päättää yhtiövastikkeen alentamisesta tai osakas voi kuitata remonttikulut yhtiön luvalla vastikkeesta.

    Hyvitykseen ei välttämättä ole oikeutta tilanteessa, jossa osakkaan tekemä kunnostustyö on jo niin aikansa elänyt, että yhtiön kunnossapitovastuu edellyttää uutta remonttia. Vastaava tilanne voi aktualisoitua myös silloin, kun osakkaan tekemä kunnossapito- tai muutostyö on huonosti toteutettu tai dokumentoitu.


    Hissien rakentaminen vanhoissa taloissa on aikaisemmin saattanut lopahtaa epäselvään kustannusten jakoon tai vähemmistön vastustukseen. Kun juridisesti yksiselitteisiä keinoja kustannuskysymyksiin tai päätöksentekoon ei ole ollut, monissa asunto-osakeyhtiöissä on juridisten ongelmien pelossa vetäydytty koko projektista.


    Uuden lain mukaan kustannukset hissin jälkikäteisestä asentamisesta jaetaan pääsääntöisesti huoneistojen sijaintikerroksen mukaisesti. Lain perusteluissa mainitaan useita menetelmiä kustannusten jakoperusteista. Pääsääntöisesti osakkeenomistajan maksettava osuus jyvitetään sitä suuremmaksi mitä korkeammalla huoneisto sijaitsee.


    Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan ne, jotka hissistä eniten hyötyvät myös maksavat siitä eniten. Lisäksi laissa säädetään tietoliikennepalveluiden yhteishankinnan ja huoneistokohtaisen vedenkulutuksen osalta huoneistokohtaiseen kustannusten jakoon siirtymisen edellytyksistä.


    Tiedottamis- ja tiedonsaantioikeus laajempaa 

    Yhä enemmän muutoksia on tullut huoneistoremonttien valvontaan ja niistä ilmoittamiseen. Aikaisemmasta laista poiketen ilmoitusvelvollisuus syntyy muutostöiden lisäksi myös kunnossapitotöistä.


    Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa remontista hallitukselle tai isännöitsijälle, joiden on annettava tieto ilmoituksesta niille osakkeenomistajille, joiden osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen työ voi vaikuttaa.


    Jos osakkeenomistaja ei tee muutoksia asuntoon, työn tulos ei yleensä vaikuta rakennuksen osiin tai tilojen käyttöön.


    Työn asianmukaiset suunnittelu-, toteuttamis- ja dokumentointivaatimukset kuitenkin edellyttävät ilmoitusvelvollisuutta näissäkin tapauksissa. Perusteluissa mainitaan esimerkkeinä kylpyhuoneremontit, ikkunoiden ja ovien pinnoitteiden uusiminen tai parkettilattian asentaminen muovimaton tilalle. Tällöinhän askelten äänet voivat kuulua paremmin alakertaan.


    Kunnossapitotyöstä aiheutuvat tavanomaiset haitat, kuten remontin ääni tai pöly eivät pelkästään synnytä ilmoitusvelvollisuutta. Yhtiökokouksessa pitää vuosittain käsitellä seuraavien viiden vuoden aikana odotettavissa olevaa kunnossapitotarvetta, mikä parantaa myös asunnon ostajan tiedonsaantia.


    Yhtiöllä on oikeus teettää kunnossapitotyö osakkaan kustannuksella, jos tämä laiminlyö lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovastuunsa. Osakkaan ilmoitusvelvollisuuden sekä yhtiön valvonta- ja teettämisoikeuden tarkoituksena on edistää hyvän rakennustavan noudattamista osakkaalle kuuluvissa rakennustöissä. Näin voidaan ehkäistä suuriakin vahinkoja aiheuttavien kosteusvaurioiden syntymistä.


    Myös osakkaalla on oikeus teettä kunnossapitotyö yhtiön kustannuksella, jos yhtiö kehotuksen saatuaan laiminlyö sille kuuluvan kunnossapitovastuunsa. 


    Myös yhtiökokoukseen osallistumista on helpotettu ja kokousasiakirjojen saatavuutta parannettu. Vastikkeina kerättyjen varojen käyttöä koskevia tilinpäätösvaatimuksia on selvennetty osakkaiden oikeusturvan parantamiseksi.


    Lue myös:

    Tiesitkö, että sinulla voi olla oikeus jättää yhtiövastike maksamatta

    Lue lisää
  • 12.03.2019 - Kiinteistölakimies Henri Alinen
    Ostajan erityinen selonottovelvollisuus asunnon, rivitalon omakotitalon ja kiinteistön kaupassa

    Milloin ostajalle syntyy erityinen syy selvittää kaupan kohteen kuntoa ja mahdollisia laajempia vaurioita kuntotarkastusraportista saatujen lisätutkimuskehotusten ja vaurioepäilyjen johdosta? 


    Korkein oikeus on päätöksessään 2019:16 määritellyt ostajan erityistä selonottovelvollisuutta, eli milloin ostajalle syntyy erityinen selonottovelvollisuus kuntotarkastuksessa epäillyistä virheistä tai tehdyistä havainnoista.


    Ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty.


    Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön.


    Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.


    Ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää.


    Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.


    Ostajalla ei yleensä ole velvollisuutta ryhtyä rakenteita avaaviin, poikkeuksellisiin tarkastustoimiin

    Ratkaisussa KKO 2004:78 oli kysymys siitä, saivatko ostajat vedota virheenä kiinteistöön kuuluneen omakotitalon rakennusvirheisiin, kun he olivat jo ennen kauppaa saaneet tiedon rakennuksessa havaituista kosteusvaurioista.


    Vaurioiden syy ei ollut ilmennyt ostajille ennen kauppaa esitetystä kosteuskartoituksesta.


    Korkein oikeus katsoi, että vaikka kosteusvaurioiden havaitseminen asetti ostajalle tavanomaista laajemman tarkastusvelvollisuuden, kosteuskartoituksessa havaittujen vaurioiden laajuus ja laatukaan huomioon ottaen ostajien ei voitu katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät olleet edellyttäneet tavanomaisesta poikkeavia ja kiinteistöön kajoavia tarkastustoimia ennen kaupasta päättämistä.


    Ratkaisussa KKO 2009:31 on ollut arvioitavana, saiko ostaja vedota omakotitalon yläpohjan kosteusvaurioon, kun kauppaa edeltävässä kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä, ja savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen.


    Koska katon vuotamista ei kuitenkaan ollut havaittu tai epäilty, Korkein oikeus katsoi, ettei kuntotarkastusraportista ilmenneiden tietojen perusteella ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio, eikä ostajalla ollut erityistä syytä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi.

    Pelkkä riski ilman vaurioepäilyä ei yleensä laajenna ostajan selonottovelvollisuutta.

    Korkein oikeus on kummassakin ratkaisussa ottanut huomioon ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt sekä havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laadun ja laajuuden. Ostajan selonottovelvollisuuden arviointi edellyttääkin oikeudelta tilanteen kokonaisharkintaa.


    Kuntotarkastuksessa havaitut vauriot ja tavanomaista vakavammat riskiepäilyt laajensivat ostajan selonottovelvollisuutta

    Ratkaisussa 2019:16 Korkein oikeus totesi, että kuntotarkastusraportin mukaan alapohjan puurakenteissa oli havaittu lahovaurioita ja alapohjan kunnon kartoittamiseksi oli suositeltu lisätutkimuksia. Suositus lisätutkimuksista on esitetty paitsi alapohjaa koskevien havaintojen yhteydessä myös kohteen yleiskuvauksessa ja oleellisimpia havaintoja koskevassa yhteenvedossa.


    Ostajat olivat siten ennen kauppaa heille toimitettuun kuntotarkastusraporttiin tutustumalla voineet saada tiedon siitä, että alapohjassa on lahovaurioita, joiden laajuutta ei ole selvitetty ja joiden tarkempaa tutkimista kuntotarkastuksen suorittaja on pitänyt tarpeellisena.

    Ostajan erityinen selonottovelvollisuus syntyy tiedoista, joita ostaja on saanut ennen kauppaa

    Jotta kiinteistössä katsottaisiin olevan laatuvirhe myyjän antaman virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon perusteella, tällaisen tiedon tulee olla vaikutuksellinen.


    Esimerkiksi virheellinen ilmoitus rakennuksen perustamistavasta on tyypillisesti sellainen tieto, jolla voidaan olettaa olevan vaikutusta kaupan tekemiseen tai ainakin kauppahintaan. Korjauskustannukset ja -työn laajuus kuvaavat osaltaan virheellisen tiedon merkitystä mutta myös kiinteistössä olevan virheen olennaisuutta ja mahdollisen hinnanalennuksen määrää.


    Milloin ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheenä kaupan jälkeen paljastuneisiin virheisiin ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi?

    Ratkaisussa 2019:16 ostajille oli ennen kauppaa esitetty rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia.


    KKO:n mukaan ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa.


    Ostajat eivät siten voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei ollut tuulettuvaa alapohjaa, toisin kuin myyjät olivat ennen kauppaa heille kertoneet.


    Rakennuksen lisätutkimustarpeina lueteltiin

    • maanpinnan lähellä olevien puurakenteiden lahovaurioiden laajuuden selvittäminen,
    • rossipohjassa havaittujen lahovaurioiden laajuuden selvittäminen,
    • yläpohjan tarkastaminen ja
    • alkuperäisen vesi- ja viemäriputkiston kunnon selvittäminen.

    Korjaustarpeina esitettiin

    • pintavesien alapohjaan valumisen ehkäiseminen,
    • rossipohjan lahovaurioiden korjaaminen,
    • ulkoseinien lahovaurioiden korjaaminen ja
    • rakenteiden korjaaminen niin että ne eivät vaurioidu uudestaan,
    • kellarin oven uusiminen,
    • kulkusillan tekeminen yläpohjaan ja
    • tuloilmaventtiilien asentaminen.

    Oleellisimpina havaintoina korjausta tai uusimista edellyttävinä seikkoina mainittiin pintavesien valuminen alapohjaan, rossipohjassa näkyvillä olevat lahovauriot ja ulkoseinien alaosien lahovauriot.


    Näistä kaksi viimeksi mainittua oli merkitty myös lisätutkimustarpeeksi ja riskirakenteeksi. Kellarissa oli silminnähden kosteutta ja kellariin tuli keväisin vettä. Kellarissa oli uppopumppu poistamassa vettä. Kellarin ovissa oli kosteuden aiheuttamia tummentumia. Toimenpide-ehdotuksena esitettiin, että kellarin tuuletusta tulisi parantaa ja ovet olisi järkevintä uusia.

    Tieto rakenteen vauriosta voi laajentaa ostajan selonottovelvollisuutta.

    Kuntotarkastusraportin mukaan alapohjan puurakenteissa oli havaittu lahovaurioita ja alapohjan kunnon kartoittamiseksi suositeltu lisätutkimuksia. Ostajat olivat ennen kauppaa heille toimitettuun kuntotarkastusraporttiin tutustumalla voineet saada tiedon siitä, että alapohjassa on lahovaurioita, joiden laajuutta ei ole selvitetty ja joiden tarkempaa tutkimista kuntotarkastuksen suorittaja on pitänyt tarpeellisena.


    Kuntotarkastusraportissa oli todettu myös, että maanpinta viettää rakennukseen, että rakennuksessa ei ole salaojajärjestelmää ja että sokkelissa ei ole havaittu ulkopuolista kosteuseristystä.


    Näiden seikkojen vuoksi raportissa on kolmessa eri kohdassa esitetty korjaustarpeena, että pintavesien valuminen alapohjaan tulisi ehkäistä. Ostajat olivat siten tienneet, että alapohja on rakennuksen sijainnin ja puutteellisen rakentamistavan vuoksi ollut pitkään altistuneena kosteudelle tavalla, joka kuntotarkastuksen suorittajan arvion mukaan edellytti jo todettujen vaurioiden laajuuden selvittelyn lisäksi korjaustoimenpiteitä.


    Valokuvista oli voinut havaita alapohjan puurakenteiden olevan lähellä maanpintaa ja osin jopa kiinni maassa. Ostajat olivat siten saaneet ennen kauppaa tiedon siitä, että ainakin osa alapohjan rakenteista on liian lähellä maanpintaa ja että tästä aiheutuu riski rakenteiden vaurioitumisesta.


    Ostajat olivat ennen kauppaa tienneet paitsi niistä rakennuksen sijaintiin ja rakennustapaan liittyvistä seikoista, jotka ovat pitkäaikaisesti altistaneet alapohjan rakenteet kosteudelle, myös sen, että alapohjassa on vaurioita, joiden laajuus on alapohjatilan ahtauden vuoksi jäänyt selvittämättä ja että alapohjan lahovaurioiden laajuus olisi syytä selvittää.


    Ostajilla ei ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa on rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita.


    Kuntotarkastuksessa havaitut rakenteiden vauriot ja niiden johdosta tehdyt lisätutkimuskehotukset voivat synnyttää ostajalle erityisen selonottovelvollisuuden

    Jos kuntotarkastuksessa havaitaan ennen kauppaa selviä vaurioita, kuten hometta tai mikrobeja tai rakenteiden kastumista ja suositellaan niiden johdosta lisätutkimuksia, tämä voi nostaa ostajan selonottovelvollisuutta siitä, että rakenteissa on mahdollisesti laajempiakin vaurioita. Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt ennen kauppaa ymmärtää selvittää kohteen kunnosta saamansa epävarmuustiedon perusteella.

    Mikä tahansa lisätutkimustarve ilman vaurioepäilyä ei laajenna ostajan selonottovelvollisuutta.

    Korkeimman oikeuden käsittelemässä tapauksessa ostajat olivat kuntotarkastusraportista saaneet tiedon siitä, että rakennuksessa on useita kosteusvaurioita: rakennuksen ulkoseinissä lahovaurioita ja rakennuksen takaosasta, kylmän varastotilan kohdalta, tehtyjen havaintojen mukaan myös alapohjan puurakenteessa lahovaurioita.


    Kalteva rakennuspaikka ja sadevesijärjestelmän puuttuminen olivat lisänneet rakennuksen altistumista kosteudelle. Ostajat eivät ole nämä tiedot saatuaan voineet perustellusti lähteä siitä, että laho- ja kosteusvauriot rajoittuisivat vain raportissa nimenomaisesti mainittuihin rakennuksen kohtiin. Raportissa mainittujen ja niitä vastaavien vaurioiden osalta ostajat eivät voi vedota laatuvirheeseen.


    Toisaalta mikä tahansa kuntotarkastuksessa todettu rakenteen kosteusepäily ei laajenna ostajan selonottovelvollisuutta, eteenkään jos kuntotarkastaja ei suosittele jatkotutkimuksia ja tilanteen kokonaisharkinta ei edellytä asian tarkempaa tutkimista.

    Asunnon, omakotitalon tai rivitalon ostajan selonottovelvollisuus rajoittuu pääsääntöisesti pintapuolisessa tarkastuksessa havaittaviin seikkoihin.

    Rakenteen sisälle ulottuviin tutkimuksiin voi antaa aihetta kuntotarkastuksessa havaittu seikka, josta asiantuntija on antanut syyn epäillä vakavampaa vauriota tai havaittu seikka yleisen elämänkokemuksenkin mukaan jo edellyttää tarkempia tutkimuksia.


    Esimerkkinä juuri mainitussa KKO:n tapauksessa havaitut laajat home- ja lahovauriot, tieto alapohjan kosteusrasituksesta ja salaojien puuttuminen. Ostaja ei kohtuudella voitu olettavan tällöin olleen tietämätön siitä etteivät vauriot olisi saattaneet olla laajemmatkin. Tai ainakin ostajalla oli täysi syy epäillä muidenkin rakenteiden vaurioituneen.


    Mikä tahansa kosteus- tai vaurioepäily ei aiheuta erityistä selonottovelvollisuutta ostajalle

    Oletetaan, että myyjä on antanut tiedon, että myydyssä omakotitalossa on ollut vesivahinko, joka on korjattu. Jos muuta ei ole sovittu, myyjä vastaa, että vahinko on korjattu oikein eikä vauriosta ole jäänyt ongelmia rakenteisiin. Ostajalta ei voida edellyttää tällaisen myyjältä saadun tiedon tarkastamista rakenteisiin ulottuvilla tutkimuksilla.


    KKO:n mukaan ostajat eivät olleet pelkästään raportissa alapohjarakenteesta olevien mainintojen perusteella voineet olettaa, että yli viisikymmentä vuotta vanhassa rakennuksessa olisi asianmukaisesti toimiva tuulettuva alapohja, joka estäisi rakennuksen perustuksiin valuvaa vettä kastelemasta lattiarakenteita.


    Vaikka rakennuksen tarkastamatta jääneessä osassa asuintilojen lattiarakenteiden alla olisikin ollut valokuvista ilmenevän kaltainen ryömintätila, ostajat olisivat saamiensa tietojen perusteella voineet olettaa sen olevan matala ja vähintäänkin puutteellisesti tuulettuva sekä rajoittuvan vain osaan rakennusta.


    Ostajat eivät ole siksi voineet tehdä alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella sellaista johtopäätöstä, että alapohjan tarkastamattomassa osassa ei voisi olla rakennuksen asuinkäyttöön vaikuttavia vaurioita ja että kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset olisivat tarpeettomia. Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto.


    Ratkaisussa myyjät olivat antaneet ostajille kuntotarkastuksessa tiedon, että osittain talossa olisi tuulettuva alapohja. Vaikka tieto oli väärä, oikeus ei kuitenkaan katsonut tällaisella virheellisellä tiedolla olevan merkitystä kaupan kannalta.


    Yli 50 vuotta vanhassa talossa muut vauriot huomioon ottaen oli perusteltua olettaa alapohjan joka tapauksessa olevan kauttaaltaan vaurioitunut – olipa osassa taloa tuulettuva alapohja vai ei. Ostajat olivat kuitenkin tienneet, että alapohja on rakennuksen sijainnin ja puutteellisen rakentamistavan vuoksi ollut pitkään altistuneena kosteudelle tavalla, joka kuntotarkastuksen suorittajan arvion mukaan edellytti jo todettujen vaurioiden laajuuden selvittelyn lisäksi korjaustoimenpiteitä, kuten myös sen, että alapohjassa on vaurioita, joiden laajuus on alapohjatilan ahtauden vuoksi jäänyt selvittämättä.


    ”Ostajien kohteesta saamat tiedot ovat olleet sisällöltään sellaisia, että ne ovat antaneet ostajille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta rakennuksen alapohjan kunnon selvittämiseksi tarvittaessa rakenteita rikkovin menetelmin.

    Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön edellyttämättä lisätutkimuksia ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauksia edellyttäviä vaurioita.

    Alapohjan rakenne ja lahovauriot olisivat tulleet ilmi, jos alapohjan kuntoa olisi selvitetty lisätutkimuksin ennen kauppaa eikä vasta kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät näin ollen voi maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna laatuvirheenä vedota alapohjan lahovaurioihin ja sen rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen.”


    Ostajilla oli näissä oloissa ollut erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen. Koska alapohjan vaurioiden laajuuden selvittäminen oli tarpeen alapohjarakenteesta annetusta tiedosta riippumatta, myyjiltä saadun tiedon virheellisyydelle ei voitu antaa merkitystä.


    Yksi KKO:n jäsen kuitenkin esitti eriävän mielipiteen ja olisi palauttanut asian hovioikeuden uudelleen ratkaistavaksi.


    Yhteenvetoa myyjän tiedonantovelvollisuudesta ja ostajan erityisestä selonottovelvollisuudesta

    1. Kiinteistön virhettä koskevien maakaaren säännösten lähtökohtana on, että myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle ennen kauppaa ostopäätöksen kannalta merkitykselliset tiedot.

      Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan myyjä vastaa sekä virheellisten tietojen antamisesta että tiedossaan olevien, kaupan kannalta merkityksellisten seikkojen ilmoittamatta jättämisestä. Vastuuta virheellisestä tai harhaanjohtavasta tiedosta ei kuitenkaan ole, jos tiedon ei voida olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lisäksi myyjä vastaa siitä, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut siltä edellyttää.
       
    2. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevan säännöksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan ja myyjän velvollisuuksia siten, ettei myyjän virhevastuu muodostu liian ankaraksi (HE 120/1994 vp s. 21).
       
    3. Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp s. 56-57) mukaan ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty.
       
    4. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen.

      Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
       
    5. Ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää.

      Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.
       
    6. Jotta kiinteistössä katsottaisiin olevan laatuvirhe myyjän antaman virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon perusteella, tällaisen tiedon tulee olla vaikutuksellinen. Virheellinen ilmoitus rakennuksen perustamistavasta on tyypillisesti sellainen tieto, jolla voidaan olettaa olevan vaikutusta kaupan tekemiseen tai ainakin kauppahintaan. Korjauskustannukset ja -työn laajuus kuvaavat osaltaan virheellisen tiedon merkitystä mutta myös kiinteistössä olevan virheen olennaisuutta ja mahdollisen hinnanalennuksen määrää.


    Jos ostamassasi ja tai myymässäsi asunnossa tai omakoti- tai rivitalossa havaitaan kaupan teon jälkeen virhe, kuten kosteus- ja homevaurioita tai sisäilmaongelma, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen. Hoidamme virheestä reklamoinnin tai saamaasi reklamaatioon vastaamisen, asiassa neuvottelut sekä mahdolliset oikeudelliset toimet.


    Ongelmia asuntokaupassa? Asiantuntijamme auttavat.

    Lue lisää
  • 12.03.2019 - Henri Alinen
    Kiinteistökaupan purku ja varainsiirtoveron palautus

    Kaupan vapaaehtoinen purku ei aina anna edellytyksiä saada verottajalle maksettua varainsiirtoveroa takaisin.


    Harkittavaksi tulee kysymys siitä, olisiko kaupan purulle ollut edellytyksiä oikeuden käsittelyssä.


    Jos kaupan kohteessa ilmenee olennaisia virheitä, mutta ostaja ja myyjä eivät halua riidellä virheiden seuraamuksista, yksi vaihtoehto on purkaa kauppa vapaaehtoisella kaupanpurkukirjalla.


    Vaikutuksiltaan kaupan purku on käänteinen kiinteistökauppa

    Kaupan purkukirjassa sovitaan kiinteistökaupan tavoin ehdoista, jotka kaupan purun osapuolet ovat kaupan purun johdosta velvollisia täyttämään, eli millä ehdoilla myyjä palauttaa ostajan maksaman kauppahinnan ja ostaja kohteen omistusoikeuden ja hallinnan takaisin myyjälle. Tämän jälkeen myyjä hakee lainhuutoa saannolleen eli kaupan purulle.  Myös mahdollisesti maksettavasta tuottokorosta ja muista korvauksista voidaan kaupan purun osapuolten kesken sopia.


    Julkisen kaupanvahvistajan on allekirjoituksellaan vahvistettava kaupan purkukirja oikeaksi. 


    Varainsiirtoveron palautus

    Kiinteistön kaupassa ostajan on maksettava valtiolle kauppahinnasta 4 prosentin varainsiirtovero.


    Kaupan purun yhteydessä ostajalla voi olla oikeus saada varainsiirtoverolain 40.2 §:n mukaan maksamansa varainsiirtovero takaisin. Tavallisesti verottaja pautaa varainsiirtoveron, mikäli kaupan purku tapahtuu oikeuden päätöksellä.


    Mikäli kaupan purku tapahtuu vapaaehtoisella purkukirjalla, kysymys maksetun varainsiirtoveron palautuksesta ei aina ole varmaa. 


    Vero-oikeudessa vallitsevana lähtökohtana on, etteivät kaupan purun osapuolet voi sopia veroseuraamuksista. Edestakaista luovutustointa, kauppaa ja kaupan purkua, voidaan pitää kahtena erillisenä verollisena luovutuksena. Kaupan purkamista voidaan pitää verotuksen kannalta tehottomana.


    Maksettu vero palautetaan hakemuksesta, mikäli kauppa on oikeuden päätöksellä kumottu tai määrätty purkautumaan. Samoin vero voidaan palauttaa, jos kauppa on purettu sopimuksella luovutuskirjassa olevan ehdon vuoksi tai kauppa olisi sopimusrikkomuksen vuoksi voinut tulla puretuksi tuomiolla.


    Näin voidaan toimia myös, jos kauppahintaa on vastaavassa tilanteessa alennettu.


    Verottajan näkemystä ohjaa tuomioistuimen mahdollinen päätös

    Kysymys siitä, olisiko tuomioistuin purkanut kaupan, jos ehtoon tai sopimusrikkomukseen vedonnut osapuoli olisi nostanut kanteen, ohjaa verottajan näkemystä. Tämän vuoksi verottajalle tulee toimittaa kaupan purkua tukevaa näyttöä, samoin kuin jos asiaa olisi käsitelty käräjäoikeudessä. 


    Harkittavaksi tulevat seikat, kuten

    • poikkeaako kaupan kohde siitä, mitä ostajalla on ollut oikeus edellyttää;
    • onko poikkeama olennainen;
    • onko ostaja laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa ja
    • onko ostaja reklamoinut kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.

    Virheet on hyvä selvittää rakennustarkastuksiin pätevöityneen asiantuntijan raportilla.


    Kaupan purkukirjaan lisätään perusteet kaupan purulle.


    Myyjän saattaa olla taloudellisesti järkevää välttää riitelyä ja suostua kaupan purkamiseen, vaikka ostajan esittämät oikeudelliset perusteet eivät näyttäisi riittävän kaupan purkuun.


    Myös tämä argumentti on hyvä mainita kaupan purkukirjassa.


    Edellä puhuin tilanteesta, jossa kiinteistökaupan purkaminen on jo tapahtunut.


    Mutta milloin on mahdollista purkaa kiinteistökauppa?


    Lue myös seuraavat kirjoitukseni, ja tiedät entistä tarkemmin missä tilanteissa kiinteistökaupan purkuun on mahdollisuus.


    Voidaanko kiinteistökauppa purkaa maksuviivästyksen johdosta?

    Kaupan purku kiinteistön salaisen virheen perusteella

    Lue lisää
  • 14.02.2019 - Kiinteistölakimies Henri Alinen
    Tapausesimerkkejä - Milloin asuntokaupan reklamaatio on tehty oikeassa ajassa tai milloin reklamaatio on myöhästynyt?

    Tähän artikkeliin tutustumisen jälkeen tiedät, miten toimia asuntokaupan virheestä reklamoitaessa tai siihen vastattaessa:

    • milloin reklamaatio on tehty oikea-aikaisesti ja
    • milloin reklamaatio voidaan katsoa myöhästyneeksi.

    Jos olet myynyt tai ostanut asunnon tai kiinteistön, jossa havaitaan myöhemmin virhe, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen. Hoidamme puolestasi oikeaoppisen reklamaation tekemisen tai vastaamme saamaasi reklamaatioon asiantuntevasti. 


    Virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta

    Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Ilmoituksen laiminlyönti ei saman säännöksen 3 momentin mukaan vapauta myyjää, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.


    Milloin oikeus reklamaatioon menetetään?

    Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen 2008:8 mukaisesti oikeus esittää vaatimuksia virheellisen suorituksen johdosta pääsääntöisesti menetetään, ellei reklamaatiota ole tehty kohtuullisessa ajassa. Reklamaation tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet.


    Ostajan tulee ilmoittaa reklamaatiossa se vaatimus, jonka hän virheen perusteella esittää (esimerkiksi kaupan purku- tai vahingonkorvausvaatimus). Vaatimuksen tarkempi yksilöinti ei kuitenkaan ole ensi vaiheessa välttämätöntä.


    Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä.

    Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta.

    Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden toteutuminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista.


    Maakaaren esitöiden (HE 120/1994, s. 58) mukaan virhetilanteet tulee selvittää nopeasti. Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Harkinta kohtuullisesta reklamaatioajasta ja sen alkamisajankohdasta on tehtävä tapauskohtaisesti. 


    Laadultaan ja laajuudeltaan vaikeammin tunnistettavien ja selvitettävien virheiden osalta reklamaatioaika on pidempi kuin selvien virheiden osalta.


    Ostajilla tulee myös olla kohtuullinen aika tutkia havaitsemansa seikka ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, onko kyseessä myyjän vastuun piiriin kuuluva virhe kohteessa ja oikeuttaako virhe vaatimuksiin.


    Reklamaatioaika alkaa näin ollen vasta silloin, kun virheeseen vetoavan tahon on tullut ymmärtää, että kyseessä on vastapuolen vastuun piiriin kuuluva virhe. Reklamaation yhteydessä esitettävien vaatimusten ei tarvitse olla yksilöityjä.


    Kohtuullinen reklamaatioaika ja vaatimusten esittäminen

    Oikeuskäytännössä on yleensä hyväksytty kiinteistökaupassa jopa 7-8 kuukauden reklamaatioaika. Kymmenen kuukauden reklamaatioaikaa on pidetty kohtuullisena, kun asunnon kosteusvauriot ovat selvinneet vasta asiantuntijan tarkastuksessa.


    Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta koskevassa arvioinnissa merkitystä on väitetyn sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Arvioinnissa on otettava huomioon se, millaisia tietoja myyjät ovat antaneet ostajalle ennen kauppaa ja millä tavalla nämä tiedot ovat vaikuttaneet ostajan mahdollisuuksiin tunnistaa ja ymmärtää, että kyse on myyjän vastuun piiriin kuuluvasta virheestä.


    Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä.

    Reklamaatioaika alkaa vasta siitä hetkestä, kun ostajalla on perusteltua syytä epäillä myyjän hänelle ilmoittamien tietojen oikeellisuutta.

    Vaasan hovioikeuden käsittelemässä tapauksessa  (13.10.2017 Nro 376) ostajat olivat luulleet asunnon hajuhaittojen aiheutuvan vanhan talon lattiamattojen välissä olevasta liimasta. Myös myyjä ja myyjän edustaja olivat tämän epäilyn vahvistaneet ostajalle syyksi hajujen lähteestä.


    Matot poistettaessa hajuhaitat eivät kuitenkaan loppuneet vaan hajujen lähteeksi todettiin lopulta talon laajat mikrobivauriot, joista reklamoitiin myyjiä noin kaksi vuotta ensimmäisestä reklamaatiosta.


    Kysymys tapauksessa oli siitä, olivatko ostajat laiminlyöneet reklamaatiovelvollisuutensa tekemällä reklamaation liian myöhään. Myyjien mukaan koska hajuista oli reklamoitu noin kahta vuotta ennen vaatimusten esittämistä, ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen liian myöhään tehdyn reklamaation takia.


    Myyjät kiistivät reklamaation ja vaativat kaupanpurkukanteen hylkäämistä muun muassa reklamaation vanhentumiseen vedoten.


    Käräjäoikeus ja myöhemmin hovioikeus totesivat reklamaation kuitenkin tehdyn oikea-aikaisena, koska ostajilla oli perusteltu syy olettaa, ettei  hajuhaittojen syynä ollut alapohjan virheellinen rakenne, joka oli paljastunut vasta pari vuotta sen jälkeen kun hajuhaitoista oli ensimmäistä kertaa reklamoitu.


    Myyjät olivat vakuuttaneet hajujen johtuneen vanhoista lattiamatoista eikä ostajilla ollut aihetta tarkistaa myyjien antaman tiedon paikkansapitävyyttä.


    Reklamaatiolta edellytettävät laatuvaatimukset

    Reklamaatiolle ei ole sinänsä asetettu muotovaatimuksia, mutta siitä on käytävä ilmi, mitä virheellisyys koskee ja miten se ilmenee sekä mitä seuraamuksia ostaja vaatii virheen perusteella (HE 120/1994 vp. s. 58).


    Edellisessä HO:n käsittelemässä tapauksessa ostaja oli ilmoittanut mahdollisista homevaurioista ja niiden ilmenemistavasta myyjien edustajalle ensimmäisen kerran 21.5.2014 sekä tiedustellut myyjien halukkuutta purkaa kauppa.


    Ostajan ja myyjän välillä ajalla 21.5.-1.7.2014 käydyn sähköpostiviestittelyn perusteella myyjille on täytynyt tulla selväksi ostajan kanta kiinteistön virheellisyydestä ja ostajan kaupan purkua koskeva vaatimus. Myyjät olivat heille annettujen tietojen perusteella kyenneet arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja ostajan vaatimusten aiheellisuutta.


    Ostajan myyjille lähettämien sähköpostiviestien voitiin katsoa täyttävän reklamaatiolle asetetut vaatimukset.


    Näin ollen hovioikeus katsoi ostajan reklamoineen kaupan kohteessa havaitsemistaan virheistä myyjille 1.7.2014 eli noin viiden kuukauden kuluttua siitä, kun hänen olisi pitänyt havaita virhe.


    Hovioikeus totesi myös, ettei Maakaaren esitöissä tai oikeuskäytännössä ei ole määritelty yksiselitteistä aikarajaa maakaaren 2 luvun 25 §:ssä tarkoitetulle kohtuulliselle ajalle, vaan se tulee arvioida erikseen jokaisessa yksittäistapauksessa. Hallituksen esityksen mukaan reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti.


    Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (HE 120/1994 vp s. 58).


    Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännön mukaan tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle.


    Kohtuullinen aika voi pidentyä myös ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta (ks. KKO 2016:69 ja KKO 2008:8).


    Mainitussa tapauksessa ostajille kaupan teon yhteydessä esitetyssä korjausraportissa hajuhaitan todennäköisimmäksi syyksi oli ilmoitettu kolme päällekkäin liimattua muovimattoa. Ostajat olivat syksyllä 2013 suorittaneet asunnossa rakenteiden avaamisia sen varalta, että tätä liimaa löytyisi vielä asunnosta. 


    Keväällä 2014 ostajat olivat ryhtyneet tutkimaan tarkemmin hajuhaitan lähdettä, kun heille oli selvinnyt, ettei hajuhaitta johdukaan liimasta. Hovioikeus katsoi, että ostajat olivat pyrkineet aktiivisesti selvittämään hajuhaitan syytä ja kiinteistön virheiden laajuutta. Näissä olosuhteissa viiden kuukauden reklamaatioaikaa voidaan pitää kohtuullisena aikana. Edellä mainituilla perusteilla ostajat ovat vedonneet virheisiin maakaaren 2 luvun 25 §:n edellyttämällä tavalla.


    Johtopäätöksiä kohtuullisesta reklamaatioajasta sekä reklamaation sisältövaatimuksista

    Jotta reklamaation oikea-aikaisuudesta tai myöhästymisestä ei tulisi myöhemmin epäselvyyttä, kannattaa reklamaatio tehdä aina mahdollisimman nopeasti virheen havaitsemisesta, mielellään 3-4 kuukauden kuluessa.


    Kuitenkin tosiasia on se, että virheitä tutkivat asiantuntijat ovat hyvin työllistettyjä ja tutkimuksia saa odottaa. Myös lausunnon tekemiseen kuluu asiantuntijalla aikaa.


    Käytännössä virheen havaitsemisesta asiantuntijan lausuntoon voi jo kulua kahdesta kolmeen kuukauteen, joten reklamaation tekemiseen ja vaatimusten esittämiseen ei ole ylimääräistä aikaa.


    Tämän vuoksi suosittelemme, että virheestä reklamoidaan alustavasti heti, kun virheen merkitys on alustavasti tiedossa.


    Näin ei myöhemmin tarvitse riidellä reklamaation oikea-aikaisuudesta vaan voidaan keskittyä itse pääasiaan. Hoidamme asiakkaittemme reklamaatiot ja reklamaatioihin vastaamiset aina hyvissä ajoin ja oikea-aikaisesti.


    Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, kun havaitset asunnossasi virheen tai saat reklamaation ostajalta.


    Reklamaatiolta edellytetään myös virheen määrittelyä. Reklamaation tulee sisältää virheen johdosta tehtävät vaatimukset. Virheestä alustavasti reklamoitaessa reklamaation ei tarvitse sisältää täsmällistä ja kattavaa selvitystä virheestä lopullisine vaatimuksineen vaan reklamaatiota voidaan täydentää ja täsmentää virheen laadun ja merkityksen myöhemmin selvitessä. Tärkeää on kuitenkin edetä jatkotutkimuksissa aktiivisesti ja huolellisesti ja täydentää vaatimuksia heti jatkotutkimusten edistyessä.


    Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen tilataksesi luotettavan rakennusterveysasiantuntijan tutkimaan ostamasi asunnon virheet. Jos olet myynyt talon ja saanut virhereklamaation, asiantuntijamme tutkii väitettyjen virheiden merkityksen reklamaatioon vastaamista varten.

    Lue lisää
  • 04.02.2019 - Kiinteistölakimies Henri Alinen
    Asunnon myynti tai osto ja asuntokaupan tekeminen ilman välittäjää

    Oman kodin myynti tai asunnon ostaminen ilman välittäjää voi vaikuttaa haastavalta tehtävältä.


    Välittäjään on totuttu luottamaan, että asiat sujuvat välittäjän avulla oikein eikä kaupassa synny myöhemmin riitaa. Välittäjä myös tilaa kuntotarkastuksen myyjän ja ostajan lukuun. Teoriassa totta, mutta käytäntö on usein osoittanut asian olevan toisin. Kalliista välityspalkkiosta huolimatta tilattu kuntotarkastus voi myöhemmin osoittautua täysin riittämättömäksi ja harhaanjohtavaksi ja kauppakirja puutteelliseksi.


    Asuntokaupan voi kuitenkin tehdä alusta loppuun ilman välittäjää ja samalla säästää ison summan rahaa.


    Kolmen – neljän prosentin myyntipalkkio esimerkiksi 300 000 euron omakotitalosta on jo yli kymppitonnin luokkaa. Vain noin puolella tästä hinnasta voi ostaa ammattilaisen laatiman kauppakirjan sekä hankkia pätevän rakennusterveysasiantuntijan tutkimaan kaupan kohteen kunto tavallista paremmin eli toisin kuin välittäjien kanssa yhteistyötä tekevät kuntotarkastajat normaalisti tekevät.


    Varoituksen sana välittäjistä ja kuntotarkastajista

    Asuntokauppojen jälkipyykkiä pestäessä törmää usein huolimattomasti tehtyihin kuntotarkastuksiin ja kelvottomiin kauppakirjoihin. Tulee tunne, että pitkältä ja raskaalta riitelyltä olisi voitu välttyä, jos kaupan kohteen kunto olisi tutkittu tarkemmin ennen kauppaa ja havaitut virheet ja puutteellisuudet olisi osattu kirjata myös kauppakirjaan.


    Asunnonostajat ovat saattaneet ihastua kaupantekoa edistävään kodin ”tarinaan” ja ”stailaukseen” ja lämpimään tunnelmaan sohvilla lojuvine torkkupeittoineen perehtymättä riittävällä huolellisuudella pintojen alle kätkeytyvien rakenteiden kuntoon. Kodikas tunnelma ei kuitenkaan kerro mitään asunnon terveellisyydestä. Myyjä ja välittäjä ovat tarjonneet mielikuvia "unelmakodista" kuvin ja sanoin, joista ostaja on sokaistunut.

    Aina edes myyjäkään ei ole tiennyt kotinsa kunnosta vaan on luullut asuvansa kuivassa ja terveessä talossa, kun todellisuudessa rakenteissa on viihtynyt home tai lattiasieni.

    Kuntotarkastaja saattaa kiinnittää huomiota talon riskirakenteisiin ja suositella niiden johdosta lisätutkimuksia, mutta harvoin lisätutkimuksia edes tehdään tai sitten niitä ei osata tehdä oikein: Riskirakenteeksi tiedetty valosokkeli on voitu avata ja todettu rakenteet päällisin puolin kuiviksi, vaikka todellisuudessa rakenne on saattanut olla pahoin mikrobivaurioitunut. Tällaisissa tapauksissa riideltäessä syntyy myöhemmin ongelmia sen suhteen, mitä tietoja ostajan voidaan olettaa saaneen rakenteiden kunnosta ennen kauppaa ja mitä hänen olisi pitänyt ymmärtää rakenteiden kunnosta saamiensa tietojen perusteella?


