Myyjän vastuunrajoitus asuntokaupassa ja vastuunrajoituslauseke

Asunnon ja kiinteistön kaupassa osapuolet voivat halutessaan ja yhteisymmärryksessä sopia siitä, että myyjän lakiin perustuvaa vastuuta rajoitetaan jollain tapaa. Vastuunrajoitusta koskevan ehdon muotoilu on tehtävä laissa säädetyillä tavoilla:

• Myyjän vastuuta kaupan kohteesta voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta, kun kyseessä on kuluttajan asemassa oleva ostaja (Asuntokauppalaki 6:2:2 §)
• Ostajan oikeutta vedota kaupan kohteen virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä (Maakaari 2:9:2 §)

Yksilöintivaatimus on siten ehdoton. Lain esitöissä (asuntokauppalaki HE 14/1994 vp, s. 127 ja maakaari HE 120/1994 vp, s. 45) tuota yksilöintivaatimusta on täsmennetty siten, että vastuunrajoitusehdon on oltava ”niin yksilöity, että siitä käy selvästi ilmi, miltä osin ja millä tavoin on sovittu poikettavaksi lain säännöksistä”. 

Kauppakirjoissa näkee erilaisia muotoiluja, joilla myyjän vastuuta rajoittava ehto on yritetty kirjoittaa auki

Hyvin usein näistä on saattanut puuttua kuitenkin se tärkein eli yksilöinti esitöiden edellyttämällä tavalla. Asialla ei tietenkään ole merkitystä siinä tapauksessa, jos ostaja ei tätä myöhemmin riitauta.

Vastuunrajoitusehtoon liittyen on annettu tuore hovioikeuden ratkaisu (Helsingin HO 2020:4, S 18/1767, annettu 7.4.2020), jossa kyse oli asuntokaupasta. Kuolinpesä oli myynyt yhden osakkaan lapselle ja tämän puolisolle asunto-osakeyhtiön osakkeet. 

Kauppakirjaan oli otettu vastuunrajoitusehto, jonka mukaan ostajilla ei ollut reklamaatio-oikeutta. Kaupanteon jälkeen asunto-osakeyhtiön asunnoissa oli todettu vakavia kosteus- ja mikrobivaurioita. Ostajat olivat kanteitse vaatineet myyjiltä ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta. Muitakin vaatimuksia oli esitetty.

Käräjäoikeuden ja hovioikeuden näkemys – kaksi erilaista lopputulosta

Kauppakirjaan myyjän vastuuta rajoittava ehto oli kirjattu seuraavasti:

”Myyjän vastuu asunnon oikeudellisesta ja taloudellisesta virheestä määräytyy asuntokauppalain 6 luvun mukaan jäljempänä yksilöidyin poikkeuksin. Selvyyden vuoksi todetaan, että myyjänä toimii kuolinpesän osakkaat, joista kukaan ei ole asunut kaupan kohteessa. 

Asunnon ostajat tietävät näin ollen yhtä paljon asunnon kunnosta kuin myyjä ja ovat sitoutuneet kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä asunnon kuntoa koskevista puutteista/virheistä. Etenkin alkavan laajan putkiremontin myötä voi asunnon rakenteista paljastua uusia puutteita. 

Ostajat eivät siis voi vedota kaupan jälkeen 6 luvun 11 §:n mukaiseen yleiseen virhesäännökseen. Ostajat eivät myöskään voi vedota 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3-kohdan mukaiseen virheeseen liittyen tulevan putkiremontin mahdollisiin lisäkustannuksiin tai siitä mahdollisesti paljastuvien lisäpuutteiden edellyttämiin korjaustoimiin”.

Ensimmäisenä oikeusasteena riitaa käsitteli Espoon käräjäoikeus, joka päätyi kantajina olleiden ostajien kannalta toivottuun ratkaisuun, sillä kauppa purettiin. Vastuunrajoitusehdon osalta käräjäoikeus katsoi ensinnäkin, että vaikka kauppakirjassa ei puhuta reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta, on kauppa tosiasiassa ollut tällainen – tähän käräjäoikeus päätyi kuultuaan asianosaisia. 

Asiassa on, käräjäoikeuden ilmauksen mukaan, ”sopimuksen sisältöä tulkittaessa perusteet ohittaa kirjallisen kauppakirjan sanamuoto”.

Käräjäoikeuden mukaan käsillä olevassa tapauksessa ”myyjien kaikki asuntokauppaan liittyvä vastuu on poistettu”. 

Ostajien oma-aloitteisuutta reklamaatio-oikeutensa poistamisessa käräjäoikeus on pitänyt poikkeuksellisena ja jatkaa olevan ”selvää, että tällä on tarkoitettu sitä, että ostajat kantavat kaiken vastuun esimerkiksi tulevista huoneistonsa ja as. oy:n korjauskustannuksista, vaikka korjaustarve ei olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä”.

Käräjäoikeus tulee siihen loppupäätelmään, että ”myyjien vastuun kokonaan pois rajaava ehto on yksilöimätön ja sen vuoksi sitä on pidettävä mitättömänä”. Tätä käräjäoikeus perustelee sillä, että osapuolten tällä tavoin sopimassa vastuunrajoituksessa on kyse tilanteesta, jossa kaupan kohde on myyty yleisluontoista vastuunrajoitusta käyttäen, eikä siten täytä ”ehdottoman ja yksiselitteisen” ehdon vaatimusta.

