Kiinteistökauppa ja kauppakirja

Älä eksy kiinteistökaupassa byrokratiaan, vaan varmista sopimusten selkeys lakimiehen avulla. Kiinteistölakimieheltä saat tarvitsemasi kauppakirjat ja muut dokumentit kohtuuhintaan, ja tarvittaessa myös neuvottelemme puolestasi kiinteistökauppaan liittyvissä sopimusasioissa.

Oletko myymässä tai ostamassa omakotitaloa tai tekemässä kiinteistökauppaa? Kiinteistölakimies on apunasi kiinteistökaupassa. Laadimme ammattitaidolla kiinteistön ja asunnon kauppakirjan sekä kiinteistön hallinnanjakosopimuksen.  

Ota meihin yhteyttä ajoissa, jotta kiinteistökaupat sujuvat toivotulla tavalla ja voit välttää kaupan jälkeiset riidat.

Monipuolinen kokemuksemme kiinteistökaupoista ja kiinteistön sopimuksista antaa meille kattavan näkemyksen vaativienkin kiinteistökauppojen kiinteistösopimusten loppuunsaattamiseen.

Meiltä saat tilattua asunnon ja kiinteistön kauppakirjan tai hallinnanjakosopimuksen aina kilpailukykyiseen hintaan. Kysy tarjousta! 

Palvelemme joustavasti ympäri Suomen.

Miten kiinteistökaupan kauppakirja on laadittava?

Kiinteistökauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Mikäli kauppakirjaa ei tehdä kirjallisena ja kaupanvahvistajan vahvistamana, kiinteistön kauppa ei ole pätevä. Myös ostotarjous on tehtävä kirjallisena ja kaupanvahvistajan vahvistamana. Muuten ostotarjous ei ole pätevä, eikä esimerkiksi kiinteistön ostotarjouksessa kirjattuun sopimussakkolausekkeeseen voida vedota ostajan vahingoksi.

Kauppakirjaan on yksilöitävä kaikki kaupan kannalta olennaiset ehdot. Mikäli myyjän vastuuta halutaan rajata vastuunrajoituslausekkeilla, niiden perusteena olevat kiinteistön kuntoa koskevat seikat on yksilöitävä tarkoin. Huomaa, että joskus vastuu voi syntyä vastuunrajoituslausekkeesta huolimattakin.

Myyjä voi rajoittaa vastuutaan kiinteistön virheistä

Mikäli kauppaa edeltävässä kuntotarkastuksessa todetaan laatuvirheitä, kosteusvaurioita tai homevarioita, kauppakirjan sisältöön on kiinnitettävä erityistä huomiota. Virheet voidaan aina huomioida kauppahinnassa, minkä jälkeen myyjän vastuuta voidaan rajoittaa.

Mikäli asunto- tai kiinteistökaupan jälkeen tulee kuitenkin riitaa kiinteistön kunnosta tai kaupan ehdoista, autamme sinua hoitamaan riidan etujesi mukaisesti. Ostajan intressissä voi olla vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua. Kauttamme hoidat myös kohteen mahdolliset tarkastukset sekä homenäytteet homeongelmaa tai kosteusvaurioita epäiltäessä. 

Kiinteistön kauppakirjasta tulee ilmetä ainakin seuraavat tiedot:

  • Kaupan osapuolet, henkilö- tai y-tunnukset, osoitteet.
  • Kaupan kohde,  kiinteistötunnus tai, jos kaupan kohteena on määräala, mistä kiinteistöstä määräala muodostetaan. Kaupan kohteena voi olla myös kiinteistön määräosa.
  • Kauppahinta ja kauppahinnan maksuajankohta.
  • Verot ja maksut, joista myyjä ja ostaja vastaavat omistusaikanaan.

Hyvä tietää kiinteistön kauppakirjasta:

  • Omistus- ja hallintaoikeus sidotaan yleensä kauppahinnan maksuun, eli “omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu.” Voidaan myös antaa hallintaoikeus kaupantekohetkellä ja omistusoikeus vasta, kun koko kauppahinta on maksettu.
  • Kiinnitykset ja panttioikeudet ilmenevät lainhuuto- ja rasitustodistuksesta, rasitteet kiinteistörekisteriotteesta. Jos kiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä, tulee panttikirjat luovuttaa kaupantekotilaisuudessa ostajalle rasittamattomina. Kauppakirjaan kirjataan ostajalle siirtyvät panttikirjat.
  • Määräalakaupassa myyjän tulee kuolettaa määräalaan kohdistuvat velkakiinnitykset. Tällöin kaupantekotilaisuuteen on vähintäänkin tuotava pantinhaltijan suostumus kiinnitysten kuolettamiseen.