    Harvalla asunnonostajalla on niin paljon ymmärrystä homeista ja mikrobeista, että hän osaa päätellä esimerkiksi kuntotarkoituksessa havaitun lievän kosteuden todennäköisesti aiheuttaneen myös vakavia mikrobivaurioita rakenteille, varsinkaan jos kuntotarkastaja ei mitenkään painota tällaista seikkaa.


    Näihin seikkoihin kuitenkin aina myöhemmin vedotaan asioista riideltäessä.


    Tee se itse –kauppa: myynti-ilmoituksesta kaupantekoon

    Myynti-ilmoituksen laatiminen ja jättäminen ja kohteen esittely mielletään tehtäväksi, jossa erityisesti tarvitaan välittäjän ammattitaitoa. Mutta jos haluat säästää tuhansia euroja, myyntiesitteen omasta asunnosta kirjoittaa helposti myös itse ja tilaa ammattivalokuvaajan ottamaan edustavat valokuvat asunnosta.


    Vaikka netti on täynnä lähes valmiita kauppakirjapohjia, valmista kauppakirjapohjaa pitää muokata siten, että se antaa mahdollisimman tarkat tiedot myytävästä asunnosta tai kiinteistöstä. Kauppakirjan laatimisessa kannattaakin käyttää lakimiestä apuna.


    Muutaman satasen säästö voi kostautua katkerasti, jos kaupasta ja kauppakirjan sisällöstä tulee myöhemmin riitaa.


    Saadakseen myymästään asunnosta riittävän tarkat tiedot kauppakirjaa varten, myyjän on syytä käyttää osaavaa kuntotutkijaa, joka paitsi kiinnittää huomiota mahdollisiin riskirakenteisiin myös tutkii, onko riski toteutunut. Tällöin voidaan joutua avaamaan talon rakenteita, mikä kuitenkin on pikkutoimi sen rinnalla, että kaupasta tulee myöhemmin lihava riita, koska ostajalle ei annettu tarpeeksi tietoa kohteen kunnosta ennen kauppaa.


    Myyntikohteen oikean kunnon selvittäminen on olennaisen tärkeää sekä myyjän että ostajan kannalta

    Myyjän ei kannata tuudittautua harhaluuloon, että pintapuolinen kuntotarkastus, jossa ei pureuduta liian syvälle talon ongelmiin, ei voisi kostautua jossain vaiheessa. Päinvastoin laskusta saattaa tulla huomattavasti suurempi kuin jos myyjä olisi heti selvittänyt talonsa kunnon ja antanut hinnanalennusta kaupassa sovittaessa. Ostaja ei voi myöhemmin vedota virheisiin, joista on saanut tiedon kuntotarkastuksessa ja jotka on kauppakirjaan kirjattu hintaa alentavina seikkoina.


    Avustamme asiakkaitamme pätevän kuntotarkastajan valitsemisessa sekä kauppakirjojen laatimisessa. Pyydä tarjouksemme kauppakirjan laatimisesta, niin hoidamme kaikki kaupan asiakirjat ammattitaidolla ja laadukkaasti valmiina allekirjoitettaviksi.


    Kun kuntotarkastus ja kauppakirjat tehdään huolella, voit nukkua yösi rauhassa ilman turhaa pelkoa, että kaupasta tulee myöhemmin lihava riita. 

    Lue lisää
  • 10.01.2019 - Kiinteistölakimies Henri Alinen
    Asuntokaupan purku - milloin siihen on oikeus?

    Milloin asunnon ostajalla on oikeus purkaa asuntokauppa? Asuntokaupan purku tulee Asuntokauppalain esitöiden (HE 17/1994 vp, s. 136) mukaan kyseeseen lähinnä silloin, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida pitää riittävänä seuraamuksena.


    Purkukynnyksen ylittymistä arvioitaessa on esitöiden mukaan otettava huomioon ostajan mahdollisuudet korjauttaa virhe. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että ostajan tulee ensisijassa vaikuttaa yhtiöön virheen korjaamiseksi ja vasta tämän osoittautuessa huomattavan vaikeaksi voidaan harkita purkukynnyksen ylittymistä.


    Kenen vastuulla virheet ovat?

    Myyjän virhevastuuta asuntokaupan purkua arvioitaessa on olennaista kiinnittää huomiota siihen, ovatko virheet asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piirissä. Ostaja ei voi saada virheen perusteella hinnanalennusta tilanteessa, jossa korjausvastuu ja kustannukset tulevat yhtiön maksettaviksi.


    Yhtiön kunnossapitovastuulla on merkitystä virheen merkittävyyden ja siten myös sen olennaisuuden arvioinnissa. Lähtökohtaisesti ostajan itsensä vastattavaksi jäävällä virheellä on suurempi merkitys ostajalle kuin yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvalla virheellä.


    Arvioitaessa asuntokaupan purkua ja virheiden merkittävyyttä ostajan kannalta on kiinnitettävä huomiota asunto-osakeyhtiön kokoon, taloudelliseen tilanteeseen ja yhtiössä noudatettuun kunnossapitovastuun jakautumista koskevaan käytäntöön, kuten myös siihen, millä tavalla virhe ja sen vaatimat korjaukset vaikuttavat ostajan mahdollisuuteen käyttää asuntoa.


    Asuntokauppalain yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos se

    • ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
    • ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
    • myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
    • se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

    Asuntokaupan peruminen tarjouksen jälkeen

    Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen tai purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

    Yhtiön laiminlyönnille suorittaa sen vastuulle kuuluvat kunnossapitotyöt ei ole lähtökohtaisesti syytä antaa merkitystä ostajan ja myyjän välisessä suhteessa, vaan myyjän vastuuta tulee arvioida sen mukaan, millainen ostajan asema olisi yhtiön toimiessa kaupan jälkeen asianmukaisesti.


    Myyjä ei voi vaikuttaa siihen, miten asunto-osakeyhtiö toimii kaupan jälkeen, eikä häntä ole syytä asettaa vastuuseen yhtiön laiminlyönneistä. (Hoffrén – Vahtera, Kunnossapitovastuun jakautuminen asunto-osakeyhtiössä ja sen vaikutus asunto-osakkeiden myyjän virhevastuuseen. DL 2012)


    Jos yhtiössä on noudatettu laista poikkeavia käytäntöjä kunnossapitovastuun jakautumisesta, eivät ne sido ostajaa, joka ei ole niihin sitoutunut. Osakkailla on aina mahdollista muuttaa yhtiöjärjestystä, eikä piiloon jääviä epävirallisia sopimuksia ja käytäntöjä ole syytä suojata.


    Jos myyjä on kertonut ostajalle yhtiössä vallitsevasta yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta kunnossapitovastuun jakautumista koskevasta käytännöstä tai sopimuksesta, arvioidaan myyjän vastuuta tämän mukaisesti.

    Asuntokaupan peruminen on mahdollista ennen kauppaa tehdyn ostotarjouksen jälkeen. Asuntokauppa voidaan perua, mikäli asunnossa ilmenee virheitä, jotka tulevat ostajan tietoon vasta ostotarjouksen jättämisen jälkeen. Korkeimman oikeuden mukaan ostotarjous voidaan perua tarjouksen jälkeen tällaisten syiden vuoksi vähemmin edellytyksin kuin varsinainen kauppa.

    Lue myös: Kreosootti voi olla peruste kaupan purulle

    Asuntokaupan purkaminen ja taloudelliset vastuut

    Taloudellisen virheen osalta on oikeuskirjallisuudessa todettu, että erilaiset asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvat asuntojen puutteet ja niiden korjaamisesta johtuvat kustannukset kuuluvat osakeomistukseen liittyviin normaaleihin riskeihin, jotka kaupan jälkeen kuuluvat ostajalle.


    Yksittäisen asunnon korjaustarpeella voi olla merkitystä taloudellisena virheenä lähinnä silloin, jos asunto-osakeyhtiössä on vain muutama huoneisto ja korjausten vaikutus yksittäisen osakkeenomistajan vastuuseen on olennainen.

    Ostajan oikeusasemaa arvioitaessa on toki otettava tällöinkin huomioon se, onko tämän kustannusvastuun ohella odotettavissa taloudellisia velvoitteita muiden osakkaiden huoneistojen osalta vastaavan virheen korjaamisesta (ks. asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 32 §).


    Asuntokaupan virheen olennaisuutta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota niihin epävarmuustekijöihin, jotka voivat liittyä virheiden laatuun ja laajuuteen sekä niiden korjaamiseen ja niistä syntyviin korjauskustannuksiin.


    Korkein oikeus on ennakkoratkaisussaan KKO 2015:58 (kohta 28) katsonut kiinteistön kaupan osalta purkukynnyksen ylittyneen seuraavassa tilanetteessa:


    Kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu asuntokaupan purkamisen perusteella myyjälle.


    Lopuksi

    Yhteenvetona voidaan todeta, että asuntokaupan purku tulee kyseeseen lähinnä silloin, jos virheen oikaisua ei voida tehdä ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennus ole riittävä seuraamus virheestä.


    Asuntokauppa voidaan purkaa kaupan osapuolten välisellä sopimuksella tai tuomioistuimen päätöksellä. Maksetun varainsiirtoveron voi hakea verottajalta takaisin erillisellä hakemuksella.


    On kuitenkin huomattava, että kauppa purettaessa vapaaehtoisella sopimuksella, verottaja harkitsee varainsiirtoveron palautuksen itsenäisesti sillä perusteella, olisiko kauppa tuomiolla voitu purkaa.


    Jos verottaja ei pidä kaupan purun mahdollisuutta todennäköisenä, varainsiirtoveroa ei välttämättä ostajalle palauteta.

    Lue lisää
  • 07.12.2018 - Kiinteistölakimies Henri Alinen
    Asuntokauppalaki vai Maakaari – kiinteistökaupan laki vai asuntokaupan laki oman asunnon kaupassa?

    Asuntokauppalakia sovelletaan kaupassa silloin, kun myydään asunto-osakeyhtiön osakkeita. Maakaarta käytetään, kun myydään omakotitalo, paritalo, tontti tai muu kiinteistö, jolloin kaupan vahvistaa kaupanvahvistaja.


    Asuntokauppalaki ja Maakaari ovat lakeja, joita sovelletaan myös silloin, kun asunnossa tai kiinteistössä havaitaan ja epäillään virhettä ja tehdään virheen johdosta vaatimuksia myyjälle tai puolustaudutaan ostajan virheväitteitä vastaan.


    Asuntokauppalain ja Maakaaren virhesäännökset eroavat jonkin verran toisistaan, mutta käytännössä virheen määritelmät vastaavat toisiaan.


    Kun vaihdon kohteena on asumiseen käytettävä koti, merkittävää ei niinkään pitäisi ole se, vaihtaako omistajaa asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet vai onko vaihdon kohteena kiinteä omaisuus.


    Asuntokauppalaki ja asunto-osakkeiden kauppa

    Kun ostetaan ja myydään asunto-osekeyhtiön osakkeita, sovelletaan Asuntokauppalakia. Asunto-osakkeiden omistuksen kautta yhtiön osakas saa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksen mukaista huoneistoa. Asukas ei siis omista asuntoaan, ainoastaan osakkeet, jotka oikeuttavat asuntoa hallitsemaan.


    Tämän johdosta asunnonostaja ei saa myöskään tehdä asunnon rakenteisiin kohdistuvia muutoksia ilman taloyhtiön antamaa lupaa.


    Asunnon myyjä tai asunnon ostaja ei myöskään saa tehdä asunnon rakenteisiin meneviä tutkimuksia ilman yhtiön lupaa, kuten tehdä reikiä seiniin tai lattioihin tutkiakseen kosteuksia.

    - Ostajan selonottovelvollisuus asunnosta voi siten rajoittua käytännössä myyjän ja isännöitsijän antamiin tietoihin sekä asunnon pintojen tarkasteluun, Kiinteistölakimies Henri Alinen täsmentää.

    Asuntokauppalain mukaan asunto-osakkeiden kauppa voidaan tehdä vapaamuotoisesti. Myös asunnon ostotarjous voidaan tehdä vapaamuotoisesti, esimerkiksi sähköpostilla. Tehty tarjous sitoo ostajaa, kun myyjä on sen hyväksynyt. Jos ostaja tämän jälkeen peruuttaa ostotarjouksen, hän voi joutua maksamaan myyjälle vahingonkorvausta tai sopimussakkoa peruuntuneesta kaupasta, jos tällaisesta seuraamuksesta oli ostajan ja myyjän välillä sovittu.


    Kiinteistökaupan laki eli Maakaari ja kiinteistökauppa

    Omakotitalon ja paritalon kauppa on aina tehtävä Maakaaren mukaisessa määrämuodossa.


    Maakaaren 1 luvun 2 §:n mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.


    Kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja, kauppahinta ja muu vastike.


    Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty säädetyllä tavalla. Tämä tarkoittaa myös sitä, että muun muassa kiinteistön kaupan ostotarjous ja esisopimus on tehtävä määrämuodossa. Myyjä ei voi esimerkiksi vaatia vapaamuotoiseen tarjouslomakkeeseen kirjattua sopimussakkoa, ellei ostotarjouksessa ole kaupanvahvistajan allekirjoitusta.


    Myytävä kiinteistö voi olla tontti tai tila ja sillä voi sijaita rakennuksia. Kiinteistön kaupassa vaihtavat omistajaa kaikki kiinteistöllä olevat rakennukset, ellei sopimuksessa toisin sovita. Puhutaan kiinteistön ainesosista ja tarpeistosta.

    - Kiinteistön ainesosia ovat kaikki maapohjaan kiinteästi asennetut rakennukset, rakennelmat ja laitteet, josta ei normaalisti voi irrottaa ilman fyysistä voimaa ja joiden irrottaminen vahingoittaisi kiinteistöä, kiinteistölakimies Henri Alinen tiivistää.

    Esimerkkeinä talon lämmitysputket tai varaajat. Tarpeistoa ovat kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevat esineet, joilla ei välttämättä ole fyysistä yhteyttä kiinteistöön. Näiden esineiden siirtymisestä kiinteistön kaupan yhtydessä sovitaan normaalisti kauppakirjassa erikseen.


    Asuntokaupan ja kiinteistökaupan lakien eroavuuksia

    Suurimmat erot Asuntokauppalain ja Maakaaren välillä liittyvät ostotarjouksen sitovuuteen sekä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen kauppaa tehtäessä.


    Asuntokaupassa myös suullinen ostotarjous on sitova. Näin esimerkiksi kerrostalo-osaketta tai rivitaloasuntoa myytäessä. Kiinteistöä, omakotitaloa tai paritaloa myydessä myös tarjous on tehtävä Maakaaren mukaisessa määrämuodossa ollakseen pätevä. On huomattava, että myös omakotitalo tai paritalo voi olla asunto-osakeyhtiömuotoon tehty, jolloin myydäänkin osakkeet kiinteistön sijaan.


    Asunnon ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuuteen vaikuttaa se, voidaanko rakenteita tutkia mahdollisen vaurioepäilyn varalta. Asunto-osakeyhtiön rakenteita kun ei saa tutkia ilman yhtiön antamaa lupaa.


    Myös virheen korjaaminen tulee asunto-osakeyhtiössä aina tehdä koko yhtiön lukuun ja kustantamana, ellei asunto-osakeyhtiössä noudatettavassa yhtiöjärjestyksessä ole vastuunjaosta toisin sovittu. Ostaja voi vaatia taloudellisena virheenä niitä korjauskustannuksia, joihin hän yhtiön osakkaana joutuu osallistumaan virhettä korjattaessa, eli käytännössä maksamalla ylimääräistä vastiketta.

    Lue lisää
  • 07.12.2018 - Kiinteistölakimies Henri Alinen
    Mitä tehdä jos asunnossa paljastuu sisäilmaongelma kaupan jälkeen?

    Sisäilmaongelma voi aiheutua kastuneista ja homeisista talon rakenteista, salaojien toimimattomuudesta, kastuneen alapohjan mikrobeista, kreosootin hajusta, katon vuotamisesta ja eristeiden kastumisesta. Syitä on on monia ja ne kaikki voivat aiheuttaa sisäilmaongelman, terveyshaitan ja asumishaitan. Huono sisäilma on monen tekijän summa.


    Sisäilmaongelmaa epäiltäessä on syytä ryhtyä välittömiin toimenpiteisiin ongelman tutkimiseksi ja korjaamiseksi. Myyjää on viipymättä reklamoitava virhe-epäilyistä ja varattava mahdollisuus tarkastaa virheet omalla asiantuntijallaan.


    Sisäilmaongelman tutkiminen

    Asunnossa saattaa esimerkiksi esiintyä maakellarin hajua, joka aiheuttaa asukkaille allergiaoireita. Tällöin rakennusterveysasiantuntija selvittää sisäilmaongelman syyt ja lähteen, avaa rakenteita, ottaa mikrobinäytteitä ja antaa virheestä lausunnon.


    Jo ennen asiantuntijan tilaamista kannattaa olla yhteydessä Kiinteistölakimieheen, joka on yhteydessä rakennusterveysasiantuntijaan ja laatii alustavan reklamaation myyjäpuolelle. Osallistumme tarvittaessa myös itse tarkastustilaisuuteen paremman kokonaiskuvan saamiseksi sisäilmaongelman laajuudesta ja merkityksestä.


    Kun sisäilmaongelma on tutkittu ja asiassa saatu rakennusterveysasiantuntijan lausunto, teemme asiassa seikkaperäisen reklamaation myyjäpuolelle. Reklamaatiossa vedotaan kaikkiin rakennuksesta löytyneisiin vaurioihin, jotka muodostavat asunto- tai kiinteistökaupan virheen.  On huomattava, että sisäilmaongelmasta tulee reklamoida noin 3 - 4 kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta.

    - On hyvin tärkeää käyttää apuna vain sellaisia tutkijoita, joilla on ammattitaito ja koulutuksen myötä saatu kelpoisuus lausua asunnon homeiden tai kosteuden aiheuttamasta sisäilmaongelmasta. Samoin yhtä tärkeää on käyttää apuna lakimiestä, joka on perehtynyt asunto- ja kiinteistökaupan virheisiin, kiinteistölakimies Henri Alinen korostaa.

    Kustannustehokkainta on heti käyttää kokenutta rakennusterveysasiantuntijaa, joka tutkii sisäilmaogelman syntyyn liittyvän vauriomekanismin. Sisäilmaongelmiin sertifioidut rakennusterveysasiantuntijat löydät muun muassa sivulta sertifikaattihaku.fi


    Sisäilmaongelmasta reklamointi ja vaatimusten esittäminen

    Reklamaatio ja vaatimukset on esitettävä asunnon myyjälle todisteellisesti varsin lyhyessä ajassa. Varminta on hoitaa vaatimukset perille 3 - 4 kuukauden reklamaatioajassa virheen havaitsemisesta.


    Jos tarkkoja kustannusarviota virheen korjaamisesta ei vielä tässä ajassa ole saatu, voidaan esittää summittainen kustannusarvio virheen merkityksestä ja täsmentää sitä myöhemmin. Ostajan on kuitenkin selvitettävä korjauskustannuksia ilman aiheetonta viivytystä ja esitettävä lopulliset vaatimukset myyjälle kohtuullisessa ajassa.


    Vaatimusten esittämisen jälkeen myyjälle on annettava oikeus selvittää virhettä ja sen merkitystä omalla asiantuntijallaan. Käytännössä myyjän asiantuntija tutkii virheeksi väitetyt talon vauriot ja puutteet ja lausuu oman käsityksensä sisäilmaongelmasta.


    Jos yhteisymmärrystä sisäilmaongelman merkityksestä ja korjaamisesta ei synny eikä sovintoon asiassa päästä, normaali tapa edeta on viedä juttu ratkaistavaksi käräjäoikeuteen. Vielä käräjäoikeudessa osapuolet voivat pyytää riidan ratkaisemista tuomioistuinsovittelussa, joka on täysimittaista oikeudenkäyntiä huomattavasti edullisempi ja nopeampi tapa ratkaista asuntokaupan riitatilanne.


    Tuomioistuinsovittelu vaihtoehto laajalle oikeudenkäynnille

    Tuomioistuinsovittelu on vaihtoehtoinen tapa ratkaista riita ilman merkittäviä oikeudenkäyntikuluja. Jos sovintoon päästään, osapuolet vastaavat omista oikeudenkäyntikuluistaan. Jos sovintoa ei synny, asia etenee normaaliin tuomioistuinmenettelyyn, joka aiheuttaa molemmille riidan osapuolille myös kuluristin vastapuolen oikeudenkäyntikuluista, mikäli häviää juttunsa.

    Sisäilmaongelma voi aiheuttaa talon asukkaalle vakavia terveysongelmia, kuten astmaa, keuhkosairauden, silmäsairauden, nivelkipua ja allergioita ja ihottumaa. Tällöin hinnanalennus ei ole aina paras ratkaisu, koska sisäilmaongelman korjus ei aina onnistu toivotulla tavalla. Homeille ja mikrobeille herkistyneet ihmiset oireilevat helposti uudestaan, jos rakenteisiin jää vähääkään mikrobeja ja homeita.

    Asuntokaupan tai kiinteistökaupan purku voi olla sekä myyjälle että ostajalle paras vaihtoehto

    Asuntokauppa tai kiinteistökauppa purettaessa, ostaja palauttaa asunnon tai kiinteistön omistusoikeuden takaisin myyjälle kauppahinnan palautusta vastaan. Joskus ostaja on jopa valmis luovuttamaan asunnon omistusoikeuden takaisin myyjälle maksettua kauppahintaa halvemmalla, kunhan pääsee sisäilmaongelmasta eroon.


    Kun kauppa puretaan, sisäilmaongelman korjaaminen jää myyjän vastuulle. Sisäilmaongelman poistamisen jälkeen myyjä voi myydä asunnon edelleen, mutta on tärkeää dokumentoida kaikki havaitut virheet ja niiden korjaaminen tarkoin ja luovuttaa nämä tiedot seuraavalle ostajalle.


    Kaikki tiedot korjatuista virheistä on kirjattava tarkoin kauppakirjaan. Myyjän vastuu sisäilmakorjauksen onnistumisesta voidaan poistaa vastuunrajoitusehdolla.


    Asuntokauppa tai kiinteistökauppa voidaan tämän jälkeen tehdä ilman, että ostaja vastaa siitä epävarmuudesta, onko sisäilmaongelma saatu varmasti korjattua.

    Lue lisää
  • 06.07.2018 - Henri Alinen
    Asunnon virhe ja terveyshaitan rajoittaminen tiivistyskorjauksilla – mikä merkitys hinnanalennusta tai asuntokaupan purkua vaadittaessa?

    Voidaanko asunnon virhe korjata ja terveyshaitta poistaa tiivistämällä vaurioittuneet rakenteet?


    Asuntokaupan riitaa käsiteltäessä myyjän puolelta usein väitetään, ettei mikrobivaurioituneita rakenteita tarvitse purkaa vaan rakenteet voidaan tiivistää siten, etteivät alapohjarakenteiden mikrobit ja homeet pääse huoneilmaan aiheuttamaan asukkaille terveyshaittaa. Tiivistyskorjauksia suunnittelevat konsultit esittävät tällöin halvan tavan korjata rakennus sellaiseksi, ettei siitä aiheudu terveyshaittaa, kun vuotavat rakenteet tiivistetään asunnossa. Käytännössä tamä tarkoittaa mm. alapohjalaatan kapselointia höyrytiiviiksi ja seinän ja lattialaatan ilmavuotojen tukkimista tiivistysmassalla.


    Terveydensuojelulain 7 luvun 26 § edellyttää, että asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa.


    Asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa.


    Lain 27 §:n mukaan jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy melua, tärinää, hajua, valoa, mikrobeja, pölyä, savua, liiallista lämpöä tai kylmyyttä taikka kosteutta, säteilyä tai muuta niihin verrattavaa siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.


    Terveyshaittaa aiheuttavat mikrobit ja homeet voidaan periaatteessa tiivistää rakenteisiin, mutta haitta-aineita ei saa missään olosuhteissa päästä asuntoon. Epävarmuus tiivistyksen onnistumisessa ratkaisi asian ostajan hyväksi Helsingin hovioikeudessa.


    Terveyshaittaa aiheuttavat mikrobivaurioituneet rakenteet tulee ensisijaisesti poistaa

    Helsingin hovioikeuden käsittemässä laajassa hometalojutussa (tuomio 22.12.2016, nr. 1811) ostajien käyttämät rakennusterveysasiantuntijat olivat todenneet, että taloyhtiön kiinteistössä oli laajamittainen kosteus- ja homevaurio ja että yhtiön tulisi välittömästi ryhtyä korjaustoimenpiteisiin. Tehdyt kosteusmittausten tulokset osoittivat, että kosteus nousee alapohjaan maaperästä ja aiheuttaa kosteuskertymän sekä vaurion.


    Mikrobit saattoivat olla välillä lepotilassa, kun oli kuivaa ja alkaa kasvaa uudelleen, kun ne saivat kosteutta. Toja-levyistä otetut mikrobinäytteet osoittivat, että niissä oli kosteutta. Mikrobivaurioitunut materiaali tuli ensisijaisesti poistaa.


    Taloyhtiö on tilannut omalta konsultiltaan laajan kosteus- ja sisäilmateknisen tutkimuksen. Tutkimuksen  kosteusmittaukset eivät osoittaneet huoneistojen alapohjaa kosteusvaurioituneeksi eikä toja-levyn poistaminen ollut mikrobilöydöksistä huolimatta välttämätöntä. Yhtiö oli tehnyt paljon tiivistyskorjauksia, joiden yhteydessä alapohja alipaineistetaan. Tiivistyksiä tuli tarkistaa ensin vuoden jälkeen ja sitten viiden vuoden välein. Toja-rakenteiden purkaminen olisi ollut liian raju linjanveto ottaen huomioon rakenteen yleisyys tämän ikäisissä rakennuksissa.


    Johtopäätöksenä lausunnossa oli todettu, että tutkimustulosten perusteella estettä toja-levyjen jättämiselle ei ole, jos epäpuhtauksien pääseminen sisätiloihin voidaan estää ja alapohjaan ei nouse haitallisesti kosteutta maaperästä.


    Terveyshaitta tuli korjata poistamalla mikrobivaurioituneet toja-levyt kokonaisuudessaan, ei tiivistämällä mikrobeja rakenteisiin

    Sekä käräjäoikeus ja hovioikeus päätyivät lopputulokseen, jossa terveyshaitta tuli poistaa eikä mikrobien tiivistämistä rakenteisiin voitu pitää hyväksyttävänä toimenpiteenä:


    Hovioikeudessa esitetty laaja selvitys tuki sitä johtopäätöstä, että taloyhtiön kaikissa rakennuksissa oli kosteus- ja mikrobivaurioita. Mikrobinäytteiden tulokset eivät olleet ristiriidassa kosteusmittausten kanssa ottaen huomioon, että rakenteiden kosteustilanne saattaa vaihdella ja rakenteet välillä kuivua.


    Vaurioiden syntymisen oli myös asunto-osakeyhtiön muiden rakennusten osalta asiassa esitetyn selvityksen perusteella osoitettu liittyvän kiinteistön rakennusaikaisiin rakenneratkaisuihin, erityisesti lattian ja seinien rakenteeseen.


    Taloyhtiön toiminta kokonaisuudessaan osoitti, ettei korjaustarvetta sinänsä ole edes epäilty. Merkittäväksi kysymykseksi asiassa nousee korjaustarpeen suuruus, valittu korjaustapa sekä siitä aiheutuvat kustannukset, joista suurin osa aiheutuisi toja-levyjen poistosta.


    Käräjäoikeus oli päätynyt ensinnäkin siihen, että estettä toja-levyjen paikalleen jättämiselle ei ole, jos tiivistyskorjaaminen estää vaurioituneissa toja-levyissä todettujen mikrobien ja niiden aineenvaihduntatuotteiden kulkeutumisen asuntoon. Käräjäoikeus oli kuitenkin pitänyt tiivistyskorjaamista riittämättömänä ja katsonut, että toja-levyt tulee poistaa.


    Asiassa oli epäselvää, millä tavoin ja kuinka suurin kustannuksin korjaustoimenpiteet tullaan teettämään huomioon ottaen, että yhtiökokouksen päätöstä tehdä tiivistyskorjaukset oli moitittu.


    Hovioikeuden mukaan Toja-levyjen poistamisen tarpeellisuudesta on esitetty erilaisia käsityksiä, jotka kuitenkin kaikki lähtevät siitä, että epäpuhtauksien pääseminen sisäilmaan on estettävä.


    Hovioikeus toteasi, että käsiteltävässä asiassa vaurioita on tutkittu poikkeuksellisen paljon ja näyttö viittaa vahvasti siihen, että tojalevy-rakenne on poistettava ainakin suurelta osin. Myös taloyhtiö konsultin lausunnossa toja-levyjen paikalleen jättämisen edellytyksenä oli pidetty sitä, että epäpuhtauksien pääseminen sisäilmaan voidaan estää. Tämän toimenpiteen onnistuminen oli jäänyt esitetyn näytön valossa epävarmaksi.


    Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoi, että taloyhtiön kaikissa huoneistoissa on korjaustoimenpiteitä vaativa kosteus- ja mikrobivaurio ja että vaurion korjaamiseksi pitkäaikaisella ja luotettavalla tavalla toja-levyjen poistamista ainakin suurelta osin voidaan pitää tarpeellisena toimenpiteenä ja siitä mahdollisesti aiheutuvat kustannukset on otettava huomioon arvioitaessa virheen merkitystä. Tiivistystä ei voitu pitää riittävänä toimenpiteenä asunnon terveyshaitan poistamiseksi.

    Lue lisää
  • 05.07.2018 - Henri Alinen
    Taloudellinen virhe asuntokaupan purun tai hinnanalennuksen perusteena

    Myyjä vastaa odottamattomista ja merkittävistä vioista, jotka huomattavasti lisäävät ostajan velvoitteita ja vastuita ja joihin ostaja ei kohtuudella ole voinut ennakolta varautua.


    Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.


    Pykälän 4 momentin mukaan jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä tässä luvussa virheestä säädetään.


    Lain esitöiden yleisperusteluissa on todettu, että epätietoisuutta on ollut sen suhteen, voiko myyjä joutua vastuuseen sellaisesta taloudellisesta virheestä, joka perustuu vasta kaupanteon jälkeen ilmeneviin seikkoihin. Tyypillisesti kyseeseen tulevat sellaiset piilevät viat, jotka ilmenevät asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa ja joiden johdosta ostajan velvoitteet tai vastuut yhteisölle voivat osoittautua merkittävästikin suuremmiksi kuin kauppaa tehtäessä edellytettiin.

    Ehdotuksen lähtökohtana on, että ostaja kantaa riskin ennakoitavien ja suuruudeltaan tavanomaisten kunnossapito- ja korjaustarpeiden aiheuttamista lisävelvoitteista ja -vastuista. Myyjällä olisi sitä vastoin riski siitä, että kiinteistössä ilmenee odottamattomia ja merkittäviä vikoja, jotka huomattavasti lisäävät ostajan velvoitteita ja vastuita ja joihin ostaja ei kohtuudella ole voinut ennakolta varautua.


    Tällaista ratkaisua on pidetty kaupan osapuolten kannalta oikeudenmukaisena, koska yhteisön taloudellinen tila ja suuret korjaukset, jos niistä olisi tiedetty, olisivat todennäköisesti vaikuttaneet osaltaan kauppahintaan.


    Taloyhtiö vastaa rakenteiden korjaamisesta, myyjä vastaa hinnanalennuksena korjauskuluista, jotka ostaja joutuu maksamaan ylimääräisenä vastikkeena yhtiölle

    Jotta kysymyksessä olisi kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, on kahden edellytyksen täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute. Esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavia, eivät ole kohdassa tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa.


    Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista.


    Odottamattomana voidaan pitää myös lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta. Lisäksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.


    Vaikka ilmennyt vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä yleensä on syytä varautua.

    Käytännössä voi esiintyä myös tapauksia, joissa odottamattomia vikoja ja puutteita ilmenee useampia.

    Tällöin vioista ja puutteista aiheutuvia taloudellisia velvoitteita on arvioitava kokonaisuutena: kysymys on kohdassa tarkoitetusta taloudellisesta virheestä, jos vikojen ja puutteiden yhteisvaikutus on sellainen, että taloudelliset velvoitteet muodostuvat merkittävästi suuremmiksi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.


    Ostajan oikeus vedota virheeseen ja purkaa kauppa taloudellisen virheen johdosta

    Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että 20 §:n 3 kohta on merkittävä lisäys myyjän vastuuseen käytetyn asunnon kaupassa. Säännöksen raja-alueella ollaan muun muassa silloin, kun asunnossa on asunnon rakentamisaikaan tyypillinen ja sittemmin usein virheelliseksi osoittautuva rakenneratkaisu, kuten tasakatto tai niin sanottu valesokkelirakenne.


    Ostajan voidaan odottaa jossain määrin paneutuvan eri-ikäisten asuntojen ominaisuuksiin, mutta eri- tyistä rakennusteknistä asiantuntemusta ostajalta ei voida edellyttää.


    Siten ostajalla pitäisi olla oikeus vedota virheeseen, vaikka virhe olisikin syntynyt aikanaan hyväksyttävän, mutta sittemmin vakavia rakennusvirheitä tuottaneen rakennustavan johdosta. Näin on erityisesti silloin, kun virhe on sellaisissa rakenneosissa, joiden tavallisesti voidaan odottaa kestävän koko rakennuksen elinkaaren.


    Asunto- kauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.


    Lainkohdan esitöiden mukaan purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalle. Virheestä tulee aiheutua olennaista haittaa, jotta kaupan purkaminen voisi tulla kysymykseen. Lisäksi säännöksessä vaaditaan nimenomaisesti, että muuta seuraamusta ei voida pitää kohtuullisena.


    Tätä arvioitaessa on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet kor- jauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuvat kustannukset. Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä silloin, kun virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena. (HE 14/1994 vp)


    Taloudellinen virhe kaupan purkamisen edellytyksenä

    Oikeuskäytännössä on katsottu, että korkeimman oikeuden kiinteistön kauppaa koskevista ratkaisuista ilmenevät oikeusohjeet ovat merkityksellisiä myös asuntokauppalain mukaista käytetyn asunnon kaupan purkukynnystä arvioitaessa.


    Ratkaisun KKO 2015:58 mukaan lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen.


    Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjaus- kustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.

    Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.

    Mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.


    Virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta ei voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella.


    Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. 


    Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.


    Korkeimman oikeuden ratkaistavana olleessa asiassa hovioikeus oli arvioinut korjauskustannuksiksi 20.000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta.


    Korkein oikeus katsoi, että kun kysymys on rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voitu riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle.


    Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.


    Asiassa korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voinut rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen.


    Hovioikeuden arvioimaa määrää oli pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät korkein oikeus katsoi, että kaupan kohteen virhettä oli pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena.

    Tutustu aiheeseen tarkemmin: Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa
    Lue lisää
  • 05.07.2018 - Henri Alinen
    Esimerkkitapauksia asuntokaupan purusta tai hinnanalennuksesta asunnon terveyshaitan perusteella

    Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.


    Asuntokauppalain 6 luvun 17 § mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi.


    Esimerkkitapauksessa oli ostettu osakehuoneisto noin kymmenen vuotta aikaisemmin asuinkäyttöön rakennetusta kerrostalosta. Peruskorjauksen yhteydessä oli tehty asuintiloja vanhoihin kellaritiloihin. Vasta rakennusyhtiön vastuuajan umpeuduttua ilmeni, että huoneiston lattiat oli rakennettu lupaehtojen ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Rakenteisiin oli jätetty kreosoottia ja lisäksi rakenteissa oli mikrobivaurioita. Ostaja reklamoi kaupasta myyjää vaatien kaupan purkua ja hinnanalennusta sekä vahingonkorvausta.


    Ostaja ei olisi jättänyt asunnosta lainkaan ostotarjousta, mikäli olisi tiennyt asunnossa olevasta merkittävästä ja olennaisesta virheestä. Kauppaa ei olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa.


    Asunnon virheenä ja kaupan purun perusteena vedottiin siihen, ettei ostaja voi käyttää asuinhuoneistoa aikomallaan tavalla eikä huoneisto ylipäätään ole asumiskelpoinen ennen mittavia ja huomattavia kustannuksia aiheuttavia korjaustöitä.


    Oikeuskirjallisuudessa asuntokaupan purku ja siihen oikeuttavan virheen on katsottu olevan olennainen, kun asumista varten ostetun asuinrakennuksen käyttö estyy pysyvästi. Tällöin se tavoite, johon ostaja on asunnon ostamalla pyrkinyt, ei toteudu lainkaan. 


    Ostaja ei ollut voinut käyttää asuntoa asumiseen siitä saakka, kun on saanut asunnon hallinnan.


    Millloin asunnon virheestä aiheutuu ostajalle niin olennaista haittaa, että tämä oikeuttaa kaupan purkuun?

    Oikeuskirjallisuuden mukaan haitan olennaisuuteen vaikuttaa, mikä merkitys virheellä on juuri kyseiselle ostajalle. Objektiivisen arvioinnin ohella huomioidaan myös subjektiiviset perusteet. Lisäksi ostajalle aiheutuvan haitan korostaminen on katsottu ohjaavan tulkintaa erityisesti virheen korjaamisesta aiheutuvaan haittaan, joka mainitaan nimenomaisesti asuntokauppalain esitöissä.


    Esimerkiksi Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 7.3.2017 S 15/2965v on katsottu, että vaikka kaupan purkaminen on kummallekin osapuolelle taloudellisesti merkittävä ja raskas seuraamus, on kaupan purun kohtuullisuutta arvioitava nimenomaan ostajien näkökulmasta.


    Kaupan purku ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

    Taloyhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiölle kuuluvista rakenteista. Yhtiö vastaa myös rakenteiden kosteusteknisestä toimivuudesta ja korjaamisesta, mikäli rakenteet ovat kosteus- tai mikrobivaurioituneet.


    Esimerkkitapauksessa taloyhtiötä jouduttiin kehottamaan toteuttamaan kunnossapitovastuunsa Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 5 §:n mukaisella huomautuksella, koska taloyhtiö oli haluton tekemään muuta kuin kuivaamaan kosteiksi todettuja seinärakenteita pelkästään ilmapuhaltimien avulla. Rakenteita päällisin puolin kuivaamalla ei pystytty korjaamaan rakenteiden kastumisen syytä eli lattian alta nousevaa kosteuden siirtymistä rakenteisiin.


    Koska taloyhtiö ei edelleenkään ryhtynyt tarvittaviin toimiin rakenteiden tutkimiseksi ostajan oli tilattava rakennusterveysasiantuntija tutkimaan rakenteita. Näissä tutkimuksissa todettiin asunnon alapohjarakenteen uusimistarve vaurioiden ja virheiden poistamiseksi. Edelleenkään taloyhtiön korjauksiin ryhtymisestä riittävällä laajuudella ei ollut mitään takeita tai aikataulua. Tämä oli myös yksi lisäsyy vaatia myyjältä kaupan purkua.


    Terveyshaitta ja virheiden olennaiset korjauskustannukset kaupan purun perusteena

    Mikäli asunnon virheet aiheuttavat olennaista haittaa eikä kaupan purun ohella muu seuraamus ole kohtuullista, ostajalla on oikeus vaatia kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista korkoineen myyjältä. Asuntokauppalain esitöiden mukaan muun seuraamuksen kohtuullisuutta arvioitaessa on otettava huomioon se, voidaanko virhe korjata ja ostajalle korvata korjaamisesta aiheutuneet kustannukset. Kauppa voidaan yleensä purkaa vain, jos virhettä ei voida korjata ilman olennaista haittaa ja virhe on niin merkittävä, ettei hinnanalennus ole riittävä seuraamus.


    Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2015:58 on katsottu, että mahdollisten suurempien korjauskustannusten riskillä on merkitystä arvioitaessa kaupan purkuperustetta. Tapauksessa korkein oikeus katsoi, että myös riski siitä, että alapohja joudutaan uusimaan kokonaan, on varteenotettava. Kun on kysymys rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perustelua, että ostaja voi valita purkaako vai tyytyykö hän hinnanalennukseen.


    Asunnossa oli edessä laajat ja pitkäaikaiset korjaustoimet (lattioiden purku ja uudelleen rakentaminen), jonka aikana asuntoa ei voida käyttää asumiseen. Korjaustoimien aloittamista viivytti vielä taloyhtiön haluttomuus ryhtyä tarpeellisiin korjaustoimiin esittämällä rakenteiden tiivistämistä niiden korjaamisen sijaan.


    Tiivistyskorjausten merkityksestä lue seuraava blogikirjoitus tiivistyskorjauksista.


    Virhettä ei ostajan käyttämien rakennusterveysasiantuntijoiden näkemysten mukaan voitu hoitaa rakenteita tiivistämällä virheiden aiheuttaman terveyshaitan vuoksi.


    Asunnon olennaiset virheet oikeuttivat ostajan purkamaan kaupan eikä pelkästään hinnanalennusta voitu asunnon virheiden merkityksellisyyden vuoksi pitää ostajalle koh- tuullisena seuraamuksena. Kun otetaan huomioon sekä asunnon korjaamisen korjauskustannukset, kaupan aiheuttama muu haitta, kuten asumishaitta, ja asunnon terveyshaitta, kaupan purun olennaisuusvaatimus täyttyy.


    Kauppa purettaessa myyjän on asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 1 momentin mukaan palautettava saamansa kauppahinta. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle tuottokorkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti maksun. Kuukausi vaatimusten esittämisestä lukien voidaan vaatia korkoilain mukaista viivästyskorkoa.

    Lue lisää
  • 05.03.2018 - Henri Alinen
    Kiinteistön ostotarjouksen peruuttaminen ei johda sopimussakkoon ellei tarjousta ole tehty määrämuotoisena

    Maakaari ei tunne kiinteistön osto- tai myyntitarjousta sopimuksena, joka aiheuttaisi myyjä- tai ostajaosapuolille velvollisuutta tehdä lopullinen kiinteistökauppa. Usein kiinteistönvälittäjien käyttämissä vakiolomakkeissa saattaa esiintyä ehtoja, joiden mukaan mikäli kauppaa ei synny tarjouksen jättäjästä, ostajasta tai myyjästä johtuvista syistä, tarjouksen rikkonut osapuoli on velvollinen maksamaan sopimussakkoa esimerkiksi 4 prosenttia kauppahinnasta.


    Tällainen ehto ei ole kiinteistökaupassa pätevä.


    Käytännössä yksipuolista tarjousta ei voitane tehdä edes kaupanvahvistajan vahvistamana. Sopimussakosta voidaan sopia vain määrämuotoisessa kiinteistökaupan esisopimuksessa, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa allekirjoituksellaan.


    Kiinteistökauppa on määrämuotoinen oikeustoimi. Tämä tarkoittaa, että kiinteistön osto- tai myyntitarjous poikkeaa oikeudellisesti irtaimen omaisuuden (asunto-osakkeen) osto- tai myyntitarjouksesta. Kiinteistökauppa tai kiinteistökaupan esisopimus on aina tehtävä maakaaren mukaisessa määrämuodossa ja edellyttää julkisen kaupanvahvistajan vahvistamista.


    Maakaari ei tunne kiinteistön osto- tai myyntitarjousta sellaisena sopimuksena, joka aiheuttaisi myyjä- tai ostajaosapuolille velvollisuutta tehdä lopullinen kiinteistökauppa. Usein kiinteistönvälittäjien käyttämissä vakiolomakkeissa saattaa kuitenkin esiintyä ehtoja, joiden mukaan mikäli kauppaa ei synny tarjouksen jättäjästä, ostajasta tai myyjästä johtuvista syistä, tarjouksen rikkonut osapuoli on velvollinen maksamaan sopimussakkoa. Tällainen ehto ei kuitenkaan ole kiinteistökaupassa pätevä. Käytännössä yksipuolista tarjousta ei voitane tehdä edes kaupanvahvistajan vahvistamana.


    Kiinteistökaupan esisopimus, ostotarjous ja sopimussakko

    Ennen varsinaista kauppaa sopimussakosta voidaan sopia vain määrämuotoisessa kiinteistökaupan esisopimuksessa, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa.


    Maakaaressa on sanktiosäännös sen varalta (MK 2:8), että toinen osapuoli vetäytyy kaupasta:


    Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.


    eisesti kiinteistökaupan perumisen oikeusvaikutukset rajoittuvat niihin suoranaisiin kustannuksiin, joita toiselle osapuolelle kaupan valmistelemisesta on aiheutunut. Välillisiä menetyksiä, kuten kiinteistön uudelleenmyyntikuluja, välityspalkkiota, sovitun ja myöhemmin toteutuvan kauppahinnan eroa, korkotappiota tai vuokratuoton menetystä, ostotarjouksen perunut osapuoli ei ole velvollinen maksamaan.


    Annettu ostotarjous voidaan perua vähemmin seurauksin kuin varsinainen kiinteistökauppa

    Lue lisää
  • 10.02.2018 - Henri Alinen
    Kiinteistönvälittäjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus putkiremontista asuntokaupassa

    Kiinteistönvälittäjä on vastuussa tiedoista, jotka välitysliike saa välitystehtävää suoritettaessaan. Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2009:81 välitysliike velvoitettiin suorittamaan asunnon ostajalle 10 000 euroa korkoineen vahingosta, joka ostajalle oli aiheutunut yhtiössä tehdystä putkiremosta.


    Kaupantekohetkellä putkiremontista ei oltu tehty päätöstä eikä remontista ollut päätöstä taikka muuta varmuutta eikä mainintaa isännöitsijäntodistuksessa. putkiremontista ei ollut vielä ollut päätöstä tai muuta varmuutta. Koska isännöitsijällä ei ollut ollut velvollisuutta sisällyttää putkiremonttia isännöitsijäntodistukseen, välittäjää ei voitu asettaa vastuuseen siitä, ettei putkiremonttia koskeva tieto sisältynyt myyntiesitteeseen. Välittäjä oli kertonut kysyneensä asiasta isännöitsijältä, eikä välitysliikkeen edustajalta voitu edellyttää tämän pitemmälle menevää selonottovelvollisuutta.


    Käräjäoikeus totesi olevan itsestään selvää, että mahdollinen tulossa oleva putkiremontti vaikutti ostajaehdokkaan kauppaa koskevaan päätöksentekoon. Välittäjän ei kuitenkaan voitu katsoa itsekään tienneen, että yhtiöön oli tulossa putkiremontti. Tämän tiedon puuttuessa välittäjän laiminlyöntinä ei voitu pitää sitä, ettei hän ollut kertonut ostajalle, että taloyhtiöön olisi tulossa putkiremontti.


    Käräjäoikeus piti kuitenkin selvitettynä, että välittäjä oli ilmoittanut ostajalle, ettei yhtiöön ollut tulossa remonttia, ja näin ollen antanut hänelle virheellisen tiedon.


    Ostajan oma selonottovelvollisuus ei voinut olla välitysliikkeen velvollisuutta laajempi, eikä siten voitu vaatia, että ostaja olisi ottanut itse selvää putkien tarkemmasta kunnosta. Kysymyksessä oli ollut välitysliikkeen virheellinen menettely, josta aiheutuvasta vahingosta välitysliike oli vastuussa asunnon ostajalle. Käräjäoikeus arvioi ostajalle odottamattoman aikaisin toteutuneesta putkiremontista aiheutuneen vahingon määräksi 10 000 euroa.


    Välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot

    Kiinteistönvälitysliikkeen edustajalla oli velvollisuus ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle tutkimuksessa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä. 


    Kerrostalossa oli tehty vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimus, jossa oli todettu, että kylmävesiputket ja viemäriputkistot olivat välttävässä kunnossa ja että niiden uusiminen oli tarpeen 4 – 6 vuoden kuluessa.


    Välitysliikkeen käytössä olleesta isännöitsijäntodistuksesta liitteineen on ilmennyt, että kuntotutkimus oli tehty ja sen suorittamisvuosi. Tutkimuksesta on ollut maininta myös välitysliikkeen laatimassa huoneiston myyntiesitteessä. Isännöitsijäntodistuksesta tai esitteestä ei ollut kuitenkaan ilmennyt tutkimuksen tarkempi sisältö eikä siinä tehdyt havainnot ja johtopäätökset. Ostaja oli huoneistoa esiteltäessä erikseen tiedustellut välitysliikkeen edustajalta mahdollisesta putkiremontista, mutta ei ollut siinäkään yhteydessä saanut edustajalta tietoa kuntotutkimuksessa todetuista seikoista. Putkiremontti yhtiön talossa oli teetetty sen jälkeen, kun asia oli ollut käsiteltävänä yhtiökokouksissa vuonna 2004 ja siitä oli siellä tehty päätös vuonna 2005.


    Asiassa on kysymys siitä, onko välitysliikkeellä välitystehtävän perusteella ollut selonottovelvollisuus kuntotutkimuksen sisällöstä sekä tiedonantovelvollisuus ostajalle tutkimuksesta ilmi käyvästä putkistojen uusimistarpeesta, ja syntyykö välitysliikkeelle korvausvastuu, jos se on laiminlyönyt velvoitteensa mainituilta osin.


    Välitysliike vastuussa antamastaan virheellisestä tiedosta 

    Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että sen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.


    Kuten edeltä ilmenee, välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asuintalon putkiston uusimisesta voi aiheutua asunnon omistajalle merkittäviäkin kustannuksia ja että tällainen työ voi suorittamisaikanaan vähentää olennaisestikin asumisviihtyvyyttä. On selvää, että jo riski kyseisenlaisen hankkeen toteutumisesta lähitulevaisuudessa on seikka, jonka välittäjä tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.


    Tässä tapauksessa välitysliikkeen edustaja on isännöitsijäntodistuksessa olevan maininnan perusteella tullut tietämään, että asunto-osakeyhtiössä oli tehty putkistojen kuntotutkimus. Hän olikin sen johdosta ollut yhteydessä asunto-osakeyhtiön isännöitsijään. 


    Asiassa on jäänyt luotettavasti selvittämättä, mitä tietoja edustaja oli saanut isännöitsijältä tiedustelunsa johdosta. Riidatonta kuitenkin on, ettei välitysliikkeen edustaja ollut tutustunut kuntotutkimuksesta laadittuun asiakirjaan eikä hän siten ole voinut ilmoittaa ostajalle tutkimuksesta ilmeneviä tietoja talon putkistojen kunnosta ja korjaustarpeesta.


    Korkein oikeus totesi, että yleensä asunto-osakeyhtiön teettämästä kuntotutkimuksesta ilmenee tietoja, jotka ovat olennaisia talossa olevien asuntojen kunnon ja korjaustarpeiden sekä korjausten toteutumisen todennäköisyyden arvioimisen kannalta. Sen vuoksi on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä saatuaan tietää tehdystä kuntotutkimuksesta tutustuu sen sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus ei olisi vielä johtanut asunto-osakeyhtiössä toimenpiteisiin. Jollei välittäjän olisi mahdollista saada kuntotutkimusta käyttöönsä, välittäjän on välityslain 11 §:n mukaisesti ilmoitettava ostajalle tietojen puutteellisuudesta, jolloin lisätietoja haluavat voisivat itse hankkia omaa päätöksentekoaan varten tarpeelliseksi katsomansa lisäselvitykset kohteen kunnosta. Kun välitysliike ei ole näin menetellyt, se on laiminlyönyt hankkia ja antaa ostajalle riittävät tiedot kaupan päättämiseen vaikuttavista seikoista. Välitysliikkeen suorituksessa on siten virhe, joka perustaa sille korvausvastuun virheellisellä menettelyllä aiheutetusta vahingosta.Välittäjällä tiedonantovelvollisuus ostajalle seikoista, joista on saanut tiedon


    Vahingonkorvauksen määrässä huomioitiin putkistojen korjaustarve 

    Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.


    Välitysliike on korvausvastuunsa kiistämisen perusteeksi vedonnut asuntokaupan jälkeen putkiremonttiin kuluneeseen aikaan sekä siihen, että ostajan on joka tapauksessa rakennuksen ikä huomioon ottaen tullut varautua putkiremontin toteutumiseen lähitulevaisuudessa.


    Korkein oikeus toteaa, että puheena oleva kerrostalo on rakennettu vuonna 1961 ja se on siten ollut kaupanteon aikaan 41 vuotta vanha. Tämän ostaja on asuntokaupan tehdessään tiennyt. Päätös putkistojen uusimisesta on asunto-osakeyhtiössä tehty vasta noin kaksi ja puoli vuotta sanotun kaupan jälkeen.


    Korkein oikeus katsoo, että rakennuksen ikään nähden on sinänsä ollut odotettavissa, että putkistojen uusiminen tulee ennen pitkää asuntokaupan jälkeen tehtäväksi. Välitysliikkeen laatimassa myyntiesitteessä on mainittu taloyhtiössä vuonna 1999 tehdystä kuntotutkimuksesta, mutta siinä ei ole tuotu mitenkään esiin sitä, että lähitulevaisuuteen ajoittuvaa korjaustarvetta olisi havaittu. Tällaista tietoa ostaja ei ole saanut myöskään tiedusteltuaan välittäjältä erikseen putkiremontin tarpeesta. Ostaja on siten perustellusti voinut jäädä siihen käsitykseen, ettei talossa olisi ajankohtaista putkiston uusimistarvetta. Tähän nähden Korkein oikeus katsoo, että putkistojen uusiminen on toteutunut aiemmin kuin ostajalla on välittäjän toiminnan perusteella ollut aihetta olettaa.


    Tämä puhuu välitysliikkeen korvausvastuun puolesta. Korkein oikeus toteaa, että putkiremonttiin on asunto-osakeyhtiössä ryhdytty sen ajanjakson puitteissa, jota kuntotutkimuksessa oli suositeltu. Ottaen huomioon tämä myöskään ajan kuluminen asuntokaupan ja putkistojen uusimisen välillä ei anna aihetta arvioida välitysliikkeen vastuuta toisin.


    Edellä lausutuilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että välitysliike on korvausvastuussa virheellisestä menettelystään välitystehtävän suorittamisessa. Ostajan korvausvaatimuksen huomioon ottaen Korkein oikeus pitää käräjäoikeuden tuomitsemaa 10 000 euron määrää kohtuullisena korvauksena ostajalle aiheutuneesta vahingosta.


    Ostajan voitava luottaa isännöitsijantodistuksen tietoihin

    Välitysliikkeen hankkimassa isännöitsijäntodistuksesta ilmeni, että kuntotutkimus oli tehty ja sen suorittamisvuosi. Tutkimuksesta on ollut maininta myös välitysliikkeen laatimassa huoneiston myyntiesitteessä. Isännöitsijäntodistuksesta tai esitteestä ei ollut kuitenkaan ilmennyt tutkimuksen tarkempi sisältö eikä siinä tehdyt havainnot ja johtopäätökset. Noin kaksi ja puoli vuotta osakekaupan jälkeen talossa tehtiin putkiremontti, josta johtuen uusi omistaja vaati myyjältä korvauksia.


    Oliko välitysliikkeellä selonottovelvollisuus kuntotutkimuksen sisällöstä sekä tiedonantovelvollisuus ostajalle tutkimuksesta ilmi käyvästä putkistojen uusimistarpeesta?


    Välitysliikkeen velvollisuuksiin tässä ja vastaavissa muissakin tapauksissa kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asuintalon putkiston uusimisesta voi aiheutua asunnon omistajalle merkittäviä kustannuksia ja että tällainen työ voi suorittamisaikanaan vähentää olennaisesti asumisviihtyvyyttä. Riski tällaisen hankkeen toteutumisesta lähitulevaisuudessa on seikka, jonka välittäjä tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.


    Koska välitysliikkeen edustaja oli isännöitsijäntodistuksessa olevan maininnan perusteella tullut tietoiseksi tehdystä putkistojen kuntotutkimuksesta, on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä tutustuu sen sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus ei olisi vielä johtanut asunto-osakeyhtiössä toimenpiteisiin.


    Jollei välittäjän olisi mahdollista saada kuntotutkimusta käyttöönsä, välittäjän on välityslain 11 §:n mukaisesti ilmoitettava ostajalle tietojen puutteellisuudesta, jolloin lisätietoja haluavat voisivat itse hankkia omaa päätöksentekoaan varten tarpeelliseksi katsomansa lisäselvitykset kohteen kunnosta. Kun välitysliike ei ole näin menetellyt, välitysliikkeen suorituksessa oli virhe, joka aiheutti sille korvausvastuun syntyneestä vahingosta.

    Lue lisää
  • 08.02.2018 - Henri Alinen
    (Myyjän) Vastuunrajoitus kiinteistökaupassa kiinteistön piilovirheestä

    Tiesitkö, että ostajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.


    Rajoitettaessa kiinteistön kaupassa myyjän vastuuta piilovirheistä, tämän tulee tapahtua sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Vastuunrajoitusehdoilta edellytetään täsmällistä yksilöintiä. Näin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastattavakseen ja voi arvioida sen merkityksen hinnasta sovittaessa.


    Esimerkiksi usein käytetty kauppakirjan ehto: “myyjä ostaa kiinteistön sellaisena kuin se on kaupantekohetkellä” ei mitenkään rajoita myyjän vastuuta mahdollisista kaupan kohteen piilovirheistä.


    Korkeimman oikeuden tapauksissa KKO 2009:31 ostajan selonottovelvollisuudelle ei asetettu juurikaan vaatimuksia.


    Kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan ostaja oli tutustunut talossa suoritetun kuntotarkastusraporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Edelleen myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Myöhemmin talon yläpohjassa oli löydetty kosteusvaurioita.


    Kuntotarkastuksessa ei kuitenkaan oltu todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä tietenkään oltu raportin vioissa ja puutteissa voitu yksilöidä. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ollut maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta.


    Ostajalla ei erityistä velvollisuutta tutkia rakenteita piilovirheiden varalta

    Maakaaren mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.


    Koska yläpohjan tarkastaminen olisi vaatinut rakenteiden rikkomista (tarkastusluukkua katolle ei ollut), ei voitu pitää kohtuullisena, että ostajan selonottovelvollisuuteen olisi kuulunut tällaisten seikkojen selvittäminen.


    Myyjä tuomittiin maksamaan hinnanalennusta ostajalle.


    Kuitenkin korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä 2013:72 päätettiin toisin. Kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan  ”ostaja ottaa vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, ja olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia”.


    Myyjä ei vastannut tässä tapauksessa löytyneistä salaisista virheistä.


    Asiassa on kuitenkin huomioitava, että kyseessä oli liikekiinteistön kauppa, ostaja ja myyjä elinkeinonharjoitajia, ostaja oli tuntenut kiinteistön oltuaan siinä vuokralaisena jo lähes kymmenen vuotta ja tehdystä peruskuntoarviosta ilmeni useita ongelmia.


    Päätöksestä ei siten voida tehdä johtopäätöstä, että sama soveltuisi, jos ostajana olisi yksityinen henkilö. KKO nimenomaan totesi ratkaisussaan, että yksilöimättömän, myyjän vastuun täysin poissulkevan ehdon on oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä katsottu tällaisissa tilanteissa olevan kohtuuton


    Vastuunrajoitus piilovirheiden varalta yksilöitävä kiinteistön kauppakirjassa

    Koska kauppakirjassa ei yksilöidysti rajoitettu myyjän vastuuta kiinteistön rakenteiden asianmukaisuudesta ja mahdollisista piilovirheistä, ostajilla oli korkeimman oikeuden päätöksen 2004:78 mukaan kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoituslausekkeen estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta havaittujen rakennusvirheiden ja niiden aiheuttamien vaurioiden johdosta.


    Maakaaren mukaan ostajalla voi kiinteistön virheen vuoksi syntyä oikeus hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai kaupan purkuun, jos virhe on tarpeeksi olennainen.


    Kuntotarkastuskaan ei ole riidattoman kiinteistökaupan tae. Esimerkiksi korkeimman oikeuden tapauksessa 2004:78 kauppakirjaan oli otettu vastuunvapautuslauseke kuntotarkastuksessa havaittujen kosteusongelmien vuoksi.


    “Rakennuksessa on 14.9.1998 suoritettu kunto- / kosteuskartoitus, jossa on havaittu mm. seuraavat vauriot / puutteet: – Alakerran lattiasta löytyi hieman kosteutta, josta ostaja on tietoinen. – Eteisen takassa on halkeamia. Ostaja on tutustunut kunto- / kosteuskartoituksesta laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset.”


    Voidaanko ostajan katsottava luopuneen oikeudestaan vedota omakotitalossa kaupanteon jälkeen havaittuihin seikkoihin, joita kuntotarkastuksessa ei ole tutkittu?


    KKO:n tapauksessa ostajat eivät olleet tietoisia vasta kaupanteon jälkeen havaituista vakavista rakennusvirheistä eli kuivatusjärjestelmän puuttumisesta, peruslaatan alapuolisen täyttöaineksen virheellisyydestä ja rakennuksen virheellisestä perustamistasosta maastoon nähden.


    Kosteuskartoituksesta ei ilmennyt, mistä kosteusvauriot ovat johtuneet eikä niiden syy ole muutoinkaan ollut kauppaa tehtäessä selvillä. Näiden rakennusteknisten virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt muun ohella reikien poraamista alakerran lattiaan sekä rakennuksen ulkoseinien vierustojen maankaivutöitä. Virheiden toteaminen olisi siten ollut mahdollista vain sellaisilla tavanomaisesta poikkeavilla toimenpiteillä, joihin ostaja ei olisi omin toimin edes saanut ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa.


    Korkein oikeus katsoi, ettei kosteuskartoituksessa havaittujen vaurioiden laajuus ja laatukaan huomioon ottaen voida ostajien katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole edellyttäneet mainitunlaisia tarkastustoimia suoritettavan ennen kuin kaupasta päätettiin.


    Koska kauppakirjassa ei yksilöidysti ole rajoitettu myyjän vastuuta nyt kysymyksessä olevien rakenteiden asianmukaisuudesta, oli ostajilla kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoituslausekkeen estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta havaittujen rakennusvirheiden ja niiden aiheuttamien vaurioiden johdosta.


    Hinnanalennuksesta ei tullut vähennettäväksi talon arvonnousua

    Korjaustointen aiheuttamaa arvonnousua ei huomioitu vahingonkorvauksen määrässä, koska ” tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta.”


    Kiinteistöä ei voi myydä menestyksekkäästi ”siinä kunnossa kuin se on myyntihetkellä”. Vastuuta kiinteistön virheestä ei voida rajoittaa kuin hyvin yksilöidyllä vastuunrajoituslausekkeella. Kiinteistön virheet on selvitettävä, tutkittava ja yksilöitävä ja otettava huomioon kauppahinnassa. Kaikki tämä on kirjattava kiinteistön kauppakirjaan.


    Vasta kun virhe on yksilöity, voidaan myyjän vastuuta virheen osalta kauppakirjassa rajoittaa siten, että virheestä vastaa kaupan jälkeen yksin ostaja.


    Jos virhettä ei voida yksilöidä, vastuun rajaaminen tällaisen piilovirheen johdosta voidaan periaatteessa tehdä, mutta vastuunrajoituksen menestymisestä riitatilanteessa ei voida olla varmoja.

    Lue lisää
  • 22.01.2018 - Henri Alinen
    Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä ja autopaikkojen jakaminen osakkaiden käyttöön

    Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 14 §:n yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan yhtiökokouksessa ei saa tehdä 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä.


    Käytännössä yhdenvertaisuusperiaate tarkoittaa sitä, ettei yhtiössä saa tehdä päätöksiä, jotka loukkaavat osakkeenomistajien yhdenmukaisen kohtelun vaatimusta. Kenelläkään osakkeenomistajalla ei voi olla parempaa oikeutta esimerkiksi yhtön hallussa oleviin autopaikkoihin. Autopaikkojen jaossa ei voida kohdella saman yhtiön osakkaita erilaisin perusten.


    Esimerkkitapauksessa Lounais-Suomalaisessa taloyhtiössä oli otettu käyttöön uudet autopaikkasäännöt, jotka asettivat talossa vakituisesti asuvat osakkaat ja sijoitusasunnon ostaneet osakkaat eriarvoiseen asemaan. Autopaikat haluttiin jakaa asunnon hallinnan perusteella. Tällöin sijoitusasunnon omistava osakas olisi menettänyt autopaikan aina kun sijoitusasunnon vuokralainen vaihtui. Käytännössä sijoitusasunnolla ei olisi ollut enää lainkaan autopaikkaa, koska yhtiöllä ei ollut antaa autopaikkaa jokaiselle talon asukkaalle.


    Kaikkia asunto-osakeyhtiön osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti  

    Sijoittajaosakkaan oikeutta taloyhtiön vuokraamaan autopaikkaan ei kuitenkaan voida siirtää asunnon vuokralaiselle asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti. Mikäli uudet autopaikkasäännöt olisivat tulleet voimaan, osakkaalle kuuluva oikeus autopaikkaan olisi luovutettu  vuokralaiselle. Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen olisi joutunut autopaikkojen jonotuslistan hännille.


    Asunto-osakeyhtiölain mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (1 luku 10 §). Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä eivät saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.


    Taloyhtiössä kuitenkin päätettiin toisin. Autopaikat jaettiin uusiksi talossa asuville osakkeenomistajille ja sijoittajaosakkaiden vuokralaisille. Autopaikkasäännöt muotoiltiin seuraavasti:


    ”Siinä tapauksessa, ettei paikkoja riitä kaikille, muodostetaan jonotuslista. Sijoittajaosakkaan vuokralainen asettuu itse jonoon. Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen asettuu jonoon viimeiseksi eikä saa hyväkseen edeltäjänsä jonotuspaikkaa.” Edelleen: ”Sijoittajaosakkaiden vuokralaiset tekevät suoraan sopimuksen taloyhtiön kanssa ja maksavat myös autopaikasta suoraan taloyhtiölle sopimuksen allekirjoituksen jälkeen. Huoneiston myynnin yhteydessä tai vuokrasopimuksen loputtua autopaikka luovutetaan taloyhtiölle, joka hoitaa edelleen vuokrauksen näiden sääntöjen mukaisesti.”


    Toteutuessaan muutos olisi johtanut tilanteeseen, jossa talon vakituisille asukkaille olisi jäänyt käytännössä ikuinen oikeus autopaikkaan, kun sijoittajaosakkaan vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen olisi aina joutunut jonon hännille.


    Asuntoa olisi ollut lähes mahdotonta enää vuokrata ilman autopaikkaa.


    Yhdenvertaisuutta voidaan loukata vain kaikkien suostumuksella

    Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on yksi asunto-osakeyhtiölain keskeisistä periaatteista ja sen päällimmäisenä tarkoituksena on suojata vähemmistöosakkeenomistajia. Periaatteen noudattaminen ei estä enemmistövallan käyttämistä, mutta estää enemmistöosakkeenomistajien suosimisen vähemmistön kustannuksella.


    Yhtiökokous ei saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan (AsOyL 6 luku 28 §). Osakkeenomistajalla on oikeus luottaa siihen, että hänen osakkeensa tuottavat samat oikeudet kuin muutkin osakkeet.


    Epäoikeutetun edun antaminen osakkeenomistajalle tai muulle yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella on kielletty. Tällainen etu voi olla esimerkiksi tiettyä osakkeenomistajaa hyödyttävä yhtiön tilojen käyttöoikeuden luovutus käypää korvausta alhaisemmalla hinnalla.


    Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla, jollei yhtiöjärjestyksessä rajoiteta huoneiston luovuttamista toisen käyttöön tai määrätä talossa asuvien osakkeenomistajien etuoikeudesta. Tällainen rajoitus voidaan yleensä sisällyttää yhtiöjärjestykseen vain yhtiön perustamisvaiheessa, koska myöhemmin sen lisäämiseen yhtiöjärjestykseen vaaditaan käytännössä kaikkien osakkeenomistajien suostumus (AsOyL 6 luku 35 §).


    Yhtiökokouksen päätöstä on moitittava määräajassa  

    Tässä esimerkkitapauksessa sijoittajaosakkaan näkemykset uusien sääntöjen laittomuudesta sivuutettiin ja yhtiökokous päätti uudet säännöt voimaan. Sijoittajaosakas vaati käräjäoikeudelta päätöksen julistamista pätemättömäksi sekä täytäntöönpanon kieltämistä. Asia sovittiin ennen oikeuden käsittelyä. Taloyhtiön hallituksessa ymmärrettiin, että selkeästi lainvastaisista autopaikkasäännöistä riitely olisi johtanut turhiin kuluihin. Sovintosopimuksessa määriteltiin uudet autopaikkasäännöt, jotka eivät aseta yhtiön osakkaita eriarvoiseen asemaan.


    Osakkaiden yhdenvertaisuuteen kajottaessa olisi tärkeää selvittää suunniteltujen toimien lainmukaisuus ennen päätöksentekoa. Varomaton yhtiökokouksen päätös voi aiheuttaa pitkiä riitoja ja ylimääräisiä kustannuksia.

    Lue lisää
  • 11.01.2018 - Henri Alinen
    Asuntokaupan virheet ja reklamointi (lain mukaan)

    Asuntokauppa on usein ihmisen yksi suurimmista hankinnoista. Siksi siihen kannattaa valmistautua mahdollisimman hyvin, koska myös unelma-asunnossa voi joskus muutaman kuukauden asumisen jälkeen paljastua asioita, jotka olisi ollut hyvä havaita ennen kaupan tekoa.


    Jos havaitset virheitä, täytyykö sinun siis vain niellä ne sellaisenaan?


    Onneksi ei.


    Tähän artikkeliin tutustumisen jälkeen tiedät, mitä virheitä asuntokaupassa voi olla ja miten toimia, jos sellaisen havaitset. Lue näistä seuraavaksi.


    Uuden ja käytetyn asunnon kaupassa sovelletaan eri virhesäännöksiä

    Yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun; ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta, ja tämä on vaikuttanut kauppaan, tai myyjä on jättänyt antamatta tällaisia tietoja.


    Asunnossa on virhe myös, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso yms.


    Taitava kiinteistölakimies pystyy auttamaan sinua varmistamaan, täyttyykö ehto asuntokaupan virheistä.


    Vaikka asuntokaupan virheet voidaan tulkita yleisen virhesäädöksen mukaan, lain eri kohdat koskevat uusia ja vanhoja asuntoja. On siis tärkeätä huomata, että uuden ja käytetyn asunnon kauppaan sovelletaan eri virhesäännöksiä. Asuntokauppalain luku 4 koskee uusia ja luku 6 vanhoja asuntoja.


    Uuden asunnon kauppa – asuntokauppalaki 4 luku

    Uuden asunnon kaupassa sovellettava yleisen virhesäännöksen (4:14) mukaan asunnossa on virhe,

    • jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun,
    • ei vastaa asetettuja vaatimuksia,
    • sen ominaisuuksista aiheutuu haittaa terveydelle,
    • rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti tms.,
    • käytetty materiaali ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua tai
    • asunto ei muuten vastaa sitä, mitä aihetta olettaa.

    Annettujen tietojen vaikutusta kauppaan käsitellään 4 luvun 15 §:ssä.


    Muista tehdä reklamaatio ajoissa asuntokaupan virheistä

    Myyjä vastaa mm. siitä, että kaupan kohteesta annetaan oikeaa tietoa, kuten myös siitä, että tällaista tietoa on jätetty antamatta. Virhevastuuta arvioitaessa voidaan kysyä, olisiko kauppa syntynyt tai jäänyt tekemättä annetuilla (tai antamatta jätetyillä) tiedoilla.


    Annetun tai antamatta jätetyn tiedon pitää olla vaikutuksellista, eli että tiedolla on ollut vaikutusta kauppaan. Tämä koskee paitsi myyjän myös välitysliikkeen antamia tietoja.


    Uuden asunnon kaupassa asuntokaupan virheet tulee ilmoittaa viimeistään vuositarkastuksessa, jos virhe olisi pitänyt havaita. Muuten siitä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta tai kun se olisi pitänyt havaita.


    Tässä yhteydessä on huomattava, ettei ole olemassa mitään takuuaikaa, jonka kuluessa rakentaja hoitaisi kaikki korjaukset yhtiössä.


    Kaikista virheistä on aina reklamoitava kohtuullisessa (3-4 kk) ajassa. Samassa ajassa on myös ilmoitettava virheeseen perustuvat vaatimukset. Jos reklamaatiota ei tehdä, jokainen virhe vanhenee itsenäisesti eikä siihen voi vedota kohtuullisena pidettävän ajan jälkeen.


    Rakentaja tai rakennuttajaosakas on toki rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE98) mukaan vastuussa asunnon piilevistä rakennusvirheistä vielä takuuajankin jälkeen, enintään 10 vuotta asunnon luovutushetkestä. Tämä vastuu kuitenkin rajoittuu vain selkeisiin rakennusvirheisiin, jotka eivät vuositarkastushetkellä ole olleet kohtuudella havaittavissa.

    Lue lisää milloin reklamaatio on tehty oikeaan aikaan

    Käytetyn asunnon kauppa - asuntokauppalaki 6 luku

    Kuten aikaisemmin mainitsin, käytetyn asunnon kaupassa sovelletaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä.

    Yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos se

    • ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun,
    • ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja tämä on vaikuttanut kauppaan tai myyjä on jättänyt antamatta tällaisia tietoja.

    Asunnossa on virhe myös, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso yms.


    Virheilmoitus on aina tehtävä kohtuullisessa ajassa vaatimuksineen, enintään 2 vuoden kuluessa hallinnan luovuttamisesta tai kaupanteosta.


    Ainoastaan jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnian vastaisesti, virheeseen voi vedota tämän määräajan jälkeen.


    Ostaja ei voi vedota seikkaan, jonka hänen oletetaan asunnosta tienneen.


    Muista siis ottaa nämä asiat huomioon, kun havaitset virheen ostamassasi asunnossa ja ota laki puolellesi.


    Milloin voi tehdä reklamaation käytetyn asunnon kaupasta?

    Käytetyn asunnon ostajan on paitsi reklamoitava virheestä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta myös reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.


    Kuten uudenkin asunnon kaupassa kohtuullinen reklamaatioaika on noin 3-4 kuukautta siitä milloin virhe olisi pitänyt havaita ja milloin ostaja on saanut selkon virheen merkityksestä. 


    Kun kaupassa myydään asunto-osakeyhtiön osakkeet, ostaja saa osakkeitten kautta hallinnan kaupan kohteena olevaan huoneistoon. Ostajalla ei ole oikeutta kajota taloyhtiön omistamiin rakenteisiin ilman taloyhtiön (hallituksen tai isännöitsijän) antamaa lupaa.


    Koska ostajalla ei ole oikeutta kajota rakenteisiin ilman yhtiön lupaa, tämä merkitsee myös sitä, ettei ostajalla voi olla selonottovelvollisuutta kaupan kohteena olevan huoneiston rakenteista. Ostajalta ei voida edellyttää rakenteisiin meneviä tarkastuksia kaupan kohteesta. Myöskään myyjällä ei ole oikeutta kajota rakenteisiin ilman asunto-osakeyhtiön lupaa.


    Jos asunnossa ilmenee kaupan teon jälkeen laatuvirhe, kuten kosteusvaurioita tai sisäilmaongelma, korjauksista vastaa lähtökohtaisesti aina asunto-osakeyhtiö. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostaja voi joutua maksamaan ylimääräisiä vastikkeita yhtiön tekemistä korjauksista. Näitä maksamiaan ylimääräisiä rahoitusvastikkeita myyjä voi myöhemmin vaatia taloudellisen virheen johdosta takaisin asunnon myyjältä.


    Mitä puolestaan tarkoitaa taloudellinen virhe asuntokaupassa?


    Lue lisää salaisesta taloudellisesta virheestä asuntokaupassa Kiinteistölakimiehen blogista! 


    Reklamaatio aloittaa virallisen vuoropuhelun osapuolten välillä (tiivistettynä)

    Reklamaatiosta eli virheilmoituksesta säädetään sekä asuntokauppalaissa että maakaaressa.


    Asuinhuoneistoissa ja kiinteistöissä havaituista virheistä on reklamoitava myyjää kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kohtuullisena aikana on pidetty esim. home-ja kosteusvauriotapauksissa muutamaa kuukautta, mutta kyse on viime kädessä tapauskohtaisesta kokonaisharkinnasta.


    Milloin virhe on sitten havaittu "oikeaan aikaan"? 

    Oikeuskäytännössä ratkaisevana on pidetty ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että virheen laatu ja laajuus pitää ymmärtää ainakin jollain tasolla - lähtökohtaisesti reklamaatiota ei voi rakentaa siis pelkkien arvailujen varaan.


    Tässä kohtaa puhutaan reklamaation oikea-aikaisuudesta, mikä usein voi olla yksi riidan aihe: onko ostaja reklamoinut myyjää liian myöhään?


    Edellä mainituilla asuntokauppalakiin ja maakaareen kirjatuilla ilmauksilla on siten yllättävänkin suuri merkitys jatkon kannalta.

    Myyjä voi tosin tietyissä, asuntokauppalaissa ja maakaaressa säädetyissä tilanteissa vedota virheeseen vielä siinä vaiheessa, kun "kohtuullinen aika" on ohitettu.

    Reklamaation on oltava siis oikea-aikainen, mutta myös asianmukainen, millä viitataan sen sisällön vähimmäisedellytyksiin: reklamaatiossa tulee esittää havaittu/todettu virhe sekä vaatimukset, mieluiten euromääräiset. Monesti vaatimukset voivat vielä alkuvaiheessa olla arvioita, ja niitä tuleekin täydentää ja täsmentää, sillä reklamaation tehneellä osapuolella on aktiivinen selvitysvelvollisuus virheen suhteen.


    Reklamaatiota voidaan siis täydentää, mutta uusista havaituista/todetuista virheistä on tehtävä aina uusi reklamaatio. Esimerkiksi home-ja kosteusvaurioriidoissa ostaja yleensä haluaa rakennusterveysasiantuntijan tutkimaan kaupan kohteen. Saadun lausunnon jälkeen reklamaatiota on syytä täydentää.


    Me näemme, että laadukas reklamaatio aloittaa virallisen vuoropuhelun osapuolten välillä.


    Reklamaation sisällön lisäksi tärkeässä asemassa ovat myös reklamaation rakenne ja kirjoitusasu: mitä paremmin vastapuoli ymmärtää asian ytimen, sitä helpommin hedelmällinen keskustelu osapuolten välillä alkaa.

    Lue lisää
  • 18.12.2017 - Henri Alinen
    Kiinteistön laatuvirheestä reklamointi ja vaatimusten esittäminen

    Kiinteistön virheestä reklamoinnin lisäksi ostajan on ilmoitettava siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa. Vaatimukset on perusteltava esimerkiksi virheen korjauskustannusarviolla. Vaatimukset ja korjauskustannukset on esitettävä mahdollisimman pian virheen havaitsemisen ja tutkimisen jälkeen vaatimusten vanhentumisen uhalla.