Myyjinä olleet vastaajat ovat valittaneet tuomiosta. Helsingin hovioikeus myönsi heille jatkokäsittelyluvan, mikä tarkoittaa, että hovioikeus otti riidan käsiteltäväkseen. Hovioikeuden arvioitavana on ollut ensisijaisesti se,

”onko kauppakirjan vastuunrajoitusehtoa pidettävä pätevänä. Tähän liittyen tulee arvioitavaksi se, mikä merkitys kaupan syntymiseen johtaneilla olosuhteilla on asiassa ja ovatko ostajat jo saaneet hinnanalennusta vastuunrajoitusehdon vuoksi. 

Mikäli vastuunrajoitusehtoa pidetään myyjien katsomalla tavalla pätevänä, arvioitavaksi tulee ostajien vaatimus ehdon kohtuullistamisesta. Jos sen sijaan ehtoa pidetään käräjäoikeuden katsomin tavoin mitättömänä, on ensin ratkaistava kysymys siitä, onko kaupan kohteessa asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe ja mikä on sen seuraamus.”

Hovioikeus on katsonut, että vastuunrajoitusehdon pätevyyden arvioinnissa lähtökohdaksi tulee ottaa lain esitöistä ilmenevä tarkoitus (”niin yksilöity, että siitä käy selvästi ilmi, miltä osin ja millä tavoin on sovittu poikettavaksi lain säännöksistä”). 

Lisäksi ehdon pätevyyttä tulee arvioida tapauskohtaisesti ottamalla huomioon aina kulloinkin kyseessä olevan kaupan olosuhteet (esim. ehdon yksiselitteisyys ja selvyys, osapuolten tasapuolinen asema, kauppahinnan alhaisuus).

Hovioikeus on todennut vastaanotetun todistelun perusteella ostajien olleen vähintään tasavertaisessa asemassa myyjien kanssa ja ottaneen selvästi alhaisempaa kauppahintaan vastaan tietoisen riskinasunnon kunnosta. 

Jos alapohjasta ei olisi löytynyt kosteus- ja mikrobivaurioita, ostajat olisivat asunnon kunnostamalla saaneet noin 600 000 euron arvoisen asunnon edullisesti.

Arvioinnissa on otettu huomioon myös se, että sen paremmin myyjät kuin ostajatkaan eivät olleet asuneet pitkään tyhjillään olleessa asunnossa ja että ostajat olivat itse ehdottaneet kauppaa tehtäväksi sellaisella ehdolla, että kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta. 

Hovioikeus jatkaa perusteluissaan, että ostajien on täytynyt ymmärtää, mitä heidän itsensä käyttämä ilmaisu ”kuolinpesä vapautuu kaikista asuntoon liittyvistä vastuista” ja kaupan tekeminen ilman reklamaatio-oikeutta tarkoittaa ja että muut osakkaat ovat suostuneen alihintaiseen kauppaan juuri tämän ehdon vuoksi. 

Hovioikeus on todennut vastuunrajoitusehdon olevan ”täysin yksiselitteinen” (tässä kohtaa perusteluja hovioikeus siteerannut tätä kohtaa: ”ostajat ovat sitoutuneet kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä asunnon kuntoa koskevista puutteista / virheistä eivätkä voi vedota kaupan jälkeen paljastuneisiin lisäkustannuksiin tai korjaustoimiin”).

Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus on katsonut, että myyjän virhevastuun kokonaan poistava ehto on pätevä. Näin ollen ostajat eivät voi virheenä vedota alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin, vaikka ”uskottavaa onkin, etteivät he olisi ostaneet asuntoa, jos olisivat tienneet kosteus- ja mikrobivaurioista”. 

Hovioikeus ei myöskään jättänyt vastuunrajoitusehtoa kohtuuttomuuden perusteella huomioitta. Lopputulema oli se, että käräjäoikeuden tuomio kumottiin ja ostajien kanne hylättiin. Ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikuluja sekä käräjä- että hovioikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu oli yksimielinen, mutta ei välttämättä vielä lopullinen, sillä asianosaisilla on oikeus hakea ratkaisuun muutosta korkeimmalta oikeudelta. Valituksen määräpäivä päättyy 8.6.2020.

Yhteenvetona

Käräjäoikeus ja hovioikeus ovat arvioineet samaa oikeuskysymystä eri lähtökohdista käsin: Käräjäoikeus on irtaantunut kauppakirjan sanamuodon mukaisesta tulkinnasta. Hovioikeus on puolestaan ottanut tämän arvioinnin lähtökohdaksi, unohtamatta kaupan olosuhteiden vaikutuksia. 

Yhtä lailla, kauppakirjaan mahdollisesti kirjoitetulla vastuunrajoitusehdolla on merkitystä etenkin niissä tilanteissa, joissa ostaja tai myyjä haluaa riitauttaa ehdon pätevyyden. Kyse on toisin sanoen ehdon yksilöimisestä tavalla, joka ei jätä tulkinnanvaraa.

Asunnon ja kiinteistön kauppakirjat kannattaisi aina teetättää tai tarkastuttaa asiansa osaavalla juristilla ja etenkin, jos kauppakirjaan on tarkoitus ottaa vastuusta vapauttava lauseke, sillä muutaman rivin ilmauksella voi olla kauaskantoisia seurauksia.