Miten ostajan on tarkastettava omakotitalo tai asunto ennen kauppaa?

Luettuasi tämän kirjotuksen tiedät pääpiirteissään, miten tarkkaan ostajan on tarkastettava omakotitalo, asunto tai kiinteistö ennen kauppaa. Oikeudessa käytetyin termein kysymys on siitä, kuinka laaja on ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ennen kiinteistön tai asunnon kauppaa.

Tämä teksti keskittyy talon tarkastukseen eikä siis asiakirjoihin tai maa-alueeseen.

Asiaa on käsitelty hieman eri näkökulmasta myös aiemmassa kirjoituksessa, jossa viitattiin siihen mennessä annettuihin korkeimman oikeuden ratkaisuihin.

Kerron ensin pääsäännön lyhyesti, sitten esittelen Korkeimman oikeuden ratkaisuja ja esitän, miten tulkintalinja on muuttunut viime aikoina ennen kuin teen lyhyen loppuyhteenvedon asiaan.


Pääsääntö


Miten ostajan on tarkastettava talo tai asunto ennen kauppaa?

Pääsääntönä on, että riittää, kun ostaja itse tarkastaa kiinteistön.

Ostaja voi yleensä tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Jos kiinteistössä havaitaan epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on kuitenkin ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Samoin on, jos myyjä kertoo vaurioepäilyistä. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää ostajan myös käyttävän asiantuntija-apua.

Tämän pääsäännön mukainen linja tosin on muutoksessa: muutoksen sisältö selviää tämän kirjoituksen lopussa.


Korkeimman oikeuden ratkaisut


Seuraavassa käyn läpi neljän Korkeimman oikeuden 2000-luvun ratkaisua aiheeseen liittyen. Ratkaisut kertovat, kuinka tarkkaan ostajan on tarkastettava talo ennen kauppaa sekä antavat viitteitä, miten käsitys ostajan tarkastusvelvollisuudesta on muuttunut ja muuttumassa ajan myötä.

Ensimmäisessä ratkaisussa KKO 2004:78 ennen kauppaa suoritetussa kuntotarkastuksessa oli havaittu kosteusvaurio, jonka jatkotutkimuksiin ei oltu ryhdytty.

Ostajan kuitenkin todettiin tarkastaneen kaupan kohteen riittävällä huolellisuudella.

Ratkaisussa todetaan, että havaittu vaurio asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Rakennusteknisten virheiden havaitseminen olisi tässä tapauksessa kuitenkin edellyttänyt muun ohella reikien poraamista alakerran lattiaan sekä rakennuksen ulkoseinien vierustojen maankaivutöitä.

Virheiden toteaminen olisi siten ollut mahdollista vain sellaisilla tavanomaisesta poikkeavilla ja myyjän kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä, joihin ostaja ei olisi omin toimin edes saanut ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa.

Virheen todettiin olevan myyjän vastuulla.

Toisessa ratkaisussa KKO 2009:31 kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty.

Ratkaisun mukaan ostajalla ei kuntotarkastusraportin perusteella ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Ostajalla ei ollut tässä tapauksessa kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi.

Ostaja ei siis ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan ja virheen todettiin olevan myyjän vastuulla.

Kolmannessa ratkaisussa KKO 2019:16 päädyttiin toiseen lopputulemaan: Ostajat eivät heidän tiedossaan olleet vauriot, riskirakenteet ja lisätutkimussuositukset huomioon ottaen olleet voineet luottaa tarkastamattomien rakenteiden olevan kunnossa pelkästään sillä perusteella, että asuintiloissa ei ollut havaittu merkkejä kosteusvaurioista.

Kohteeseen tehdyn kuntotarkastuksen suorittaneen rakennusalan ammattilaisen käsityksen mukaan havaittujen alapohjan lahovaurioiden laajuus olisi syytä selvittää. Ostajat eivät saaneet luottaa alapohjan olevan tutkimattomilta osin kunnossa, vaan Korkein oikeus katsoi, että ostajien kohteesta saamat tiedot ovat olleet sisällöltään sellaisia, että ne ovat antaneet heille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta – tarvittaessa rakenteita rikkovin menetelmin.

Ostaessaan kiinteistön ilman suositeltuja lisätutkimuksia ostajat ottivat riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauksia edellyttäviä vaurioita. Alapohjan kuntoa olisi pitänyt selvittää lisätutkimuksin ennen kauppaa eikä vasta kaupanteon jälkeen.

Virheen todettiin olevan myyjän vastuulla.

