Salaojajärjestelmä ja kiinteistön salainen virhe

Kiinteistökaupan yhteydessä oli kauppahinnasta tingitty mahdollisten kiinteistön virheiden varalta. Koska salaojajärjestelmän toimimattomuutta ei oltu kauppakirjassa mainittu, ostaja saattoi vaatia hinnanalennusta kiinteistön salaisen virheen perusteella

Salaojissa ilmenneen virheen vuoksi kellarikerroksen seinässä oli vesivaurio, joka ilmeni seinän lateksimaalin kupruiluna noin kämmenen kokoisella alalla. Käräjäoikeuteen edenneessä tapauksessa myyjä kiisti tienneensä vauriosta eivätkä kiinteistön ostajat kertomansa mukaan sitä havainneet asunnon pintapuolisessa tarkastuksessa. 

Myöhemmässä tarkastuksessa virheen syyksi paljastui seinän ulkopuolisen salaojan toimimattomuus. Salaojat olivat väärässä korossa ja seinän virerusta täytetty metsämaalla salaojasoran sijaan. Myyjä ei tiennyt aikaisemman omistajan aikana tehdystä virheestä.

Myyjä oli antanut kauppahinnasta neuvoteltaessa noin 20 000 euroa alennusta ehdolla, että hinnanalennus kattaisi kiinteistössä mahdollisesti myöhemmin havaittavat virheet. Tällaista ehtoa ei kuitenkaan kirjattu kauppakirjaan eikä salaojien virheestä edes ollut tietoa kauppakirjaa laadittaessa. Pelkkä ehto, jolla kiinteistö myydään ”sellaisena kuin se on kaupantekohetkellä” ei ole pätevä vastuunrajoitusehto.

Sopimuksella saadaan Maakaaren mukaan rajoittaa myyjän vastuuta kiinteistön virheestä vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Salaojien toiminta ja järjestelmän virheellinen asentaminen olisi pitänyt tutkia ennen kauppaa ja yksilöidä virhe kauppakirjaan. Kauppakirjassa olisi pitänyt todeta, että ostaja vastaa salaojien toimimattomuudesta ja kiinteistölle aiheuttamista vahingoista ja että tämän johdosta kauppahintaa on alennettu virhettä vastaavasti.

Koska kauppakirjassa ei oltu yksilöity salojien virhettä mitenkään, ostaja saattoi vaatia kiinteistökaupan hinnanalennusta kiinteistön salaisen virheen vuoksi.