    Kiinteistön virheen reklamoinnin lisäksi esitettävä vaatimukset

    Korkeimman oikeuden tapauksessa 2016:69 oli myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevillä perusteilla Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

    Myyjät vastustivat ostajien vaatimuksia muun muassa sillä perusteella, että ostajat eivät olleet ilmoittaneet virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun he havaitsivat virheen tai kun heidän olisi pitänyt se havaita. Ostajat ovat 18.8.2011 ostaneet myyjiltä kiinteistön, jolla sijaitsee asuinrakennus. Ostajat olivat ilmoittaneet virheistä myyjille 6.2.2012 ja 28.12.2012, mutta virheisiin perustuvat purku- ja hinnanalennusvaatimukset oli esitetty vasta haastehakemuksessa. Yläpohjan virhe oli tullut ostajien tietoon viimeistään 13.12.2011, ja alapohjan virheiden osalta olisi voitu esittää määrällinen vaatimus jo 28.3.2013.


    Yksilöidyt vaatimukset esitettävä kohtuuajassa

    Ensimmäisessä kirjeessä oli ainoastaan varattu mahdollisuus esittää tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia. Jälkimmäisessä kirjeessä oli varattu mahdollisuus "esittää korvausvaatimuksia myös alapohjan osalta", mutta kirjeessä ei ollut esitetty konkreettista vaatimusta yläpohjankaan osalta. Vaatimukset hinnanalennuksesta ja kaupan purusta oli mainittu ensimmäisen kerran haastehakemuksessa 23.10.2013. Vaatimuksia ei siten ollut esitetty kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta.

    Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

    Säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp s. 58) ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää


    Kiinteistön virheestä ja vaatimuksista ei tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti

    Kiinteistön ostajalla on siis velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Virheestä ja vaatimuksista ei välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain.


    Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (HE s. 58). Toisaalta ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohteessa ei ole virhettä tai että mahdolliset virheet ovat ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5).


    Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan.


    Ostajan on toimittava aktiivisesti ja huolellisesti

    Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita. Tässä tapauksessa asiaa on arvioitava sen mukaan, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen


    Oikeuden mukaan kirjettä 28.12.2012 voitiin pitää virheiden havaitsemisesta kuluneeseen aikaan ja asian selvittelyn vaiheeseen nähden riittävänä tapana ilmoittaa myyjille virheistä. Ostajien olisi kuitenkin pitänyt täydentää virheilmoitustaan vaatimusten osalta, kun heillä oli ollut kohtuullinen aika hankkia kirjeessä viitattu kustannusarvio. Ostajat olivat täsmentäneet vaatimuksiaan vasta käräjäoikeudelle 23.10.2013 toimittamassaan haastehakemuksessa eli noin vuosi alapohjan virheiden havaitsemisen jälkeen ja lähes kymmenen kuukautta edellisen yhteydenoton jälkeen.


    Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että ostajat eivät ole ilmoittaneet alapohjan virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta.

    Lue lisää
  • 09.12.2017 - Henri Alinen
    Myyjän vastuu kiinteistön kaupan laatuvirheestä ja sisäilmaongelman aiheuttavasta terveyshaitasta

    Myyjä vastaa myymänsä kiinteistön laatuvirheestä, joka voi olla sisäilmaongelmaa aiheuttava terveyshaitta. Kiinteistön kaupan laatuvirheen vuoksi ostajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta, kaupan purkua ja vahingonkorvausta. 


    Hinnanalennus lasketaan vertaamalla kohteen myyntihintaa käypään hintaan, sellaisena kuin talo olisi myyty, jos kaikki virheet olisivat olleet tiedossa. Käytännössä käypä hinta määritetään virheen korjauskustannusten perusteella. Hinnanalennukselle lasketaan korkolain mukaista tuottokorkoa kaupantekopäivästä haastehakemuksen tiedoksiantoon, jonka jälkeen hinnanalennukselle vaaditaan viivästyskorkoa.


    Jos kiinteistössä on Maakaaren 17-19 §:n mukainen virhe (laatuvirhe, vallintavirhe, oikeudellinen virhe) ostajalle voi syntyä oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun sekä tämän ohella vahingonkorvaukseen.


    Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Tämän lisäksi myyjän on maksettava hinnanalennukselle korkolain mukaista tuottokorkoa siitä päivästä, jolloin hän vastaanotti kauppahinnan.


    Ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jos virhe on salainen, eli myyjä ei tiennyt virheestä kaupantekohetkellä. Jos myyjä tiesi virheestä, hän syyllistyy tiedonantovirheeseen.   


    Kiinteistön kaupan laatuvirhe johtuu usein terveyshaittaa aiheuttavasta sisäilmaongelmasta

    Yleisiä kiinteistön virheitä ovat kosteus- ja erilaiset homevaurioista aiheutuvat terveyshaitat ja sisäilmaongelmat. Maakaaren 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:


    1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

    2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

    3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

    4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

    5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

    Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

    Hinnanalennus lasketaan vertaamalla kohteen myyntihintaa käypään hintaan, sellaisena kuin talo olisi myyty, jos kaikki virheet olisivat olleet tiedossa.  Käytännössä käypä hinta määritetään virheen korjauskustannusten perusteella.

    Jollei ostaja ilmoita virheestä viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.


    Myyjän vastuulla oleva kiinteistön laatuvirhe johtuu usein homeiden aiheuttamasta terveyshaitasta

    Terveydensuojelulain 26 §:n mukaan asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa.


    Asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa.


    Jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy melua, tärinää, hajua, valoa, mikrobeja, pölyä, savua, liiallista lämpöä tai kylmyyttä taikka kosteutta, säteilyä tai muuta niihin verrattavaa siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.


    Myyjä vastaa kaupan teon jälkeen havaittavasta kiinteistön virheestä. Kiinteistön virhe voi usein olla terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta, joka aiheutuu esimerkiksi siitä, että alapohjan mikrobeja pääsee alapohjan epätiiveyksien ja ilmavuotojen kautta asuintiloihin.


    Terveyshaitta tarkoittaa usein sitä, että asukkaille ilmaantuu homeen aiheuttamia tulehdussairauksia, astmaa, hengitysteiden tulehduksia tai ihottumia. Jotkut saavat homeista niveloireita.


    Asunnon terveyshaittaa tai sisäilmaongelmaa epäiltäessä ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen kiinteistön kunnon tarkempaa tutkimista varten.

    Lue lisää
  • 08.12.2017 - Henri Alinen
    Kiinteistökaupan kauppakirja ja kiinteistökaupan muistilista

    Miten kiinteistökaupan kauppakirja on laadittava?


    Kauppakirjaan on kirjattava kaikki kaupan kannalta merkittävät ehdot. Mikäli myyjän vastuuta halutaan rajata vastuunrajoituslausekkeilla, on niiden perusteena olevat kiinteistön kuntoa koskevat seikat tarkoin yksilöitävä.


    Kiinteistön kauppakirjassa on oltava ainakin seuraavat tiedot:

    Kaupan osapuolet: henkilö- tai y-tunnukset, osoitteet

    Kaupan kohde: kiinteistötunnus tai, jos kaupan kohteena on määrä-ala, mistä kiinteistöstä määräala muodostetaan. Kaupan kohteena voi olla myös kiinteistön määräosa esim. 1/5-osa kiinteistöstä.

    Kauppahinta: kauppahinta, kauppahinnan maksuajankohta

    Omistus- ja hallintaoikeus: Sidotaan yleensä kauppahinnan maksuun, eli “omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu.” Voidaan myös antaa hallintaoikeus kaupantekohetkellä ja omistusoikeus vasta, kun koko kauppahinta on maksettu.

    Kiinnitykset ja panttioikeudet: Hankitaan lainhuuto- ja rasitustodistus kohteesta. Jos kiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä, luovutetaan panttikirjat kaupantekotilaisuudessa ostajalle rasittamattomina. Kirjataan kauppakirjassa ostajalle siirtyvät panttikirjat. Määräalakaupassa myyjän tulee kuolettaa määräalaan kohdistuvat kiinnitykset. Tällöin kaupantekotilaisuuteen on vähintäänkin tuotava pantinhaltijan suostumus kiinnitysten kuolettamiseen.

    Verot ja maksut: Myyjä ja ostaja vastaavat kiinteistöstä maksettavista veroista ja maksuista omistusaikanaan

    Kohteeseen tutustuminen: Ostajan on tarkastettava kaupan kohde. Mahdolliset puutteet ja viat merkittävä kauppakirjaan.

    Asiakirjoihin tutustuminen: Ostajalle on toimitettava lainhuuto- ja rasitustodistus sekä kiinteistörekisteriote. Myös kuntotarkastusasiakirja on mainittava, jos sellainen on tehty. ”Ostaja on tutustunut lainhuuto- ja rasitustodistuksiin ja kiinteistörekisterin tietoihin sekä myytävää kaupan kohdetta ja naapurikiinteistöä koskeviin kaavakarttoihin ja -määräyksiin.”

    Irtaimisto ja rakennukset: Luetellaan rakennukset sekä kaupan yhteydessä siirtyvä irtaimisto. Jos irtaimistoa myyty kaupan yhteydessä, tämä on eriteltävä kauppahinnassa. Varainsiirtovero (4 %) maksetaan vain kiinteistön kauppahinnasta, ei irtaimiston osalta.

    Liittymät: Ostajalle maksutta siirtyvät sähkö-, vesi- ja viemäriliittymät kirjataan.

    Puolison suostumus: Jos myydään kiinteistö, jolla sijaitsee aviopuolisoiden yhteinen asunto, tarvitaan puolison suostumus kauppaan.

    Vastuunrajoitukset:  Mikäli myyjän vastuuta halutaan rajata vastuunrajoituslausekkeilla, on niiden perusteena olevat kiinteistön kuntoa koskevat seikat yksilöitävä tarkoin. Jos haluat rajoittaa vastuuta jostain kuntotarkastuksessa havaitusta seikasta, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen.


    Kiinteistökauppa on aina tehtävä kolmena kappaleena, yksi ostajalle, toinen myyjälle ja kolmas kappale julkiselle kaupanvahvistajalle. Mikäli kaupan osapuolena on vajaavaltainen, on maistraatilta haettava kauppaan lupa.

    Lue lisää
  • 08.12.2017 - Henri Alinen
    Kiinteistön ostotarjouksen peruminen, kiinteistökaupasta vetäytyminen ja kiinteistökaupan purkaminen

    Jos ostajalla on pätevät perusteet perua kiinteistön kaupan ostotarjous, hänellä on oikeus saada maksamansa käsiraha takaisin. Kiinteistökaupan tarjouksen yhteydessä käytettävä sopimussakkolauseke ei ole kiinteistön kaupassa pätevä ilman kaupanvahvistajan vahvistusta.


    Kiinteistö- ja asuntokaupan ostotarjouksesta voi vetäytyä perustellusta syystä

    Korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 2009:49 ostajat olivat myytävään huoneistoon tutustuessaan havainneet seinässä ja lattiassa tummumia. He ovat kuitenkin tehneet tarjouksen ja maksaneet käsirahan, vaikka myyjä ei ollut suostunut kosteusmittaukseen.


    Putkiremontin yhteydessä oli paljastunut, että seinässä oli kosteusvaurio. Ostajat ovat vetäytyneet kaupan tekemisestä ja vaatineet käsirahan palauttamista, vaikka asunto-osakeyhtiö oli ilmoittanut korjaavansa vauriot kustannuksellaan.


    Asiassa oli kysymys siitä, onko kauppa jäänyt syntymättä tarjouksen tekijästä johtuvista syistä ja onko myyjällä sen vuoksi asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 2 momentin perusteella oikeus pitää käsiraha.


    Korkein oikeus katsoi, että tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu, objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puutteellisuus on tyypillisesti sellainen seikka, jonka johdosta kiinteistökaupan tarjouksen tekijä voi vetäytyä kiinteistökaupasta ilman, että kaupan syntymättä jäämisen voitaisiin katsoa johtuvan hänen puolellaan olevasta syystä.


    Koska käsirahan käyttäminen liittyy edellä kerrotuin tavoin asuntokaupan valmisteluun, ei asunnon kunnossa ilmenneen puutteellisuuden merkitystä käsirahan palauttamisen edellytyksenä tule arvioida samalla tavalla kuin arvioitaessa asunnon virhettä ja siitä aiheutuvia seuraamuksia sen jälkeen, kun sitova kauppasopimus on tehty.

    Myyjän velvollisuus palauttaa käsiraha asunnon kunnossa havaitun puutteellisuuden vuoksi ei edellytä, että asunnon tulisi olla kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin mitä tarjouksen tekijällä on ollut perusteltua aihetta edellyttää tarjousta tehdessään.

    Tässä tapauksessa tieto siitä, että huoneistossa oli kosteusvahinko, oli tullut ostajien tietoon ostotarjouksen tekemisen jälkeen mutta ennen suunniteltua kaupantekopäivää.


    Näiden ajankohtien välillä on siten tullut ilmi sellaisia myytävää kohdetta koskevia seikkoja, jotka ovat perustellusti vaikuttaneet kielteisesti ostajien arviointiin huoneistosta. Ostajien ei voida katsoa tarjouksen tekemällä hyväksyneen sitä, että huoneistossa on kosteusvaurioita, vaikka he ovatkin luopuneet vaatimasta kosteusmittausta.


    Kosteusvaurioiden johdosta huoneiston kunto on ollut huonompi kuin mitä ostajat ovat tarjousta tehdessään edellyttäneet. Tässä yhteydessä on vailla merkitystä, onko vaurioiden korjaamisesta ollut odotettavissa heille kustannuksia.


    Korkein oikeus katsoi, että kauppa ei ole jäänyt syntymättä ostajien puolella olevasta syystä.


    Sen vuoksi myyjällä ei ole oikeutta pitää ostajien maksamaa käsirahaa.


    Kiinteistökaupan esisopimuksesta ei aina voi vetäytyä

    Kiinteistökaupan esisopimus on tehtävä

    • maakaaren mukaisesti kirjallisesti ja
    • sopimus on kaupanvahvistajan allekirjoituksellaan vahvistettava.

    Sopimuksessa on lisäksi mainittava

    • se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä
    • ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään.

    Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti.


    Kuinka kauan kiinteistökaupan esisopimus on voimassa?

    Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.


    Osapuolella on oikeus kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.


    Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan esisopimuksella, mutta sopimusta ei ole tehty maakaaren mukaisesti tai sovitut ehdot eivät ole täyttyneet, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.


    Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.


    Kiinteistökaupan osalta on muistettava,

    ettei ostotarjous taikka ostotarjoukseen kirjattu sopimussakkolauseke sido ostajaa, ellei ostotarjousta ole tehty maakaaren mukaisesti, kaupanvahvistajan läsnä ollessa ja todistamana. 

    Kiinteistönvälittäjien tarjouslomakkeissa käytetään usein sopimussakkolausekkeita, jotka eivät siten ole kiinteistön kaupassa päteviä ilman kaupanvahvistajan vahvistusta.


    Ostajan ei tarvitse maksaa sopimussakkona esimerkiksi kymmentä prosenttia kauppahinnasta, mikäli lopullinen kauppa jää tekemättä.


    Vuokraoikeuden ja rakennuksen kaupassa ei käytetä kaupanvahvistajaa, joten sopimussakkolauseke on lähtökohtaisesti niissä pätevä.


    Kiinteistön kaupan purku edellyttää, että kiinteistössä on olennainen virhe

    Kiinteistön kauppa voidaan purkaa, jos kiinteistössä on laatuvirhe, oikeudellinen virhe tai vallintavirhe, joka on merkitykseltään olennainen.


    Olennaisuutta arvioidaan aina objektiivisesti virheen merkitys huomioonottaen.


    Mikä on virheen olennaisuuden merkitys kaupan purussa? Lue siitä lisää uutisesta:


    Korkeimman oikeuden päätöksessä 2015:58 kiinteistön kauppa purettiin salaisen virheen kokonaismerkityksen, ei ainoastaan korjauskustannusten perusteella

    Lue lisää
  • 22.11.2017 - Henri Alinen
    Myyjän ja välittäjän vastuu asunnon tai asuinkiinteistön pinta-alavirheestä

    Valtioneuvoston päätös asuntojen markkinoinnista edellyttää, että kiinteistöä myytäessä on ilmoitettava huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Käytäntö kuitenkin vaihtelee ja usein myynti-ilmoituksissa huoneiston pinta-ala ilmoitetaan jopa huomattavasti oikeaa suuremmaksi. Ostaja saattaa maksaa varastotiloista asuinneliöiden hinnan. Myyjällä ja asuntoa myyvälle välittäjälle voi syntyä vastuu asunnon tai asuinkiinteistön pinta-alavirheestä.


    Rakentamista ja korjausrakentamista koskevat maankäyttö- ja rakennuslaki, siihen liittyvät asetukset sekä niiden nojalla annetut Suomen rakentamismääräyskokoelman määräykset. Rakentaminen tulee tehdä säännösten ja asemakaavan mukaisesti.


    Rakennushankkeessa on noudatettava säännöksiä, jotka ovat olleet voimassa lupaa haettaessa. Rakennusvalvonta käsittelee hakemuksia niillä tiedoin, joita sille on annettu. Vastoin yleistä käsitystä rakennusvalvonta ei valvo rakentamista koskevien säännösten ja lupapäätöksen noudattamista. Tästä ovat vastuussa rakennuttajan lisäksi hankkeen pääsuunnittelija ja vastaava työnjohtaja. Rakennusvalvonta valvoo suunnittelijoiden pätevyyttä ja ottaa asiakirjat vastaan.


    Pinta-alavirheestä voivat joutua vastuuseen myyjä ja kiinteistönvälittäjä

    Alle 2,4 metriä korkeaa tilaa ei saa myydä asuintilana. Muussa tapauksessa asunnossa tai asuinkiinteistössä voi olla pinta-alavirhe. Pinta-alavirheestä voivat joutua vastuuseen myyjän lisäksi myös asuntoa myyvä välittäjä.


    Asuinhuoneiden vähimmäiskoko ja muoto sekä pienin sallittu huonekorkeus määrätään Asuntosuunnittelua koskevissa määräyksissä (G1). Sen mukaan asuinhuoneen korkeuden tulee olla vähintään 2,4 m pientalossa. Tila, jonka korkeus on alle 2,4 m, ei voi olla asuinhuone rakentamista koskevien säännösten mukaan. Matalat ”huoneet” ovat ns. muita asumista palvelevia tiloja.


    Huoneistoala lasketaan huoneistoa rajoittavien seinien mukaan ja siitä vähennetään kantavien ja koko rakennukselle välttämättömien rakennusosien pinta-ala. Huoneistoalaan laskettavien tilojen huonekorkeuden tulee yleensä vastata asuinhuoneiden huonekorkeutta.


    Kun rakennuslupahakemuksen sisällöstä ja määräysten mukaisuudesta vastaa rakennusluvan hakija, hyväksytyllä rakennusluvalla tai suoritetulla lopputarkastuksella ei ole suoraa merkitystä pinta-alavirheen olemassaoloa arvioitaessa. Rakennusvalvonnan leima papereissa ei tee asunnosta pinta-alaltaan virheetöntä.


    Vanhoissa omakotitaloissa moni kellarikerros on saneerattu lisätilan tarpeessa luvan kanssa asuinkäyttöön. Taloa myytäessä alle 2,4 metriä korkeat aputilat on myyty asuintiloina. Myönnetyllä rakennusluvalla todistetaan ostajalle, että rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt tilat asuinkäyttöön. Tämä ei kuitenkaan suoraan pidä paikkaansa, kuten edellä oli todettu. Asunnossa tai asuinkiinteistössä voi olla pinta-alavirhe, vaikka tilojen rakentamiseen olisi saatu rakennuslupa.


    Välittäjän ilmoitettava myyntiesitteessä pinta-ala jaettuna asuintiloihin ja muihin tiloihin

    Tiloja, jotka ovat matalampia kuin 2,4 m, ei saa laskea asuinhuoneiksi, vaikka piirustuksiin tila olisi nimetty esim. ”makuuhuoneeksi”. Kyseessä on matala huonetila, ei asuinhuone.


    On myös huomattava, että vaikka tilan korkeus olisi suurempi kuin 2,4 m, niin asuinhuoneena ei pidetä esimerkiksi eteistä, käytävää, kylpyhuonetta eikä muuta sellaista tilaa. Asuinhuone on huonetila, joka on ensisijaisesti tarkoitettu jatkuvaan asumiskäyttöön.


    Näin tämä asia määritellään rakentamista koskevissa määräyksissä.


    Asuntojen myyntiesitteitä lukiessa törmää kuitenkin toistuvasti tilanteisiin, joissa esimerkiksi kellariin rakennettua matalaa tilaa myydään samaan hintaan asuintilojen kanssa. Kysymyksessä voi olla asunnon tai asuinkiinteistön pinta-alavirhe. Tilanteen korjaaminen edellyttäisi kiinteistönvälitystoiminnan käytäntöjen ja hyvän kiinteistönvälitystavan selkeyttämistä. Asunnon tai asuinkiinteistön pinta-alavirheestä voivat joutua vastuuseen myyjän lisäksi myös asuntoa myyvä kiinteistönvälittäjä.


    Käsitteitä ja määräyksiä pinta-aloista

    – RakMK G1 Asuntosuunnittelu

    – RT 12-11055 Rakennuksen pinta-alat SFS 5139

    – Asunto-osakeyhtiölaki; Asunto-osakeyhtiöt, huoneistoala yhtiöjärjestyksessä ilmoitetaan rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjen mittaustapojen mukaan ja edelleen mittausta säätelee  Valtioneuvoston asetus, jonka mukaan käytetään SFS 5139 määriteltyä huoneistoalan laskemismenetelmää.

    – Valtioneuvoston päätös asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista edellyttää, että ilmoitetaan erikseen asuintilojen ja muiden tilojen pinta-alat.

    Lue lisää
  • 15.11.2017 - Henri Alinen
    Milloin kiinteistön virheen reklamointi on tehtävä

    Maakaaren mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota kiinteistön virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.


    Korkeimman oikeuden päätöksessä 2016:69 linjattiin kiinteistön virheen reklamoinnin kohtuullista aikaa.


    Ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.


    Kiinteistön virheestä on reklamoitava kohtuullisessa ajassa

    Kiinteistön ostajalla on siis velvollisuus reklamoida myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Virheestä ja vaatimuksista ei välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain.


    Reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen (KKO 2008:8, kohta 6).


    Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. Toisaalta ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohteessa ei ole virhettä tai että mahdolliset virheet ovat ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5).


    Ajoissa tehty reklamointi virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa. Myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta. Sillä, onko ostaja reklamaatiovaiheessa nimittänyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi, ei sitä vastoin ole merkitystä arvioitaessa, onko hän säilyttänyt oikeutensa vedota virheeseen.


    Myös vaatimuksista on ilmoitettava kohtuuajassa

    Reklamaatioaika alkaa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan myös vaatimusten ilmoittamisen osalta siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaatioajan pituus on kuitenkin säännöksessä kirjoitettu joustavaksi.

    Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle (KKO 2008:8, kohta 5).

    Kohtuullinen aika voi pidentyä myös ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta. Kun myyjä saa havaittuja virheitä koskevasta ilmoituksesta jo tiedon virhevastuun mahdollisesta ajankohtaistumisesta, Korkein oikeus katsoo, että tällainen ilmoitus voi jonkin verran pidentää sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on viimeistään ilmoitettava.


    Vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. Alustavan kustannusarvion hankkiminen ei yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen.


    Ostaja ei voi ilman myyjän suostumusta lykätä reklamaation täydentämistä esimerkiksi sillä perusteella, ettei hänellä ole aikaa tai taloudellisia edellytyksiä ryhtyä viivytyksettä selvittämään korjaamisen kustannuksia.

    Lue lisää
  • 22.10.2017 - Henri Alinen
    Milloin ostajalla on oikeus purkaa kiinteistökauppa?

    Kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.


    Maakaaren esitöissä on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. 


    Salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa kiinnitetään huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta.


    Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.


    Useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Vaikka rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan tämä ei täytä salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi kaupan purkamiseen.


    Kiinteistön kaupan purkaminen edellyttää olennaisia perusteita. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.


    Kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.


    Korkein oikeus katsoi tapaukseesa 2015:58, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

    Lue lisää
  • 15.10.2017 - Henri Alinen
    Kunnossapito ja vastuunjako asunto-osakeyhtiössä

    Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.


    Yhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.


    Yhtiö olisi velvollinen korjaamaan tällaisen vaurion yhtiössä sovittuun tasoon eli siihen tasoon, jossa huoneisto on alun perin osakkeenomistajalle luovutettaessa ollut tai jonka yhtiö on myöhemmin peruskorjausten tai –parannusten yhteydessä omaksunut.


    Yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuun jakautuminen

    Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.


    Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.


    Yhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella, jos osakkeenomistaja lyö laimin lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.


    Osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.


    Mikäli yhtiö ei hoida sille kuuluvaa kunnossapitotyötä, esimerkiksi suorita kosteus- tai home-epäilyn vuoksi tarvittavia tutkimuksia ja kunnossapitotyötä, osakkeenomistaja voi kirjallisesti huomauttaa yhtiötä ja vaatia yhtiötä hoitamaan kunnossapitovastuun mukaisen velvollisuutensa. Mikäli yhtiö edelleenkään ei hoida kunnossapitovastuitaan, osakas voi teettää kunnossapitotyön yhtiön lukuun asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.


    Asunto-osakeyhtiö vastaa rakenteiden kunnossapidosta yhtiön alkuperäiseen tasoon

    Asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välinen kunnossapitovastuu ja sen jakautuminen on yksi eniten kysymyksiä ja erimielisyyttä aiheuttava asia taloyhtiöissä. Kunnossapitovastuun jakautumisesta on mm. Kiinteistöalan Kustannus Oy:n julkaisema vastuunjakotaulukko.  Vastuunjaosta säädetään Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa.


    Mikäli yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole muusta sovittu, taloyhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan rakenteista alkuperäiseen tasoon, osakas vastaa pintamateriaaleista ja rakenteellisista lisäyksistä, joita asunto-osakeyhtiö ei ole vastuulleen ottanut. 


    Rakenteelliset lisäykset voivat olla esimerkiksi vanhoissa puutaloyhtiöissä tehdyt laajennukset vintille ja kellarikerroksiin, joita yhtiö ei ole lisännyt yhtiöjärjestykseen. Tällaisten tilojen rakentamisesta ja kunnossapidosta vastaa laajennuksen tehnyt osakas kustannuksellaan. 


    Yhtiön vastuu voi laajentua koskemaan osakkeenomistajalle kuuluvia sisäosia silloin, kun vahinko on aiheutunut esimerkiksi yhtiön vastuulle kuuluvasta kattovuodosta tai märkätilojen vesieristyksen pettämisestä. Yhtiön korjausvastuu rajoittuu lähtökohtaisesti asunnon perustasoon. Jos osakkeenomistaja on teettänyt muita huoneistoja korkeatasoisempia ratkaisuja, näiden muutosten ennallistaminen yhtiön rakenteisiin kohdistuvien korjausten yhteydessä ei kuulu yhtiön vastuulle (esim. KKO 1991:160).


    Yhtiön vahingonkorvausvastuu osakkaan tekemistä laajennuksista edellyttää huolimattomuutta

    Vahingonkorvausvastuun syntyminen edellä mainitussa tapauksessa edellyttäisi, että yhtiö on toiminut huolimattomasti. Jos yhtiön voidaan osoittaa laiminlyöneen kiinteistön kunnon hoidon tai teettämänsä remontin valvonnan ja tämä laiminlyönti on aiheuttanut esim. kattovuodosta johtuvan vesivahingon seurauksena huoneistoon homeongelman, yhtiö vastaa vahingonkorvauslain mukaisesti huolimattomuudellaan aiheuttamastaan vahingosta.


    Jos yhtiön huoneistoissa suorittamien korjausten pitkittyminen lisää osakkeenomistajalle aiheutuvan vahingon määrää, voi yhtiö joutua korvaamaan myös sijaismajoitus- ja muuttokustannuksia, asumishaitasta aiheutuvia kustannuksia ja mahdollisia lääkärikuluja.


    Vahinkoa kärsivän osapuolen on aina pystyttävä osoittamaan toisen osapuolen tahallisuus tai huolimattomuus ja syy-yhteys vahinkoon, eli toisen osapuolen toiminnalla on pitänyt olla vaikutusta vahingon syntyyn. Vahingon aiheuttanut on lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan koko aiheutuneen vahingon. 

    Lue lisää
  • 08.10.2017 - Henri Alinen
    Ostajan ja myyjän velvollisuudet ja vastuut uuden asunnon kaupassa

    Ostajan ja myyjän vastuut asuntokaupassa määräytyvät Asuntokauppalain mukaisesti. Uuden asunnon kaupassa myyjä on velvollinen korjaamaan kaikki vuositarkastukseen mennessä havaitut virheet. Ostajalla on velvollisuus ilmoittaa havaitsemistaan virheistä asunnon vuositarkastukseen mennessä.


    Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe muun muassa, jos asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.


    Lain 15 §:n mukaan asunnossa on virhe muun muassa, jos asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta seikasta, joka hänen asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen (130/2001) mukaan olisi pitänyt antaa, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; (7.10.2005/795)


    Asunnossa on virhe myös, jos asunnon ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle; rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti tai asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.


    Virheet ilmoitettava asunnon vuositarkastuksessa

    Myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet.


    Asuntokauppalain mukaan myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi.


    Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuksen ajankohdasta ostajalle, asuntoyhteisölle ja 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle vähintään kuukautta ennen sen toimittamista.

    Jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä ilmoittanut havaitsemastaan virheestä, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

    Jos asunnossa tämän jälkeen ilmenee virhe, virheeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta oikeudenmenetyksen uhalla.


    Urakoitsijalla on velvollisuus korjata kustannuksellaan vuositarkastuksessa havaitut virheet.


    Monissa taloyhtiöissä asukkaiden tilaama ulkopuolinen konsultti tutkii asunnot hyvissä ajoin ennen vuositarkastusta virheiden varalta ja ilmoittaa virheistä urakoitsijalle. Tämä onkin suositeltavaa, jotta kaikki virheet tulevat riittävästi dokumentoitua ja ilmoitettua asunnon myyneelle myyjälle eli käytännössä rakennusliikkeelle.


    Yhtä tärkeää kuin virheestä ilmoittaminen, on seurata korjauksia ja reklamoida heti, jos niissä ilmenee puutteita. Asunnon myyjä voi pyrkiä pääsemaan eroon vastuustaan asuntokaupassa ilmoittamalla virheitä korjatun, vaikka virhe olisi korjattu puutteellisesti. 


    Vuositarkastuksen jälkeen ilmeneviin asuinhuoneiston virheisiin vedottava kohtuullisessa ajassa

    Jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun määräajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

    Jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. 

    Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

    Käytännössä kohtuullinen aika tarkoittaa enintään noin kolmea kuukautta virheen havaitsemisesta. Ostajalla on oikeus vaatia, että virhe korjataan tai muuten oikaistaan ilman, että hänelle aiheutuu siitä kustannuksia.


    Ostaja saa vedota asunnon virheeseen kohtuullisen reklamaatioajan jälkeenkin, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti; virhe perustuu siihen, että asunto ei ominaisuuksiltaan täytä vaatimuksia, jotka sille on asetettu terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annetuissa säännöksissä tai määräyksissä; tai virhe perustuu siihen, että asunnon ominaisuuksista muuten aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle.


    Käytännössä törkeä huolimattomuus, kunnianvastaisuus tai arvottomuus toteutuu vain harvoin, joten asunnon ostajan on syytä huolehtia asunnon virheen reklamoinnista kohtuullisessa ajassa, kun on havainnut virheen.


    Ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua asunnon virheen johdosta

    Jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta tai jos on painavia syitä olettaa, ettei tällaista oikaisua tulla suorittamaan 24 §:ssä edellytetyssä ajassa, ostaja saa vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta; tai purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen.


    Asunnon ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi. Muun kuin suoraan virheestä aiheutuvan välillisen vahingon myyjä on kuitenkin velvollinen korvaamaan vain, jos virhe tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan.


    Rakennuttajan antaman vakuuden vapautumista voidaan vastustaa, jos virheitä ei ole korjattu 

    Jos rakennuttaja ei ole korjannut pätevästi vastuullaan olevia virheitä vuositarkastuksen jälkeen yhtiöllä ja osakkailla on mahdollisuus vaatia rakennusliikkeen antaman vakuuden vapauttamisen estämistä kuluttajariitalautakunnassa tai käräjäoikeuteen tehtävällä hakemuksella.


    Asuntokauppalain mukaan rakennusliike (perustajaosakas) on velvollinen antaamaan vakuuden osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi.


    Vakuus on normaalisti pankkitakaus, jonka määrä on rakentamisvaiheen aikana vähintään viisi prosenttia yhtiön taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista. Rakentamisvaiheen vakuuden on kulloinkin vastattava vähintään kymmentä prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä.


    Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.


    Rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa tilalle on asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, jonka on vastattava vähintään kahta prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään 15 kuukautta rakennuksen käyttöönoton jälkeen. 

    Vakuus vapautuu viimeistään 12 kuukauden kuluttua yhtiön kaikkien rakennusten vuositarkastuksen pitämisestä.

    Vakuuden vapauttamista voidaan vastustaa, mikäli kaikkia vuositarkastuksessa havaittuja virheitä ei ole korjattu. Vakuuden vapautumista pitää vastustaa saattamalla asia  kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi. 

    Lue lisää
  • 30.09.2017 - Henri Alinen
    Kuntotarkastuksessa havaitut virheet ja vastuunrajoitukset asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa

    Kiinteistönkauppaa sääntelevän Maakaaren mukaan kiinteistön ostaja ei saa kaupan jälkeen vedota virheisiin, jotka ostaja olisi voinut havaita ennen kaupan tekemistä tai joista hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Asuntokaupassa ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. 


    Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.


    Yleensä kiinteistön tai asunnon kunto tutkitaan ennen kauppaa tehdyssä kiinteistökaupan tai asuntokaupan kuntotarkastuksessa. Kuntotarkastuksia suorittavat tilauskessa monet yritykset ja kuntotarkastuksien taso vaihtelee.


    Hieman kärjistäen voi todeta, että suurin osa kiinteistöjuristin työstä johtuu huonosti tehdyistä kuntotarkastuksista.


    Mikäli asunnossa tai kiinteistössä havaitaan kaupan jälkeen laatuvirhe, esim. homeisia tai kosteusvaurioituneita rakenteita, virheen laadun ja korjauskustannusten määrän ohella tulee selvitettäväksi myyjän tietoisuus virheestä.


    Jos myyjä tiesi virheestä, hänen korvattavakseen tulevat usein hinnanalennuksen lisäksi ostajan vahingot, kuten sijaisasumisen kustannukset remontin ajalta. Jos myyjä ei tiennyt virheestä, myyjä vastaa vain salaisen virheen johdosta laskettavasta hinnanalennuksesta: myyntihinta lasketaan vastaamaan hintaa, joka asunnosta tai kiinteistöstä olisi maksettu, mikäli virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus kaupan purkuun. Tällöin palautettavaksi tulee asunnon maksettu kauppahinta.


    Kuntotarkastuksen vaikutus ostajan tietoisuuteen ei ole aina selvä. Usein kuntotarkastuksissa luetellaan riskirakenteita, jotka eivät kuitenkaan tarkoita, että rakenne olisi jo vaurioitunut. Kauppakirjassa voidaan sulkea myyjän vastuu vaurioituneen rakenteen osalta, mutta vastuunrajoituksen pitää olla yksilöity: esim. todetaan kattorakenteiden ja sen eristeiden vaurioituminen, jonka johdosta kauppahintaa on alennettu katon korjauskustannusten osalta X euroa.


    Pelkkä epäilys vauriosta tai todettu riskirakenne ei ole sellainen yksilöity tieto, jonka johdosta myyjä voisi vapautua maakaaren tai asuntokauppalain perusteella vastaamasta myöhemmin todetusta asunnon tai kiinteistön virheestä, jota ei ole havaittu ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa. Ostajan tietoisuus virheestä johtaa siihen, ettei myyjä vastaa virheestä. Asiasta on kuitenkin hyvä mainita kauppakirjassa.

    Lue lisää
  • 21.09.2017 - Henri Alinen
    Piilevä virhe - myyjän vastuu kiinteistön ja asunnon virheestä

    Kiinteistön virhe

    Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 -kohtien mukainen laatuvirhe, jos

    • kaupan kohde ei vastaa sovittua,
    • myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennusten kunnosta tai
    • jättänyt ilmoittamatta sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta tiesi tai olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

    Mitä tarkoittaa piilevä virhe kiinteistökaupassa?

    Mikäli myyjä ei ole tiennyt myymänsä kiinteistön (omakotitalo) virheestä, kyseessä on piilevä virhe. Myyjä vastaa kiinteistökaupassa virheestä myös silloin kun kiinteistön virhe on piilevä eli salainen.

    Kiinteistön kauppaa sääntelevän Maakaaren mukaan kiinteistössä on salainen virhe silloin, kun kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.


    Virhe on salainen silloin, kun myyjällä ei ole ollut tietoa virheestä ennen kauppaa. Kyseessä voi olla esimerkiksi rakenteissa oleva kosteusvaurio, homevaurio tai sisäilmaongelma.

    Kun virhe on salainen, ostajalla ei ole oikeutta saada korvausta virheen johdosta aiheutuvista vahingoistaan, kuten sijaisasumiskuluista vahingon korjaamisen ajalta. Ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun (jos virhe katsotaan olennaiseksi) salaisen virheen johdosta.


    Ostajan selonottovelvollisuus

    Ostajalla on selonottovelvollisuus seikoista, jotka normaalilla huolellisuudella toimivan ostajan olisi pitänyt havaita selonottovelvollisuutensa rajoissa ostettavasta omakotitalosta tai kiinteistöstä. Ostaja ei voi vedota siihen, ettei huomannut ulkolaudoituksen olevan lahonnut ja uusimisen tarpeessa. Selonottovelvollisuus ei kuitenkaan ulotu piilossa oleviin rakenteisiin eikä ostajalta voida esimerkiksi pelkkien kuntotarkastuksessa havaittujen kosteusepäilyjen vuoksi edellyttää rakenteiden pintaa syvempää tutkimista. Näissä tapauksissa kyseessä on piilevä virhe.


    Ostajan selonottovelvollisuus ei yleensä voi olla myyjän tiedonantovelvollisuutta suurempaa. Myyjä vastaa myymänsä kiinteistön, eli käytännössä omakotitalon virheestä, jos on siitä tiennyt. Jos ostaja saa kuntotarkastuksen yhteydessä tiedon vauriosta, ostajalle voi kuitenkin syntyä erityinen selonottovelvollisuus tarkastuksessa tietoon saamistaan seikoista. Esimerkiksi jos kellarin seinässä on maali kupruillut ja tämä seikka oli ostajan havaittavissa, ostaja ei pääsääntöisesti voisi vedota rakenteen kastumiseen kiinteistön virheenä. Myyjällä on tietenkin aina velvollisuus kertoa tietämistään kiinteistön kuntoa koskevista olennaisista seikoista, kuten myymänsä omakotitalon kosteusvaurioista tai aikaisemmista vesivahingoista.


    Jos myyjä ei näin tee, myyjä vastaa virheestä.


    Joskus kiinteistön virhe johtuu hyvän rakentamistavan vastaisesta rakentamisesta. Jos myyjä on rakentanut tai rakennuttanut myytävän kiinteistön, hän ei voi yleensä vedota piilevään virheeseen sillä perusteella, ettei tiennyt hyvän rakentamistavan tai rakentamismääräysten noudattamatta jättämisestä. Talon rakentajan tai rakennuttaneen myyjän on pääsääntöisesti tiedettävä mitä on myymässä.


