Myyjän vastuu kiinteistön kaupan laatuvirheestä ja sisäilmaongelman aiheuttavasta terveyshaitasta

Myyjä vastaa myymänsä kiinteistön laatuvirheestä, joka voi olla sisäilmaongelmaa aiheuttava terveyshaitta. Kiinteistön kaupan laatuvirheen vuoksi ostajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta, kaupan purkua ja vahingonkorvausta. 

Hinnanalennus lasketaan vertaamalla kohteen myyntihintaa käypään hintaan, sellaisena kuin talo olisi myyty, jos kaikki virheet olisivat olleet tiedossa. Käytännössä käypä hinta määritetään virheen korjauskustannusten perusteella. Hinnanalennukselle lasketaan korkolain mukaista tuottokorkoa kaupantekopäivästä haastehakemuksen tiedoksiantoon, jonka jälkeen hinnanalennukselle vaaditaan viivästyskorkoa.

Jos kiinteistössä on Maakaaren 17-19 §:n mukainen virhe (laatuvirhe, vallintavirhe, oikeudellinen virhe) ostajalle voi syntyä oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun sekä tämän ohella vahingonkorvaukseen.

Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Tämän lisäksi myyjän on maksettava hinnanalennukselle korkolain mukaista tuottokorkoa siitä päivästä, jolloin hän vastaanotti kauppahinnan.

Ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jos virhe on salainen, eli myyjä ei tiennyt virheestä kaupantekohetkellä. Jos myyjä tiesi virheestä, hän syyllistyy tiedonantovirheeseen.   

Kiinteistön kaupan laatuvirhe johtuu usein terveyshaittaa aiheuttavasta sisäilmaongelmasta

Yleisiä kiinteistön virheitä ovat kosteus- ja erilaiset homevaurioista aiheutuvat terveyshaitat ja sisäilmaongelmat. Maakaaren 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Hinnanalennus lasketaan vertaamalla kohteen myyntihintaa käypään hintaan, sellaisena kuin talo olisi myyty, jos kaikki virheet olisivat olleet tiedossa.  Käytännössä käypä hinta määritetään virheen korjauskustannusten perusteella.

Jollei ostaja ilmoita virheestä viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Myyjän vastuulla oleva kiinteistön laatuvirhe johtuu usein homeiden aiheuttamasta terveyshaitasta

Terveydensuojelulain 26 §:n mukaan asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa.

Asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa.

Jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy melua, tärinää, hajua, valoa, mikrobeja, pölyä, savua, liiallista lämpöä tai kylmyyttä taikka kosteutta, säteilyä tai muuta niihin verrattavaa siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.

Myyjä vastaa kaupan teon jälkeen havaittavasta kiinteistön virheestä. Kiinteistön virhe voi usein olla terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta, joka aiheutuu esimerkiksi siitä, että alapohjan mikrobeja pääsee alapohjan epätiiveyksien ja ilmavuotojen kautta asuintiloihin.

Terveyshaitta tarkoittaa usein sitä, että asukkaille ilmaantuu homeen aiheuttamia tulehdussairauksia, astmaa, hengitysteiden tulehduksia tai ihottumia. Jotkut saavat homeista niveloireita.

Asunnon terveyshaittaa tai sisäilmaongelmaa epäiltäessä ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen kiinteistön kunnon tarkempaa tutkimista varten.