Lue lisää kauppakirjan tarkastuslistasta blogistamme.

Lue seuraavaksi: (Myyjän) vastuunrajoitus kiinteistökaupassa kiinteistön piilovirheestä

Kohteeseen tutustuminen ennen kiinteistökauppaa ja kauppakirjan laatimista

Ostajan on tarkastettava kaupan kohde. Mahdolliset puutteet ja viat on merkittävä kauppakirjaan.

Yleensä pidetään kuntotarkastus, josta ei kuitenkaan aina selviä kiinteistön virheet ja puutteet. Tällöin ostaja voi kaupanteon jälkeen tehdä reklamaation, mikäli kiinteistössä on kauppahintaan vaikuttava virhe.

Asiakirjoihin tutustuminen

Ostajalle on toimitettava lainhuuto- ja rasitustodistus sekä kiinteistörekisteriote. Myös kuntotarkastusasiakirja on mainittava, jos sellainen on tehty. ”Ostaja on tutustunut lainhuuto- ja rasitustodistuksiin ja kiinteistörekisterin tietoihin sekä myytävää kaupan kohdetta ja naapurikiinteistöä koskeviin kaavakarttoihin ja -määräyksiin.”

Kuntotarkastuksessa havaitut virheet on kirjattava kauppakirjaan. Mikäli vastuuta halutaan rajoittaa havaittujen virheiden osalta, kauppakirjaan voidaan kirjata vastuunrajoituslausekkeita.

Irtaimisto ja rakennukset

Luetellaan rakennukset sekä kaupan yhteydessä siirtyvä irtaimisto. Jos irtaimistoa on myyty kaupan yhteydessä, tämä on eriteltävä kauppahinnassa. Varainsiirtovero (4 %) maksetaan vain kiinteistön kauppahinnasta, ei irtaimiston osalta.

Puolison suostumus

Jos myydään kiinteistö, jolla sijaitsee aviopuolisoiden yhteinen asunto, tarvitaan puolison suostumus kauppaan.

Vastuunrajoitukset

Mikäli myyjän vastuuta halutaan rajata vastuunrajoituslausekkeilla, on niiden perusteena olevat kiinteistön kuntoa koskevat seikat yksilöitävä tarkoin. Jos haluat rajoittaa vastuuta jostain kuntotarkastuksessa havaitusta seikasta, älä tee sitä itse vaan ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen.

Kiinteistökauppa on aina tehtävä kolmena kappaleena, yksi ostajalle, toinen myyjälle ja kolmas kappale julkiselle kaupanvahvistajalle. Mikäli kaupan osapuolena on vajaavaltainen, on maistraatilta haettava kauppaan lupa.

Kiinteistökauppaa ja muita sopimuksia tehtäessä on tärkeää varmistaa dokumenttien käyttökelpoisuus asiantuntijallamme, joka tekee niihin tarvittavat, yksityiskohtaiset muutokset.

Kiinteistökkaupan Kauppakirjan vastuunrajoitusehdot lain mukaan

Kiinteistön kauppakirjat laatii usein myyjän toimeksiannosta toimiva kiinteistönvälittäjä. Tällöin jo lähtökohtaisesti myyjä pyrkii suojaamaan selustansa ja saamaan haluamiaan vastuunrajoituksia mahdollisten kiinteistön virheiden varalta.

Ohessa malliesimerkki:

Ennen kauppaa oli tehty kuntotarkastus, jossa oli havaittu korjaustarpeita ja mahdollisia riskirakenteita ja todennäköistä kosteutta rakenteissa. Myyjä halusi välttää vastuun ja sopia vastuunrajoituksen tällaisten mahdollisten tai todennäköisten kosteus- tai homevauroiden osalta.

Kauppakirjaan kirjattiin seuraavasti:

Ostaja on saanut tarkastusraportin, on huolellisesti tutustunut siihen, on tietoinen siinä mainituista vioista, vahingoista ja puutteista sekä siitä, että raportin mukaan virheiden laajuutta ja vaikutusta ei voi kaikilta osin todeta ilman tarkempia tutkimuksia. Raportista ilmeneviä seikkoja ei siis pidetä kaupan kohteessa olevina virheinä arvioitaessa myyjän vastuuta kaupan kohteen kunnosta, vaan ostaja ottaa kustannuksellaan vastatakseen kaikista tarkastusraportissa mainituista mahdollisista korjauskohteista ja korjausehdotuksista.