    Ostaja voi vaatia kiinteistön korjaamisesta aiheutuvien kulujen korvaamista

    Hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena voidaan vaatia kiinteistön virheen korjauskustannukset, asumishaitta, terveyshaitta, tutkimuskulut sekä muut aiheutuvat vahingot ja selvityskulut, asiamies- ja oikeudenkäyntikulut. Jos virhe on salainen, ostaja voi ainoastaan vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua.


    Mikäli virhe osoittautuu merkitykseltään olennaiseksi, ostajat voivat vaatia kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista laillisine tuotto- ja viivästyskorkoineen. Tällä hetkellä yleinen viivästyskorko on seitsemän prosenttia, kun taas tuottokorko on pitkään ollut 0%..


    Myyjän vastuu asuntokaupassa, kun asunnossa on hometta tai sisäilmaongelma

    Ostajalle syntyy usein käsitys siitä, että kuntotarkastuksessa saataisiin varma tieto siitä, ettei asunto ole kosteusvaurioitunut, homevaurioitunut tai sisäilmaongelmainen hometalo. Asuntokaupassa kaupan kohteena ovat kuitenkin osakehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Ostajalla tai myyjällä ei ole oikeutta kajota rakenteisiin ilman taloyhtiön lupaa.

    Myöskään kuntotarkastuksessa ei rakenteita voida tarkastaa pintaa syvemmältä.

    Hometalossa ilmenevät oireet

    Rakenteiden homevauriot tai vesivauriot voivat jäädä kaupassa selvittämättä. Välttämättä myöskään myyjällä ei aina ole tietoa homeisista rakenteista, mikäli myyjä ei ole oirehtinut talossa vaan tottunut sisäilmaongelmaan. Hometaloon muuttaessaan ostaja voi nopeastikin reagoida talon mikrobeihin ja homeisiin, esimerkiksi toistuvien tulehdussairauksien, kuten

    • poskiontelotulehdusten,
    • astman ja
    • pahentuvan allergian johdosta.

    Milloin myyjä syyllistyy tiedonantovirheeseen?

    Myyjällä on Asuntokauppalain mukaan velvollisuus antaa ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat myytävästä asunnosta. Jos myyjä ei kerro tiedossaan olevista asunnon virheistä, hän syyllistyy tiedonantovirheeseen. Joissain tapauksissa voivat täyttyä rikoslain petoksen tunnusmerkit.


    Asuntokauppalain mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.


    Asunnon ostajalla on kaksi vuotta aikaa vedota virheeseen

    Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

    Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Omakotitaloa myytäessä myyjän vastuuaika on enintään viisi vuotta.

    Milloin myyjä on toiminut kunnianvastaisesti tai arvottomasti, oikeus vedota virheeseen voi jatkua edellä mainittujen reklamaatioaikojen jälkeenkin.


    Ostajan on paitsi

    • reklamoitava virheestä, myös
    • tehtävä korvausvaatimukset myyjälle.

    Joka tapauksessa virheeseen, myös jos kyseessä on ns. piilevä virhe, on aina vedottava kohtuullisessa ajassa, joka on oikeuskäytännössä noin kolme - neljä kuukautta siitä, kun virhe on havaittu.


    Mikäli ostaja ei reklamoi virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on

    • virheen havainnut ja
    • selvittänyt virheen laajuuden sekä
    • vahingon määrän,

    myyjä voi vapautua virhevastuusta.


    Asunto-osakeyhtiössä myyjän vastuu on taloudellinen, eli ostaja voi vaatia myyjältä osuutta, jonka hän joutuu taloyhtiölle maksamaan virheen korjauskustannuksista aiheutuvina ylimääräisinä kustannuksina, käytännössä ylimääräisenä vastikkeena. Jos myyjä oli myydessään asunnon tiennyt virheestä, ostaja voi vaatia myyjältä myös vahingonkorvausta hänelle aiheutuvista kustannuksistaan, kuten sijaisasumisesta remontin ajalta.


    Mikäli myyjän vastuu myynnissä olevan asunnon virheestä on merkittävä, ostajalle voi syntyä oikeus kaupan purkuun.

    Lue lisää
  • 10.09.2017 - Henri Alinen
    Asunnon salainen taloudellinen virhe edellyttää virheen merkittävyyttä

    Ostajan mahdollisuus vedota asunnon salaiseen virheeseen on rajoitetumpaa kuin tiedonantovirheen osalta. Virheeltä edellytetään merkittävyyttä, jotta myyjä olisi virheen johdosta velvollinen maksamaan hinnanalennusta tai vahingonkorvausta tai purkamaan kaupan. Tapauksessa ostaja vaati hinnanalennusta myyjältä asunnon salaisen virheen johdosta. Virheestä aiheutui ostajille terveyshaittaa. Koska virhe kauppahinta huomioonottaen ei ollut merkittävä, hovioikeus hylkäsi ostajan kanteen.


    Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

    Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohdan mukaan asunnossa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

    Muiden kuin tiedonantovirheiden ollessa kyseessä asunnossa ilmenevältä virheeltä tai puutteelta edellytetään siis merkittävää poikkeamaa. Ostajan mahdollisuus vedota sellaisiin virheisiin, joista kaupan osapuolilla ei ole ollut tietoa, on siten rajoitetumpaa kuin muiden virhetyyppien kohdalla. Salaisen virheen osalta myyjän virhevastuu ei edellytä tuottamusta myyjän puolelta.

    Virhearvioinnissa on kysymys kokonaisharkinnasta yksittäistapauksessa. Arvioinnissa on otettava huomioon muun muassa asunnon ikä ja siinä suoritetut korjaukset, asunnon hinta, havaitun vian korjauskustannukset, arvonnousu virheen korjaamisen seurauksena, kolmannen vastuulla olevat viat, ostajalle mahdollisesti aiheutunut asumis- ja terveyshaitta, vian ennalta arvaamattomuus sekä se, mitä tietoja myyjä on kaupan kohteesta antanut. Kosteusvaurion aiheuttaman virheen merkittävyyttä voidaan tarkastella myös virheen seurausten arvioinnin kautta. Tältä osin arvioitaviksi tulevat erityisesti ostajien vetoamat kosteusvaurion aiheuttamat terveyshaitat ja sisäilmaongelmat, kosteusvaurion uusiutumisriski sekä kosteusvaurion taloudelliset seuraukset.


    Ostajien osuus asunto-osakeyhtiön teettämistä kosteusvaurion sisäpuolisista korjauksista oli ollut noin 865 euroa. Lisäksi ostajille oli syntynyt kustannuksia heidän omalle korjausvastuulleen kuuluneista tasoittamattomien seinien tasoittamisesta, olohuoneen parketin uusimisesta ja kaikkien alakerran parkettien yhtenäistämisestä. Ostajien valituksen mukaan heidän omalle vastuulleen kuuluneiden töiden kokonaiskustannukset ovat olleet 4.346,99 euroa.


    Johtopäätökset virheen merkittävyydestä

    Terveyshaitalla tarkoitetaan ihmisessä todettavaa sairautta, muuta terveyden häiriötä tai sellaisen tekijän tai olosuhteen esiintymistä, joka voi vähentää väestön tai yksilön elinympäristön terveellisyyttä. Terveyshaitalla tarkoitetaan muun muassa sairauden oiretta, tautia ja pitkätai lyhytkestoista altistumista terveydelle vaaralliselle kemialliselle aineelle siinä määrin, että sairauden tai muun terveyshaitan syntyminen on mahdollista. Lähtökohtana on pidettävä objektiivista haitallisuutta. Jos asunnon ominaisuuksista aiheutuu haittaa vain pienelle erityisen herkästi reagoivalle ihmisryhmälle, asuntoa ei näiden ominaisuuksien vuoksi voi pitää virheellisenä.


    Terveyshaittaa tulee arvioida objektiivisin perustein. Oli mahdollista, että ostaja aiemman homealtistumisen perusteella kuuluu herkästi reagoivaan ihmisryhmään. Asiassa jäi näyttämättä, että kosteusvaurio olisi aiheuttanut sisäilmaongelmia tai terveyshaittaa. 


    Lääketieteellistä selvitystä oireista ei ole esitetty. Asunto-osakeyhtiön teettämien korjausten jälkeen ostajilla ei enää ole ollut oireita.


    Ostajien osuus asunto-osakeyhtiön teettämän kosteusvaurion korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista on ollut 4.346,99 euroa, mikä vastaa noin 1,4 prosenttia ostajien maksamasta 290.000 euron kauppahinnasta. Ostajat ovat kertomansa mukaan myyneet asunnon vuonna 2013 alhaisemmalla hinnalla kuin he itse olivat siitä kaksi vuotta aikaisemmin maksaneet, koska he olivat kertoneet uusille ostajille salaojien puuttumisesta ja kosteusvaurion uusiutumisriskistä. Oikeuskirjallisuuden mukaan kauppahintojen erotuksen käyttöön virheen merkittävyysarvioinnissa tulee suhtautua varovaisesti. Kauppa on kahden osapuolen välinen sopimus, jossa hinnanmuodostumiseen vaikuttavat useat kauppojen yksilölliset ehdot, kuten esimerkiksi kaupanteon nopeus.


    Kokonaisuutena arvioiden asunto ei ole poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet asunnon ikä, kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen kauppaa tehdessään perustellusti edellyttää. Asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät velvoitteet eivät myöskään ole osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vaatimus hinnanalennuksesta salaisen virheen perusteella on hylättävä. (Helsingin hovioikeus, tuomio 30.6.2016 nro 850)

    Lue lisää
  • 03.09.2017 - Henri Alinen
    Espoon kaupunki velvoitettiin lunastamaan kiinteistö rakentamisen estymisen vuoksi

    Tuoreessa Maaoikeuden tuomiossa 17/6363 Espoon kaupunki velvoitettiin Maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n perusteella lunastamaan kiinteistö, jota ei uuden yleiskaavan määräysten vuoksi voida käyttää rakentamiseen alkuperäisen käyttötarkoituksen mukaisesti, kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla.


    Maan kohtuullista hyötyä tuottavan käytön voidaan katsoa estyvän esimerkiksi tilanteessa, jossa kaavan sallima maankäyttö ei ole taloudellisesti kohtuullisessa suhteessa siihen arvoon, joka maalla oli ennen kyseistä kaavaa. Tämän on katsottava vastaavan myös voimassa olevan maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n tarkoitusta. Yleiskaavasta voi siten aiheutua muunkinlainen kohtuullisen hyödyn tuottavan käytön estyminen, josta voi seurata lunastus- tai korvausvelvollisuus.


    Tapauksessa Espoon pohjoisosien yleiskaava esti tilan käyttämisen rakennustarkoitukseen. Maaoikeuden mukaan tällaista rajoitusta alueella ei ennen yleiskaavaa ollut. "Ennen nyt voimassa olevaa yleiskaavaa tilalla  on ollut vähintäänkin odotusarvoa, joka on voinut perustua odotuksiin siitä, että ainakin osa tilan alueesta tulee tulevassa asemakaavassa osoitetuksi rakennusmaaksi. Tällaisia odotuksia on voinut pitää perusteltuna muun muassa jo lähialueelle muodostuneen taajahkon asutuksen sekä alueella yksityiskohtaisen kaavan laatimista varten voimassa olleiden rakennuskieltojen vuoksi. Kun tila on yleiskaavassa tullut osoitetuksi olemassa olevien asutusalueiden nykyistä maankäyttöä vastaavien kyläalueiden väliseksi kapeaksi yleiseen virkistys-, ulkoilu- ja urheilukäyttöön varatuksi virkistysalueeksi, mahdollisuus tilan tulemisesta asemakaavoitetuksi ovat käyneet vähäisiksi."


    Lunastusta vaatineen maanomistajan mukaan hänen kiinteistöään ei ole yleiskaavan mukaisena virkistysalueena mahdollista käyttää yksityisesti kohtuullisen taloudellisen tuloksen takaavalla tavalla, sillä yleiskaavan mukainen virkistyskäyttö on tarkoitettu yleiseksi, lähinnä rakentamattoman viher- ja ulkoiluyhteyden muodostamiseksi olemassa olevien asutusalueiden väliin. Tilanne tältä osin on hyvin samankaltainen kuin asemakaavan mukaisilla virkistysalueilla. Mahdollisuus maankäytön tehostumiseen perustuvien odotusten toteutumiseen on lähes kokonaan poistunut. Nykyisellään tilan käyttömahdollisuus jää lähes olemattomaksi. Tila on kylläkin metsätalousmaata, mutta näin pienen, alle 0,3 ha suuruisen alueen puitteissa metsätalouden harjoittaminen taloudellisesti tarkoituksenmukaisella tavalla ei ole mahdollista. Jo odotusarvon menettämisen vuoksi tilaa ei voi käyttää taloudellisesti niin, että sen arvo olisi kohtuullisessa suhteessa aiemmin vallinneeseen odotusarvoon. Omistaja ei siis voi yleiskaavan virkistysaluevarauksen vuoksi käyttää tilaansa kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla.


    Kiinteistö on voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettu virkistysalueeksi, jolla yksityinen rakennustoiminta ei ole sallittua. Virkistysalueella on voimassa rakentamisrajoitus, jonka vuoksi Espoon kaupungilla on muiden edellytysten täyttyessä maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n tarkoittama lunastus- tai korvausvelvollisuus.


    Tilan  omistaja voi käyttää tilaansa nykyisin vain erittäin vähän tuottavalla tavalla metsätalouteen. Tällaisen maankäytön taloudellinen arvo jää hyvin alhaiseksi verrattuna siihen arvoon, joka tilalla on ennen yleiskaavaa ollut. Asiassa ei ole esitetty, että yleiskaavasta olisi koitunut tilan yleiskaavan voimaantulon aikaiselle tai nykyiselle omistajalle hyötyä. Näin myös muut maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n mukaiset edellytykset lunastus- tai korvausvelvollisuuden olemassaololle täyttyvät.


    Maanomistajan hakemus saada poikkeus rakentamisrajoituksesta on lainvoimaisesti hylätty toimituksen kestäessä, joten mahdollinen lunastus- tai korvausvelvollisuus on maankäyttö- ja rakennuslain 102 §:n mukaisesti tullut voimaan, eikä ollut Espoon kaupungin esittämällä tavalla vanhentunut.


    Espoon kaupunki oli velvollinen lunastamaan tilan S. tai suorittamaan yleiskaavan mukaisesta käytön rajoituksesta korvauksen sekä korvaamaan oikeudenkäyntikulut. 


    Päätös ei ole vielä lainvoimainen.

    Lue lisää
  • 17.08.2017 - Henri Alinen
    Välittäjän vastuu asunnon taloudellisesta virheestä

    Asuntokauppalain 6:20. 1 mom. 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät ta- loudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin osta-jalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.


    Ostajat olivat ostaneet asunnon, josta annettujen tietojen mukaan, ei ollut tarvetta tehdä lähitulevaisuudessa korjaustoimenpiteitä. He olivat perustellusti luottaneet heille annettujen asiakirjojen ja raporttien perusteella, että aikaisemmin todetut vauriot, jotka ovat koskeneet muita huoneistoja, eivät liity heidän asuntoonsa. Taloyhtiön rakennusten alapohjissa oli kaupanteon jälkeen ilmennyt odottamattomia kosteus- ja homevaurioita, joista oli aiheutunut ostajille merkittäviä taloudellinen vastuu. Heille oli tullut korjauksia varten otetusta lainasta yli 20.000 euron ennakoimaton lainaosuus korkoineen.


    Odottamattomina vikoina ja puutteina voidaan pitää korjaustarpeita, jotka eivät ole tavanomaisia. 


    Välittäjän vastuuta asunto-osakeyhtiön kaupassa annetuissa tiedoissa olleista virheistä on käsitelty korkeimman oikeuden tuomiossa KKO:2009:81. Tuomiossa KKO toteaa, että välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asuintalon putkiston uusimisesta voi aiheutua asunnon omistajalle merkittäviäkin kustannuksia ja että tällainen työ voi suorittamisaikanaan vähentää olennaisestikin asumisviihtyvyyttä. 


    On selvää, että jo riski kyseisenlaisen hankkeen toteutumisesta lähitulevaisuudessa on seikka, jonka välittäjä tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.


    Korkein oikeus toteaa, että yleensä asunto-osakeyhtiön teettämästä kuntotutkimuksesta ilmenee tietoja, jotka ovat olennaisia talossa olevien asuntojen kunnon ja korjaustarpeiden sekä korjausten toteutumisen todennäköisyyden arvioimisen kannalta. Sen vuoksi on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä saatuaan tietää tehdystä kuntotutkimuksesta tutustuu sen sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus ei olisi vielä johtanut asuntoosakeyhtiössä toimenpiteisiin. Kun välitysliike ei ole näin menetellyt, se on laiminlyönyt hankkia ja antaa riittävät tiedot kaupan päättämiseen vaikuttavista seikoista. Välitysliikkeen suorituksessa on siten virhe, joka perustaa sille korvausvastuun virheellisellä menettelyllä aiheutetusta vahingosta. 

    Lue lisää
  • 08.08.2017 - Henri Alinen
    Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa

    Kaupan kohteena oli ollut käytetty asunto-osakeyhtiön osakehuoneisto. Kunnossapitovastuun jakoa ei ole yhtiöjärjestyksessä muutettu siitä mitä se Asunto-osakeyhtiölain mukaan on. Myöskään yhtiön yhtiöjärjestykseen ei ollut kirjattu laista poikkeavaa kunnossapitovastuun jakoa.


    Oikeudellisesti osakkeenomistajan asema asunto-osakeyhtiössä on hallintaoikeus asuinhuoneistoon, ei esineoikeudellinen omistussuhde rakennukseen.  Tarvittaessa yhtiö ottaa korjauslainan ja jakaa sen kaikille osakkeenomistajille.


    Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiö valvoo yhtiön rakennuksen kuntoa ja tekee korjaukset, jotka kohdistuvat sen kunnossapitovastuulle kuuluviin rakenteisiin. Osakkeenomistajan oikeudet ja velvollisuudet rajautuvat osakehuoneiston sisäosiin.


    Osakkeenomistajalla ei ole velvollisuutta eikä oikeutta tutkia yhtiön rakennuksen rakenteita. Osakkeenomistajan toimittamaan rakenteiden tutkimiseen tarvitaan asunto-osakeyhtiön lupa. Asunto-osakeyhtiölain järjestelmän mukaan korjaukset teettää aina asunto-osakeyhtiö silloin, kun kysymys on sen kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden viasta. Osakkeenomistajan oikeus tehdä omia toimenpiteitä päättyy seinäpintoihin ja märkätiloissa vesieristykseen.


    Kun osakkeenomistajalla itsellään ei ole oikeutta toimittaa rakennukseen kohdistuvia tarkastuksia, se ei voi siirtää tällaista oikeutta eteenpäin eikä se voi edellyttää ostajan tekevän tarkastusta, johon ostajalla ei ole oikeutta eikä velvollisuutta.


    Asunnon ennakkotarkastuksessa ostajan ei yleensäkään tarvitse avata kaupan kohteen rakenteita. Asunto-osakeyhtiön osalta tämä ei ole edes mahdollista, koska osakkeenomistajan hallintaoikeus koskee vain hallintaoikeuden piirissä olevia osia rakennuksesta. 


    Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa ei siten voi ulottua tarkastuksiin, jotka edellyttävät pintapuolista laajempia rakenteiden avauksia ja muita vastaavia asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia toimenpiteitä.

    Lue lisää
  • 19.05.2017
    Kiinteistön hinnanalennus, rakenteiden uusiminen ja kiinteistön käyttöiän pidentyminen

    Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta. Tällaisten rakenteiden uusiminen ei vaikuta tuomittavan hinnanalennuksen määrään.


    Korkeimman oikeuden tapauksessa 2004:78 oli käsitelty kysymystä, onko kiinteistöllä olevan omakotitalon arvo noussut rakennusvirheiden poistamiseksi ja vaurioiden korjaamiseksi tarpeellisten korjaustöiden johdosta siten, että talo on tullut parempaan kuntoon kuin ostaja sen kunto ja kiinteistöstä maksettu kauppahinta huomioon ottaen on perustellusti voinut odottaa ja joka on otettava huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa?


    Lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä korottaa rakennuksen arvoa.


    Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta.


    Tapauksessa kysymys oli omakotitalon salaojituksen, perustusten täyttöön käytetyn maa-aineksen sekä osin seinärakenteiden uusimisesta. Nämä kaikki ovat olleet sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan. Vaikka mainitut rakenteet olikin uusittu, omakotitalon käyttöiän ei voida katsoa pidentyneen tai laatutason parantuneen siitä, mitä se olisi ollut, mikäli nämä rakenteet olisi alun pitäen rakennettu tuolloin voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Näin ollen ostajat eivät ole saaneet korjaustöiden suorittamisesta sellaista hyötyä, joka olisi tullut ottaa huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa.

    Lue lisää
  • 13.05.2017 - Henri Alinen
    Kiinteistökaupan ja asuntokaupan reklamaatio ja reklamaatioajat

    Kiinteistökaupassa ostajan on reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa myyjälle. Käytännössä kohtuullinen aika on muutama kuukausi siitä, kun ostaja havaitsi virheen ja sai tiedon sen merkityksestä. Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Asunto-osakkeen kaupassa reklamointia ei voi tehdä, kun kaksi vuotta on kulunut asunnon hallinnan luovutuksesta.


    Reklamaatioaika pitenee kymmeneen vuoteen, jos myyjä on toiminut kaupassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, esimerkiksi on salannut virheen ostajalta. 


    Ostajan on esitettävä reklamaatiossaan selvitys virheestä sekä vaatimuksensa perusteluineen mahdollsimman tarkasti. Mikäli vahingon määrä ei ole vielä selvillä, myyjän on ilmoitettava tarkentavansa myöhemmin vaatimuksiaan. Reklamoinnin jälkeenkään ostaja ei voi ryhtyä passiiviseksi, vaan ostajan on uudistettava vaatimuksensa kolmen vuoden välein samoin kuin velka on katkaistava velan vanhentumislain mukaisesti. 


    Velan vanhentumisesta annetun lain 4 §:n mukainen kolmen vuoden vanhentumisaika alkaa siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa tai hänen olisi se pitänyt havaita. Vanhentumisaika on rinnakkainen reklamaatioajan kanssa.


    Kaupasta reklamointi reklamaatio katkaisee vanhentumisen. Reklamaatiosta alkaa uusi vanhentumisaika, jonka kuluessa vanhentuminen on katkaistava uudelleen kolmen vuoden kuluessa tai nostettava kanne. Mikäli kannetta ei ole nostettu kolmen vuoden vanhentumisajan kuluessa reklamaatiosta ja siihen  annetusta vastauksesta, myöhemmin nostettava kanne on hylättävä vanhentuneena.

    Lue lisää
  • 23.04.2017 - Henri Alinen
    Hoitovastuun jakautuminen osaomistusasunnoissa

    Osaomistusasunnon osaomistajalla on vuokra-ajan päätyttyä oikeus lunastaa asuinhuoneisto omistukseensa. Siihen saakka osaomistaja on vuokralaisen asemassa. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki edellyttää että vuokranantaja pitää vuokratun asunnon asianmukaisessa kunnossa.


    Asunto-osakeyhtiölain 4 luku sisältää säännökset asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuusta. Asunto-osakeyhtiö vastaa aina rakenteellisista korjauksista ja kunnossapidosta. Osakkeenomistaja on velvollinen ilmoittamaan havaitsemistaan ongelmista, mutta ilmoittamisvelvollisuuden toteuttamisen jälkeen vastuu kunnossapidosta siirtyy asunto-osakeyhtiölle.


    Osaomistusasunnon osaomistajalla on vuokra-ajan päätyttyä oikeus lunastaa asuinhuoneisto omistukseensa. Siihen saakka osaomistaja on täysin vuokralaisen asemassa. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki edellyttää että vuokranantaja pitää vuokratun asunnon asianmukaisessa kunnossa. Ellei näin menetellä, se on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon.


    Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksusta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, kun asunto ei ole ollut sovitussa tai edellytetyssä kunnossa. Jos vuokrasopimus päätetään perusteettomasti, vuokralaisella on oikeus saada korvaus muuttokustannuksista ja vuokrasuhteen päättymisen aiheuttamasta muusta vahingosta.


    Yhtiön ja osakkeenomistajien kunnossapitovastuun jakautuminen johtaa siihen, että yhtiön on korjattava rakenteelliset ja kunnossapidosta johtuvat virheet ja puutteet yhtiön kuluina. Siihen saakka, kunnes asukas lunastaa asunnon itselleen, osaomistusasunnon päämomistajan vastuulla on huolehtia kunnossapidosta aiheutuvista kustannuksista omistusosuudellaan.


    Lue muut kiinteistökauppaa koskevat artikkelit.

    Lue lisää
  • 07.04.2017 - Henri Alinen
    Salaojajärjestelmä ja kiinteistön salainen virhe

    Kiinteistökaupan yhteydessä oli kauppahinnasta tingitty mahdollisten kiinteistön virheiden varalta. Koska salaojajärjestelmän toimimattomuutta ei oltu kauppakirjassa mainittu, ostaja saattoi vaatia hinnanalennusta kiinteistön salaisen virheen perusteella

    Salaojissa ilmenneen virheen vuoksi kellarikerroksen seinässä oli vesivaurio, joka ilmeni seinän lateksimaalin kupruiluna noin kämmenen kokoisella alalla. Käräjäoikeuteen edenneessä tapauksessa myyjä kiisti tienneensä vauriosta eivätkä kiinteistön ostajat kertomansa mukaan sitä havainneet asunnon pintapuolisessa tarkastuksessa. 


    Myöhemmässä tarkastuksessa virheen syyksi paljastui seinän ulkopuolisen salaojan toimimattomuus. Salaojat olivat väärässä korossa ja seinän virerusta täytetty metsämaalla salaojasoran sijaan. Myyjä ei tiennyt aikaisemman omistajan aikana tehdystä virheestä.


    Myyjä oli antanut kauppahinnasta neuvoteltaessa noin 20 000 euroa alennusta ehdolla, että hinnanalennus kattaisi kiinteistössä mahdollisesti myöhemmin havaittavat virheet. Tällaista ehtoa ei kuitenkaan kirjattu kauppakirjaan eikä salaojien virheestä edes ollut tietoa kauppakirjaa laadittaessa. Pelkkä ehto, jolla kiinteistö myydään "sellaisena kuin se on kaupantekohetkellä" ei ole pätevä vastuunrajoitusehto.


    Sopimuksella saadaan Maakaaren mukaan rajoittaa myyjän vastuuta kiinteistön virheestä vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.


    Salaojien toiminta ja järjestelmän virheellinen asentaminen olisi pitänyt tutkia ennen kauppaa ja yksilöidä virhe kauppakirjaan. Kauppakirjassa olisi pitänyt todeta, että ostaja vastaa salaojien toimimattomuudesta ja kiinteistölle aiheuttamista vahingoista ja että tämän johdosta kauppahintaa on alennettu virhettä vastaavasti.


    Koska kauppakirjassa ei oltu yksilöity salojien virhettä mitenkään, ostaja saattoi vaatia kiinteistökaupan hinnanalennusta kiinteistön salaisen virheen vuoksi.

    Lue lisää
  • 27.03.2017
    Kiinteistön virhe, hinnanalennus ja kaupan purku

    Korkeimman oikeuden tapauksessa 2016:47 oli kysymys paritalon osuuden kaupasta ja kaupan jälkeen ilmenneistä laatuvirheistä. Ostajat vaativat, että kiinteistön kauppa puretaan, myyjät velvoitetaan palauttamaan kauppahinta ja toissijaisesti, että myyjät velvoitetaan suorittamaan hinnanalennusta.


    Vaatimukset ovat perustuneet rakennuksen virheisiin ja myyjien rakennuksesta antamien tietojen virheellisyyteen: Rakennuksen perustushiekka oli liian hienoa, jolloin maakosteuden kapillaarinen nousu rakenteisiin ei estynyt. Kosteus pääsi alapohjan rakenteisiin ja aiheutti niihin laajoja mikrobi- ja homekasvustoja. Lisäksi antennin tolpan läpiviennin tiivisteestä pääsi valumaan vettä yläpohjan rakenteisiin aiheuttaen niihin mikrobi- ja homekasvustoa.


    Myyjät olivat antaneet kaupan kohteen kunnosta virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja, koska kiinteistö oli myyty hyväkuntoisena. Lisäksi myyjät olivat laiminlyöneet antaa lattiarakenteiden kosteutta koskeneen merkityksellisen tiedon. Joka tapauksessa paljastuneet kosteus- ja homevauriot muodostivat maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetun salaisen virheen.


    Lisäksi ostajat olivat kanteessaan maininneet, että keittiön allaskaapin alle oli piikattu aukko, jossa oli havaittu sienikasvustoa, mutta he eivät olleet vedonneet tähän seikkaan (aukko lattiassa) virheenä.


    Alapohjaan allaskaapin alle tehty täyttömaahan asti ulottuva aukko oli kuitenkin riidaton ja siitä otetut mikrobinäytteet olivat olleet osa todistelua. Aukko oli niin läheisesti yhteydessä kanteen muuhun perusteeseen, että hovioikeus katsoi voivansa tutkia myös aukon merkityksen väitetyn mikrobivaurion aiheuttajana ilman nimenomaista siihen vetoamista.


    Hovioikeuden päätöksen mukaan alapohjan aukko oli terveyshaittaa aiheuttava rakennuksen virhe. Tämän johdosta runsaasti mikrobeja sisältävä maa-aines oli välittömässä kosketuksessa huoneilmaan. Kiinteistö poikkesi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voitiin kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Koska myyjät eivät tienneet virheestä, tämä katsottiin salaiseksi. Hovioikeus on katsonut virheen olleen myös olennainen ja oikeuttavan kaupan purkuun.


    Korkeimman oikeuden mukaan virheeseen on aina vedottava. Koska ostajat eivät olleet vedonneet allaskaapin alla lattiassa olleeseen aukkoon tai sen merkitykseen mikrobivaurioiden aiheuttajana kanteensa perusteena, hovioikeus oli ratkaissut asian perusteella, johon ei ollut asianmukaisesti vedottu. 


    Merkitystä ei tässä suhteessa ole niillä hovioikeuden mainitsemilla seikoilla, että allaskaapin alla oleva täyttömaahan asti ulottuva aukko on ollut riidaton tai että siitä otetut mikrobinäytteet ovat olleet osa todistelua. Koska kaupan kannalta merkitykselliseen virheeseen ei oltu oikeudessa vedottu, korkein oikeus hylkäsi kaupan purkua ja hinnanalennusta koskevan kanteen.

    Lue lisää
  • 14.03.2017
    Asunto-osakeyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vastuu korjaushankkeessa

    Korjausurakat, kuten putkistosaneeraus tai julkisivuremontti on suunniteltava, toteutettava ja valvottava niin, ettei siitä aiheudu vahinkoa yhtiölle tai osakkeenomistajalle. Jos yhtiökokous tekee hankintapäätöksen puutteellisilla tiedoilla, isännöitsijä ja hallitus voivat joutua vastuuseen syntyneestä vahingosta.


    Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:n mukaan johdon on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Tämä on niin sanottu yleinen huolellisuusvelvoite. Jos asunto-osakeyhtiön johtohenkilö rikkoo tätä velvollisuuttaan vastaan, hän on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon.


    Yhtiön johto on myös velvollinen olemaan lojaali yhtiölle ja kaikille sen osakkeenomistajille. Toimiminen pelkästään tietyn omistajan tai omistajaryhmän välittömien etujen mukaisesti ei ole sallittua. Johtohenkilöiden lähipiirin tai sidosryhmien suosiminen yhtiön hankinnoissa ei ole yhtiön ja sen kaikkien osakkeenomistajien edun mukaista.


    Korjausrakentamishankkeessa yhtiön johdon on huolehdittava siitä, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan niin, ettei siitä aiheudu vahinkoa yhtiölle tai osakkeenomistajille.


    Milloin yhtiölle tai osakkeenomistajalle voi syntyä vahinkoa johdon toimista?


    Vahingon tapahtumisen pitää olla ennalta-arvattavassa syy-yhteydessä vahingonaiheuttajan toimintaan. Syy-yhteytenä voi toimia esimerkiksi puutteellinen päätöksenteon valmistelu. Isännöitsijä on saattanut laiminlyödä hankkeen teknisen valmistelun ja hallitus on voinut päättää hankinnan esittämisestä yhtiökokouksen päätettäväksi, vaikka tiesi tai olisi pitänyt tietää, että asiaa ei ollut kunnolla valmisteltu.


    Jos yhtiökokous tekee lopullisen hankintapäätöksen virheellisillä tai puutteellisilla tiedoilla, isännöitsijän ja hallituksen menettelyllä on selvä syy-yhteys vahingon tapahtumiseen.


    Taloudellisesti merkittävä urakkasopimus pitää tehdä kirjallisesti ja siihen on asianmukaista liittää alalla yleisesti noudatetut sopimusehdot. Toteuttaminen edellyttää aktiivista seurantaa ja tarvittaessa ulkopuolista apua.


    Kukin hallitus ja isännöitsijä vastaa omalta kaudeltaan. Hallituksen jäsenten kuuluu valvoa ja ohjata isännöitsijän työtä ja puuttua tehtävien laiminlyöntiin tai tekemisen selvään huolimattomuuteen. Hallituksella on valta tarvittaessa vaihtaa isännöitsijää.


    Jos korvausvelvollinen on yhtiökokouksen päätöksellä saanut vastuuvapauden, kanne on nostettava kolmessa kuukaudessa yhtiökokouksen päätöksestä. Lain määräajat eivät kuitenkaan koske tilannetta, jossa yhtiökokoukselle ei ole annettu olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja vahingonkorvausvelvollisuuden perusteena olevasta päätöksestä tai toimenpiteestä. Korvauskanne voidaan silloin nostaa määräajan sitä estämättä.

    Lue lisää
  • 04.03.2017 - Henri Alinen
    Lunastuslauseke asunto-osakkeen kaupassa

    Jos asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, asunnon ostaja voi joutua luovuttamaan asunnon osakkeet lunastusvaatimuksen tehneelle lunastajalle maksamaansa kaupphintaa vastaan

    Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa osake, kun omistusoikeus osakkeeseen siirtyy yhtiön ulkopuoliselle ostajalle. Käytännössä lunastuslauseke tulee sovellettavaksi silloin, kun jokin yhtiön muista osakkaista päättää lunastaa ulkopuoliselle ostajalle myydyn osakehuoneiston.


    Lunastuslausekkeessa on määrättävä, keillä on lunastusoikeus. Lunastusoikeutta ei ole silloin, kun ostaja on yhtiön nykyinen osakkeenomistaja, myyjän lähisukulainen tai osakehuoneisto on saatu testamentin perusteella. 


    Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään määräajat, joiden kuluessa lunastusoikeutta on käytettävä. Lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle enintään kuukauden kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle. Käytännössä kauppakirjoja kannattaa allekirjoittaa kolme kappaletta, yksi ostajalle, toinen myyjälle ja kolmas asunto-osakeyhtiölle.


    Lunastuslauseke pitää huomioida kauppakirjassa. Koska lunastusaika alkaa vasta osakehuoneiston omistusoikeuden siirryttyä ostajalle, asuntokauppaa ei voida tehdä ehdollisena. Kauppakirjaan ei voi ottaa ehtoa, jonka mukaan kauppa purkaantuu, mikäli lunastusoikeutta käytetään.


    Mikäli osakkeiden lunastusoikeutta käytetään, lunastushinta (kauppahinta) on maksettava yhtiölle kahden viikon kuluessa lunastusajan päättymisestä. Yhtiön hallitus ei saa suorittaa lunastushintaa asunnon ostajalle, ennen kuin tämä luovuttaa osakekirjan.


    Joidenkin pankkien edellyttämät kauppakirjan ehdot, joissa osa kauppahinnasta jätetään maksettavaksi vasta sen jälkeen, kun tiedetään onko lunastusoikeutta käytetty, ovat ongelmallisia. Vaikka kauppahinta maksetaan myyjälle kokonaisuudessaan kaupanteossa, ostajalle tai lainan takaavalle pankille ei synny tappiota lunastusoikeutta mahdollisesti käytettäessä. Ostaja on velvollinen siirtämään osakkeet lunastajalle vain osakkeista maksettua kauppahintaa vastaan. 


    Lue muut artikkelit kiinteistökaupasta.

    Lue lisää
  • 27.02.2017 - Henri Alinen
    Välitysliike ja myyjä yhteisvastuussa asuntokaupan pinta-alavirheestä

    Sekä käräjäoikeus että hovioikeus olivat tuominneet myyjän ja välitysliikkeen yhteisvastuullisesti korvaamaan puuttuvat neliöt. Korkein oikeus tuomitsi lopulta myyjän ja välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa välitysliikkeen vastaamaan koko tuomitusta summasta. Perusteena oli muun muassa, ettei myyjän toiminnassa ollut huolimattomuutta.


    Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2003:61 linjattiin käytetyn asunnon myyjän ja kiinteistövälittäjän vastuuta pinta-alavirheestä. Ostaja vaati korvausta puuttuvista neliöistä yhteisvastuullisesti sekä myyjältä että välitysliikkeeltä. 


    Sekä käräjäoikeus että hovioikeus olivat tuominneet myyjän ja välitysliikkeen yhteisvastuullisesti korvaamaan puuttuvat neliöt. Korkein oikeus tuomitsi lopulta myyjän ja välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa välitysliikkeen vastaamaan koko tuomitusta summasta. Perusteena oli muun muassa, ettei myyjän toiminnassa ollut huolimattomuutta. 


    Hinnanalennus jo sovitusta kauppahinnasta on myyjälle aiheutuva talaudellinen vahinko, mistä aiheutuu hänelle toimeksiantosuhteessa korvattavaa vahinkoa. Tämä vahinko hänellä on oikeus saada välitysliikkeeltä, koska syynä tuomioon oli välitysliikkeen selonottovelvollisuuden laiminlyönti. 


    Ostajan vaatimus perustui puuttuvien neliöiden määrään kerrottuna asunnon neliöhinnalla. Tästä oikeus tuomitsi noin puolet.


    Muut kiinteistökauppa-artikkelit

    Lue lisää
  • 14.02.2017 - Henri Alinen
    Rakennuksen kosteusvaurio on myyjän vastuulla oleva terveyshaitta

    Kiinteistön tai asunnon kaupassa ostaja voi vaatia hinnanalennusta rakennuksen kosteusvaurion perusteella, vaikka kosteus ei olisi aiheuttanut rakenteen mikrobivaurioitumista. Korjaamaton kosteusvaurio voi aiheuttaa sisäilmaongelman ja terveyshaittaa, joten kosteusvaurio on aina korjattava. Esimerkiksi maakellarin haju on osoitus aistinvaraisesti havaitusta terveyshaitasta.


    Jos asunnossa esiintyy melua, tärinää, hajua, valoa, mikrobeja, pölyä, savua, liiallista lämpöä tai kylmyyttä taikka kosteutta, säteilyä tai muuta niihin verrattavaa siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.


    Toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua. Myös asunnossa esiintyvä maakellarin haju on osoitus aistinvaraisesta havaitusta terveyshaitasta.


    Kiinteistön tai asunnon kaupassa ostaja voi vaatia hinnanalennusta rakennuksen kosteusvaurion perusteella, vaikka kosteus ei olisi aiheuttanut rakenteen mikrobivaurioitumista.


    Korjaamaton kosteusvaurio voi aiheuttaa sisäilmaongelman ja terveyshaittaa, joten kosteusvaurio on aina korjattava.


    Kiinteistön tai asunnon myyjä vastaa myymänsä kiinteistön laatuvirheistä, myös rakennuksen korjaamattomasta kosteusvauriosta. Edellytyksenä maakaaren mukaan on se, että virheellä on merkitystä. Aivan vähäpätöisistä ja merkityksettömistä virheistä kiinteistön tai asunnon ostajalla ei ole oikeus saada hinnanalennusta.

