Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus sekä myyjän velvollisuus ilmoittaa tietämistään virheistä

Kiinteistön ja asunnon ostaja voi vedota virheenä vain seikkaan, jonka hänen olisi tullut havaita ennen kauppaa. Myyjän ei tarvitse virhevastuun välttääkseen kertoa ostajalle sellaisista kohteen ominaisuuksista, jotka ostaja itsekin voi havaita.

Ennakkotarkastusvelvollisuus

Kiinteistökaupassa ja asuntokaupassa pääsääntö on, ettei ostaja saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostajalla on kauppaa tehdessään ollut oikeat ja riittävät tiedot kiinteistön tai asunnon ominaisuuksista, hän ei tarvitse virhesäännösten mukaista suojaa.

Maakaaren esitöiden mukaan ostaja on tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä on myös käsitys virheen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen vain myyjän lyhyen maininnan perusteella, jos ostaja ei kohtuudella voinut ymmärtää myyjän mainitseman seikan vaikutuksia. Myyjän erityinen kiinteistöalan asiantuntemus voi vaikuttaa säännöksen soveltamiseen. Maallikko-ostajalla tällaista asiantuntemusta ei yleensä ole.

Yleensä ei ole mahdollista esittää näyttöä siitä, mitä ostaja on tai ei ole tiennyt. On pääteltävä olosuhteiden perusteella millaisista seikoista ostajan voidaan olettaa olleen selvillä.

Kiinteistökaupassa ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastamisessa ennen kaupan tekemistä. Käytetyn asunnon kaupassa ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Jos hän on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen.

Myyjän ilmoitusvelvollisuus

Myyjän ei tarvitse virhevastuun välttääkseen kertoa ostajalle sellaisista kohteen ominaisuuksista, jotka ostaja itsekin voi havaita. Tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttaa myös ostettavan kohteen ikä. Mitä vanhempi rakennus, sitä enemmän puutteita voi ostaja odottaa siinä olevan ja sitä perusteellisempaa tarkastusta häneltä voidaan edellyttää. Tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan ulotu seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, vaan käytännössä tiloja, joihin on olemassa esteetön pääsy.

Asiantuntija-avun käyttämistä ostajalta ei normaalisti vaadita, ellei hän havaitse epäilyttäviä seikkoja, joiden merkitystä hän ei itse pysty arvioimaan, kuten havaitsemiaan kosteusvaurioita. Myyjän tietämien puutteiden kertomatta jättäminen on kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä. Se oikeuttaa ostajan vetoamaan virheeseen silloinkin, kun ostaja on laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa.

Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hän kuntotarkastusraporttiin tutustumalla on saanut tiedon. Ostaja ei myöskään voi vedota siihen, ettei ole tutustunut hänelle luovutettuun kuntotarkastusraporttiin eikä ole tietoinen siinä mainituista seikoista. Se ettei ammattitaitoinen kuntotarkastaja ole havainnut kohteessa vikoja, viittaa yleensä siihen, ettei ostajankaan olisi pitänyt niitä havaita.

Tapausesimerkki

Ratkaisussa KKO 2009:31 korkein oikeus päätyi lopputulokseen, jossa kuntotarkastusraportissa ilmi käyneet seikat eivät antaneet ostajalle aihetta ryhtyä rakenteita rikkoviin tarkastustoimenpiteisiin. Koska kuntotarkastusraportissa, katon tuulettumiseen liittyvistä puutteista huolimatta, ei oltu epäilty katon vuotamista, ostajalla ei tarkastusraportin tietojen perusteella ollut erityistä syytä ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Hän ei näin ollen laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

Lue seuraavaksi: Piilevä virhe – myyjän vastuu kiinteistön ja asunnon virheestä
Lue seuraavaksi: Asunnon ostotarjouksen peruminen