Kauppakirjamalli ja hallinnanjakosopimus

Kiinteistön ja asunnon kauppakirjan sekä kiinteistön hallinnanjakosopimuksen laadinnassa on tärkeää käyttää asiakirjojen laadintaan erikoistunutta kiinteistölakimiestä kauppakirjasta tai hallinnanjakosopimuksesta aiheutuvien riitojen välttämiseksi.

Miten kiinteistökaupan kauppakirja on laadittava?

Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Mikäli kauppakirjaa ei tehdä kirjallisena ja kaupanvahvistajan vahvistamana, kiinteistön kauppa ei ole pätevä. Myös ostotarjous on tehtävä kirjallisena ja kaupanvahvistajan vahvistamana. Muuten ostotarjous ei ole pätevä eikä esimerkiksi kiinteistön ostotarjouksessa kirjattuun sopimussakkolausekkeeseen voida vedota ostajan vahingoksi.

Kauppakirjaan on yksilöitävä kaikki kaupan kannalta olennaiset ehdot. Mikäli myyjän vastuuta halutaan rajata vastuunrajoituslausekkeilla, niiden perusteena olevat kiinteistön kuntoa koskevat seikat on yksilöitävä tarkoin.

Lataa tästä kiinteistön kauppakirjamalli (.doc)

Kiinteistön kauppakirjasta tulee ilmetä ainakin seuraavat tiedot:

  • Kaupan osapuolet, henkilö- tai y-tunnukset, osoitteet
  • Kaupan kohde,  kiinteistötunnus tai, jos kaupan kohteena on määräala, mistä kiinteistöstä määräala muodostetaan. Kaupan kohteena voi olla myös kiinteistön määräosa esim. 1/5-osa kiinteistöstä.
  • Kauppahinta ja kauppahinnan maksuajankohta
  • Omistus- ja hallintaoikeus sidotaan yleensä kauppahinnan maksuun, eli “omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu.” Voidaan myös antaa hallintaoikeus kaupantekohetkellä ja omistusoikeus vasta, kun koko kauppahinta on maksettu.
  • Kiinnitykset ja panttioikeudet ilmenevät lainhuuto- ja rasitustodistuksesta, rasitteet kiinteistörekisteriotteesta. Jos kiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä, tulee panttikirjat luovuttaa kaupantekotilaisuudessa ostajalle rasittamattomina. Kauppakirjaan kirjataan ostajalle siirtyvät panttikirjat. Määräalakaupassa myyjän tulee kuolettaa määräalaan kohdistuvat velkakiinnitykset. Tällöin kaupantekotilaisuuteen on vähintäänkin tuotava pantinhaltijan suostumus kiinnitysten kuolettamiseen.
  • Verot ja maksut, joista myyjä ja ostaja vastaavat omistusaikanaan.

Kohteeseen tutustuminen

Ostajan on tarkastettava kaupan kohde. Mahdolliset puutteet ja viat on merkittävä kauppakirjaan. Yleensä pidetään kuntotarkastus, josta ei aina selviä kiinteistön virheet ja puutteet. Tällöin ostaja voi kaupanteon jälkeen tehdä reklamaation, mikäli kiinteistössä on kauppahintaan vaikuttava virhe.

Asiakirjoihin tutustuminen

Ostajalle on toimitettava lainhuuto- ja rasitustodistus sekä kiinteistörekisteriote. Myös kuntotarkastusasiakirja on mainittava, jos sellainen on tehty. ”Ostaja on tutustunut lainhuuto- ja rasitustodistuksiin ja kiinteistörekisterin tietoihin sekä myytävää kaupan kohdetta ja naapurikiinteistöä koskeviin kaavakarttoihin ja -määräyksiin.” Kuntotarkastuksessa havaitut virheet on kirjattava kauppakirjaan. Mikäli vastuuta halutaan rajoittaa havaittujen virheiden osalta, kauppakirjaan voidaan kirjata vastuunrajoituslausekkeita.