    Lue myös: Kreosootti voi oikeuttaa kaupan purkuun

    Mikäli virhe on oleellinen, ostaja voi vaatia myös kaupan purkua ja maksetun kauppahinnan palauttamista.


    Ostajan selonottovelvollisuuden laiminlyönti ja myyjän vastuu helposti havaittavasta kiinteistön virheestä (kosteusvaurio)

    Ostajat olivat useampaan kertaan ennen kauppaa tarkastaneet omakotitalon eivätkä halunneet erillistä kuntotarkastusta.


    Koska ostaja on omalta osaltaan toiminut huolimattomasti kieltäytyen myyjän ehdottamasta kuntotarkastuksesta sekä jättänyt huomioimatta helposti havaittavan alakerran seinän kosteusvaurion, ostajilla oli vastuu myöhemmin havaituista virheistä ja niiden aiheuttamista korjauskustannuksista. Lisäksi ostajalla oli ollut käytettävänään rakentamisalan asiantuntemusta asunnon tarkastuksissa. Ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa eikä reklamoitu virhe ollut niin merkittävä, että myyjälle syntyisi sen johdosta velvollisuus suorittaa ostajalle hinnanalennusta.


    Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

    Ostajan tekemän reklamaation mukaan talon takapihan salaojaputki oli asennettu väärin. Ostaja kuitenkin on uusinut talon kaikki salaojat ja vaati korjauskustannuksia myyjältä. Myyjän mukaan kaikkien salaojien uusiminen oli korottanut talon arvoa siitä, mitä ainoastaan väärin asennetun salaojan uusiminen olisi kustantanut.


    Kellarikerroksen seinään oli syntynyt kosteusvaurio, joka oli alkanut kuivua, kun salaoja oli korjattu. Myyjän mukaan millekään muulle kuin kellarikerroksen yläpihan puoleiselle seinälle ei ollut aiheutunut vahinkoa, josta myyjä voisi olla vastuussa.

    Koska myyjän vastuulla voi olla vain merkityksellisten virheiden johdosta suoritettava hinnanalennus, myyjä ei ole vastuussa kaikkien salaojien uusimisesta ja tämän johdosta syntyneestä kiinteistön tasonparannuksesta.

    Kellarikerroksen seinän vesivaurio olisi myös ollut ostajan tavanomaisessa tarkastuksessa havaittavissa ennen kauppaa. Salajan virheestä ei ollut syntynyt merkittävää vauriota talon rakenteille. Maakaaren mukaan ostaja ei voi vedota virheeseen, jos se olisi voitu havaita ennen kauppaa.


    Ostajat olivat useampaan kertaan ennen kauppaa tarkastaneet omakotitalon eivätkä halunneet erillistä kuntotarkastusta. Koska ostaja on omalta osaltaan toiminut huolimattomasti kieltäytyen myyjän ehdottamasta kuntotarkastuksesta sekä jättänyt huomioimatta helposti havaittavan alakerran seinän kosteusvaurion, ostajilla oli vastuu myöhemmin havaituista virheistä ja niiden aiheuttamista korjauskustannuksista. Lisäksi ostajalla oli ollut käytettävänään rakentamisalan asiantuntemusta asunnon tarkastuksissa.


    Ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa eikä reklamoitu virhe ollut niin merkittävä, että myyjälle syntyisi sen johdosta velvollisuus suorittaa ostajalle hinnanalennusta.

    Lue lisää
  • 13.02.2017 - Henri Alinen
    Kiinteistökaupan ostotarjouksen peruuttaminen ja sopimussakko

    Kiinteistökauppa voidaan perua molemmin puolin vähäisin seuraamuksin, mikäli ostotarjousta ei ole tehty maakaaren mukaisessa määrämuodossa ja kaupanvahvistajan vahvistamana

    Kiinteistön osto- tai myyntitarjous poikkeaa irtaimen omaisuuden (asunto-osakkeen) osto- tai myyntitarjouksesta. Kiinteistökauppa tai kiinteistökaupan esisopimus on aina tehtävä maakaaren mukaisessa määrämuodossa, julkisen kaupanvahvistajan vahvistamana.


    Ilman kaupanvahvistajaa tehty kiinteistön osto- tai myyntitarjous ei synnytä myyjälle tai ostajalle velvollisuutta tehdä lopullista kiinteistökauppaa. Vaikka kiinteistönvälittäjien vakiolomakkeissa käytetään ehtoja, kuten "mikäli kauppaa ei synny tarjouksen jättäjästä, ostajasta tai myyjästä johtuvista syistä, tarjouksen rikkonut osapuoli on velvollinen maksamaan sopimussakkoa", tällainen ehto ei ole kiinteistökaupassa pätevä. Yksipuolista tarjousta ei voida tehdä edes kaupanvahvistajan vahvistamana. 


    Ennen varsinaista kauppaa sopimussakosta voidaan sopia vain määrämuotoisessa, kaupanvahvistajan vahvistamassa, kiinteistökaupan esisopimuksessa. Mahdollisesti maksettu käsiraha on palautettava.


    Maakaaressa on sanktiosäännös sen varalta (MK 2:8), että toinen osapuoli vetäytyy kaupasta:


    Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.


    Yleisesti kiinteistökaupan perumisen oikeusvaikutukset rajoittuvat niihin suoranaisiin kustannuksiin, joita toiselle osapuolelle kaupan valmistelemisesta on aiheutunut. Välillisiä menetyksiä, kuten kiinteistön uudelleenmyyntikuluja, välityspalkkiota, sovitun ja myöhemmin toteutuvan kauppahinnan eroa, korkotappiota tai vuokratuoton menetystä, ostotarjouksen perunut osapuoli ei ole velvollinen maksamaan.

    Lue lisää
  • 30.01.2017
    Puiston lunastuskorvaus maksettava maapohjan todellisen arvon mukaan

    Kaupunki teki ostotarjouksen uuden asemakaavan mukaisesta maanomistajan omistamasta puistoalueesta. Korvaus noudatti kaupungin puisto-alueista tavanomaisesti maksamaa hintaa, joka oli noin viidesosa maapohjan arvosta alueella. Asia eteni lunastustoimitukseen, jossa kiinteistön lunastuskorvaus vahvistettiin maapohjan arvoa vastaavaksi. Kaupunki valitti päätöksestä maaoikeuteen, joka vahvisti lunastustoimikunnan päätöksen.


    Lunastuslain mukaan omaisuus on arvioitava käyvän hinnan mukaisesti. Korvauksen lähtökohdaksi tulee ottaa ennen asemakaavoitusta vallinnut tilanne. Korvausarvoinnin lähtökohta ei siten voi olla voimassa olevan asemakaavan mukainen maan arvo puistoalueena. Alueen kaavoitus puistoalueeksi ei ole lunastuslaissa tarkoitettu yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan.


    Korvaus on määrättävä sellaisen maan käyttötarkoituksen tai käyttömahdollisuuden mukaisen arvon perusteella, johon lunastattavaa aluetta joko käytettiin tai olisi voitu käyttää ennen kuin se tuli asemakaavoituksessa osoitetuksi yleiseksi alueeksi.


    Maaoikeuden päätöksen mukaan korvaus lunastettavasta alueesta oli maksettava ennen asemakaavaa vallinneen tilanteen mukaisena. Ennen asemakaavaa kiinteistölle olisi voitu saada lisärakennusoikeutta. Lunastettavat alueet olivat rakennettuja asuinkiinteistöjä, joten lunastuskorvaus maapohjasta oli maksettava kaavan ulkopuolisen rakennuspaikan arvon mukaisesti.

    Lue lisää
  • 08.12.2016 - Henri Alinen
    Ostajan selonottovelvollisuuden laajuus kiinteistön kaupassa

    Ostajan ja myyjän velvollisuuksien laajuutta arvioidaan sen mukaan, mitä ostajan pitäisi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa tai myyjän tietää lähinnä kiinteistöllä asumisen perusteella – ei sen mukaan, mitä heidän käyttämänsä asiantuntijan olisi pitänyt havaita. Merkittävää ostajan selonottovelvollisuuden kannalta on se, olisivatko mikrobivaurion aiheuttaneet virheet olleet rakenteita rikkomatta silmin havaittavissa ennen kauppaa.


    Kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden.


    Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen.  (I-SHO 2016:9)


    KKO:n päätöksessä 2004:78 kosteusvaurioita oli havaittu kosteuskartoituksessa ja niistä merkitty vastuunrajoitus kauppakirjaan. Kuitenkaan kosteuskartoituksesta ei ilmennyt, mistä kosteusvauriot ovat johtuneet eikä niiden syy ole muutoinkaan ollut kauppaa tehtäessä selvillä.


    Kosteusvauriot aiheutuvat usein talossa olevista rakennusvirheistä. Sen vuoksi tällaisten vaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Rakennusteknisten virheiden havaitseminen olisi kuitenkin edellyttänyt muun ohella reikien poraamista alakerran lattiaan sekä rakennuksen ulkoseinien vierustojen maankaivutöitä. Virheiden toteaminen olisi siten ollut mahdollista vain sellaisilla tavanomaisesta poikkeavilla ja myyjän kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä, joihin ostaja ei olisi omin toimin edes saanut ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa. Korkein oikeus katsoi, ettei ostajien katsottu laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole edellyttäneet mainitunlaisia tarkastustoimia suoritettavan ennen kuin kaupasta päätettiin.


    KKO:n päätöksessä 2009:31 asiantuntija oli todennut rakennuksen yläpohjassa laajan kosteusvaurion, joka olisi korjaamattomana aiheuttanut terveyshaitan talon asukkaille. Kosteusvaurion syynä oli ollut rakenteen höyrynsulun epätiiveys, vesikatteen lävistysten vuodot ja rakennusaikainen kastuminen. Kauppakirjan mukaan myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Kuntotarkastuksessa ei todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä oltu raportin vioissa ja puutteissa yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei oltu maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta.


    Kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Ostajalla ei ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

    Lue lisää
  • 08.12.2016
    Onko kosteus ongelma? Milloin kosteudesta tulee terveyshaitta?

    Asunnossa todettavan teveyshaitan korjaamiseen on ryhdyttävä viipymättä. Toimenpiderajan ylittymisenä pidetään myös korjaamatonta kosteusvauriota, vaikka mikrobikasvua ei välttämättä ole ehtinyt muodostua.


    Terveydensuojelulain 7 luvun 27 §:n mukaan jos asunnossa esiintyy melua, tärinää, hajua, valoa, mikrobeja, pölyä, savua, liiallista lämpöä tai kylmyyttä taikka kosteutta, säteilyä tai muuta niihin verrattavaa, siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.


    Asumisterveysasetuksen 20 §:n mukaan toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.


    Valviran julkaiseman asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen mukaan toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteusvauriota, vaikka mikrobikasvua ei välttämättä ole ehtinyt muodostua. Kosteusvaurio voidaan todeta näkyvänä kosteusvauriojälkenä tai pintakosteusosoittimen tai rakennekosteusmittausten avulla. Pintakosteusosoittimen antama positiivinen tulos (osoittimen näyttämä mittauslukema on kostealla/märällä alueella) tulee varmentaa rakennekosteusmittauksen avulla ennen kuin toimenpiderajan katsotaan ylittyneen.


    Lämmöneristeiden osalta rajataan pois lämmöneristeet, jotka ovat suoraan kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, ellei rakenteesta ole vahvistettua ilmayhteyttä sisätiloihin. Ilmayhteyden osoittamisessa voidaan käyttää esimerkiksi merkkiaineita tai merkkisavuja.


    Aistinvaraisen arvion perusteella todettuna toimenpiderajan ylittymisenä pidetään kosteusvauriojäljen lisäksi sekä homeen hajua että näkyvää mikrobikasvustoa.

    Lue lisää
  • 30.10.2016 - Henri Alinen
    Kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuus kiinteistönkaupassa ja hyvä välitystapa

    Kiinteistönvälittäjä oli antanut toimistossaan tutustua kaupan kohteesta tehtyyn kuntotarkastusraporttiin, mutta antanut vain muutamasta sivusta kopioita ostajille. Kuntotarkastusraportin osittainen kopioiminen ostajien käyttöön vain siltä osin, kuin tämä edistää kaupantekoa, on kiinteistönvälittäjiä velvoittavan välityslain ja hyvän välitystavan vastaista


    Välityslain mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.


    Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen myyjältä saamat tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Välitysliikkeen on ennen kaupan päättämistä esitettävä kiinteistöstä mm. asiakirjat, jotka osoittavat kiinteistöön kohdistuvat rasitukset ja rasitteet sekä kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset.


    Myös toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.


    Kaupan kohteesta oli laadittu kuntotarkastusraportti, johon oli kirjattu oleellisia asioita kaupan kohteen kunnosta. Tähän raporttiin myyjä oli lisännyt kommentteja tekemistään korjauksista pyrkien vakuuttamaan ostajat siitä, että korjaukset oli tehty asianmukaisesti. Tämä jo yksistään oli sellainen seikka, jonka johdosta välittäjän olisi pitänyt kiinnittää erityistä huomiota ostajien intresseihin. Välittäjän olisi kiinteistöalan ammattilaisena pitänyt kiinnittää ostajien huomiota erityisesti seikkaan, ettei myyjän väitteitä tehdyistä korjauksista oltu mitenkään tarkistettu. Kohteessa pitäisi tehdä uusi tarkastus, jossa myyjän väitteet korjauksista voitaisiin todentaa.


    Mikäli kohteessa olisi järjestetty uusi tarkastus, olisi voitu havaita, etteivät myyjän väitteet tehdyistä korjauksista pitäneet paikkaansa.


    Koska välittäjä ei ollut ennen kauppaa antanut ostajille kopioita kuntotarkastusraportista kokonaisuudessaan, ainoastaan osia siitä, välittäjä oli laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa ostajille. Hyvän välitystavan mukaista ei ole, että kuntotarkastusraportista annetaan vain joitain valikoituja, kaupantekoa puoltavia tietoja ostajalle.


    Kiinteistökaupan kuntotarkastusraporttia voidaan arvioida vain kokonaisuutena. Ostaja ei voi saada kaikkia tarvitsemiaan tietoja kaupan kohteesta tutustumalla raporttiin vain osittain. Vaikka ostaja on voinut pikaisesti tutustua koko kuntotarkastusraporttiin kiinteisönvälittäjän toimistossa, ostajilla ei tällaisessa tilanteessa ollut riittävästi aikaa perehtyä paljon teknistä tietoa sisältävään asiakirjaan.

    Lue lisää
  • 09.10.2016
    Kuntotarkastaja voi joutua myyjän ohella vastuuseen kiinteistön virheestä, hinnanalennuksesta tai kaupan purusta

    Kuntotarkastaja voi joutua vahingonkorvausvastuuseen, kun hän on huolimattomuudellaan jättänyt tarkastamatta esimerkikisi ilmiselviä riskirakenteita ja puutteita, joiden johdosta kohde on myöhemmin osoittautuu mikrobivaurioituneeksi, jopa asumiskelvottomaksi. Huolellisesti menetellyt asiantuntija olisi virheet havainnut, jolloin ostaja olisi saanut oikeaa tietoa kaupan kohteesta.


    Kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuu perustuu kuntotarkastajan ja tilaajan väliseen sopimukseen. Vaatimuksia kuntotarkastajan suorituksen johdosta voivat esittää niin ostaja- kuin myyjäosapuoli.


    Yleensä kuntotarkastus tehdään kiinteistökauppaa varten. Mikäli kuntotarkastajan suorituksessa on virhe, jonka johdosta ostaja kärsii vahinkoa, kuntotarkastaja voi joutua vastuuseen myyjän ohella virheestä. Itä-Suomen hovioikeuden päätöksessä 29.5.2012 kuntotarkastaja vastasi myyjien kanssa yhteisvastuullisesti kaupan purun johdosta palautettavan kauppahinnan tai hinnanalennuksen maksamisesta ostajalle sekä kantajalle aiheutuneista vahingoista.


    Kuntotarkastaja voi joutua vahingonkorvausvastuuseen, kun hän on huolimattomuudellaan jättänyt tarkastamatta ilmiselviä riskirakenteita ja puutteita, joiden johdosta kohde on myöhemmin osoittautuu mikrobivaurioituneeksi, jopa asumiskelvottomaksi. Huolellisesti menetellyt asiantuntija olisi virheet havainnut, jolloin ostaja olisi saanut oikeaa tietoa kaupan kohteesta.


    Parhaillaan hoitamassani kaupanpurkujutussa kiinteistön virheet osoittautuivat olennaisiksi. Omakotitalossa löytyi myöhemmässä tarkastuksessa laajoja mikrobi- ja homevaurioita, joiden johdosta koko alapohjan ja kantavien puurakenteiden purkaminen on välttämätöntä ja mainittujen vaurioiden korjaaminen voi osoittautua erittäin vaikeaksi ja kalliiksi toteuttaa.


    Kuntotarkastajan virheiden ja laiminlyöntien vuoksi ostaja oli erehtynyt ostamaan purkukuntoiseksi osoittautuneen omakotitalon. Kuntotarkastajan suoritus on ollut sopimuksen vastainen, koska tämän olisi pitänyt alan asiantuntijana pystyä havaitsemaan talossa ilmiselvästi olevat virheet ja puutteet, joiden johdosta ostajalle on syntynyt huomattavaa vahinkoa.


    Kuntotarkastajan suoritus ei ole täyttänyt kuluttajansuojalain 8 luvun 12 §:ssä asetettuja edellytyksiä, koska kuntotarkastus ei vastaa sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Kuntotarkastaja ei ole suorittanut kuntotarkastusta ammattitaitoisesti ja huolellisesti, tilaajan edut huomioon ottaen eikä ole pystynyt osoittamaan, että palvelus on suoritettu asianmukaisesti ja huolellisesti.


    Myös rakennustietosäätiön julkaisemissa ohjekorteissa KH 90-00393 ja KH 90-00394 on ohjeistettu kuntotarkastuksen sisällölle asetettavia vaatimuksia.


    Kuntotarkastaja on kuluttajansuojalain 8 luvun 10 ja 20 §:n mukaan velvollinen korvaamaan vahingon, jonka toimeksiantaja on kärsinyt tämän tekemän virheen vuoksi.

    Lue lisää
  • 28.09.2016
    Kiinteistölakimies Espoon Entressen kirjastossa 18.10. klo 18.00 alkaen

    Vältä kiinteistökaupan karikot osallistumalla Kiinteistölakimies Suomi Oy:n järjestämään luentotilaisuuteen, jossa käydään lävitse suurimmat ongelmat omaa kotia myydessä tai sellaista hankittaessa.


    Kiinteistökauppa on monelle ihmiselle elämän tärkein ja arvokkain sopimus.


    Kuitenkin kauppakirjan laatimiseen suhtaudutaan usein huolimattomasti ja liikaa kiinteistönvälittäjän ammattitaitoon luottaen. Ostaja voi huomata hankkineensa purkukuntoisen hometalon. Myyjä voi joutua vastuuseen virheistä, joita kuntotarkastuksessakaan ei ole havaittu.


    Vältä kiinteistökaupan karikot osallistumalla Kiinteistölakimies Suomi Oy:n järjestämään luentotilaisuuteen, jossa käydään lävitse suurimmat ongelmat omaa kotia myydessä tai sellaista hankittaessa.


    Luennoitsijana toimii kiinteistölakimies Henri Alinen, jolla on yli 20 vuoden kokemus kiinteistöjen virheistä johtuvista riidoista sekä niiden sovinnollisista ja oikeudellisista ratkaisuista. Myös uusinta tietoa sisäilmaongelmista ja homeista.


    Tervetuloa Espoon Entressen kirjastoon ti 18.10. klo 18.00 alkaen!

    Lue lisää
  • 18.09.2016
    Välitysliike vastaa antamistaan ja antamatta jättämistään tiedoista asunnon tai kiinteistön ostajalle

    Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Välitysliikkeen on korvattava se määrä, jonka ostaja on maksanut kohteesta liikaa välitysliikkeen virheen vuoksi.


    Välityslain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.


    Lain 9 §:n 2 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Välitysliikkeen on lain 10 §:n mukaan ennen kaupan päättämistä esitettävä kiinteistöstä mm. asiakirjat, jotka osoittavat kiinteistöön kohdistuvat rasitukset ja rasitteet sekä kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset.


    Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuutta ei ole rajattu koskemaan vain kaupan kohteen ominaisuuksia. Välitysliikkeellä on myös ostajalle annettavia tietoja koskeva selonottovelvollisuus. Välitysliikkeen on tiedot saadakseen tutustuttava kohteeseen ja hankittava tietoja ulkopuolisilta tahoilta. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. Tällaisia ovat tiedot esim. kaupan kohteessa tehtyjen korjausten ajankohdista ja ilmoitus tietojen tarkistamattomuudesta tulee välityslain esitöiden mukaan tehdä esimerkiksi myyntiesitteessä niin näkyvästi, ettei se voi jäädä huomaamatta, mikäli ostaja perehtyy kyseiseen esitteen kohtaan.


    Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Välitysliikkeen on korvattava se määrä, jonka ostaja on maksanut kohteesta ”liikaa” välitysliikkeen virheen vuoksi. Ratkaisussa KKO 2001:121 kiinteistönvälittäjän virheestä aiheutuneeksi vahingoksi katsottiin se määrä, jonka verran ostajien asunnosta maksama kauppahinta oli ollut asunnon arvoa suurempi.


    Asiakirjat ja muu selvitys on annettava niin hyvissä ajoin, että ostajalle jää kohtuullinen aika tutustua asiakirjoista ilmeneviin tietoihin. Hyvä välitystapa edellyttää, että välitysliike tarvittaessa myös selittää ostajalle asiakirjoista ilmenevien keskeisten seikkojen merkityksen.


    Monessa tapauksessa välittäjä ei ole antanut ostajalle kaikkia tietoja esimerkiksi taloyhtiössa tehdyistä korjauksista tai tulevista korjaustarpeista. Tiedot on voitu antaa myös niin myöhään, ettei ostajalla ole ollut mahdollisuutta tietoihin perehtyä. Pahimmillaan välittäjä on voinut lopulliseen kauppakirjaa vasta ennen kaupantekoa lisätä tietoja, jotka välittäjän olisi pitänyt ilmoittaa ostajalle ennen kaupantekoa. Kyse voi olla jopa petoksellisesta toiminnasta.


    Monessa tapauksessa välittäjä vastaa yhteisvastuullisesti myyjän kanssa antamatta jätetyistä tiedoista.

    Lue lisää
  • 28.08.2016 - Henri Alinen
    Salainen virhe kiinteistön hinnanalennuksen tai kaupan purun perusteena

    Kynnys salaiseen virheeseen vetoamisessa on korkeampi kuin muissa laatuvirheissä. Edellytyksenä on aina se, että virheen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lisäksi salaisen virheen on oltava merkittävä. Tätä on oikeuskirjallisuudessa pidetty tärkeänä keinona suojata myyjää ostajan pelkästään kiusantekomielessä tekemiltä vaatimuksilta.


    Virheen merkittävyyden arviointi on tapauskohtaista. Esimerkiksi kaupan purun osalta edellytetään virheen olennaisuutta. Virheen merkittävyttä arvioitaessa verrataan sopimuksenmukaisen ja todellisuudessa myydyn kaupan kohteen ominaisuuksia. Näiden kahden eron on oltava merkittävä. Jos ero ei ole merkittävä, ei kohteessa ole virhettä.


    Vasta kun merkittävyyskynnys on ylitetty ja kohteessa on todettu olevan virhe, voidaan arvioida virheen olennaisuutta. Esimerkiksi maakaaren esitöiden mukaan virhe on olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata.


    Hovioikeuksien ja kuluttajariitalautakunnan käytännössä sekä oikeuskirjallisuudessa on annettu merkitystä puutteista aiheutuvalle terveyshaitalle sekä virheen korjauskustannuksille. Virhe on merkittävä, kun kohde siinä olevien puutteiden vuoksi ei ole asumiskuntoinen tai kun puutteista aiheutuu haittaa terveydelle.

    Lue lisää
  • 18.08.2016
    Kiinteistökaupan virhe, kuntotarkastus, hinnanalennus ja vahingonkorvaus

    Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä


    Kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot kiinteistön kunnosta tuleekin merkitä huolellisesti kauppakirjaan, jotta kaupan jälkeen ei syntyisi epäselvyyttä siitä mitä on myyty ja ostettu ja mistä sovittu.


    Joskus ostaja ja myyjä tekevät kaupasta esisopimuksen, jonka mukaan lopullinen kauppa tehdään vasta, jos kuntotarkastuksessa ei havaita kiinteistön rakentamisvuosi huomioiden merkittäviä puutteita. Tällaista sopimista ei voida pitää kuntotarkastusten tulkinnanvaraisuus huomioiden kummankaan kaupan osapuolen kannalta järkevänä.


    Kaupassa on virhe myös, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tällainen virhe on kyseessä muun muassa silloin, kun myyjä on itse urakoinut tai rakentanut myytävän talon, joka on rakennettu hyvän rakentamistavan, voimassaolevien rakentamismääräysten tai rakennusluvan vastaisesti.


    Myyjä voi syyllistyä virheeseen myös silloin, kun hän on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.


    Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.


    Salaisen virheen osalta vaaditaan merkittävää poikkeamista siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan olettaa. Aivan merkityksettömistä salaisista virheistä ostaja ei voi vaatia korvausta.


    Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan, mikäli myyjä on toiminut kaupassa huolimattomasti. Salaisen virheen osalta ostajalla ei ole oikeus vahingonkorvaukseen, koska myyjä ei ole tiennyt virheestä eikä siten ole voinut toimia kaupassa huolimattomasti. Käytännössä vahingonkorvausta voidaan tuomita esimerkiksi remontin aikaisista sijaisasumis- ja siivouskuluista.

    Lue lisää
  • 19.06.2016
    Ostajan oikeus hinnanalennukseen voi syntyä kiinteistökaupan kauppakirjan vastuunrajoituslausekkeesta huolimatta

    Korkeimman oikeuden päätöksessä 2004:78 ostajat olivat suostuneet kiinteistön kauppakirjassa vastuunrajoitusehtoon, joka rajoitti myyjän vastuuta kuntotarkastuksessa “havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista.” Mainittujen virheiden havaitseminen olisi kuitenkin edellyttänyt tavanomaisesta poikkeavilla ja kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä. KKO katsoi etteivät ostajat olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole edellyttäneet mainitunlaisia tarkastustoimia suoritettavan ennen kuin kaupasta päätettiin.


    Korkeimman oikeuden päätöksessä 2004:78 oli kysymys kiinteistökaupasta sekä kaupan jölkeen ilmenneistä laatuvirheistä. Kauppakirjaan oli otettu vastuunrajoituslauseke, jonka mukaan: 


    "Ostaja on tutustunut kunto- / kosteuskartoituksessa laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa, kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset."


    Ostajat eivät olleet voineet normaalia kohteen tarkastusvelvollisuuttaan tehdessään, muun muassa paikan päällä käymällä tai kiinteistönvälittäjän antamilla tiedoilla tai kosteuskartoituksen tiedoilla havaita tai tulla tietämään muista kuin edellä yksilöidyistä virheistä tai puutteista.


    Ostajat eivät olleet voineet olettaa kiinteistöllä olevassa omakotitalossa olevan siinä todettuja rakennusvirheitä, kuten salaojien puuttuminen kellarista ja sokkelin ulkopuolelta sekä rakennuksen virheellinen perustamistapa. Niiden olemassaolon selvittäminen ei ollut kuulunut ostajien tarkastusvelvollisuuden piiriin maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan.

    Käräjäoikeus katsoi, että kaupan kohteessa oli ollut laatuvirhe, koska kohde ei ollut ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin mitä osapuolten välillä oli sovittu tai katsottava sovituksi.

    Kauppakirjan ehto, joka koski vastuun rajoitusta omakotitalossa havaittujen ja yksilöityjen virheiden osalta, huomioon ottaen ostajat olivat ottaneet tietoisen riskin ostamalla kohteen siinä kunnossa kuin se oli ollut sitä viimeksi esiteltäessä.


    He olivat ottaneet yksin vastatakseen havaituista puutteellisuuksista ja vaurioista ja lisävahingosta aiheutuneista korjaus- ja muista kustannuksista, vaikka heidän ei ollut näytetty ottaneen vastuulleen havaitsemattomista, myöhemmin todetuista rakenteellisista virheistä ja niistä aiheutuneista kosteusvaurioista.


    Ostajat olivat olleet tietoisia kosteusraportin sisällöstä ja muun muassa siitä, että kosteuslähteeksi oli mainittu alakerran maavaraisen seinän ja lattian sauma sekä myös siitä, että kosteusongelmassa ei ollut kysymys pelkästään kosteuden kuivaamisesta.

    Tästä huolimatta ostajat olivat ostaneet kohteen vaatimatta lisätutkimuksia tai tekemättä niitä itse.

    Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan voidaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.


    Ostajat eivät kuitenkaan ole allekirjoittaessaan kiinteistöä koskevan kauppakirjan olleet tietoisia rakennukseen sisältyvistä ja vasta kaupanteon jälkeen suoritettujen tarkempien tutkimusten johdosta havaituista vakavista rakennusvirheistä eli kuivatusjärjestelmän puuttumisesta, peruslaatan alapuolisen täyttöaineksen virheellisyydestä ja rakennuksen virheellisestä perustamistasosta maastoon nähden.


    Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.


    Tehdystä kosteuskartoituksesta ei ilmene, mistä kosteusvauriot ovat johtuneet eikä niiden syy ole muutoinkaan ollut kauppaa tehtäessä selvillä. Kosteusvauriot aiheutuvat usein talossa olevista rakennusvirheistä. Sen vuoksi tällaisten vaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden.


    Nyt puheena olevien rakennusteknisten virheiden havaitseminen olisi kuitenkin edellyttänyt muun ohella reikien poraamista alakerran lattiaan sekä rakennuksen ulkoseinien vierustojen maankaivutöitä. Virheiden toteaminen olisi siten ollut mahdollista vain sellaisilla tavanomaisesta poikkeavilla ja myyjän kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä, joihin ostaja ei olisi omin toimin edes saanut ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa.


    Korkein oikeus katsoi, ettei kosteuskartoituksessa havaittujen vaurioiden laajuus ja laatukaan huomioon ottaen voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole edellyttäneet mainitunlaisia tarkastustoimia suoritettavan ennen kuin kaupasta päätettiin.


    Koska kauppakirjassa ei yksilöidysti ole rajoitettu ostajien vastuuta nyt kysymyksessä olevien rakenteiden asianmukaisuudesta, ostajalla oli kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoituslausekkeen estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta tällaisista kiinteistöllä olevassa omakotitalossa havaittujen rakennusvirheiden ja niiden aiheuttamien vaurioiden johdosta.

    Lue lisää
  • 09.06.2016
    Liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen ja muuttopäivän siirtäminen

    Päivittäistavarakauppaa harjoittavan vuokralaisen vuokrasopimus oli vuokranantajan pakkohuutokaupassa siirtynyt uudelle vuokranantajalle, joka purki vuokrasopimuksen päättymään kolmen päivän kuluttua purkuilmoituksen tiedoksiannosta. Vuokralainen haki muuttopäivän siirtämistä kiireellisenä käräjäoikeudelta.


    Vuokranantajan vaihtuessa pakkohuutokaupan johdosta uudella vuokranantajalla on kuukausi aikaa purkaa liikehuoneiston vuokrasopimus ilman irtisanomisaikaa. Periaatteessa vuokrasopimus voidaan purkaa päättymään heti purkuilmoituksen tiedoksiannon jälkeen. Liikehuoneistosta muuttopäivä on tällöin purkamisilmoitusta seuraava arkipäivä. Purkuilmoitus on toimitettava vuokralaiselle haasteen tiedoksiantoa vastaavalla tavalla eli käytännössä haastemiehen välityksellä.


    Laki liikehuoneiston vuokrauksesta edellyttää, että muuttopäivän siirtämistä koskeva kanne on pantava vireille tuomioistuimessa seitsemän päivän kuluessa irtisanomisen tai purkamisen tiedoksisaannista ja ennen siirrettäväksi pyydettävää muuttopäivää. Muuttopäivää voidaan siirtää enintään kuudella kuukaudella. 


    Muuttopäivän siirtämistä koskevan oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin. Jos vuokralaisen vaatimus muuttopäivän siirtämisestä hylätään ja muuttopäivä on mennyt, tuomioistuimen on velvoitettava vuokralainen muuttamaan huoneistosta välittömästi.


    Tapauksessa laajaa päivittäistavaraliikettä harjoittavan vuokralaisen vuokrasopimus purettiin päättymään kolmen päivän kuluttua purkuilmoituksen tiedoksiannosta. Käytännössä vuokralaisen olisi ollut täysin mahdotonta tyhjentää liikehuoneistoa mainitussa ajassa. Muuttopäivän siirtoa oli haettava kiireellisesti ennen vuokrasuhteen päättymistä käräjäoikeudelle tehdyllä haastehakemuksella.  


    Muuttopäivän siirtämistä koskevaa asiaa ei koskaan käsitelty käräjäoikeudessa, koska vuokralainen ja uusi vuokranantaja pääsivät sopimukseen vuokrasuhteen jatkamisesta molempia osapuolia tyydyttävin ehdoin. Kiinteistölakimiestä kuitenkin tarvittiin, koska osapuolten näkemykset vuokran määrästä ja vuokrasopimuksen ehdoista erosivat liikaa toisistaan. Vuokralaisen oikeusturvavakuutus korvasi suurimman osan riita-asian hoitamisesta aiheutuneista oikeudenkäynti- ja neuvottelukuluista. 

    Lue lisää
  • 29.05.2016
    Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus sekä myyjän velvollisuus ilmoittaa tietämistään virheistä kiinteistön ja asunnon kaupassa

    Kiinteistön ja asunnon ostaja voi vedota virheenä vain seikkaan, jonka hänen olisi tullut havaita ennen kauppaa. Myyjän ei tarvitse virhevastuun välttääkseen kertoa ostajalle sellaisista kohteen ominaisuuksista, jotka ostaja itsekin voi havaita.

    Kiinteistökaupassa ja asuntokaupassa pääsääntö on, ettei ostaja saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostajalla on kauppaa tehdessään ollut oikeat ja riittävät tiedot kiinteistön tai asunnon ominaisuuksista, hän ei tarvitse virhesäännösten mukaista suojaa.


    Maakaaren esitöiden mukaan ostaja on tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä on myös käsitys virheen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen vain myyjän lyhyen maininnan perusteella, jos ostaja ei kohtuudella voinut ymmärtää myyjän mainitseman seikan vaikutuksia. Myyjän erityinen kiinteistöalan asiantuntemus voi vaikuttaa säännöksen soveltamiseen. Maallikko-ostajalla tällaista asiantuntemusta ei yleensä ole.


    Yleensä ei ole mahdollista esittää näyttöä siitä, mitä ostaja on tai ei ole tiennyt. On pääteltävä olosuhteiden perusteella millaisista seikoista ostajan voidaan olettaa olleen selvillä.


    Kiinteistökaupassa ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastamisessa ennen kaupan tekemistä. Käytetyn asunnon kaupassa ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa, jos hän on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen.


    Myyjän ei tarvitse virhevastuun välttääkseen kertoa ostajalle sellaisista kohteen ominaisuuksista, jotka ostaja itsekin voi havaita. Tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttaa myös ostettavan kohteen ikä: mitä vanhempi rakennus, sitä enemmän puutteita voi ostaja odottaa siinä olevan ja sitä perusteellisempaa tarkastusta häneltä voidaan edellyttää. Tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan ulotu seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä vaan käytännössä tiloja, joihin on olemassa esteetön pääsy.


    Asiantuntija-avun käyttämistä ostajalta ei normaalisti vaadita, ellei hän havaitse epäilyttäviä seikkoja, joiden merkitystä hän ei itse pysty arvioimaan, kuten havaitsemiaan kosteusvaurioita. Myyjän tietämien puutteiden kertomatta jättäminen on kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä, joka oikeuttaa ostajan vetoamaan virheeseen silloinkin, kun ostaja on laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa.


    Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hän kuntotarkastusraporttiin tutustumalla on saanut tiedon. Ostaja ei myöskään voi vedota siihen, ettei ole tutustunut hänelle luovutettuun kuntotarkastusraporttiin eikä ole tietoinen siinä mainituista seikoista. Se ettei ammattitaitoinen kuntotarkastaja ole havainnut kohteessa vikoja, viittaa yleensä siihen, ettei ostajankaan olisi pitänyt niitä havaita.


    Ratkaisussa KKO 2009:31 korkein oikeus päätyi lopputulokseen, jossa kuntotarkastusraportissa ilmi käyneet seikat eivät antaneet ostajalle aihetta ryhtyä rakenteita rikkoviin tarkastustoimenpiteisiin. Koska kuntotarkastusraportissa, katon tuulettumiseen liittyvistä puutteista huolimatta, ei ollut epäilty katon vuotamista, ostajalla ei tarkastusraportin tietojen perusteella ollut erityistä syytä ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi, eikä hän näin ollen ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

    Lue lisää
  • 15.05.2016
    Sisäilmongelman taustalla usein kosteusvaurio, joka aiheuttaa homesienien ja bakteerien kasvua

    Sisäilmanongelmaa voidaan tutkia materiaalien pinnoilta otettavilla näytteillä, joista tutkitaan homeiden ja bakteerien kasvua. Monet kosteusvaurioita indikoivat lajistot ovat mahdollisia toksiinin eli sienimyrkkyjen tuottajia ja siten terveydelle erittäin vaarallisia. Homeet aiheuttavat erityisesti hengityselinsairauksia, flunssaa ja atooppisia iho-ongelmia


    Asunnon kosteusvauriot ja alapohjarakenteiden epätiiveydet ovat monen terveyshaitan lähde. Alapohjarakenteiden epätiiveyksien kautta myös maaperän epäpuhtaudet pääsevät asuinhuoneistoon ja aiheuttavat asukkaille terveyshaittaa.


    70-luvun rivitalosta asunnon ostanut lapsiperhe oli epäillyt sisäilmaongelmaa heti asuntoon muutettuaan. Perhettä olivat vaivanneet toistuvat hengityselimien tulehdussairaudet ja pitkittyneet flunssat. Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa ei havaittu mitään poikkeavaa. Vasta kaupanteon jälkeen tehdyissä tarkemmissa tutkimuksissa havaittiin kosteusvaurioista johtuvaa huomattavaa mikrobien kasvua ja paljon elinkykyisiä homeita. 


    Asuintiloista otettiin pintanäytteitä, jotka tutkittiin laboratoriossa. Näytteissä ilmeni runsaasti elinkykyisiä homesieniä ja erittäin runsaasti bakteerikasvustoa. Kaikki lajistot olivat mahdollisia toksiinin (sienimyrkkyjen) tuottajia ja siten terveydelle erittäin haitallisia. Useiden indikaattorilajistojen samanaikainen esiintyminen pieninäkin pitoisuuksina viittaa vaurioon.


    Otettujen pintanäytteiden tulokset osoittivat, että asuintiloissa on poikkeavaa mikrobikasvustoa, josta voi aiheutua terveydellistä haittaa ja vaaraa asunnon käyttäjille. Mikrobiston lähte tuli tarkemmin selvittää rakenteita tutkimalla ja avaamalla. Koska asunnon yläkerrassa mikrobikasvustojen määrä oli suurempi, tutkimukset oli kohdistettava rakenteita avaamalla yläpohjarakenteisiin.


    Asunto-osakeyhtiö vastaa kunnossapitovastuulleen kuuluvien rakenteiden tutkimisesta ja korjaamisesta. Ostajille syntyy kuitenkin oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen myyjiltä siitä taloudellisesta vahingosta, jota heille aiheutuu osuudesta korjauskuluihin. 

