Kiinteistökaupan virhe, kuntotarkastus, hinnanalennus ja vahingonkorvaus

(Julkaistu ensimmäisen kerran 18.8.2016. Päivitetty 23.10.2020)


Kiinteistön virhettä koskevat säännökset löytyvät Maakaaren 2 luvun 17 pykälän alta.


Kiinteistössä on laatuvirhe, 


  • jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan vastaa sovittua tai myyjä on antanut tai jättänyt antamatta kiinteistöstä olennaista tai virheellistä tietoa. 


Kiinteistössä on virhe myös silloin, kun myyjä ei ole virheestä tiennyt (salainen virhe). Muihin virhetyyppeihin verrattuna salaisen virheen on kuitenkin oltava merkittävä, jotta ostaja voi sen perusteella vaatia hinnanalennusta. 


Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä


Kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot kiinteistön kunnosta tuleekin merkitä huolellisesti kauppakirjaan, jotta kaupan jälkeen ei syntyisi epäselvyyttä siitä, mitä on myyty ja ostettu ja mistä sovittu. Pääsäännön mukaan ostaja ei voi kaupan jälkeen vedota virheinä sellaisiin seikkoihin, jotka oli kuntotarkastuksessa havaittu. 


Esimerkiksi kuntotarkastuksessa voidaan todeta talossa valesokkelirakenne, jota nykyään pidetään riskirakenteena sen vaurioherkkyyden vuoksi. 


Jos rakennetta ei kuntotarkastuksessa tutkita, kuntotarkastaja voi suositella lisätutkimuksia mahdollisen vaurioepäilyn vuoksi. 


Mikäli ostaja ei tällaisia lisätutkimuksia edellytä eikä myyjäkään niitä halua tehdä, ostaja voi menettää mahdollisuuden vedota myöhemmin todettuun valesokkelirakenteen vaurioitumiseen kiinteistön virheenä. 


Milloin asunnossa tai kiinteistössä ennen kauppaa havaitut virheet muodostuvat hinnanalennuksen esteeksi?


Oikeuskäytännössä puhutaan vaurioepäilystä. 


Pelkkä lisätutkimuksen tarve ei aikaansaisi estettä myöhemmin vedota kuntotarkastuksessa havaittuun seikkaan virheenä. 


Jos kuntotarkastuksessa havaitaan selkeitä vaurioita, kuten lahoa rakennetta tai ”mummolan hajuja” tai mikrobiperäistä hajua, on selvää, että huolellisen ostajan tulee selvittää tällaisten seikkojen merkitys ennen ostopäätöstä. Jos ostaja ei näin toimi, hän voi menettää oikeuden vedota myöhemmin paljastuvaan kosteus- tai homevaurioon asunnon tai kiinteistön virheenä.


Joskus ostaja ja myyjä tekevät kaupasta esisopimuksen, jonka mukaan lopullinen kauppa tehdään vasta, jos kuntotarkastuksessa ei havaita kiinteistön rakentamisvuosi huomioiden merkittäviä puutteita tai virheitä. 


Tällaista sopimista ei voida pitää kuntotarkastusten tulkinnanvaraisuus huomioiden kummankaan kaupan osapuolen kannalta järkevänä. 


Tulkintaongelmia syntyy etenkin siitä, milloin kyseessä on ”merkittävä” puute tai virhe. On huomattava myös, että kiinteistön kaupan esisopimuksessa on käytettävä kaupanvahvistajaa, jotta sopimus on sitova. 


Kiinteistön kauppa on tehtävä määrämuotoisena, mikä edellyttää pääsääntöisesti kaupanvahvistajan käyttämistä. 


Kiinteistökaupan virhetyypit


Kaupassa on virhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. 


Tällainen virhe on kyseessä muun muassa silloin, kun myyjä on itse rakentanut myytävän talon, joka on rakennettu hyvän rakentamistavan, voimassaolevien rakentamismääräysten tai rakennusluvan vastaisesti. 


Kiinteistössä on virhe, jos myyjä on rakentaessaan käyttänyt epäkuranttia rakennusmateriaalia (esimerkiksi homeista tai likaista puutavaraa) tai rakentanut annetun luvan tai rakennuspiirustusten vastaisesti. 


