Piilevä virhe ja myyjän vastuu kiinteistön ja omakotitalon virheestä

21.9.2017

Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 -kohtien mukainen laatuvirhe, jos kaupan kohde ei vastaa sovittua, myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennusten kunnosta tai jättänyt ilmoittamatta sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta tiesi tai olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Mitä tarkoittaa piilevä virhe kiinteistökaupassa?

Mikäli myyjä ei ole tiennyt myymänsä omakotitalon tai kiinteistön virheestä, kyseessä on piilevä virhe. Myyjä vastaa kiinteistökaupassa virheestä myös silloin kun kiinteistön virhe on piilevä.

Kiinteistön kauppaa sääntelevän Maakaaren mukaan kiinteistössä on salainen virhe silloin, kun kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Virhe on salainen silloin, kun myyjällä ei ole ollut tietoa virheestä ennen kauppaa. Kyseessä voi olla esimerkiksi rakenteissa oleva kosteusvaurio, homevaurio tai sisäilmaongelma.

Kun virhe on salainen, ostajalla ei ole oikeutta saada korvausta virheen johdosta aiheutuvista vahingoistaan, kuten sijaisasumiskuluista vahingon korjaamisen ajalta. Ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun salaisen virheen johdosta.

Ostajan selonottovelvollisuus

Ostajalla on selonottovelvollisuus seikoista, jotka normaalilla huolellisuudella toimivan ostajan olisi pitänyt havaita selonottovelvollisuutensa rajoissa ostettavasta omakotitalosta tai kiinteistöstä. Ostaja ei voi vedota siihen, ettei huomannut ulkolaudoituksen olevan lahonnut ja uusimisen tarpeessa. Selonottovelvollisuus ei kuitenkaan ulotu piilossa oleviin rakenteisiin eikä ostajalta voida esimerkiksi pelkkien kuntotarkastuksessa havaittujen kosteusepäilyjen vuoksi edellyttää rakenteiden pintaa syvempää tutkimista. Näissä tapauksissa kyseessä on piilevä virhe.

Ostajan selonottovelvollisuus ei yleensä voi olla myyjän tiedonantovelvollisuutta suurempaa. Myyjä vastaa kiinteistön ja myymänsä omakotitalon virheestä, jos on siitä tiennyt. Jos ostaja saa kuntotarkastuksen yhteydessä tiedon vauriosta, ostajalle voi kuitenkin syntyä erityinen selonottovelvollisuus tarkastuksessa tietoon saamistaan seikoista. Esimerkiksi jos seinässä on maali kupruillut ja tämä seikka on ostajan havaittavissa, ostaja ei pääsääntöisesti voi vedota rakenteen kastumiseen virheenä. Myyjällä on tietenkin aina velvollisuus kertoa tietämistään kiinteistön kuntoa koskevista olennaisista seikoista, kuten omakotitalon kosteusvaurioista.

Jos myyjä ei näin tee, myyjä vastaa virheestä.

Joskus kiinteistön virhe johtuu hyvän rakentamistavan vastaisesta rakentamisesta. Jos myyjä on rakentanut tai rakennuttanut myytävän kiinteistön, hän ei voi vedota piilevään virheeseen sillä perusteella, ettei tiennyt hyvän rakentamistavan tai rakentamismääräysten noudattamatta jättämisestä. Talon rakentajan tai rakennuttaneen myyjän on pääsääntöisesti tiedettävä mitä on myymässä.

Ostaja voi vaatia kiinteistön korjaamisesta aiheutuvien kulujen korvaamista

Hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena voidaan vaatia kiinteistön virheen korjauskustannukset, asumishaitta, terveyshaitta, tutkimuskulut sekä muut aiheutuvat vahingot ja selvityskulut, asiamies- ja oikeudenkäyntikulut.

Mikäli virhe osoittautuu merkitykseltään olennaiseksi, ostajat voivat vaatia kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista laillisine tuotto- ja viivästyskorkoineen.

Myyjän vastuu asuntokaupassa hometalosta ja sisäilmaongelmasta

Ostajalle syntyy usein käsitys siitä, että kuntotarkastuksessa saataisiin varma tieto siitä, ettei asunto ole kosteusvaurioitunut, homevaurioitunut tai sisäilmaongelmainen hometalo. Asuntokaupassa kaupan kohteena ovat kuitenkin osakehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Ostajalla tai myyjällä ei ole oikeutta kajota rakenteisiin ilman taloyhtiön lupaa.

Myöskään kuntotarkastuksessa ei rakenteita voida tarkastaa pintaa syvemmältä.

Hometalossa ilmenevät oireet

Rakenteiden homevauriot tai vesivauriot voivat jäädä kaupassa selvittämättä. Välttämättä myöskään myyjällä ei aina ole tietoa homeisista rakenteista, mikäli myyjä ei ole oirehtinut talossa vaan tottunut sisäilmaongelmaan. Hometaloon muuttaessaan ostaja voi nopeastikin reagoida talon mikrobeihin ja homeisiin, esimerkiksi toistuvien tulehdussairauksien, kuten

  • poskiontelotulehdusten,
  • astman ja
  • pahentuvan allergian johdosta.

Milloin myyjä syyllistyy tiedonantovirheeseen?

Myyjällä on Asuntokauppalain mukaan velvollisuus antaa ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat myytävästä asunnosta. Jos myyjä ei kerro tiedossaan olevista asunnon virheistä, hän syyllistyy tiedonantovirheeseen. Joissain tapauksissa voivat täyttyä rikoslain petoksen tunnusmerkit.

Asuntokauppalain mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Ostajalla on kaksi vuotta aikaa vedota virheeseen

Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Milloin myyjä on toiminut kunnianvastaisesti tai arvottomasti, oikeus vedota virheeseen voi jatkua kahden vuoden reklamaatioajan jälkeenkin.

Ostajan on paitsi

  • reklamoitava virheestä, myös
  • tehtävä korvausvaatimukset myyjälle.

Joka tapauksessa virheeseen, myös jos kyseessä on ns. piilevä virhe, on aina vedottava kohtuullisessa ajassa, joka on oikeuskäytännössä noin kolme - neljä kuukautta siitä, kun virhe on havaittu.

Mikäli ostaja ei reklamoi virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on

  • virheen havainnut ja
  • selvittänyt virheen laajuuden sekä
  • vahingon määrän,

myyjä voi vapautua virhevastuusta.

Asunto-osakeyhtiössä myyjän vastuu on pääsääntöisesti taloudellista, eli ostaja voi vaatia myyjältä osuutta, jonka hän joutuu taloyhtiölle maksamaan virheen korjauskustannuksista aiheutuvana ylimääräisenä vastikkeena. Jos myyjä oli myydessään asunnon tiennyt virheestä, ostaja voi vaatia myyjältä vahingonkorvausta ylimääräisistä kustannuksistaan, kuten sijaisasumisesta remontin ajalta.

Mikäli myyjän vastuu myynnissä olevan asunnon virheestä on merkittävä, ostajalle voi syntyä oikeus kaupan purkuun.

Jaa somessa