    Lue lisää
  • 07.05.2016
    Kunnossapitovastuun jakaantuminen asunto-osakeyhtiössä osakkaan ja taloyhtiön välillä

    Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle silloin kun kyseessä ovat osakehuoneiston rakenteet tai vesi-, viemärijärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Jos vahinko on syntynyt osakkeenomistajan huolimattomuudesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä kyseiseltä osakkeenomistajalta.

    Kuolinpesän osakkaat ovat myyneet vanhempiensa omistaman asunnon asunto-osakeyhtiöstä tammikuussa 2016. Helmikuussa he saivat asunnon uudelta omistajalta tietoa kosteusvauriosta, joka oli syntynyt vuotavasta astianpesukoneen liitännästä.


    Asunnossa ei vanhempien omistusaikana ollut astianpesukonetta. Minkäänlaisia kosteusongelmia ei liioin ollut. Vahingon havaitsemisen jälkeen osa keittiön lattiasta avattiin ja rakenteita tutkittiin. Koska vuoto oli tapahtunut osakkaan vastuulla olevan laitteen rikkoontumisesta, syntyi kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajan ja yhtiön välillä epäselvyyttä.


    Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.


    Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin laissa säädetään.


    Asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksen perusteluissa (24/2009) määrättäessä kunnossapitovastuun jakautumisesta laista poikkeavalla tavalla tulee yhtiöjärjestystä laadittaessa ottaa huomioon, ettei pelkkä viittaus tiettyyn vastuunjakosuositukseen tai -malliin ole riittävä, vaan kunnossapitovastuun jakautumisen täytyy käydä ilmi nimenomaisesti yhtiöjärjestyksestä.


    Sallittuna ei voida pitää esimerkiksi pelkkää viittausta tiettyyn kunnossapitovastuun jakoa koskevaan yhtiön ulkopuolisen tahon julkaisemaan ja ylläpitämään suositukseen tai malliin, joka voi ajan myötä muuttua tuon ulkopuolisen tahon päättämällä tavalla (esim. Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko)


    Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Milloin osakkeenomistajalla on syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo.

    Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle, kun kyseessä ovat osakehuoneiston rakenteet tai vesi-, viemärijärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.


    Miten yhtiön ja osakkeenomistajan vastuu jakautuu, kun vahinko ei johdu rakenteesta vaan esimerkiksi osakkeenomistajan astianpesukoneen, akvaarion tai muun osakkeenomistajan vastuulla olevan laitteen yllättävän rikkoutumisen vuoksi ja vettä pääsee rakenteisiin?


    Jos vahinkoa ei voida pitää yhtiön eikä toisaalta osakkeenomistajan aiheuttamana, on sovellettava kunnossapitovastuuta koskevia normeja. Jos pinnoitteiden vaurioituminen ei aiheudu rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan muun rakennuksen osan vian tai korjaamisen vuoksi, yhtiö ei vastaa sisäosien kunnostamisesta.


    Koska vuotovahinko aiheutuu  osakkeenomistajan omasta laitteesta, osakkeenomistaja vastaa pintamateriaalien purkamisesta sekä niiden ennalleen saattamisesta aiheutuvista kustannuksista. Yhtiö vastaa rakenteiden kunnostamisesta kuivatuksineen, vaikka rakenteita ei olisi tarvinnut korjata ilman laitteen rikkoutumista. Jos vahinko on syntynyt laitteen omistavan osakkeenomistajan syyksi luettavasta huolimattomuudesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä tältä kyseiseltä osakkeenomistajalta asunto-osakeyhtiölain ja yleisten vahingonkorvausta koskevien periaatteiden mukaisesti.


    Tapauksessa isännöitsijä oli kiistänyt yhtiön vastuun vesivahingosta, koska taloyhtiön vastuu loppuu pesukonehanaan. Tästä eteenpäin olevat liitokset, tiivisteet, letkut ja tulppaukset olivat osakkaan kunnossapito-vastuulla. Edelleen isännöitsijä vetosi asunto-osakeyhtiölain 4 luvun ja kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoon, jonka mukaan yhtiö ei voi korvata sattunutta vesivahinkoa. Vastuu vahingon korvaamisesta olisi osakkaalla ja yhtiö pitää itsellään oikeuden periä osakkaalta sille tapauksen johdosta syntyneet kustannukset.


    Taloyhtiön näkemyksestä riippumatta viittaus kiinteistöliiton vastuunjakotaulokkoon ei ole merkityksellinen, ellei sitä ole otettu osaksi yhtiöjärjestystä. Joka tapauksessa yhtiö vastaa taloyhtiön rakenteiden kuivaamisesta ja korjaamisesta, vaikka rakenteita ei olisi tarvinnut korjata ilman osakkaan vastuulle kuuluvan laitteen rikkoutumista. Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa myös vian selvityskuluista.


    Jos vahinko on syntynyt laitteen omistavan osakkeenomistajan syyksi luettavasta huolimattomuudesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä kyseiseltä osakkeenomistajalta. Koska asunnon myyneet osakkaat eivät ole menetelleet huolimattomasti, he eivät vastaa vahingosta. Koska vaurioden korjaaminen ja selvittely kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, osakehuoneiston uudet omistajat eivät voi esittää myyjäpuolelle siltä osin vaatimuksia.

    Lue lisää
  • 23.04.2016
    Kiinteistön tai asunnon virheen merkittävyys ja myyjän vastuu virheestä

    Mikä tahansa virhe ei johda myyjän vastuuseen korvata virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset kiinteistön tai asunnon kaupassa. Ostaja voi vedota virheenä vain sellaisin seikkoihin, jotka ovat kaupan kannalta vaikutuksellisia. Vain pienet puutteet tai viat eivät oikeuta esittämään vaatimuksia myyjälle, vaikka ne täyttäisivätkin virheen tunnusmerkit. Vaikutuksellisena on pidetty virhettä, jonka korjauskustannukset olivat vain yksi prosentti kauppahinnasta, kun asuinrakennuksen käyttöön liittyvillä, asumiskelpoisuutta tai asumisviihtyvyyttä heikentävillä puutteilla voitiin arvioida olevan vaikutusta myös kaupan ehtoihin. 


    Vaikutettavuus edellyttää, että virheellisen tiedon, tiedon antamisen laiminlyönnin "voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan". Täydellinen virheettömyys kaupan kohteena olevassa kiinteistössä tai asunnossa ei aina ole mahdollista. Riitely aiheuttaa usein enemmän kustannuksia molemmille osapuolille, kuin pienten virheiden korjaaminen ilman turhaa riitelyä.


    Ratkaisevaa on, olisiko kauppaa lainkaan tehty tai toisin ehdoin, esimerkiksi alhaisemmasta kauppahinnasta, jos ostajalla olisi ollut oikeat ja riittävät tiedot käytettävissään.


    Korkeimman oikeuden käytännön mukaan vaikuttavuutta ei voida arvioida ainoastaan kohteen puutteiden taloudellisen merkityksen nojalla. Merkittävää on myös puutteiden vaikutus asunnon käyttöön. Esimerkikisi talon viemärin tukkeutumisen, vaikka korjauskustannukset eivät olisi mittavia kauppahinta huomioon ottaen,  vaikutus asunnon käyttöön on yleensä huomattava.


    Monissa korkeimman oikeuden tapauksissa asunnon pinta-alan virhe on oikeuttanut hinnanalennukseen vaikka pinta-alavirhe ei ole ollut suuri. Erehdys pinta-alassa on ollut omiaan vaikuttamaan kauppaan, vaikkei kauppahinta ollutkaan määräytynyt pinta-alan mukaan. 


    Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2009:39 ostaja oli vaatinut myyjiltä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta omakotitalon kaupan perusteella. Alemmat oikeudet olivat katsoneet, ettei kiinteistö ole ollut rakennuksen vesi- ja lämmitysjärjestelmän alitehoisuuden johdosta ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu ja että kiinteistössä on tämän johdosta ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Käräjäoikeus oli tuominnut öljykattilan vaihtamisesta aiheutuneiden kustannusten perusteella hinnanalennusta 4 000 euroa ja vahingonkorvausta 500 euroa, mihin ostaja oli tyytynyt. Sitä vastoin hovioikeus oli hylännyt kanteen, koska käräjäoikeuden tuomitsema hinnanalennus oli noin yksi prosentti kauppahinnasta ja kiinteistön virhe (korjauskustannusten määrä suhteessa kauppahintaan) oli merkitykseltään niin vähäinen, ettei virheellisyys ollut omiaan vaikuttamaan kauppaan eikä ostajalla oikeutta saada hinnanalennusta.


    Korkeimman oikeuden mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta hinnanalennukseen ei ole rajattu koskemaan vain olennaisia virheitä kaupan kohteessa, kuten samassa säännöksessä on säädetty ostajan kaupan purkuoikeuden osalta.


    Korjauskustannukset olivat vastanneet noin yhtä prosenttia kiinteistön 395 000 euron kauppahinnasta, joten ne olivat sinänsä kauppahintaan suhteutettuna määrältään vähäiset. Kustannuksia ei toisaalta voida pitää merkityksettöminäkään. Harkittaessa ostajan oikeutta hinnanalennukseen tulee ottaa huomioon virheen merkitys muutoinkin. Kiinteistönkaupassa oli kysymys normaaliin asumiskäyttöön ostetusta omakotitalosta. Puutteet lämpimän veden saannissa sekä lämmön riittämättömyys ilman varaavan takan käyttämistä olivat haitanneet rakennuksen käytettävyyttä sen varsinaiseen tarkoitukseen eli asumiseen. Tämän kaltaisilla asuinrakennuksen käyttöön liittyvillä, asumiskelpoisuutta tai ainakin asumisviihtyvyyttä heikentävillä puutteilla voidaan arvioida olevan vaikutusta myös kaupan ehtoihin. Korkein oikeus katsoikin, että ostajalla oli virheen perusteella oikeus käräjäoikeuden tuomitsemaan hinnanalennukseen. 


    Kun uuden öljykattilan käyttöikä oli keskimäärin 20-25 vuotta, ostaja sai hinnanalennuksena uuden kattilan vaihtokustannuksista määrän, joka vastasi vaihdetun kattilan jäljellä ollutta keskimääräistä käyttöikää eli 4 078,25 euron määrästä tuomittiin hinnanalennusta 2 700 euroa.

    Lue lisää
  • 17.04.2016
    Taloudellinen virhe asuntokaupassa ja myyjän vastuu virheestä (tapausesimerkki)

    Ostajat olivat hankkineet asunnon taloyhtiöstä, jossa oli tehty mittavia rakenteiden korjaustöitä ennen kauppaa. Ostajat eivät saaneet ennen kauppaa tietoa korjauksista, jotka olivat epäonnistuneet. Myyjillä oli oikeus saada korvausta vahingosta, joka heille oli aiheutunut yhtiön korjauskustannuksista, jonka vuoksi yhtiövastiketta oli korotettu.


    Asuntokauppalaki ja sen 6. luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos:

    1) myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

    2) myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka

    3) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.


    Myyjä voi joutua vastuuseen kaupasta, mikäli hän on antanut asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tai laiminlyönyt tällaisen tiedon antamisen. Virhe voi olla myös salainen, jolloin myyjä ei ole tiennyt mainitusta tiedosta.


    Käytännössä taloudellisessa virheessä kyse on siitä, että rakennuksen huono kunto johtaa korjauskustannuksiin, jonka vuoksi yhtiövastiketta korotetaan. Myydyssä asunnossa oleva laatuvirhe voi tulla arvioitavaksi taloudellisena virheenä. Myös muiden osakkeenomistajien hallitsemissa huoneistossa olevat puutteet voivat aiheuttaa yhtiölle kustannuksia ja siten vaikuttaa osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa suurempaa vastiketta.


    Tapauksessa ostajat eivät olleet tienneet taloyhtiössä tehdyistä alapohjan laajoista korjaustöistä, joiden johdosta pilaantuneita ja homeisia rakenteita oli poistettu. Korjaukset eivät onnistuneet, jolloin ongelma oli uusiutunut. Asunnossa oli ilmennyt kaupanteon jälkeen maakellarin hajua, joka aiheutui alapohjan homeisista ja lahonneista rakenteista. Ostajille asunto oli myyty kuitenkin hyväkuntoisena.


    Koska korjaukset kuuluivat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle, ostajille ei synnyt korjauskustannusten osalta oikeutta hinnanalennukseen.

    Kuitenkin ostajien osuus korjauksesta korottaa heidän maksettavakseen tulevaa yhtiövastiketta. Ostajilla oli oikeus saada tästä taloudellisesta virheestä korvausta.

    Ostajilla oli oikeus vaatia korvausta myös maakellarin hajusta pilaantuneista tekstiileistä ja huonekaluista sekä sijaisasumisen kuluista.

    Lue lisää
  • 16.04.2016
    Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ja luvaton rakentaminen

    Asunto-osakeyhtiön osakas oli rakentanut pesuhuoneen ilman rakennuslupaa. Vesivuodon aiheuttamat vahingot yhtiön perustasoon kuuluville rakenteille kuuluivat yhtiön kunnossapitovastuulle. Yhtiön vastuulle eivät kuuluneet ilman lupaa rakennetun pesutilan rakenteille aiheutuneet vesivahingot


    Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §::n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiöjärjestyksessä voidaan sopia kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiölaista poiketen.


    Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

    Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.


    Toisin sanoen yhtiön on korjattava rakenteet, jotka yhtiö toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen tai kuuluvat yhtiön perustasoon. Mikäli huoneistossa on  rakennettu ilman lupaa tai perustasosta poiketen (esim. laajennettu asuntoa kellariin tai vullakolle) eikä yhtiö ole hyväksynyt tällaista rakentamista vastuulleen, osakas vastaa lperustaosta poikkeavan rakenteen korjaamisesta. Mikäli yhtiön perustasoon kuuluva rakenne on vaikkapa ullakolle rakennetun suihkutilan vuotamisen johdosta vaurioitunut, perustason rakenteen korjaaminen kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle. 


    Tapauksessa luvattomasti rakennetun suihkutilan rekenteille aiheutuneet vahingot eivät kuulu yhtiön kunnossapitovastuulle. Vaikka pesutila on rakennettu ilman lupaa, vesivuodon aiheuttamat vahingot yhtiön alkuperäisille rakenteille kuuluivat yhtiön kunnossapitovastuulle. 


    Yhtiöllä on mahdollisuus vaatia luvattoman pesutilan rakentaneelta osakkaalta korvausta yhtiölle aiheutuneista vahingoista.

    Lue lisää
  • 25.03.2016
    Saako naapurin maalle rakentaa? Nim. "Paalutinko turhaan?"

    Sähköyhtiö oli huolimattomuudestaan rakentanut puistomuuntamon osittain asunto-osakeyhtiön omistamalle kiinteistölle. Toisin kuin sähköyhtiö väitti, maankäyttö- ja rakennuslain mukaan maanomistaja ei ole velvollinen sallimaan luvatonta rakentamista vapaaehtoisesti. Muuntomo on siirrtettävä luvanmukaiselle paikalleen tai mikäli sijoittamisesta päästään sopimukseen, maksettava taloyhtiölle aiheutuneesta haitasta täysi korvaus


    Sähköyhtiö oli luvatta rakentanut puistomuuntamon osittain asunto-osakeyhtiön omistamalle kiinteistölle. Yhtiön mukaan rakentaminen oli tapahtunut inhimillisen virheen vuoksi eikä ole ollut tahallista tai tuottamuksellista.


    Huolimaton toiminta on kuitenkin aina joko tahallista tai tuottamuksellista (tuottamuksellinen=huolimaton). Tuottamus voi puuttua lähinnä vain silloin, kun huolellisesta toiminnasta huolimatta seurausta ei ole voinut välttää.


    Sähköyhtiö vetosi myös maankäyttö- ja rakennuslain 161 §:än, jonka mukaan kiinteistön omistaja ja haltija on velvollinen sallimaan yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevan johdon sijoittamisen omistamalleen tai hallitsemalleen alueelle, jollei sijoittamista muutoin voida järjestää tyydyttävästi ja kohtuullisin kustannuksin. Sama koskee johtoihin liittyviä vähäisiä laitteita, rakennelmia ja laitoksia.


    Johtoa tai muuta laitetta ei kuitenkaan saa rakentaa niin, että vaikeutetaan alueen kaavoitusta tai kaavan toteuttamista. Jollei sijoittamisesta ole sovittu kiinteistön omistajan ja haltijan kanssa, sijoittamisesta päättää kunnan rakennusvalvontaviranomainen. 


    Sijoittamisesta päätettäessä on kiinnitettävä huomiota siihen, ettei kiinteistölle aiheuteta tarpeetonta haittaa.


    Kiinteistön omistajalla ja haltijalla on oikeus saada korvaus sijoittamisesta aiheutuvasta haitasta ja vahingosta. Jollei korvauksesta sovita, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä. Lunastuksen perustana tulee olla yleinen tarve, menetyksestä tulee maksaa täysi korvaus ja lunastuksen tulee perustua lakiin.


    Oikeuskäytännössä puistomuuntamoja (toisin kuin vaikkapa pylväsmuuntamoja) ei ole pidetty lainkohdan mukaisina “vähäisinä laitteina, rakennelmina ja laitoksina”. Johto ja muu laite on pyrittävä ensisijaisesti sijoittamaan vastaaviin yleisiin tarkoituksiin jo lunastetulle alueelle, vasta jos tämä ei ole teknisesti tai taloudellisesti mahdollista, voidaan yksityisen maahan kohdistaa pakkotoimi. Koska puistomuuntamolle oli osoitettu sijoituspaikka kunnan omistamalta kiinteistöltä, mutta muuntamo oli vahingossa rakennettu asunto-osakeyhtiön omistamalle kiinteistöllä, sähköyhtiö ei todennäköisesti tulisi saamaan lupaa ilman maanomistajan lupaa.


    Luvatta rakennettu laitos tai rakennelma voidaan määrätä poistettavaksi maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n perusteella. Ainoaksi vaihtoehdoksi sähköyhtiölle jää muuntamon siirtäminen luvanmukaiselle paikalleen tai sopiminen asunto-osakeyhtiön kanssa ehdoista, joiden perusteella muuntamo voidaan jättää nykyiselle paikalleen. Asunto-osakeyhtiölle pitää maksaa täysi korvaus muuntamon luvattomasta sijoittamisesta nykyiselle paikalleen.

    Lue lisää
  • 13.02.2016
    Kiinteistön virhe, myyjän vastuu virheestä, virheestä reklamointi, reklamaatioajat ja vanhentuminen

    Myyjä vastaa kiinteistön laatuvirheestä viisi vuotta kaupanteon jälkeen, kiinteistön hallintaoikeuden siirrosta ostajalle. Asuntokaupassa reklamaatio voidaan tehdä enintään kaksi vuotta hallintaoikeuden siirrosta ostajalle. Jokaisesta havaitusta virheestä on kuitenkin heti reklamoitava myyjää, viimeistään 2-3 kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta.


    Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.


    Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.


    Laatuvirhe

    Kiinteistössä on laatuvirhe, kun kiinteistö ei ominaisuuksiltaan vastaa sovittua, siinä on salainen virhe tai myyjä on jättänyt ilmoittamatta tyypillisesti arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, jonka tiesi tai olisi pitänyt tietää ja tämän oletetaan vaikuttaneen kauppaan (tiedonantovirhe). Myyjän pitää oikaista havaitsemansa ostajan virheellinen käsitys kiinteistön ominaisuudesta.


    Kiinteistövälittäjän vastuu anntuista tiedoista

    Välitysliikkeen ja kiinteistönvälittäjän vastuu kiinteistöstä annettavista tiedoista rinnastetaan myyjän tiedonantovastuuseen. Ostaja voi vedota virheeseen myyjää vastaan silloinkin, kun kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuden. Mikäli myyjä on omassa sopimussuhteessaan välittäjään asianmukaisesti, mutta välittäjä on laiminlyönyt kertoa saamistaan tiedoista ostajalle, sekä myyjä että ostajat voivat vaatia vahingonkorvausta kiinteistönvälittäjältä.


    Talon rakentajan vastuu salaisesta virheestä

    Kiinteistössä on salainen virhe, kun kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä, mitä siltä voidaan edellyttää, mutta myyjä ei ole tiennyt virheestä. Talon rakentaja tai rakennuttaja eivät pääsääntöisesti voi vedota salaiseen virheeseen. Jos kiinteistö on rakennettu rakennusluvan tai rakentamismääräysten vastaisesti, myyjä-rakentaja ei voi vedota siihen, ettei hän ole tiennyt virheestä. Kiinteistön salaisen virheen johdosta ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, eli käytännössä salaisen virheen korjauskustannuksiin. 


    Vahingonkorvausta muista vahingoista (kuten sijaisasuminen virheen korjaamisen ajalta) ostajalla ei salaisen virheen perusteella ole.


    Laatuvirheenä pidetään kiinteistön laatua kaupantekohetkellä. Mikäli laatu heikkenee ostajan omistusaikana, tästä myyjä ei luonnollisestikaan enää vastaa.


    Ostajan tarkastusvelvollisuus ja kuntotarkastus

    Ostajalla on aina tarkastusvelvollisuus kaupan kohteeseen. Hän ei voi vedota virheeseen, mikäli se olisi voitu havaita ennen kauppaa. Esimerkiksi jos asunnon katossa on selkeitä vesivuotojälkiä ja ostaja on nämä havainnut, hän ei voi myöhemmin tähän vedota. Tosin ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä aihetta tehdä teknisiä tarkastuksia tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä kaupan kohteessa.


    Usein kaupan kohteessa tehdään kuntotarkastus ennen kauppaa. Ostajan tulee tutustua kuntotarkastukseen ja siinä tehtyihin havaintoihin. Tarvittaessa on tehtävä lisätarkastuksia asunnon kunnon selvittämiseksi. Kuitenkin osa vahingoista voi jäädä salaiseksi, jolloin myyjä voi joutua niistä vastuuseen salaisina virheinä.


    Hinnanalennus lasketaan vähentämällä kauppahinnaasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä

    Jos kiinteistössä on salainen virhe, josta myyjän ei voida olettaa tienneen, voi ostaja vaatia hinnanalennusta. Hinnanalennus kattaa vain virheellisen ja virheettömän kiinteistön arvon erotuksen vähennettynä mahdollisella tasonparannuksella. Salaisen virheen takia ostaja ei voi saada korvausta muista vahingoistaan, kuten sijaisasunnon käytöstä, vahingon selvittelykuluista, korjaamiseksi otetun pankkilainan korkokuluista tai siivouskuluistaan, sillä vahingonkorvaus edellyttää aina vastapuolen syyllistymistä huolimattomuuteen. Salainen virhe ei ole kenenkään syyksi luettavaa huolimattomuutta.


    Reklamaatioajat ja virheeseen vetoaminen

    Virheeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Yleensä on katsottu kohtuulliseksi reklamaatioajaksi ainakin 2-3 kuukautta siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai se olisi pitänyt havaita. Lopullisesti oikeus vedota virheeseen lakkaa kiinteistökaupan osalta viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan siirtymisestä ostajalle. Asuntokaupan osalta oikeus vedota virheeseen päättyy kahden vuoden kuluessa hallinnan siirrosta ostajalle. Mikäli myyjä on toiminut kaupassa kunnianvastaisesti tai arvottomasti, edellä mainittuja vanhentumisaikoja ei sovelleta, esimerkiksi silloin, kun myyjä on tiennyt virheestä mutta ei ole kertonut sitä ostajalle.


    Vallintavirhe ja oikeudellinen virhe voivat ilmetä pidemmän ajan kuluessa

    Vallintavirhe on virheellinen tieto esimerkiksi kaavoituksesta tai naapurikiinteistöä koskevasta viranomaisluvasta tms. joiden on oletettavasti voitu vaikuttaa kauppaan, tulevat korvattavaksi vallintavirheenä.


    Samoin jos on jätetty antamatta tieto, joka vaikuttaa asunnon käyttöön tai arvoon ja on oletettavasti vaikuttanut kauppaan.


    Esimerkiksi kiinteistöllä tai toiminnalla ei ole lupaa ja se ei ole muodostettavissa kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi.


    Oikeudellinen virhe on kysymyksessä, kun ostaja voi menettää omistusoikeutensa tai kauppa julistetaan tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän kanteesta (esimerkiksi kiinteistö on myyty kahdelle). Virheellinen tieto voi koskea myös lainhuutoa, panttioikeuksia, vuokraoikeuksia tms.


    Oikeudellisen virheen välttämiseksi kiinteistönkaupassa on aina hankittava lainhuuto- ja rasitustodistukset kaupantekopäivälle. Mikäli kiinteistöstä myydään määräala, tulee emäkiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset kuolettaa myytävän määräalan osalta. 


    Kiinteistöön kohdistuvat panttikirjat on luovutettava ostajalle kaupanteon yhteydessä.

    Lue lisää
  • 13.02.2016
    Kiinteistön virheen korjauskustannukset sekä virheen olennaisuusarviointi vaikuttavat mahdollisuuteen purkaa kauppa

    Kiinteistön kaupan purkukynnystä on pidetty varsin korkealla. Yleensä korjauskustannusten on oltava vähintään noin 40 prosenttia kauppahinnasta, jotta kauppa voidaan purkaa. Vaikka ostajalla ei olisi oikeutta salaisen virheen osalta kaupan purkuun, hän voi vaatia hinnanalennusta. Kaupan purun edellytyksiä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.


    Korkeimman oikeuden päätöksen 2015:58 mukaan kiinteistön kauppa purettiin rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa kaupan jälkeen ilmenneiden, kosteudesta aiheutuneiden vaurioiden vuoksi. Virhe oli salainen. Virheen korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät kiinteistön virhettä oli pidettävä olennaisena, vaikka korjauskustannukset sinällään eivät kauppahinta huomioonotten olisivat oikeuttaneet kaupan purkuun.


    Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.


    KKO oli päätöksessään viitannut maakaaren esitöihin (HE 120/1994 vp s. 51) joiden mukaan jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.


    Salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella. Huomiota on kiinnitettävä siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta.


    Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta.


    Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys.


    Kiinteistön kaupan purkukynnystä on pidetty varsin korkealla. Yleensä korjauskustannusten on oltava vähintään noin 40 prosenttia kauppahinnasta, jotta kauppa voidaan purkaa. Vaikka ostajalla ei olisi oikeutta salaisen virheen osalta kaupan purkuun, hän voi vaatia hinnanalennusta. Tässä tapauksessa hinnanalennusta ei oltu edes toissijaisesti vaadittu käräjäoikeudessa. Korkeimmassa oikeudessa vaihtoehtoista vaatimusta ei enää voitu esittää. 


    Tapauksessa korkein oikeus katsoi, ettei kaupan purun edellytyksiä voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

    Lue lisää
  • 13.02.2016
    Sopimussakkolauseke ei ole pätevä, ellei kiinteistökaupan ostotarjousta ole tehty määrämuotoisena

    Ostotarjouksen peruuttaneen osapuolen ei tarvitse maksaa sopimussakkoa, ellei kiinteistökaupan esisooimusta ole tehty määrämuotoisena ja kaupanvahvistajan vahvistamana. Jos kaupan osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty määrämuotoisena, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.


    Kiinteistökauppa on määrämuotoinen oikeustoimi. Tämä tarkoittaa, että kiinteistön osto- tai myyntitarjous poikkeaa oikeudellisesti irtaimen omaisuuden (asunto-osakkeen) osto- tai myyntitarjouksesta. Kiinteistökauppa tai kiinteistökaupan esisopimus on aina tehtävä maakaaren mukaisessa määrämuodossa ja edellyttää julkisen kaupanvahvistajan vahvistamista.


    Maakaari ei tunne kiinteistön osto- tai myyntitarjousta sellaisena sopimuksena, joka aiheuttaisi myyjä- tai ostajaosapuolille velvollisuutta tehdä lopullinen kiinteistökauppa. Usein kiinteistönvälittäjien käyttämissä vakiolomakkeissa saattaa kuitenkin esiintyä ehtoja, joiden mukaan mikäli kauppaa ei synny tarjouksen jättäjästä, ostajasta tai myyjästä johtuvista syistä, tarjouksen rikkonut osapuoli on velvollinen maksamaan sopimussakkoa. Tällainen ehto ei kuitenkaan ole kiinteistökaupassa pätevä. Käytännössä yksipuolista tarjousta ei voitane tehdä edes kaupanvahvistajan vahvistamana.


    Ennen varsinaista kauppaa sopimussakosta voidaan sopia vain määrämuotoisessa kiinteistökaupan esisopimuksessa, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa.


    Maakaaressa on sanktiosäännös sen varalta (MK 2:8), että toinen osapuoli vetäytyy kaupasta:

    Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.


    Yleisesti kiinteistökaupan perumisen oikeusvaikutukset rajoittuvat niihin suoranaisiin kustannuksiin, joita toiselle osapuolelle kaupan valmistelemisesta on aiheutunut. Välillisiä menetyksiä, kuten kiinteistön uudelleenmyyntikuluja, välityspalkkiota, sovitun ja myöhemmin toteutuvan kauppahinnan eroa, korkotappiota tai vuokratuoton menetystä, ostotarjouksen perunut osapuoli ei ole velvollinen maksamaan.

    Lue lisää
  • 13.02.2016
    Kiinteistön kaupassa vastuunrajoitusten on oltava yksilöityjä, jotta myyjä vapautuisi vastaamasta kiinteistön virheestä

    Rajoitettaessa kiinteistön kaupassa myyjän vastuuta, tämän tulee tapahtua sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Vastuunrajoitusehdoilta edellytetään täsmällistä yksilöintiä. Näin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastattavakseen ja voi arvioida vastuunrajoituksen merkityksen hinnasta sovittaessa.


    Rajoitettaessa kiinteistön kaupassa myyjän vastuuta, tämän tulee tapahtua sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Vastuunrajoitusehdoilta edellytetään täsmällistä yksilöintiä. Näin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastattavakseen ja voi arvioida sen merkityksen hinnasta sovittaessa. Esimerkiksi usein käytetty kauppakirjan ehto: “myyjä ostaa kiinteistön sellaisena kuin se on kaupantekohetkellä” ei mitenkään rajoita myyjän vastuuta mahdollisista kaupan kohteen virheistä.


    Korkeimman oikeuden tapauksissa KKO 2009:31 ostajan selonottovelvollisuudelle ei asetettu isoja vaatimuksia.


    Siinä kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan ostaja oli tutustunut talossa suoritetun kuntotarkastusraporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Edelleen myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Myöhemmin talon yläpohjassa oli löydetty kosteusvaurioita.


    Kuntotarkastuksessa ei kuitenkaan oltu todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä tietenkään oltu raportin vioissa ja puutteissa voitu yksilöidä. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ollut maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta.


    Maakaaren mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.


    Koska yläpohjan tarkastaminen olisi vaatinut rakenteiden rikkomista (tarkastusluukkua katolle ei ollut), ei voitu pitää kohtuullisena, että ostajan selonottovelvollisuuteen olisi kuulunut tällaisten seikkojen selvittäminen. Myyjä tuomittiin maksamaan hinnanalennusta ostajalle.


    Kuitenkin uudessa korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä 2013:72 tuomittiin toisin. Kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan ”ostaja ottaa vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, ja olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia”.


    Myyjä ei vastannut tässä tapauksessa löytyneistä salaisista virheistä.


    Asiassa on kuitenkin huomioitava, että kyseessä oli liikekiinteistön kauppa, ostaja ja myyjä elinkeinonharjoitajia, ostaja oli tuntenut kiinteistön oltuaan siinä vuokralaisena jo lähes kymmenen vuotta ja tehdystä peruskuntoarviosta ilmeni useita ongelmia.


    Päätöksestä ei siten voida tehdä johtopäätöstä, että sama soveltuisi, jos ostajana olisi yksityinen henkilö. KKO nimenomaan totesi ratkaisussaan, että yksilöimättömän, myyjän vastuun täysin poissulkevan ehdon on oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä katsottu tällaisissa tilanteissa olevan kohtuuton.


    Kiinteistön kaupassa pitääkin yksilöidä kauppakirjassa kaikki tiedot kiinteistöstä ja mikäli vastuun rajoittamiselle todettujen virheiden osalta on tarvetta, tämä tulee perustella kauppakirjassa kuten myös, miten virheet on otettu huomioon kauppahinnassa.

    Lue lisää
  • 04.02.2016
    Osakkeenomistajan ja vuokralaisen vastuut asunto-osakeyhtiössä

    Osakkeenomistajan vuokralainen oli katkaissut sähköt asunnostaan loman ajaksi. Wc-istuimen vesisäiliö on jäätynyt ja sulaessaan aiheuttanut vesivahingon.


    Taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat taloyhtiön rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, kuten vesijohdot ja viemäriputket. Tässä tapauksessa taloyhtiö vastaa rakenteiden kuivatuksesta (myös alakerran vahingoista, kuten vahingoittuneen katon maalauksesta) rikkoontuneiden putkien ja WC-istuimen vesisäiliön korjauksesta. Osakkaan (vuokranantajan) kunnossapitovastuulle kuuluvat huoneiston sisäosat (seinät, lattiat, kaapistot, kodinkoneet tms.)


    Vuokralaisella on velvollisuus hoitaa huolellisesti vuokraamaansa asuntoa. Vuokralaisella on ilmoitusvelvollisuus huoneiston vahingoittumisesta ja puutteellisuuksista. Asunnon kunnossapitovastuu on asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla. Vuokralaisella ei ole Ilman vuokranantajan lupaa oikeutta tehdä vuokrahuoneistossa korjaus- tai muutostöitä.


    Korjausvastuu jakaantuu taloyhtiön ja vuokranantaja-osakkaan kesken. Kun korjaustyön tilaajana on yhtiö, yhtiö vastaa laskun maksamisesta, mutta voi periä maksamansa laskun edelleen vahingon aiheuttajalta, eli vuokralaiselta. Tämä edellyttää, että yhtiö näyttää vuokralaisen toimineen huolimattomasti. Sähkölämmityksen katkaisemista kovalla talvipakkasella vuokrahuoneistosta ei voi pitää vastuullisena toimintana.


    Vuokralainen vastaa vuokranantajalle (osakkaalle) huoneiston sisäosien vahingoittumisesta. Vuokralainen voi vapautua korvausvelvollisuudesta vain, jos pystyy osoittamaan toimineensa huolellisesti.


    Osakas-vuokranantaja ei normaalisti vastaa vahingoista, joita vuokralainen on huolimattomuudellaan aiheuttanut taloyhtiölle. Vastuu voi syntyä, jos vuokranantaja itse on toiminut huolimattomasti, esimerkiksi laiminlyönyt vuokranantajalle kuuluvan valvontavastuun.


    Vuokralaisen vastuuvakuutus voi korvata taloyhtiölle ja vuokranantajalle aiheutettuja vahinkoja. Tosin, jos vuokralainen on aiheuttanut vahingon tahallaan tai törkeällä huolimattomuudellaan, vakuutus ei välttämättä aina korvaa tai korvaus maksetaan vähennettynä.

    Lue lisää
  • 24.01.2016
    Asuntokaupassa myyjä vastaa paitsi antamistaan myös antamatta jättämistään tiedoista (tapausesimerkki)

    Myyjän on annettava ostajalle kaikki asuntoa koskevat tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen. Myyjän vastuu ulottuu myös kiinteistönvälittäjän asunnosta antamiin (tai antamatta jättämiin) tietoihin


    Rivitalossa oli tehty kaksi vuotta ennen asuntokauppaa laajoja homeiden ja mikrobien saastuttamien rakenteiden korjauksia. Korjaukset eivät kuitenkaan onnistuneet vaan asunnon myynnin jälkeen huoneistossa todettiin vakava sisäilmaongelma. Myyjä tai asunnon myynnin välittänyt kiinteistönvälittäjä eivät olleet kertoneet ostajille tehdyistä epäonnistuneista korjauksista tai eivätkä olleet luovuttaneet niistä tehtyjä raportteja ostajille ennen kaupantekoa. Sekä myyjä että kiinteistönvälittäjä olivat toimineet kaupassa virheellisesti.


    Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan kyseessä on tiedonantovirhe, jos asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan tai myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon.


    Myyjä vastaa sekä antamistaan tiedoista, tiedon antamatta jättämisestä sekä siitä, jos asuntokaupan välittänyt kiinteistönvälittäjä jättää kertomatta asuntoa koskevan merkityksellisen tiedon ostajalle.

    Mikäli tietojen antamatta jättäminen on tahallista, voivat sekä myyjä että välittäjä syyllistyä rikoslain 36 luvussä rangaistavaksi säädettyyn petokseen.

    Tässä tapauksessa home- ja mikrobiongelmia oli pyritty korjaamaan, mutta korjaustoimet olivat epäonnistuneet. Maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n mukaan korjaus- ja muutostyössä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön. Muutosten johdosta rakennuksen käyttäjien turvallisuus ei saa vaarantua eivätkä heidän terveydelliset olonsa heikentyä.


    Myös terveydensuojelulain 26 §:n mukaan asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa. Asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa.


    Koska sisäilmaongelmaa ei tehdyissä aikaisemmissa korjauksissa saatu poistettua, asunnossa oli sekä asuntokauppalain ja terveydensuojelulain mukainen virhe. Rakentamista tai virheiden korjaamista ei oltu suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti tai huolellisesti eikä asunto vastannut myöskään sitä, mitä voidaan katsoa sovitun (asunto oli myyty hyväkuntoisena).


    Koska mikrobivauriota ei ole saatu poistettua, tehdyssä korjaustyössä ei ole noudatettu maankäyttö- ja rakennuslakia asetuksineen. Asunnon alapohjan rakenteita ja mikrobien saatutttamaa maapohjaa oli pyritty korjaamaan desinfioimalla. Ongelman syitä ei kuitenkaan oltu pystytty poistamaan, jolloin korjaus oli ollut turha.


    Myyjä oli ennen kaupantekoa tietoisesti jättänyt kertomatta todetuista sisäilmaongelmista ja tehdyistä korjauksista, jotka olivat osoittautuneet turhiksi. Siksi myyjä vastaa asuntokauppalain mukaisesta tiedonantovirheestä sekä siitä, ettei asunto ollut sopimuksenmukainen. Myyjällä on oikeus paitsi hinnanalennukseen myös vahingonkorvaukseen asunnon virheen vuoksi kärsimistään vahingoista.  

    Lue lisää
  • 28.11.2015
    Maanvuokrasuhteen päättäminen ja vuokra-alueen tyhjentäminen pakkotoimin

    Maanvuokrasopimukseen kirjattu ehto, jonka mukaan vuokralainen tyhjentää vuokra-alueen vuokrasuhteen päättyessä, oikeuttaa vuokranantajan tarvittaessa pakkotoimin tyhjentämään vuokra-alueen


    Työssäni kaupunginlakimiehenä hoidin kaupungin vuokraaman laajan varastoalueen tyhjennystä ja puhdistamista koskevaa asiaa. Alueen maanvuokrasuhteet oli hyvissä ajoin päätetty, mutta joidenkin vuokralaisten kanssa syntyi ongelmia maanvuokrasopimukseen kirjatun tyhjentämisvelvoitteen noudattamisesta: vuokra-alueelle oli jätetty paljon vuokralaisen omistamaa tavaraa, jota vuokramies ei halunnut alueelta poistaa. Miten päästä vuokralaisen jättämästä tavarasta eroon ja saada vuokra-alue siistittyä ja puhdistettua? Kysymystä olivat pohtineet muutkin kaupungin lakimiehet pääsemättä toimenpiteistä yksimielisyyteen.


