Kiinteistön ostotarjouksen peruminen, kiinteistökaupasta vetäytyminen ja kiinteistökaupan purkaminen

Aina kiinteistökauppa ei onnistu. Tällöin kauppa voi päättyä ostotarjouksen perumiseen, kiinteistökaupasta vetäytymiseen tai kaupan purkamiseen.

Jos ostajalla on pätevät perusteet perua kiinteistöstä (omakotitalosta) tekemänsä ostotarjous, hänellä on oikeus saada maksamansa käsiraha takaisin. Ostotarjouslomakkeissa käytetty sopimussakkoehto ei ole pätevä, ellei tarjousta ole tehty kaupanvahvistajan läsnä ollessa ja vahvistamana. Kaupanvahvistajan läsnä ollessa tehdystä ostotarjouksesta ei voi perääntyä ilman seuraamuksia.

Asunto- ja kiinteistökauppa eroavat toisistaan siten, että kiinteistökauppa on aina tehtävä kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistamana. Siten myös kiinteistökaupan esisopimus ja ostotarjous on tehtävä kaupanvahvistajan läsnä ollessa, ollakseen pätevä.

Asuntokaupan peruminen on yksinkertaisempaa. Asuntokaupan ostotarjouksesta voidaan vetäytyä pelkällä ilmoituksella. Tosin ostaja on voinut tarjouslomakkeessa sitoutua maksamaan sopimussakkoa, jos varsinaista kauppaa ei tehdä hänen puoleltaan olevasta syystä. Tällainen sopimussakkolauseke on asuntokaupassa lähtökohtaisesti pätevä.

Kiinteistön (omakotitalon) ostotarjouksen peruminen tai jo tehdyn esisopimuksen purkamisessa merkittävää on se, onko ostotarjous tai esisopimus tehty osapuolten kesken vai onko lisäksi käytetty oikeustoimessa kaupanvahvistajaa.

Nimittäin jos kiinteistön ostotarjous tai esisopimus on tehty ilman kaupanvahvistajaa, ostotarjouslomakkeen tai esisopimuksen sopimussakkoehto ei ole pätevä, jos jompikumpi ostotarjouksen osapuolista haluaa vetäytyä lopullisesta kaupasta.

Kiinteistö- ja asuntokaupan ostotarjouksen voi perua perustellusta syystä

Korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 2009:49 ostajat olivat myytävään huoneistoon tutustuessaan havainneet seinässä ja lattiassa tummumia. He ovat kuitenkin tehneet tarjouksen ja maksaneet käsirahan, vaikka myyjä ei ollut suostunut kosteusmittaukseen.

Putkiremontin yhteydessä oli paljastunut, että seinässä oli kosteusvaurio. Ostajat ovat vetäytyneet kaupan tekemisestä ja vaatineet käsirahan palauttamista, vaikka asunto-osakeyhtiö oli ilmoittanut korjaavansa vauriot kustannuksellaan.

Asiassa oli kysymys siitä, onko kauppa jäänyt syntymättä tarjouksen tekijästä johtuvista syistä ja onko myyjällä sen vuoksi asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 2 momentin perusteella oikeus pitää käsiraha.

Korkein oikeus katsoi, että tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu, objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puutteellisuus on tyypillisesti sellainen seikka, jonka johdosta asuntokaupan tarjouksen tekijä voi vetäytyä kaupasta ilman, että kaupan syntymättä jäämisen voitaisiin katsoa johtuvan hänen puolellaan olevasta syystä.

Koska käsirahan käyttäminen liittyy edellä kerrotuin tavoin asuntokaupan valmisteluun, ei asunnon kunnossa ilmenneen puutteellisuuden merkitystä käsirahan palauttamisen edellytyksenä tule arvioida samalla tavalla kuin arvioitaessa asunnon virhettä ja siitä aiheutuvia seuraamuksia sen jälkeen, kun sitova kauppasopimus on tehty.

Myyjän velvollisuus palauttaa käsiraha asunnon kunnossa havaitun puutteellisuuden vuoksi ei edellytä, että asunnon tulisi olla kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin mitä tarjouksen tekijällä on ollut perusteltua aihetta edellyttää tarjousta tehdessään.

Vaikka korkeimman oikeuden tapauksessa oli kyse asuntokaupasta, samaa periaatetta voidaan soveltaa myös kiinteistökauppoihin.

Tässä tapauksessa tieto siitä, että huoneistossa oli kosteusvahinko, oli tullut ostajien tietoon ostotarjouksen tekemisen jälkeen mutta ennen suunniteltua kaupantekopäivää. 

Näiden ajankohtien välillä on siten tullut ilmi sellaisia myytävää kohdetta koskevia seikkoja, jotka ovat perustellusti vaikuttaneet kielteisesti ostajien arviointiin huoneistosta. Ostajien ei voida katsoa tarjouksen tekemällä hyväksyneen sitä, että huoneistossa on kosteusvaurioita, vaikka he ovatkin luopuneet vaatimasta kosteusmittausta.