Irtaimisto ja rakennukset

Luetellaan rakennukset sekä kaupan yhteydessä siirtyvä irtaimisto. Jos irtaimistoa myyty kaupan yhteydessä, tämä on eriteltävä kauppahinnassa. Varainsiirtovero (4 %) maksetaan vain kiinteistön kauppahinnasta, ei irtaimiston osalta.
Liittymät: Ostajalle maksutta siirtyvät sähkö-, vesi- ja viemäriliittymät kirjataan.

Puolison suostumus

Jos myydään kiinteistö, jolla sijaitsee aviopuolisoiden yhteinen asunto, tarvitaan puolison suostumus kauppaan.

Vastuunrajoitukset

Mikäli myyjän vastuuta halutaan rajata vastuunrajoituslausekkeilla, on niiden perusteena olevat kiinteistön kuntoa koskevat seikat yksilöitävä tarkoin. Jos haluat rajoittaa vastuuta jostain kuntotarkastuksessa havaitusta seikasta, älä tee sitä itse vaan ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen.

Kiinteistökauppa on aina tehtävä kolmena kappaleena, yksi ostajalle, toinen myyjälle ja kolmas kappale julkiselle kaupanvahvistajalle. Mikäli kaupan osapuolena on vajaavaltainen, on maistraatilta haettava kauppaan lupa.

Kiinteistökauppaa ja muita sopimuksia tehtäessä on tärkeää varmistaa dokumenttien käyttökelpoisuus asiantuntijallamme, joka tekee niihin tarvittavat, yksityiskohtaiset muutokset.

Kauppakirjan vastuunrajoitusehdot lain mukaan

Kiinteistön kauppakirjat laaditaan usein myyjän toimeksiannosta toimivan kiinteistönvälittäjän toimesta. Tällöin jo lähtökohtaisesti myyjä pyrkii suojaamaan selustansa ja saamaan haluamiaan vastuunrajoituksia mahdollisten kiinteistön virheiden varalta.

Erääseen kauppakirjaan oli esitetty seuraavassa kappaleessa kirjattua ehtoa. Ennen kauppaa oli tehty kuntotarkastus, jossa oli havaittu korjaustarpeita ja mahdollisia riskirakenteita ja todennäköistä kosteutta rakenteissa. Myyjä halusi välttää vastuun ja sopia vastuunrajoituksen tällaisten mahdollisten tai todennäköisten kosteus- tai homevauroiden osalta.

Ostaja on saanut tarkastusraportin, on huolellisesti tutustunut siihen, on tietoinen siinä mainituista vioista, vahingoista ja puutteista sekä siitä, että raportin mukaan virheiden laajuutta ja vaikutusta ei voi kaikilta osin todeta ilman tarkempia tutkimuksia. Raportista ilmeneviä seikkoja ei siis pidetä kaupankohteessa olevina virheinä arvioitaessa myyjän vastuuta kaupankohteen kunnosta vaan ostaja ottaa kustannuksellaan vastatakseen kaikista tarkastusraportissa mainituista mahdollisista korjauskohteista ja korjausehdotuksista.

Kauppakirjan ehdossa on yksi lähtökohtainen virhe, jota ei aina tulla ajatelleeksi kaupassa: Tällainen ehto ei rajaa myyjän vastuuta mahdollisista piilevistä virheistä, koska lauseke ei yksilöi mitään virhettä. Ne seikat, joista myyjä ei vastaa, tulisi aina kirjata kauppakirjaan.

Nimittäin kiinteistökauppaa sääntelevän maakaaren 2 luvun 9 §:n ”Sopimusvapaus” mukaan

Myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17–34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Esimerkiksi jos katto on vuotanut ja kattorakenteet lahonneet, myyjä voi rajoittaa vastuunsa tällaisen yksilöidyn virheen osalta. Tämän jälkeen voidaan kauppakirjassa tulee mielellään lisäksi todeta, että virheen johdosta kauppahintaa on laskettu X euroa.

Jos kaikkia virheitä ei voida kuntotarkastuksessa tutkia tai muutenkaan havaita, salaisten virheiden varalta voidaan sopia esimerkikisi seuraavasti: ”Rakennuksessa voi olla rakennuksen ikä huomioon ottaen virheitä, joista myyjä ei ole pystynyt antamaan tietoa. Tällaisten salaisten virheiden osalta myyjän vastuu määräytyy Maakaaren mukaan”.