    Maanvuokrasopimukseen oli kuitenkin otettu ehto, jonka mukaan vuokralainen tyhjentää vuokra-alueen vuokrasuhteen päättyessä uhalla, että vuokranantaja voi menetellä alueelle jätetyn omaisuuden suhteen haluamallaan tavalla. Mikäli vuokramies ei tyhjennä ja siisti aluetta vuokrasuhteen päättymiseen mennessä, vuokranantaja voi toteuttaa tyhjennystoimet vuokralaisen lukuun ja periä häneltä alueen tyhjentämisestä ja puhdistamisesta aiheutuvat kustannukset.


    Vuokrasopimukseen otetut ehdot oikeuttivat vuokranantajan tyhjentämään alueen vuokralaisen lukuun. Kaikki alueelle jätetty omaisuus myytiin vuokralaisen vastusteluista huolimatta vapaaehtoisella huutokaupalla ja siitä saadut varat käytettiin alueen siistimiseen ja puhdistamiseen. Kaupungin oikeus myydä sopimusehdon perusteella vuokramiehen omaisuutta pakkotoimin vahvistettiin lopulta hovioikeudessa. 


    Kokemukseni mukaan monissa kunnissa ollaan liian varovaisia vuokrasuhteiden päättämistä koskevissa asioissa, etenkin vuokra-alueelle hylätyn omaisuuden suhteen. Kuitenkaan toimenpiteisiin ryhtymistä ei pitäisi välttää. Riippumatta siitä, kuka väittää omistavansa vuokralaisen hylkäämän omaisuuden (sivullinen, konkurssipesä tms.), tämä seikka ei vaikuta vuokrasopimuksen tyhjentämisehdon pysyvyyteen: vuokranantajalla on oikeus menetellä alueelle jätetyn omaisuuden suhteen haluamallaan tavalla ja parhaiten omaisuudesta päästään eroon vapaaehtoisella huutokaupalla.  


    Mikäli tyhjennys- ja siistimisehtoa ei maanvuokrasopimuksessa ole, menetellään varasto- ja teollisuustonttien osalta maanvuokralain 5 luvun 76 §:n mukaisesti.


    Jos vuokramies on rakentanut vuokra-alueelle rakennuksen tai laitoksen, on vuokranantajalla, jollei toisin ole sovittu, oikeus lunastaa rakennus tai laitos 34 §:n 3 momentissa säädettyjen perusteiden mukaan määrättävästä hinnasta, mikäli hän ennen vuokrasuhteen päättymistä on vuokramiehelle siitä kirjallisesti ilmoittanut. Milloin vuokranantaja ei lunasta rakennusta tai laitosta, on vuokramiehen, mikäli ei toisin ole sovittu, kolmen kuukauden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä siirrettävä se pois ja pantava niiden paikka kuntoon. Vuokranantajalla on muussa tapauksessa oikeus vuokramiehen lukuun myydä ne julkisella huutokaupalla ja huolehtia niiden paikan kuntoonpanosta.

    Lue lisää
  • 11.11.2015
    Rakennusurakka ja vakioehtojen sitovuus kuluttajan tilatessa rakennuspalvelun

    Vakioehtojen, kuten YSE 1998 -ehtojen osalta pääsääntönä on, ettei pelkkä viittaus vakioehtoihin tee vakioehdoista sopimuksen osaa. Vakioehtoihin pitää paitsi viitata sopimuksessa ne on liitettävä fyysisesti itse sopimukseen.


    Kuluttaja tilasi omakotitalon remontointityötä, jossa korjattiin seinärakenteita. Kustannusarviossa viitattiin Rakennusalan yleisiin sopimusehtoihin (YSE 1998). Työn osoittautuessa virheelliseksi heräsi kysymys siitä, mitä säännöksiä virheen johdosta sovelletaan. Tulevatko vakioehdot kuluttajaa sitoviksi kustannusarviossa olevan viittauksen perusteella?


    Vakioehtojen, kuten YSE 1998 -ehtojen osalta - pääsääntönä on, ettei pelkkä viittaus vakioehtoihin tee vakioehdoista sopimuksen osaa. Vakioehtoihin pitää paitsi viitata sopimuksessa ne on liitettävä fyysisesti itse sopimukseen. Pelkkä viittaus tai linkki yrityksen nettisivuille, josta sovellettavat vakioehdot voi halutessaan tulostaa, ei riitä. Kuluttajalla on oltava mahdollisuus tutustua vakioehtoihin ennen sopimuksen tekemistä ja parhaiten tämä toteutuu toimittamalla  vakioehdot sopimuksen liitteeksi paperille tulostettuna.


    Kuluttajan tilatessa rakennukseen kohdistuvaa työtä tai rakennusurakan sovelletaan pakottavana lakina kuluttajansuojalain 8 luvun (rakennukseen kohdistuva työ) tai 9 luvun (rakennusurakka) säännöksiä. Sopimusehto, joka poikkeaa näiden lukujen säännöksistä tilaajan vahingoksi, on mitätön. Kuluttajansuojalaissa säädetään yksityiskohtaisesti työn tai urakan tilaajan ja toimeksisaajan tai urakoitsijan oikeuksista ja velvollisuuksista sekä virheiden ja viivästysten seurauksista. Vakioehdoilla, kuten YSE 1998 -sopimusehdoilla ei voida sopia kuluttajan vahingoksi kuluttajansuojalain vastaisesta menettelystä tai seuraamuksista.


    Kuluttajansuojalakia ei sovelleta yritysten välisiin sopimuksiin, joissa vakiehdot voivat tulla osaksi sopimusta esimerkiksi jo vakiintuneen kauppatavan tai alalla vakiintuneen käytännön perusteella. Kuitenkin selvintä yritysten välisissäkin sopimuksissa on aina liittää viitatut vakiosopimusehdot fyysisesti tarjousasiakirjaan tai urakkasopimukseen. Sopimusten tulkintatilanteessa epäselvää sopimusta sovelletaan pääsääntöisesti sopimuksen laatijan vahingoksi.

    Lue lisää
  • 14.09.2015
    Salainen virhe ja myyjän vastuun rajoittaminen kauppakirjassa

    Salainen tai piilevä virhe kiinteistökaupassa voi oikeuttaa hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Myyjä voi rajoittaa vastuutaan virheestä kauppakirjaan otettavilla vastuunrajoituslausekkeilla. Kauppakirjaan otettavilla vastuunrajoitusehdoilla voidaan rajoittaa myyjän vastuuta kiinteistössä havaituista virheistä, mutta vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä

    Kiinteistössä on laatuvirhe, kun kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä vastaavassa tilanteessa voidaan odottaa, vaikkei myyjä tiennyt virheestä.


    Jos virhe on sellainen, ettei myyjä siitä ole tiennyt tai ole kohtuudella edes pitänyt tietää, tällaista virhettä kutsutaan salaiseksi virheeksi tai piileväksi virheeksi.

    Myyjällä on kuitenkin vastuu kaupan kohteen, omakotitalossa, osakehuoneistossa tai erillistalossa esiintyvästä salaisesta virheestä, vaikka myyjällä ei olisi ollut siitä mitään tietoa. Mikäli myyjä on rakentanut tai remontoinut asunnon, myyjä ei yleensä voi vedota salaiseen virheeseen, mikäli virhe aiheutuu rakentamismääräysten tai hyvän rakentamistavan vastaisesta rakentamisesta. 


    Mikäli virhe katsotaan salaiseksi, tämä voi vähentää myyjän vastuuta virheestä. Ostajalla ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta myyjältä salaisen virheen takia. Ostaja voi kuitenkin vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua myös asunnon salaisen virheen vuoksi. Käytännössä tamä tarkoittaa sitä, että salaisen virheen korjauskustannukset korvataan mutta ei muita vahinkoja, kuten väliaikaisasumista, korjaukseen otetun pankkilainojen korkoja tai mahdollisia lääkärikuluja tai terveydellistä haittaa.  


    Salaista virhettä arvioitaessa kiinnitetään huomiota siihen, mitä vastaavantasoisilta ja -ikäisiltä asunnoilta tai kiinteistöiltä voidaan kohtuudella olettaa. Uudemmalta rakennukselta voidaan olettaa parempaa laatutasoa kuin vanhoilta rakennuksilta. Myös rakentamisaikaiset rakentamismääräykset on otettava huomioon.


    Olennainenkaan poikkeama normaalitasosta ei riitä virheen perusteeksi, jos ostaja on siitä tiennyt (ostajan selonottovelvollisuus) tai virhe on otettu huomioon kauppahinnassa tai muuten kaupan ehdoissa. Tällöin virhe on selkeästi kirjattava omakotitalon tai osakehuoneiston kauppakirjaan kuten myös miten kauppahintaa on laskettu virheen vuoksi. Kauppakirjaan otettavilla vastuunrajoitusehdoilla voidaan rajoittaa myyjän vastuuta kiinteistössä havaituista virheistä, mutta "vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä" (Maakaari 2 luku 9 §)

    Lue lisää
  • 08.09.2015
    Rakennuttajan vastuu ei pääty vuositarkastuksen jälkeen

    Rakennuttaja vastaa salaisista virheistä kymmenen vuoden ajan


    Uuden asunnon kauppaan sovelletaan Asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä. Asunnon ostaja voi esittää vaatimuksia paitsi myyjää kohtaan myös asunnon ensimmäistä myyjää kohtaan mm. rakennusvirhetapauksissa, kun tämä on elinkeinonharjoittaja. Myyjänä toiminut perustajaosakas tai rakennuttaja ei yleensä voi vedota salaiseen tai piilevään virheeseen, silloin kun rakennusvirhe johtuu rakentajan huolimattomuudesta. Tämä tarkoittaa sitä, että hinnanalennuksen lisäksi ostaja voi vaatia korvausta myös vahingosta aiheutuneista välillisistä vahingoista, kuten henkilövahingoista ja sijaisasumisesta (esimerkiksi silloin kun asunto on homeiden takia asumiskelvoton ja asukkaat sairastuneet homeongelman johdosta)


    Suhteessa urakoitsijaan tai rakennuttajaan on ensisijaisesti taloyhtiö, joka valvoo yhtiön puolesta vuositarkastuksen ja takuukorjausten hoitamista. Vuositarkastuksen jälkeen perustajaosakas tai rakennuttaja kuitenkin yleensä vapautuu vastuusta muiden kuin edellä mainittujen piilevien virheiden osalta.


    Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) 30 §:n mukaan urakoitsija vastaa virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.


    Takuuajan jälkeisen virhevastuun arviointi tapahtuu arvioimalla urakoitsijan menettelytapoja ja tuottamuksen astetta. Oikeuskäytännössä arviointi on usein perustettu siihen, mikä on virheen merkitys. Esimerkiksi tilanteissa, joissa virhe voi aiheuttaa huomattavia vahinkoja tai merkittävää vahingon vaaraa, on virhettä pidetty törkeällä huolimattomuudella aiheutettuna. On lähdetty siitä, että virheen vakavuus tai työntuloksen poikkeaminen pakottavista rakentamismääräyksistä voi osoittaa urakoitsijan törkeää tuottamusta. Jos urakoitsija jättää suorittamatta piiloon jääviä rakenteita, on kysymys täyttämättä jääneestä suorituksesta.


    Uusiutuvien, takuuaikana reklamoidut ja korjatut, mutta uudelleen takuuajan jälkeen uusiutuvat virheet luetaan takuuvastuun piiriin kuuluvaksi, koska urakoitsija ei voi vapautua vastuustaan suorittamalla puutteellista korjausta.

    Lue lisää
  • 08.09.2015
    Korkeimman oikeuden päätöksessä 2015:58 kiinteistön kauppa purettiin salaisen virheen kokonaismerkityksen, ei ainoastaan korjauskustannusten perusteella

    Salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella.

    Huomiota on kiinnitettävä siihen,

    • millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja
    • rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon,
    • kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä
    • kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta.

    Korkeimman oikeuden päätös 2015:58

    A oli vuonna 2011 tehdyllä kauppakirjalla ostanut kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus.


    Rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kaupan jälkeen kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät kiinteistön virhettä oli pidettävä olennaisena.


    Kauppa purettiin A:n vaatimuksesta.

    Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

    Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

    Tapauksessa 2015:58 KKO oli mm. viitannut maakaaren esitöihin (HE 120/1994 vp s. 51) joiden mukaan jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan.


    Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.


    Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.


    Salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella

    Huomiota on kiinnitettävä siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta.

    Vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu.

    Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta.


    Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä.


    Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen

    Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys.


    Kiinteistön kaupan purkukynnystä on pidetty varsin korkealla.

    Yleensä korjauskustannusten on oltava vähintään noin 40 prosenttia kauppahinnasta, jotta kauppa voidaan purkaa.

    Vaikka ostajalla ei olisi oikeutta salaisen virheen osalta kaupan purkuun, hän voi vaatia hinnanalennusta. Tässä tapauksessa hinnanalennusta ei oltu edes toissijaisesti vaadittu käräjäoikeudessa. Korkeimmassa oikeudessa vaihtoehtoista vaatimusta ei enää voitu esittää.


    Tapauksessa korkein oikeus katsoi, ettei kaupan purun edellytyksiä voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan.


    Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.


    KKO:n tapauksesta 2015:58 voidaan tehdä johtopäätös, jonka mukaan kaupan purun edellytyksiä arvioitaessa on käytettävä olennaisuuden arvioinnissa kokonaisharkintaa, johon vaikuttavat muutkin seikat kuin pelkästään virheen korjauskustannusten prosenttiosuus kauppahinnasta.


    Tapauksessa olisi voitu vaatia hinnanalennusta käräjäoikeudessa siltä varalta, ettei korkein oikeus olisi päätynyt ratkaisussaan kaupan purkuun.

    Lue lisää
  • 24.04.2015
    Piilovirhevakuutus ja hinnanalennus

    Kiinteistön vahingosta ei voi saada kahta korvausta sekä myyjältä että vakuutusyhtiöltä


    Kun kiinteistön salaisen virheen korjauskustannukset oli jo korvattu ostajan kotivakuutuksesta, myyjiä vastaan ajettu hinnanalennuskanne hylättiin.


    Korkein oikeus linjasi vuonna 2000, ettei samasta vahingosta voi saada kahta korvausta. (KKO 2000:18)


    Hovioikeus oli katsonut, että hinnanalennuksen edellytykset olivat olemassa. Kaupankohteessa oli ollut salainen virhe, jonka vuoksi kiinteistön arvo oli alempi kuin kaupantekohetkellä. Vakuutusyhtiö oli tehnyt talon iästä johtuvan 30 prosentin vähennyksen, lisännyt talon ostajan oman työn ja kulujen määrän sekä vähentänyt omavastuuosuuden. Vakuutusyhtiö oli maksanut kotivakuutuksesta korvausta 44 301,42 markkaa. Ostajan vastattavaksi oli jäänyt 13 529,18 markkaa, joka koostui vakuutuksen omavastuuosuudesta ja talon iästä johtuvasta korjauskustannuksien vähennyksestä.


    Korkein oikeus katsoi, ettei ostaja voinut vaatia hinnanalennusta myyjiltä sen jälkeen kun hän oli saanut korvauksen kotivakuutuksestaan. Näin siitä huolimatta, ettei vakuutusyhtiö ollut suorittanut kaikkea vaadittua korvausta. Korvuksesta oli vähennetty talon ikävähennys ja omavastuu.


    Vastaava periaate soveltuu myös kiinteistön hyväksi otettuun piilovirhevakuutukseen. Mikäli myyjä on ottanut kiinteistölle piilovirhevakuutuksen ja tämän johdosta on maksettu ostajalle korvausta, ostaja ei voi vaatia saman virheen korvaamista toiseen kertaan hinnanalennuskanteella.

    Lue lisää
  • 30.03.2015
    Laatiako avioehtosopimus vai testamentti vai molemmat?

    Avioehtosopimuksella voidaan poistaa avio-oikeus toisen puolison omaisuuteen kokonaan tai osittain. Avioehto voidaan rajoittaa koskemaan vain avioerotilanteita, jolloin avioliiton päättyessä puolison kuolemaan omaisuus jaetaan normaalisti

    Avioehtosopimus ei vaikuta siihen, miten varoja avioliiton aikana käytetään. Puolisot voivat pääsääntöisesti vapaasti määrätä omaisuudestaan. Tästä poikkeuksena yhteisenä kotina käytetty kiinteistö, jonka myymiseen tarvitaan aviopuolison suostumus. Leskellä on avioliittolain mukaan oikeus jäädä asumaan yhteiseen asuntoon.


    Avioehdon oikeusvaikutukset syntyvät vasta, kun suhde päättyy avioeroon tai toisen puolison kuolemaan.


    Avioliiton päättymisen jälkeen suoritetaan omaisuuden ositus. Jos avioehtoa ei ole, omaisuus jaetaan normaalisti tasan. Tällöin varakkaampi puolisoista voi joutua maksamaan toiselle puolisolle tasinkoa.


    Suomen aviovarallisuusjärjestelmä eroaakin monista muista maista, joissa tällaista käsitettä ei tunneta. Mikäli tasingon maksaminen johtaa kohtuuttomaan lopputulokseen, ositusta voidaan Suomen lain nojalla sovitella. Tällaiset tapaukset ovat kuitenkin hyvin harvinaisia.


    Avioehtosopimuksen laatimisen tarve liittyykin kysymykseen, halutaanko omaisuus avioliiton päättyessä jakaa tasan.


    Kun puolisot menevät naimisiin nuorina eikä kummallakaan ole merkittävää varallisuutta, avioehtoa ei yleensä pidetä tarpeellisena. Eri asia on, jos toinen puolisoista perii merkittävän varallisuuden tai jos hän esimerkiksi yrittäjänä on ansainnut poikkeuksellisen suuren omaisuuden.


    Myös silloin kun puolisoilla on lapsia aikaisemmista liitoista, avioehtosopimuksen tekeminen on usein paikallaan. Avioehdolla voidaan sulkea avio-oikeus molempien kaikkeen omaisuuteen, mikä on yleisin käytäntö.


    Toisaalta avio-oikeus voidaan poistaa myös osittain tai vain toiselta puolisolta.


    Yksipuolisesti poissulkeva avioehto on harvoin järkevä. Tällöin vain toisen puolison omaisuus on ositettavaa omaisuutta ja vähävaraisempi voi joutua maksamaan tasinkoa rikkaammalle puolisolle.


    Avioehto on jäämistö- ja verosuunnittelun väline


    Viime vuosituhannen loppuun saakka avioehtosopimusta käytettiin vain avio-oikeuden poissulkemiseen tai rajoittamiseen. Vuonna 2000 korkein oikeus antoi ratkaisun, jonka mukaan avioehtosopimus voitiin tehdä myös ehdollisena. Oli mahdollista sopia, että avioliiton päättyessä avioeron takia kummallakaan puolisolla ei ole avio-oikeutta toisen omaisuuteen, mutta avioliiton purkautuessa toisen puolison kuolemaan leskelle jää normaali avio-oikeus puolison omaisuuteen.


    Ennakkotapauksen jälkeen on ollut hyvin yleistä sopia, että leskelle annetaan kuolintapauksissa avio-oikeus joko toisen kaikkeen omaisuuteen tai sen osaan.


    Tällöin vähemmän varakkaalle leskelle jää pesämuna tulevaa elämää varten. Leskelle voidaan jättää avioehdossa esimerkiksi käteistä rahaa, osakkeita, yhteinen asunto tai tietty prosenttiosuus jäämistöstä. Tällainen avioehtosopimus lähenee oikeusvaikutuksiltaan testamenttia.


    Korkeimman oikeuden linjauksen jälkeen onkin käyty paljon keskustelua siitä, onko avioehdon ja testamentin raja liiaksi hämärtynyt: voidaanko avioehtosopimuksella sopia kuolemanvaraisista asioista vai pitäisikö niistä määrätä testamentilla? Yksi nykyistä, väljempää käytäntöä puolustava seikka liittyy verosuunnitteluun.


    Lesken avio-oikeuden perusteella saama tasinko on verovapaata. Siitä ei makseta perintöveroa toisin kuin testamentilla saadusta omaisuudesta. Avioehto on määrämuotoinen sopimus, jossa on oltava kaksi todistajaa ja joka on rekisteröitävä maistraatissa. 


    Avioehtosopimuksen muuttaminen edellyttää aina molempien puolisoiden suostumusta.


    Testamentin kanssa toimitaan toisin. Vaikka testamentinkin muotovaatimukset ovat tiukat, se voidaan aina peruuttaa tai muuttaa tekemällä uusi testamentti eikä sitä tarvitse rekisteröidä.


    Koska testamentilla ei voida kumota aikaisemmin tehtyä avioehtosopimusta, sitä sovelletaan vasta, kun omaisuus on puolisoiden välillä avioehtosopimuksen mukaan ositettu.


    Täydentää keskinäistä testamenttia


    Avioehtosopimuksen laatimisen tarve on vähäisempi silloin, kun kysymyksessä on ydinperhe, jossa on vain yhteisiä lapsia. Jos puolisoilla on lapsia aikaisemmista suhteista tai paljon omaa varallisuutta, tarve aviovarallisuuden sääntelylle on suurempi.


    Sopivin ratkaisu riippuu aina asiakkaan elämäntilanteesta ja odotuksista jäämistönsä suhteen. Kovin monimutkaista avioehtoa kannata tehdä, sillä tilanteet ja omistusolot muuttuvat ja tämä voi myöhemmin johtaa ennakoimattomaan lopputulokseen.


    Avioehtosopimuksen lisäksi laaditaan usein keskinäinen testamentti tai molemmat puolisot tekevät erilliset testamenttinsa.


    Hyvin yleistä on laatia keskinäinen testamentti, jossa molemmat puolisot määräävät jäämistöstään samalla tavalla. Monesti sovitaan, että leskelle jää jäämistön käyttöoikeus lopullisen omistusoikeuden siirtyessä lesken kuoltua lapsille. Tällöin perintöveroa ei makseta kuin kerran.


    Erilliset testamentit puolisot tekevät yleensä tilanteissa, kun heillä ei ole yhteisiä lapsia tai lainkaan rintaperillisiä. Myös silloin kun puolisot elävät avosuhteessa, on testamentti ainoa tapa sopia omaisuuden siirrosta avopuolisolle.


    Avioehtosopimus koskee vain aviopuolisoita


    Uusi avoliittolaki ei poistanut testamentin laatimisen tarvetta, jos omaisuutta halutaan siirtyvän elonjääneelle avopuolisolle. Puolisoiden muuttaessa vakituisesti asumaan ulkomaille, jäämistöön ja aviovarallisuuteen sovelletaan pääsääntöisesti vakituisen asuinmaan lakia.


    Jos aviopuolisot esimerkiksi viettävät eläkepäiviä Espanjassa ja toinen kuolee, lähtökohtana on, että avioliiton päättymiseen, aviovarallissuhteisiin ja perimykseen sovelletaan Espanjan lakia. Tämä voi johtaa yllättäviin ja erilaisiin lopputuloksiin kuin Suomen lain mukaan toimittaessa.


    Suosituksena onkin tehdä Suomessa avioehtosopimus, jossa määrätään, että siihen sovelletaan Suomen lakia. Lainvalintasäännöksen lisääminen on syytä huomioida myös silloin, kun suomalainen avioituu ulkomaalaisen kanssa, joka ei ole asunut Suomessa.


    Yllättäviä tilanteita voi syntyä maissa, joissa aviovarallisuusjärjestelmä on kotimaisesta poikkeava. Ulkomainen tuomioistuin voi tulkita esimerkiksi osituksen kohtuullistamista toisin kuin Suomessa.


    Jos avioehtosopimuksessa ei ole määräystä sovellettavasta laista, tämä voi johtaa tulkinnanvaraisiin tilanteisiin puolisoiden aviovarallisuutta tai jäämistöä myöhemmin jaettaessa.


    Avioehtosopimusta täydentäen voidaan testamentissa tai lahjakirjassa poistaa lahjan- tai testamentinsaajan puolison avio-oikeus lahjoitettuun tai testamentattuun omaisuuteen. Lahjakirjaan tai testamenttiin otettu määräys sulkee aviopuolisoiden avio-oikeuden, vaikka heillä ei olisi keskenään tehtyä avioehtosopimusta.


    Yksipuolisen määräyksen lisäämistä pitäisi aina miettiä, kun vanhempi tekee lahjakirjaa tai testamenttia lapsilleen, siltä varalta ettei nuorempi sukupolvi huomaa tai ei välitä tehdä keskenään avioehtosopimusta. 

    Lue lisää
  • 09.10.2014
    Kiinteistön myyjä vastaa myymänsä kiinteistön laatuvirheestä, oikeudellisesta virheestä ja vallintavirheestä

    Kiinteistön laatuvirhe voi olla näkyvä tai salainen. Myyjä syyllistyy tiedonantovirheeseen silloin, kun ei kerro kaupan kohteesta kaikkia olennaisia tietoja tai jättää tietoja kertomatta. Annetun tai antamatta jätetyn tiedon pitää vaikuttaa kauppaan, jotta virheen johdosta voidaan tehdä vaatimuksia ostajalle. Muita kiinteistökaupan virheitä ovat oikeudellinen virhe ja vallintavirhe. Myös kiinteistönvälittäjä voi joutua virhevastuuseen, mikäli ei kerro tietämiään seikkoja ostajalle tai tättää tietoa virheestä kertomatta.


    Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:


    1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

    2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

    3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

    4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

    5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.


    Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.


    Kiinteistössä on laatuvirhe, kun kiinteistö ei ominaisuuksiltaan vastaa sovittua, siinä on salainen virhe tai myyjä on jättänyt ilmoittamatta tyypillisesti arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, jonka tiesi tai olisi pitänyt tietää ja tämän oletetaan vaikuttaneen kauppaan (tiedonantovirhe). Myyjän pitää oikaista havaitsemansa ostajan virheellinen käsitys kiinteistön ominaisuudesta.


    Välitysliikkeen ja kiinteistönvälittäjän vastuu kiinteistöstä annettavista tiedoista rinnastetaan myyjän tiedonantovastuuseen. Ostaja voi vedota virheeseen myyjää vastaan silloinkin, kun kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuden. Mikäli myyjä on omassa sopimussuhteessaan välittäjään asianmukaisesti, mutta välittäjä on laiminlyönyt kertoa saamistaan tiedoista ostajalle, sekä myyjä että ostajat voivat vaatia vahingonkorvausta kiinteistönvälittäjältä välityslain mukaisesti.  


    Kiinteistössä on salainen virhe, kun kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä, mitä siltä voidaan edellyttää, mutta myyjä ei ole tiennyt virheestä. Talon rakentaja tai rakennuttaja eivät pääsääntöisesti voi vedota salaiseen virheeseen. Jos kiinteistö on rakennettu rakennusluvan tai rakentamismääräysten vastaisesti, myyjä-rakentaja ei voi vedota siihen, ettei hän ole tiennyt virheestä. Kiinteistön salaisen virheen johdosta ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, eli käytännössä salaisen virheen korjauskustannuksiin. 


    Vahingonkorvausta muista vahingoista (kuten sijaisasuminen virheen korjaamisen ajalta) ostajalla ei salaisen virheen perusteella ole.


    Laatuvirheenä pidetään kiinteistön laatua kaupantekohetkellä. Mikäli laatu heikkenee ostajan omistusaikana, tästä myyjä ei vastaa.


    Ostajalla on aina tarkastusvelvollisuus kaupan kohteeseen. Hän ei voi vedota virheeseen, mikäli se olisi voitu havaita ennen kauppaa. Esimerkiksi jos asunnon katossa on selkeitä vesivuotojälkiä ja ostaja on nämä havainnut, hän ei voi myöhemmin tähän vedota.


    Tosin ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä aihetta tehdä teknisiä tarkastuksia tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä kaupan kohteessa.


    Usein kaupan kohteessa tehdään kuntotarkastus ennen kauppaa. Ostajan tulee tutustua kuntotarkastukseen ja siinä tehtyihin havaintoihin. Tarvittaessa on tehtävä lisätarkastuksia asunnon kunnon selvittämiseksi. Kuitenkin osa vahingoista voi jäädä salaiseksi, jolloin myyjä voi joutua niistä vastuuseen salaisina virheinä.


    Jos kiinteistössä on salainen virhe, josta myyjän ei voida olettaa tienneen, voi ostaja vaatia hinnanalennusta. Hinnanalennus kattaa vain virheellisen ja virheettömän kiinteistön arvon erotuksen vähennettynä mahdollisella tasonparannuksella. Salaisen virheen takia ostaja ei voi saada korvausta muista vahingoistaan, kuten sijaisasunnon käytöstä, vahingon selvittelykuluista, korjaamiseksi otetun pankkilainan korkokuluista tai siivouskuluistaan, sillä vahingonkorvaus edellyttää aina vastapuolen syyllistymistä huolimattomuuteen. Salainen virhe ei ole kenenkään syyksi luettavaa huolimattomuutta.


    Vallintavirhe on virheellinen tieto esimerkiksi kaavoituksesta tai naapurikiinteistöä koskevasta viranomaisluvasta tms. joiden on oletettavasti voitu vaikuttaa kauppaan, tulevat korvattavaksi vallintavirheenä.


    Samoin jos on jätetty antamatta tieto, joka vaikuttaa asunnon käyttöön tai arvoon ja on oletettavasti vaikuttanut kauppaan.


    Esimerkiksi kiinteistöllä tai toiminnalla ei ole lupaa ja se ei ole muodostettavissa kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi.


    Oikeudellinen virhe on kysymyksessä, kun ostaja voi menettää omistusoikeutensa tai kauppa julistetaan tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän kanteesta (esimerkiksi kiinteistö on myyty kahdelle). Virheellinen tieto voi koskea myös lainhuutoa, panttioikeuksia, vuokraoikeuksia tms.


    Oikeudellisen virheen välttämiseksi kiinteistönkaupassa on aina hankittava lainhuuto- ja rasitustodistukset kaupantekopäivälle. Mikäli kiinteistöstä myydään määräala, tulee emäkiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset kuolettaa myytävän määräalan osalta. 


    Kiinteistöön kohdistuvat panttikirjat on luovutettava ostajalle kaupanteon yhteydessä

    Lue lisää
  • 09.10.2014
    Kiinteistön laatuvirheen hinnanalennus - käytännön esimerkki kiinteistön virheen nopeasta ratkaisusta

    Kiinteistökaupan jälkeen omakotitalossa löytyi väärästä rakennustavasta johtuvia virheitä ja vesivuotoja, jotka olivat johtaneet eristeiden kastumiseen ja lahovaurioihin. Nopea ratkaisu löytyi kohtuullisesta hinnanalennuksesta, joka neuvoteltiin heti kaupan jälkeen.


    Vuonna 2013 hoitamassani riita-asiassa päämies oli ostanut luolinpesältä 1945 rakennetun rintamamiestalon Turussa. Myyjä oli teettänyt suppean kuntotarkastuksen, jossa ei tutkittu rakenteita kuin pintapuolisesti. Vasta talon remontin aikana paljastui useita laatuvirheitä, jotka olivat seurausta 1970-luvulla tehdystä remontista. Alkuperäiset rakenteet olivat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Virheiden vuoksi reklamoitiin myyjää sekä vaadittiin hinnanalennusta.


    Yläkerran huoneiden lattialaudat oli nostettu 70-luvulla ja lisätty lautojen alle muovia, joka oli kerännyt alakerran kosteuden lattiaeristeisiin. Eriste oli vuosikymmenien aikana kastunut ja kosteusvaurioitunut. Katossa oli käytetty styroxia eristeenä. Tästäkin oli aiheutunut kosteusvahinkoja talon kattorakenteisiin.


    Porraskäytävän ja harjan aliset katot villoineen olivat 40 vuodessa eläinten jälkiä täynnä. Vesijälkiä näkyi katon eristeissä ja ilmansulkupapereissa. Lisäksi seiniä oli täytetty 1970-luvun Thermoskum-nimisellä vaahtomuovilla ja styroksilla. Jos talostasi löytyy valkoista, huokoista eristettä rakenteista, tämä todennäköisesti on Thermoskumia,


    Myyjää reklamoitiin heti kosteusvaurioiden löydyttyä. Aikaisempaa kuntotarkastusta laajennettiin uusien vahinkojen osalta ja korjauskustannukset määriteltiin rakennusten kustannuslaskentaa tekevän yrityksen avulla.


    Mikrobitutkimuksia ei tässä yhteydessä tehty, koska kaikki kosteusvaurioituneet rakenteet korvattiin uusilla materiaaleilla. Hinnanalennus suhteutettiin korjauskustannuksiin. Hinnanalennukseksi sovittiin 15.000 euroa, jonka myyjä maksoi ostajalle noin kaksi kuukautta kaupanteosta. Rakenteet saatiin tällä rahalla korjattua ja kiinteistöriita nopeasti päätökseen. 

    Lue lisää
  • 09.10.2014
    Oikeudenkäyntikulut kiinteistöjen hinnanalennuksissa ja riidoissa ylittävät usein oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvauksen

    Vastapuolen oikeudenkäyntikulujen korvausvastuu voi tulla yllätyksenä asiansa hävinneelle osapuolelle. Viimeisen kymmenen vuoden aikana oikeudenkäyntikulut ovat kasvaneet merkittävästi.


    Oikeudenkäymiskaaren mukaan riita-asian oikeudessa hävinnyt osapuoli velvoitetaan tavallisesti maksamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut. Tämä tarkoittaa, että omien oikeudenkäyntikulujen lisäksi joutuu maksamaan myös vastapuolen lakimiehen kulut. 


    Jos vastapuoli voittaa juttunsa vain osaksi, tuomittavia kuluja voidaan sovitella. Enää harvoin kulut kuitetaan puolin ja toisin, jolloin molemmat vastaavat omista kuluistaan.


    Esimerkki: Kantaja vaati hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kiinteistön virheen vuoksi yhteensä 50.000 euroa sekä oikeudenkäyntikuluja 14.000 euroa käräjäoikeudessa. Vastaaja tuomittiin maksamaan salaisen virheen vuoksi hinnanalennusta alle puolet eli 20.000 euroa. Tämä otettiin huomioon oikeudenkäyntikulujen osalta, joita vastaaja tuomittiin korvaamaan puolet eli 7.000 euroa. Lisäksi vastaaja maksaa käyttämänsä asiamiehen oikeudenkäyntikulut (kotivakuutuksen oikeusturva korvaa yleensä 80-85 % omista kuluista, enintään 8500 euroon saakka).


    Oikeudenkäyntikulujen korvausvastuu voi tulla yllätyksenä, tai ainakin niiden määrä. Viimeisen kymmenen vuoden aikana oikeudenkäyntikulut ovat kasvaneet. Osasyy tähän löytyy lakimiesten tuntilaskutuksen noususta, toinen asiantuntijapalkkioista. 


    Osapuolten todistelu voi myös olla ylimitoitettua. Todistajien ja asiantuntijoiden määrän kasvaessa, nousevat kulutkin. Kaikki tämän kustantaa yleensä hävinnyt osapuoli.


    Oikeusturvavakuutusten korvausmäärät eivät kuitenkaan ole vuosien varrella nousseet. Tavallisessa kotivakuutuksessa oikeusturvan enimmäiskorvaus on noin 8 500 euroa, joka vaivoin riittää käräjäoikeuden käsittelyyn saakka. Tuomittavat oikeudenkäyntikulut ylittävät monissa tapauksissa jopa riidan intressin.


    Voidaan aiheesta kysyä, kannattaako riitely, jos intressi on pieni ja vastuukysymykset epäselviä? Asiaa hoitavan lakimiehen pitäisi kiinnittää päämiehensä huomion sovinnon mahdollisuuteen. Sovinnollinen lopputulos, jossa molemmat osapuolet joustavat kohtuullisesti vaatimuksissaan on kokemukseni mukaan usein parempi vaihtoehto kuin vuosien kallis riitely oikeusasteissa.

    Lue lisää
  • 09.10.2014
    Asuntokaupan ja kiinteistökaupan virheistä on reklamoitava kohtuuajassa

    Kiinteistökaupan virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Ostajan on kuitenkin ilmoitettava laatuvirheestä tai sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin. Asuntokaupassa vastaava vanhentumisaika on kaksi vuotta. Viiden vuoden reklamaatioaika ei koske vallintavirhettä tai oikeudellista virhettä, jotka voivat ilmetä pitkänkin ajan kuluttua. 


    Asuntokauppalain virhesäännökset soveltuvat silloin, kun tehdään luovutetaan asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet eli tehdään osakekauppa. Kiinteistöä tai omakotitaloa vuokraoikeuksineen luovutettaessa sovelletaan maakaarta.


    Virheen reklamaation yhteydessä on esitettävä myös vaatimukset. Mikäli vaatimusten määrä ei ole selvillä, voidaan esimerkiksi ilmoittaa “että hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen määrää täsmennetään, kun niiden määrä on tarkemmin selvitetty”.


    Mikäli ostaja reklamoi kaupasta mutta ei esitä minkäänlaisia vaatimuksia, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen kohtuullisen viiden vuoden tai kahden vuoden raklamaatiojana jälkeen. 


    Kun virheilmoitus on tehty ja aikaa kuluu vahinkojen jatkoselvittelyssä tms. on muistettava huomauttaa myyjäpuolta säännöllisesti (mielellään vuoden välein) korvausvelvollisuudesta todisteellisesti, vaikka vastaanotetuksi kuitatulla sähköpostilla. Yleisen vanhentumissäännösten mukaan velka vanhenee kolmessa vuodessa, ellei siitä velallista välillä muistuteta. Kun asia on vireillä käräjäoikeudessa tai kuluttajariitalautakunnassa, asian käsittely katkaisee vanhentumisajan

    Lue lisää
  • 09.10.2014
    Välitysliike ja kiinteistönvälittäjä vastaavat ostajalle ja myyjälle antamistaan tai antamatta jättämistään tiedoista

    Välityslain mukaan kiinteistövälittäjä vastaa kiinteistökaupassa antamistaan virheellisistä tiedoista. Sekä ostajalle että myyjällä on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.


    Välitysliike vastaa suhteessa omaan toimeksiantajaan (yleensä myyjä) sekä suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen, johon ei välitysliikkeellä ole sopimussuhdetta (yleensä ostaja)

    Vahingonkorvausvastuusta säädetään välityslaissa (laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä).


    Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa tässä laissa säädettyä tai se ei vastaa sitä, mitä toimeksiantajan kanssa voidaan katsoa sovitun.


    Vastuu toimeksiantajan vastapuolelle (yleensä ostaja) syntyy, jos vahingon on aiheuttanut välityslikkeen virheellinen menettely. Todistustaakka on käänteinen eli kun ostaja on näyttänyt toteen syntyneen vahingon, välitysliikkeen on näytettävä toteen, että sen toiminta on ollut huolellista.


    Jos toimeksiantaja joutuu maksamaan korvausta vastapuolelle välitysliikkeen virheen johdosta, korvauksen voi saada siinä määrin takaisin, kun välitysliike olisi jäänyt yksin vastuuseen vahingosta, jos korvausta olisi siltä vaadittu.


    Myyjällä on velvollisuus antaa välitysliikkeelle kaikki kaupan kannalta vaikutukselliset tiedot, ja välitysliikkeen velvollisuus on antaa ne ostajalle. Tietojenhankintatavat ovat mm. myyntisopimuksen selostusliite, välittäjän kohteessa pitämä katselmus, kohteen muut asiakirjat.


    Välittäjän on verrattava saatuja tietoja omiin havaintoihin. Jos näissä on ristiriita, välitysliikkeelle syntyy erityinen selonottovelvollisuus tällaisiin seikkoihin.


    Kiinteistöstä saadut tiedot on luonnollisesti siirrettävä myös myyntiesitteeseen.

    Lue lisää

Kiinteistölakimies auttaa. Yhteydenotto on maksuton eikä sitouta mihinkään!

Ota yhteyttä