Insinööri-juristin mielenkiintoni heräsi, kun luin tämän ratkaisuun eriävän mielipiteen jättäneen korkeimman oikeuden jäsenen toteamuksen: ”Yleisen tiedon varassa voidaan lähteä myös siitä, että märän betonilaatan päällä olevat puurakenteet ovat johtaneet tehokkaasti kosteuden lattiatasoon ja vielä väliseiniinkin.”

Toteamus antoi viitteitä siitä, että ostajan tulisi ehkä ymmärtää ainakin perusteet rakennusmateriaalien kosteusteknisestä käyttäytymisestä. Eikö enää riitä, että ostaja tarkastaa silmämääräisesti, onko asuintiloissa näkyvissä kosteusjälkiä? Ehkä lain tulkintalinjaan olisi tulossa muutos?

Tämän yksittäisen eriävän mielipiteen jälkeen Korkein oikeus ottikin yksimielisesti kantaa sen puolesta, että ostajan tulisi ymmärtää rakennusmateriaaleista ja -tekniikasta ainakin perusteet.

Viimeisin aiheeseen liittyvä ratkaisu KKO 2020:23 sisältääkin aiempaa enemmän teknistä ymmärrystä vaativia kohtia.

Neljännessä ratkaisussa, KKO 2020:23, omakotitalosta oli laadittu kosteusmittauspöytäkirja, jossa todettiin kosteutta rakennuksen kellarissa, mutta ei asuintiloissa kellarin yläpuolella. Kaupan jälkeen kellarin yläpuolisissa alapohjarakenteissa sekä ulkoseinärakenteiden alaosissa havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita.

Vauriot olivat aiheutuneet kellarista siirtyneestä kosteudesta sekä asuintilojen kosteuden tiivistymisestä kellarin kylmän betoniholvin yläpintaan.

KKO selvensi ratkaisussaan, että ostajan tulee ymmärtää perusteet rakennusten ja materiaalien kosteusteknisestä käyttäytymisestä. Ensiksi Korkein oikeus toteaa, että on yleisesti tiedossa, että kosteus voi siirtyä muun muassa betonisissa rakenteissa.

Toiseksi KKO toteaa, että yleisesti tiedetään myös, että puu ja siitä valmistetut rakennusmateriaalit voivat vaurioitua altistuessaan liialliselle kosteudelle.

Johtopäätöksinä tieto betonisen kellarin kosteudesta on antanut ostajille aiheen epäillä, että myös kellarin yläpuoliset puurakenteet ovat voineet kostua ja vaurioitua. Ostajilta voitiin siis edellyttää myös kellarin yläpuolisten rakenteiden kunnon tavanomaista perusteellisempaa selvittämistä.

Ostajien ”onneksi” tutkimuksina asuinkerroksen seinien ja lattian kosteutta oli mitattu pintakosteuden osoittimella ja lisäksi asuintilojen lattiaan ja alajuoksuihin oli porattu useita tarkastusreikiä. Tarkastuspisteistä oli mitattu normaaleja kosteusarvoja. KKO totesi, että ostajille oli syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus kellarin kosteushavainnon perusteella, mutta he olivat mainittujen mittausten myötä täyttäneet tarkastusvelvollisuutensa.

Korkein oikeus palautti asian hovioikeuteen sen selvittämiseksi, oliko kiinteistössä laatuvirhe, joka jäisi myyjän vastuulle.

Viimeisintä tapausta on käsitelty laajemmin myös toisessa kirjoituksessa.


Yhteenveto


Koko tämän kirjoituksen tiiviinä yhteenvetona voidaan todeta, että yleensä riittävä ennakkotarkastus on tapahtunut, jos ostaja tarkastaa itse omakotitalon, kiinteistön tai asunnon niiltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy.

Korkein oikeus tosin asettaa ratkaisuissaan ostajan tietämyksen tasolle hyväksyttävän alarajan: ostajan on ymmärrettävä ainakin perusteet rakennusfysiikasta ja ymmärrettävä, että pistemäinen vauriohavainto voi olla merkki laajemmasta vauriosta.

Lisätutkimuksia edellytetään silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastus antavat aihetta epäillä vikoja tai vaurioita. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää ostajan käyttävän asiantuntija-apua.

Oletko myynyt tai ostanut kiinteistön tai asunnon, jossa epäillään nyt olevan kosteusvaurio, homevaurio / mikrobivaurio tai rakennusvirhe? Ota yhteyttä saadaksesi selvyyden, kenen vastuulla korjauskulut ovat!