Ota yhteyttä, niin jutellaan lisää kiinteistökauppa-asioista!

Kiinteistön hallinnanjakosopimus

Jos tonttia ei voida tai haluta jakaa, voidaan tontin hallinta jakaa hallinnanjakosopimuksella. Hallinnanjakosopimus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin parhaalle etusijalle ennen velkakiinnityksiä. Jos velkakiinnityksiä on jo haettu kiinteistölle, kiinnitykset pitää kuolettaa, jotta hallinnanjakosopimus saadaan kirjattua parhaalle etusijalle.

Hallinnanjakosopimukseen ei kohdistu erityisiä muoto- tai sisältövaatimuksia. Kiinteistön tai vuokramaalle rakennettavan paritalon yhteisomistajat voivat sopia hallinnanjaosta keskenään kirjallisesti. Sopimuksessa on mainittava sopijapuolet sekä sopimuksen kohteena oleva kiinteistö sekä miten kiinteistön ja rakennusten ja pihamaan hallinta ja siitä aiheutuvat kustannukset jaetaan.

Kiinteistön hallinnan jakautuminen yhteisomistajien välillä tulee määritellä mahdollisimman yksiselitteisesti paitsi sopimuksessa myös laadittavassa karttaliitteessä, johon merkitään selvästi rakennukset ja piha-alueet, joiden hallinta jaetaan.

Hallinnanjakosopimus on päivättävä ja kaikkien sopijapuolten on se allekirjoitettava.

Lataa tästä kiinteistön hallinnanjakosopimusmalli (.pdf)

Kiinteistön hallinnanjakosopimuksesta tulee ilmetä ainakin seuraavat tiedot:

  • Sopijapuolet, osoitteet, yhteystiedot
  1. Sopijapuolet
     
  2. Sopimuksen kohde, kiinteistötunnus, hallinnanjaon yksilöinti, tiedot kiinteistön omistajasta tai vuokranantajan tiedot (jos jaetaan vuokratontti)
    Osuuden, joilla sopijapuolet jakavat tontin hallinnan
     
  3. Sopimuksen peruste ja tarkoitus
    Sopimuksen tarkoitus jakaa tontin hallinta. Sopimus määrittää myös sopijapuolten vastuut kiinteistön huollosta, kunnossapidosta, rakentamisen ym. osalta.
     
  4. Tontin hallinta - ja käyttöoikeudet
  5. Sopija puolten hallinnan ulottuvuudet
  6. Hallinnan kirjaaminen ja panttaukset
  7. Rakennusoikeus
  8. Mahdollinen kiinteistölle osoitettava lisärakennusoikeus
  9. Alueelle rakennettavien rakennusten yleisilme
  10. Rakennushankkeiden toteutus
  11. Suostumus rakennuslupaan
  12. Rakennusaikainen ja hallinta - aikainen toiminta
  13. Kiinteistöllä olevan toisen hallinta - alueen käyttö
  14. Alueiden rakentaminen, hoito ja kunnossapito
  15. Lumenajo, hiekoitus, kunnossapito ym.
  16. Kunnossapidon ja siisteyden laiminlyönti
  17. Kunnallistekniikka
  18. Kulkuyhteyksien rakentamisen ja kustannukset
  19. Jätehuolto ja jäteastioiden sijainti
  20. Jäte - ja sadevesiviemärijohdot
  21. Maanvuokra
  22. Vakuutukset
  23. Kiinnitykset ja panttioikeudet
  24. Kustannusten jako
  25. Sopimuksen voimassaolo ja kirjaaminen
  26. Sopimuksen muuttaminen
  27. Sopimuksen siirtäminen
  28. Riitaisuudet
  29. Sopimusten määrä

Tätä sopimusta on tehty kolme yhtäpitävää kappaletta, yksi molemmille sopijapuolille sekä yksi kirjaamisviranomaiselle.

Päiväys ja Allekirjoitukset

Liitteet

Ota yhteyttä, niin jutellaan lisää kiinteistökauppa-asioista!