Tässä kauppakirjan ehdossa on yksi lähtökohtainen virhe, jota ei aina tulla ajatelleeksi kaupassa: Tällainen ehto ei rajaa myyjän vastuuta mahdollisista piilevistä virheistä, koska lauseke ei yksilöi mitään virhettä. Ne seikat, joista myyjä ei vastaa, tulisi aina kirjata kauppakirjaan.

Nimittäin kiinteistökauppaa sääntelevän maakaaren 2 luvun 9 §:n ”Sopimusvapaus” mukaan:

Myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17–34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Esimerkiksi, jos talon katto on vuotanut ja kattorakenteet lahonneet, myyjä voi rajoittaa vastuunsa tällaisen yksilöidyn virheen osalta. Tämän jälkeen kauppakirjassa tulee mielellään lisäksi todeta, kuinka paljon kauppahintaa on näiden seikkojen johdosta laskettu.

Jos kaikkia virheitä ei voida kuntotarkastuksessa tutkia tai muutenkaan havaita, salaisten virheiden varalta voidaan sopia esimerkikisi seuraavasti: ”Rakennuksessa voi olla rakennuksen ikä huomioon ottaen virheitä, joista myyjä ei ole pystynyt antamaan tietoa. Tällaisten salaisten virheiden osalta myyjän vastuu määräytyy Maakaaren mukaan.”

Kiinteistön hallinnanjakosopimus

Jos tonttia ei voida tai haluta jakaa, voidaan tontin hallinta jakaa hallinnanjakosopimuksella. Hallinnanjakosopimus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin parhaalle etusijalle ennen velkakiinnityksiä. Jos velkakiinnityksiä on jo haettu kiinteistölle, kiinnitykset pitää kuolettaa, jotta hallinnanjakosopimus saadaan kirjattua parhaalle etusijalle.

Hallinnanjakosopimukseen ei kohdistu erityisiä muoto- tai sisältövaatimuksia. Kiinteistön tai vuokramaalle rakennettavan paritalon yhteisomistajat voivat sopia hallinnanjaosta keskenään kirjallisesti. Sopimuksessa on mainittava sopijapuolet sekä sopimuksen kohteena oleva kiinteistö sekä miten kiinteistön ja rakennusten ja pihamaan hallinta ja siitä aiheutuvat kustannukset jaetaan.

Kiinteistön hallinnan jakautuminen yhteisomistajien välillä tulee määritellä mahdollisimman yksiselitteisesti niin sopimuksessa kuin myös karttaliitteessä, johon merkitään selvästi rakennukset ja piha-alueet, joiden hallinta jaetaan.

Hallinnanjakosopimus on päivättävä ja kaikkien sopijapuolten on se allekirjoitettava.

Kiinteistölakimies auttaa kaikissa kiinteistön sopimuksissa ennen ja jälkeen kaupan

Lue lisää myös siitä, millainen on hyvä kiinteistön kauppakirjamalli tai mitä tietoja hallinnanjakosopimuksen on hyvä sisältää.

Kiinteistökauppaa ja muita sopimuksia tehtäessä on kuitenkin tärkeää varmistaa dokumenttien käyttökelpoisuus asiantuntijallamme, joka tekee niihin tarvittavat, yksityiskohtaiset muutokset. 

Palvelemme koko maassa. Toimistomme sijaitsevat Helsingissä, Turussa, Tampereella, Oulussa ja Kuopiossa. Ensikäynti on maksuton, eikä sitouta mihinkään.

Ota yhteyttä, niin jutellaan lisää kiinteistökauppa-asioista!

Meiltä saat myös vaivattomasti asianmukaiset • hallinnanjakosopimukset • maankäyttösopimukset • lupahakemukset ja neuvottelut viranomaisten kanssa • hallinnolliset lupa-asiat ja luvista valittaminen

Lue seuraavaksi: Kauppakirjan tarkastuslista ja kauppakirjamalli. Näin teet hyvän kauppakirjan

Lue seuraavaksi: Välitysliike vastaa ostajalle ja myyjälle antamistaan tai antamatta jättämistään tiedoista