Usein on rakennettu jopa ilman rakennuslupaa, vaikka lupaa olisi rakennustyöhön edellytetty.


Tiedonantovirheeseen voi syyllistyä myös välittäjä silloin, kun välittäjä ei välitystehtävää suorittaessan hoida toimeksiantoa hyvän välitystavan mukaisesti. Välittäjällä on velvollisuus ottaa selvää esimerkiksi alueen kaavamääräyksistä ja kaupan kohteen pinta-alasta. 


Välittäjän on ilmoitettava asunnon pinta-ala huoneistoalan laskemiseen käytetyn SFS 5139 stadardin mukaisesti. 


Myyjä voi syyllistyä tiedonantovirheeseen myös silloin, kun hän on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.


Usein riitaa syntyy kiinteistön ominaisuuksista, joista myyjä on antanut suoraan virheellistä tietoa. Myyjä on voinut vakuuttaa, että kiinteistöä voidaan käyttää esimerkiksi vakituiseen asumiseen, vaikka kaava ei ole tähän antanut mahdollisuutta. 


Vakituiseen asumiseen markkinoitua kiinteistöä on tosiasiassa saatu käyttää vain loma-asumiseen. Joskus on myyty rantatontti ilman rantaoikeutta. 


Paitsi tiedonantovirheen, tällaiset myyjän virheet saattavat täyttää myös rikoslain törkeän petoksen tunnusmerkit.


Salaisen virheen osalta vaaditaan merkittävää poikkeamista siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan olettaa. 


Salainen virhe on kyseessä silloin, 


  • kun myyjä ei tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää virheestä. 


Aivan merkityksettömistä tai kosmeettisista virheistä ostaja ei voi vaatia korvausta kiinteistön salaisena virheenä. 


Huomautettakoon kuitenkin, että jos myyjä syyllistyy tiedonantovirheeseen, tällaista merkityskynnystä ei ole. 


Korvausta voi saada esimerkiksi lattialämmityksen toimivuutta koskevasta, myyjän antamasta virheellisestä tiedosta, vaikka lämmityksen korjaaminen ei ylittäisi hinnanalennukselta edellytettävää merkityksellisyyttä. 


Oikeuskäytännössä vakiintunut kynnys saada hinnanalennusta edellyttää noin 3-4 prosentin korjauskustannuksia suhteessa maksettuun kauppahintaan. 


Tätä vähäisemmistä virheistä ostaja voi vaatia korvausta myyjältä pääasiassa silloin, kun virhe perustuu myyjän huolimattomuuteen tai tahallisuuteen. 


Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa


Ostajalla on lisäksi perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan, mikäli myyjä on toiminut kaupassa huolimattomasti tai tahallisesti. Salaisen virheen osalta ostajalla ei ole oikeus vahingonkorvaukseen, koska myyjä ei ole tiennyt virheestä eikä siten ole toiminut kaupassa huolimattomasti


Käytännössä vahingonkorvausta voidaan vaatia kaikista niistä kuluista ja vahingoista, joita ostajalle on virheen vuoksi muodostunut, esimerkiksi sijaisasumiskuluista. 


Virheen tutkimuskulut ovat yleensä välttämättömiä virheen merkityksen selvittämiseksi, joten niitä voidaan vaatia myyjältä myös hinnanalennustapauksissa.


Jos kaupan purku tuomitaan, ostajan on palautettava kaupan kohde takaisin myyjälle maksettua kauppahintaa vastaan. Jos ostaja on kuitenkin vahingoittanut kiinteistöä esimerkiksi rakenteiden tutkimusten yhteydessä, myyjällä voi olla oikeus saada vahingonkorvausta siltä osin kuin rakenteita pitää korjata. 


Jos korvattavaa vahinkoa ei ole syntynyt esimerkiksi sen vuoksi, että homevaurioituneet rakenteet olisi pitänyt joka tapauksessa purkaa, oikeutta vahingonkorvaukseen ei myyjällä tietenkään ole.


Ongelmia asuntokaupassa? Kiinteistölakimies auttaa. Ota yhteyttä - yhteydenotto on maskuton.