Kosteusvaurioiden johdosta huoneiston kunto on ollut huonompi kuin mitä ostajat ovat tarjousta tehdessään edellyttäneet. Tässä yhteydessä on vailla merkitystä, onko vaurioiden korjaamisesta ollut odotettavissa heille kustannuksia.

Korkein oikeus katsoi, että kauppa ei ole jäänyt syntymättä ostajien puolella olevasta syystä. Sen vuoksi myyjällä ei ole oikeutta pitää ostajien maksamaa käsirahaa.

On kuitenkin huomattava, että jos kiinteistökaupassa on tehty kaupanvahvistajan vahvistama ostotarjous, ostotarjouksen peruminen saattaa edellyttää oikeudellisia toimia, vaikka syy ostotarjouksen perumiselle olisi kuinka pätevä tahansa. Tällöin perusteen pätevyyden ratkaisee loppukädessä käräjäoikeus.

Kiinteistökaupan esisopimuksesta ei aina voi vetäytyä

Kiinteistökaupan esisopimus on tehtävä

  • maakaaren mukaisesti kirjallisesti ja
  • sopimus on kaupanvahvistajan allekirjoituksellaan vahvistettava.

Sopimuksessa on lisäksi mainittava

  • se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä
  • ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään.

Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti.

Jos kiinteistökaupan esisopimus on tehty yllä olevin tavoin kirjallisena ja kaupanvahvistajan vahvistamana, esisopimuksesta ei voida noin vain vetäytyä tai lopullista kauppaa perua ilman seuraamuksia.

Nimittäin kiinteistökaupan osapuolella on oikeus viiden vuoden määräajassa esisopimuksen allekirjoituspäivästä vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Vaatimus tehdään käräjäoikeuteen, mikäli lopullisesta kaupasta ei päästä osapuolten kesken sovintoratkaisuun. Lisäksi sopimusosapuolella on oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta.

Kaupanvahvistajan vahvistama kiinteistökaupan esisopimus kirjataan maanmittauslaitoksen ylläpitämään kiinnitys- ja lainhuutorekisteriin. Jos esisopimuksesta halutaan vetäytyä tai esisopimus purkaa, myös tehty kirjaamismerkintä on poistettava. Kaupasta vetäytymisestä on siten aina tehtävä erillinen sopimus, joka kirjataan lainhuuto- ja kirjaamisrekisteriin.

Jos kiinteistökaupasta vetäytymisestä tai esisopimuksen purkamisesta ei päästä osapuolten kesken sovintoon, sopimuksesta syntyvät riidat ratkaisee kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeus ellei sopimuksessa ole toisin sovittu.

Jos kiinteistökaupan esisopimusta ei ole tehty kaupanvahvistajan vahvistamana, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.

Kuinka kauan kiinteistökaupan esisopimus on voimassa?

Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.

Osapuolella on oikeus kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.

Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.

Kiinteistökaupan tarjouksen ja esisopimuksen osalta on muistettava, ettei ostotarjous taikka ostotarjoukseen kirjattu sopimussakkolauseke sido ostajaa, ellei tarjousta ole tehty maakaaren mukaisesti, kaupanvahvistajan läsnä ollessa ja todistamana. 

Kiinteistönvälittäjien vakiolomakkeissa käytetään tyypillisesti sopimussakkolausekkeita, vaikka kiinteistökaupan esisopimusta ei tehtäisikään kaupanvahvistajan vahvistamana. Tällaiset sopimussakkolausekkeet eivät ole kiinteistön kaupassa lähtökohtaisesti sitovia. Ostajan ei tarvitse maksaa sopimussakkona esimerkiksi ”kymmentä prosenttia kauppahinnasta, mikäli lopullinen kauppa jää tekemättä.”

Ilman kaupanvahvistajan vahvistusta tehdystä esisopimuksesta vetäytyvän vastuu rajoittuu toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneisiin, kohtuullisiin kustannuksiin.

Vuokraoikeuden ja rakennuksen kaupassa ei käytetä kaupanvahvistajaa, joten edellä mainitun kaltaiset sopimussakkolausekkeet ovat lähtökohtaisesti niissä päteviä.

Kiinteistön kaupan purku edellyttää, että kiinteistössä on olennainen virhe

Kiinteistön kauppa voidaan purkaa, jos kiinteistössä on laatuvirhe, oikeudellinen virhe tai vallintavirhe, joka on merkitykseltään olennainen.

Olennaisuutta arvioidaan aina objektiivisesti virheen merkitys huomioon ottaen.

Mikä on virheen olennaisuuden merkitys kaupan purussa? Lue siitä lisää blogikirjoituksesta:

Korkeimman oikeuden päätöksessä 2015:58 kiinteistön kauppa purettiin salaisen virheen kokonaismerkityksen, ei ainoastaan korjauskustannusten perusteella